住宅用地调控分析

1. 房地产市场土地供应分析的目的是什么分析的指标有哪些

（1）分析目的复。通过对制不同类型经营性用地（主要指商服和商品住宅等）的供地量及结构、同类经营性用地的价格走势、面积比例、供求状况等进行比较，分析房地产市场和土地市场的现状和存在的问题，为国家调控房地产市场提供政策指导，同时理性预测房地产市场和土地市场的未来发展趋势。
（2）分析指标项：
①房地产市场相关指标：
a．房地产一级市场供应量：开工、竣工、销售、空置面积。
b．一级市场价格水平：平均成交价格及不同用途房地产的平均价格水平。
c．房地产二级市场供应量和平均成交价格（租金）以及不同用途房地产平均价格。
d．以上指标按照季度或年度总量和价格的变动情况。
②房地产开发土地供应指标：
a．供地量。
b．供地结构，包括土地来源结构、土地用途结构（重点是住宅用地）、供地方式结构。
c．总量及三种结构的变动情况（按照季度或年度，参照土地供应情况）。
③协调关系分析。重点分析房地产开发土地供应量与土地供应总量的变动情况协调性、房地产价格及供求关系之间的协调性以及不同用途房地产价格的变动情况与土地供应的关系等。

2. （1）审批建设用地总量减少，注重调控用地结构和方向

2007年，在“从严从紧、有保有压”的土地供应原则下，全国共批准新增建设用地39.50万公顷（涉及农用地转用27.17万公顷，其中耕地17.56万公顷），同比减少2.7%（图6），其中，批准工矿仓储用地和水利设施用地有所减少，同比分别减少7.4%和33.9%，批准住宅用地和交通运输用地有所增长，同比分别增长13.0%和30.7%。总体来看，2007年土地审批管理继续以严控总量为基调，同时加强对建设用地结构和方向的调控。对于基础设施用地、重点建设项目用地和关系民生的居住用地给予优先考虑，对于工业用地适度压缩，对于别墅类房地产开发、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地不予批准，满足了经济社会平稳健康发展的需要。

图62003～2007年审批用地变化情况

2007年国土资源形势分析报告

3. 国家现在已经严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。 别墅的稀缺性将愈加明显，可供选择的

. 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅

4. “住宅用地”和“居住用地”两个概念有区别吗

住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。住宅用地一般以各类道路为界限。如果与公共绿地相接，没有道路或其他界限，住宅前后以日照距离的一半计算，住宅的两侧按3～6米计算；与公共建筑相邻并无明显界限时，以公共建筑实际所占用地的界限为准。包括：①城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。②城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。③农村宅基地。农村村民居住的宅基地。④空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
居住用地：住宅用地和居住小区及居住小区级以下的公共服务设施用地、道路用地及绿地。城市居住用地按照所具有的住宅质量、用地标准、各项关联设施的设置水平和完善程度，以及所处的环境条件等，可以分成若干用地类型，以便在城市中能各得其所地进行规划布置。我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，将居住用地分为四类，其中一类最好，四类较差。
所以居住用地面积更大，它比住宅用地多了公共服务设施用地。

5. 请你为保护土地资源出谋划策，写出两条建议

需要通过对土地的认识与保护进行分析，写明对土地的保护要求。

1、通过创新耕地保护机制、推进土地整治和高标准农田建设，构建起数量、质量、生态“三位一体”的耕地保护新格局，牢牢守住18亿亩耕地红线。

2、通过优化土地供给结构、全面落实“三去一降一补”五大任务、支持新经济新产业新业态用地、强化住宅用地供给调控，有效促进实体经济平稳健康发展。

3、通过深化“放管服”改革、优化建设用地空间布局，有效保障国家重大战略和基础设施建设用地需求。

4、通过发挥政策优势、加大土地政策向西部地区和贫困地区倾斜力度，有力支撑西部大开发和脱贫攻坚战略的实施；通过推进土地产权保护、深化农村土地制度改革，增强农业农村发展新动能。

注意事项：

保护土地资源的相关要求规定：

1、以土地资源保护与利用综合评价为基础，着力构建有效保护、高效配置、科学调控、合法维权的土地资源管理制度，完善“批、供、用、补、查”的土地资源管理模式。

2、构建立体化、动态化、信息化的土地供给利用监管平台。

3、加快农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革进程，加快建立城乡统一的建设用地市场，持续释放农村集体土地要素红利，依法保障农民土地增值收益。

6. 住宅、商服用地土地性质如何确定

城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种具体用地所内规定的用途。居容住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类，而常用的用地性质实际上是指其中一小类——R11。

住宅用地如下

(6)住宅用地调控分析扩展阅读

用地分类

3.1一般规定

3.1.1用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，应按土地使用的主要性质进行划分。

3.1.2用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。

3.1.3使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。

3.2城乡用地分类

3.2.1市域内城乡用地共分为2大类、9中类、14小类。

3.2.2城乡用地分类和代码应符合表3.2.2的规定。

表3.2.2城乡用地分类和代码

参考资料

网络-用地性质

网络-城市用地分类与规划建设用地标准

7. 小区住宅地规划分析应从哪些方面进行

在分析的时候要围绕着规划设计的基本原则和观念 这样的分析让人觉得有深度
基本专原则是属 坚持以人为本 观念是 注重和树立人与自然和谐及可持续发展

分析：
1.住宅及其用地的规划布置 譬如说你选的住宅类型是什么 原因是什么
a。住宅类型 b住宅的规划布置（组合方式的选择及原因 一半分析和争取日照 放置日晒 提高自然通风 防风 等联系起来分析）
2.公共服务设施及其用地的规划布置 主要也是分析布置方式的选择和理由
3.居住区道路和交通的规划布置
4.居住区公共绿地的规划布置
5，居住区外部环境的规划设计
6.居住区规划的技术经济分析 a 用地平衡表 b 技术经济指标（居住户数 居住人数 总建筑面积 住宅建筑面积 平均层数 住宅建筑净密度 住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积净密度 人口净密度 人口毛密度 容积率 等）

