以公允价值计量的投资性房地产转成本法

1. 投资性房地产与自用房地产相互转换时公允价值与账面价值差额为什么记入了不同的账户

这样处理的主要目的是保证会计信息的真实性，防止公司虚增利润。

非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值模式下，公允价值高于账面价值的，差额计入资本公积，反之，差额计入公允价值变动损益。投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值模式下，不论公允价值是否高于账面价值，差额均计入公允价值变动损益。

企业采用公允价值模式对建筑物和无形资产进行后续计量的，不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

(1)以公允价值计量的投资性房地产转成本法扩展阅读：

注意事项：

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，将不再计提折旧或摊销，在资产负债表日通过公允价值变动损益科目调整房地产的账面价值来体现投资性房地产的公允价值。

资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记投资性房地产－公允价值变动科目，贷记公允价值变动损益科目，公允价值低于其账面价值的差额作相反的账务处理。因此在投资性房地产价格上涨的情况下，企业当期利润将会上升，反之利润会降低。

投资性房地产转换为其他资产或者其他资产转换为投资性房地产，在成本模式下，应将房地产在转换日账面价值作为转换后的入账价值。在公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产，按转换日该项投资性房地产的公允价值作为自用房地产的的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

参考资料来源：网络-投资性房地产

参考资料来源：网络-房地产转换

参考资料来源：网络-公允价值

参考资料来源：网络-账面价值

参考资料来源：网络-差额

2. 投资性房地产为什么不能从公允价值计量模式转到成本计量模式

这是因为企业管理层一般具有虚增利润的动机，投资性放地产由成本模版式转换为公权允价值模式，说明该房地产存在活跃的交易市场，公允价值能够持续可靠取得，公允价值更能可靠反映其实际价值。

而若在此时由公允价值模式转为成本模式，只会存在于房地产市价持续下跌的情况下，而这种情况下该房地产还是存在公允价值的，反而会存在管理层利用计量模式的转变进行盈余管理的嫌疑。

(2)以公允价值计量的投资性房地产转成本法扩展阅读：

属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量：

1、换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。

2、换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。

3、换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。

3. 在自有资产转化为以公允价值计量的投资性房地产时在什么样的情况下

B选项，所形成的资本公积是因被投资单位的其他权益变动所形成的，比如被投资单位的可供出售金融资产发生公允价值变动造成资本公积发生增减变动，而新准则下完全权益法需要调整长期投权投资，具体分录为：\r\n借：长期股权投资－其他权益变动\r\n 贷：资本公积－其他资本公积\r\n而处置时，\r\n借：银行存款等\r\n 贷：长期投资－成本\损益调整\其他权益变动等等\r\n 投资收益（因为是差额，也可能在借方）\r\n借：资本公积－其他资本公积（也可能在贷方）\r\n 贷：投资收益\r\nC选项，是因为自用房地产原来用成本模式计量，做为投资性房地产时改为公允价值计量后，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额转作资本公积－其他资本公积\r\n借：投资性房地产－成本\r\n 贷：固定资产清理\r\n 资本公积－其他资本公积\r\n处置时\r\n借：银行存款等\r\n 贷：其他业务收入\r\n同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，即：\r\n借：公允价值变动损益\r\n 资本公积－其他资本公积\r\n 贷：其他业务收入\r\n结转成本\r\n借：其他业务成本\r\n 贷：投资性房地产－成本\公允价值变动等等\r\n \r\nD选项，是持有至到期投资重分类，新准则规定持有至到期投资转换为可供出售金融资产与投资性房地产是同理，只是结转时计入投资收益科目

4. 企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（ ）。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。选C

5. 以成本计量的投资性房地产转换成以公允价值计量时为什么要调整留存收益啊

因为成本模式改为公允价值模式，是作为会计政策变更的，所以公专允价值与账面价值的属差额调整期初留存收益。
会计分录：
借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值计量）
投资性房地产累计折旧（或摊销)
投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（转换日原账面余额）
盈余公积(也可能在借方）
利润分配-未分配利润(也可能在借方）

