万达卖地投资轻资产

⑴ 万达售670亿元资产背后有什么故事

“一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。”在2017年工作总结会上，万达集团董事长王健林如此为万达的转型定音。

对此，王健林表示，“其实这是根本不理解商业的基本逻辑。”生意就是有买有卖，没有只买的生意，也没有只卖的生意，关键看价格。万达清偿海外账务，卖一半资产就清偿全部负债，就是挣了一倍。所以买卖是正常逻辑，关键看差价。

其次，万达广场已经是很重资产，几千亿元，文旅项目再持有，资产太重了。虽然有大量销售物业可以回收投资，文化项目能收回投资，但每个项目周期要7年至8年，十几个项目累加，至少5年至6年内，万达每年要净增千亿元有息负债，万达的负债就会太多。

再次，万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。酒店整体年平均**率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。所以，万达决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，**是上策。

更重要的是，企业经营安全是第一位的，为集中有限资金发展万达广场，就要有舍有得，否则就不能保证开业50个广场，在建超百个广场。

最后，王健林给出自己的三年赌局。他表示，“社会不理解，员工也有不理解，但是咱们三年之后再看，迪士尼、环球、大型酒店管理公司均是如此。”同时，除了提高收入，继续降低负债仍在王健林的2018年计划表中。

⑵ 万达茂、万达广场、万达轻资产分别指的是啥

万达茂和万达广场都是集电影科技乐园+大型采暖停车楼+商业中心+室外主题乐园版+高端酒店群为一体的权文化旅游商业综合项目为一体的文化旅游商业综合项目。其中万达茂全国包括哈尔滨、成都、青岛、广州、南昌等10个城市建有，而万达广场在多达138个城市都有。 万达轻资产:是万达集团的新的经营概念。轻资产运营侧重自己则专注于产品研发、销售、服务与品牌推广的商业模式。战略的核心思想就是运用杠杆原理，充分利用各种外界资源，减少自身投入，把自身资源集中于产业链利润最高的阶段以提高企业的盈利能力。 万达集团 万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络、金融四大产业集团，2017年位列《财富》世界500强企业第380名。截至2017年7月10日，万达集团总资产8826.4亿元，2017年上半年收入1348.5亿元。

⑶ 商业地产轻资产运作：看万科，凯德，万达等怎么玩

商业地产商业地产的投资大、回报周期长，对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一，过于依赖传统的模式。如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产成为企业必须追求的路径。
自2010年住宅调控开始，一批开发商开始集中转向商业地产领域。2014年，在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下，更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。然而，正如一枚硬币有两面，商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大。其中，尤以资金最为关键(商业地产行业在本质上是金融业)。
一些有先见之明的企业，早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作，并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案，明源君思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点，供大家学习借鉴。为表述简单，我们选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。
一、凯德模式
- 集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。
1、盈利模式：基础费用+额外收入
在凯德模式中，以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架(如图1)。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营，成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导，以商业地产开发收购、管理运营为载体，既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益，又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。

具体而言，凯德模式下，收益来自于基础管理费和额外收入。
1)基础管理费

对于CRCT，基本费用占持有物业价值的0.25%，如果按照8%的资本化率计算，基本费用占净收入比重约3.125%(0.25%/8%)；业绩提成费为净收入的4%；物业管理费一部分由总收入的2%构成，而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平，因此这一部分占净收入比重约3.125%(2%/64%)，而另一部分为净收入的2%。综上所述，凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%，实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。
2)额外收入
由于持有20%CRCT的份额，因此除了基础管理收费，凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算，在2007年~2013年期间，凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元，外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元，相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%)，年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。
2、融资模式：PE+REITs
以房地产PE和REITs为核心的金融平台是凯德置业融资的主要方式(如图2)。