个人手打

8. 城市政府应成为楼市调控的主力军

如何看待现阶段个别城市楼市过热现象？怎么才能解决好大城市住房突出问题？房企面临多元转型挑战路在何方？近日，记者专访浙江工业大学副校长虞晓芬，展望“十四五”期间住房和城乡建设事业新发展。

个别城市楼市过热需引起高度重视

近期，上海、深圳等地先后出台政策为楼市调控“打补丁”，如何看待现阶段个别城市楼市过热现象？

虞晓芬说，个别城市楼市过热，在一定程度上与楼市调控不及时有关，没能及时动用长效机制中的工具箱，抑制投资投机热，住宅用地供给量也存在严重不足。

虞晓芬表示，我国对房地产调控坚持因城施策、一城一策、城市负主体责任的思路，市场运行总体平稳，调控效果是好的。

“但也必须清醒地看到，市场分化进一步加剧，少数大城市房地产市场存在过热现象，地价屡创新高，投资投机性购房倾向严重，一房难求、房价上涨过快。”虞晓芬说，这需要引起高度重视。

城市政府应切实负起调控主体责任

虞晓芬分析，现阶段，大城市住房突出问题表现为供给量偏少，房价收入比过高，租赁市场存在供应不足、供给结构不合理、市场不规范等问题，造成新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难较为突出。

“解决好大城市住房问题是个系统工程。”虞晓芬表示，各城市要通过优化供地结构，增加住宅用地供给，尤其需要加强资金监管，严防资金违规进入，实施“限房价、竞地价”“限房价、限地价”联控机制，着力稳地价、稳房价、稳预期。

另一方面，应加快补齐租赁住房短板，完善住房市场体系。虞晓芬说，大城市流动人口规模庞大，租赁需求量大，要通过完善长租房政策、出台《住房租赁条例》、加强住房租赁管理服务平台建设和网格化管理等方式方法，让承租人住得放心、安心，改变售租市场“一条腿长一条腿短”的状况。

在虞晓芬看来，城市政府应成为楼市调控的主力军。“城市政府掌握着调控房地产市场的资源，有能力促进本地房地产市场平稳健康发展，应该切实负起主体责任。”她说。

房企面临多元转型挑战路在何方？

虞晓芬表示，在新发展格局下，扩大内需、持续增进民生福祉将成为重点。房地产企业应积极寻找新的发展机会、新的发展模式，加快转型升级。

以新型城镇化建设为例，她认为，城市群、都市圈的发展已被提到议事日程上，我国城镇化全面进入“城市群/都市圈时代”，新一轮国土空间规划正在重构，基础设施建设正紧锣密鼓重新布局。

“一些大城市为迎接更多人口和产业集聚，正积极谋划郊区新城的建设。”虞晓芬说，比如上海提出要建设嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城。

此外，发展租赁住房市场、老旧小区改造和城市更新、上下游产业延伸等领域都为房企转换跑道提供了想象空间。

让老百姓住有所居、住有宜居

“十四五”规划建议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2021年是“十四五”开局之年，住房领域将迎来哪些值得期待的新变化？

她表示，期待房地产市场运行更平稳，真正实现稳地价、稳房价、稳预期的目标；住房市场供给结构更优化，长租房供给明显增加，中小户型普通商品住房供给明显增加；消费者更理性，住房消费趋向健康发展；政策性租赁住房的支持政策体系落地，促进扩大保障性租赁住房供给；让更多的老百姓住有所居、住有宜居。

9. 如何对房价进行调控

自3月开启本轮严厉调控迄今，中国各地区已陆续出台各种调控措施。即便如此，湖北省国资委最新发的通知还是引发众议，该通知明确要求从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险。

“地方实际落实合同之后可能又有调整，结果和中央的政策目标不一致，加上现在要力推改善住房结构，增加住房有效供应，让人住得上住得起，所以对开发商囤地炒作这些事情要加大力度检查。”一位专家表示。

他认为，土地市场没有真正降温，增加一些诸如限价、熔断机制的约束条件，都是表面现象，实际争夺还是比较激烈，开发商还是看好一线城市未来投资。

报道称，除了加大供地之外，热点城市的住宅也在加速入市。海通证券房地产分析师涂力磊在报告中称，近期深圳、北京高价盘入市速度加快，从各地预售证吹风会信息看，要求一二线核心城市以去年10月的房价作为红线，加大市场供给，预计合理价格下预售证发放速度将提速。

10. 有住宅用地变为商业用地地价如何计算

住宅用复地变为商业用地需要补缴制土地出让金。
先按照商业用地来评估该地块的价值，再减去应补缴的土地出让金。
应补缴的土地出让金=获得商业用地应缴纳的土地出让金-原来取得住宅用地时已缴纳的土地出让金
获得商业用地应缴纳的土地出让金=商业用地的价值*30%
“原来取得住宅用地时已缴纳的土地出让金”应为已知或者等于当时的住宅用地价值乘以30%。