6. 请问投资性房地产采用公允价值模式从投资性房地产转成固定资产的分录如何编制

投资性房地产转成固定资产—公允模式

借：固定资产（公允价值）

公允价值变动损益（借差）

贷：投资性房地产—成本

—公允价值变动

公允价值变动损益（贷差）

自用房地产转换为投资性房地产—公允模式

借：投资性房地产——成本（公允价值）

累计折旧

固定资产减值准备

公允价值变动损益（借差）

贷：固定资产（原值）

其他综合收益（贷差）

(6)以公允价值计量的投资性房地产转成本法扩展阅读

企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，

应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

1、投资性房地产开始自用。

2、作为存货的房地产，改为出租。

3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

4、自用建筑物停止自用，改为出租。

自用资产转为投资性房地产-成本模式

借：投资性房地产——成本

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产(无形资产）

投资性房地产累计折旧（累计摊销）

投资性房地产减值准备

模式变更原则

1、企业对投资性房地产的计量模式确定一经确定，不得随意变更。

2、只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

7. 投资性房地产从成本模式转为公允价值模式时，为什么要确认递延所得税资产和负债如何进行确认

在税法中不承认投资性房地产的公允价值，税法只承认账面价值，所以当公允价值高于账面价值的时候就会产生递延所得税资产。成本法下，计税会计没有差异，但是转了公允价值计量，投资性房地产的价值是以公允价值计量的，计税基础还是按照成本模式的。

以成本模式计量的投资性房地产在“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目中计量；以公允价值模式计量的投资性房地产在“投资性房地产—成本”和“公允价值变动”科目中计量。

已出租的土地使用权是指企业经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

(7)以公允价值计量的投资性房地产转成本法扩展阅读：

与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产，这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房的性质。

8. 以公允价值计量的投资性房地产转做非投资性房地产

企业采用公允价值模式计量投资性房地产转换为存货时，应当以转内换当日的公允价值作为容存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。也就是，按其公允价值借：开发产品，按其成本贷：投资性房地产-成本，按其累计公允价值变动，贷记或借记投资性房地产-公允价值变动，按其差额贷记或借记：公允价值变动损益。
等处置时应按照实际收到的金额借：银行存款等科目，贷记：其他业务收入，按其账面余额借：其他业务成本，按其成本贷记：投资性房地产--成本，按其累计公允价值变动贷记或借记投资性房地产--公允价值变动科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。
综上所述，你说的那部分期末结转完了，没有余额，你说的还挂着是不存在的，OK？

9. 存货或自用房地产转换为以公允模式计量的投资性房地产的处理办法

因为公允价值变动损益是利润表中影响到企业净利润的项目，而其他综合收内益的变动不影容响净利润。
这个规定是出于会计谨慎性的要求，现在的房价变动已经魔性了，作为固定资产的时候还是按实际的买卖成本作为账面价值计提折旧反映资产价值，但是一旦转为投资性房地产，同一栋楼可能瞬间翻无数倍，但其实这些价值并不是进入企业的真金白银，只是身价，还没兑现的。
所以为了避免单位通过利用调节房产用途把利润表做好看，欺骗使用人，就强制要求了，如果涨价了不体现在利润里，降价了反而要体现在利润表里，让这些单位不要瞎搞，按照单位的实际情况重新为固定资产分类。

10. 以公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，有关的资本公积和公允价值变动损益需不需要结转

1、因前来期转换形成的资本公积自，在转为自用时，不结转，等处置该项资产时再结转。
2、转为自用时，公允价值与账面价值的差额，计入公允价值变动损益。
借：固定资产（或无形资产）
贷：投资性房地产－成本
投资性房地产－公允价值变动（或借）
公允价值变动损益（或借）