3、基金的3大特点

1)凯德主导运作基金产品，但所持权益比例适中；
2)优质商业资产进入信托资产包，平衡了投资回收和长期回报的问题；
3)信托产品以稳健的收益健康发展。
二、铁狮门模式
- 以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式
前面讲到，商业地产商业地产的投资大、回报周期长往往吓退无数英雄好汉，即便“有钱、大胆、任性”进入者，获取的投资收益也相差甚远。有没有一种方法，只需要投入很少的钱，却能够获得超额的收益？铁狮门一度做到了。
铁狮门的总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入，却分享项目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亚交易所上市REITs
Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合约为例，分析铁狮门的“空手套白狼”的轻资产运作模式。

TSOF于2004年12月在澳大利亚交易所上市，募集资金4.05亿美元。上市之初，TSOF通过发起另一只私募基金铁狮门Speyer
Properties(TSP)，间接收购新加坡国家投资公司旗下Prime
Plus基金在美国持有的12处物业45.9%的股权(当时总估值约18.87亿美元，总收购价18.52亿美元)，后又借助TSP参与收购了另外6处物业(根据协议，TSOF有权利在TSP新收购的位于美国核心地区的物业资产中占有至少25%权益，但如果TSOF连续两次拒绝TSP提供的投资机会，或在24个月内拒绝了3次投资机会——无论连续与否——或TSOF的控制权改变，则上述参与投资协议终止)。
作为TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS

Manager每年将提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费；在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基础上，TSP还将提取相当于年收入2.5~4.0%的物业管理费，并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费，在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费，在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费，在资产出售事件中提取不超过转让总价1%的资产转让费，租户支付的租金保证金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP

Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%，这些还只是铁狮门日常的管理费收入。此外，它还参与基金超额收益的分享，即业绩提成。根据协议，自成立之日起，TSOF每5年进行1次业绩分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均总回报率(包括租金收益和资产升值收益)超过10.5%，超过部分TS
Manager将提成30%。
鉴于2007年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值了两倍，以此计算其分成收入确实能达到30~40%水平!
当然，铁狮门的模式在获得巨大成功的同时，也因其一味通过放大财务杠杆扩大收益等原因，在上一次金融危机中遭遇重挫，值得警惕。
三、万达模式
- 以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式
作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
与之对应的，作为北美最大的零售商业地产商，西蒙地产的核心在于有效的资产运作和资本管理，以REITs来支持扩张和发展必需的资本，由于没有资金沉淀的负担，其绝大部分精力放在运营上，收入大头也来源于零售租户租金。
虽然万达正在走的路径与西蒙有所不同，但目标都是为了实现轻资产化运作。王健林说，未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
1月14日，万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司，分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构合作的典型案例。但不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷，万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
万达已经用数年的时间证明了其运营能力，而且有故事可讲和良好的政府关系，目前公司的很多地块较为核心，未来还有新增项目，对于投资人来说有利可图，值得期待。
四、4条路径实现地产轻资产化
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

五、发展轻资产要注意的4点
1.良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张；
2. 良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3. 优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4. 严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
六、总结
地产趋之若鹜追求轻资产运营是否过火了？争论还在继续。
但争议归争议，地产轻资产化运营趋势已无可阻挡。无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。

⑷ 万达轻资产如何跟商户结算租金

万达的轻资产结算和商户之间肯定是按照合同规定来的，合同以外的大家可以不必遵守。

⑸ 万达茂、万达广场、万达轻资产指的是啥

万达城是整体概念，可以理解为旅游度假区，包含万达茂、室外主题公园、酒店区和旅游回新答城。万达茂可单独称为万达广场的第四代产品，是原有万达广场商业综合体增加1-2个室内主题乐园和1-2个电影科技影院演化而来。。。

⑹ 万达的轻资产是什么意思

万达商业、文化集团、金融集团和电子商务。

2015年7月，王健林发布“万达旅游发展战略”，表示万达正全力转型，并将2020年完成转型目标的计划提前到2018年。届时，万达服务业收入和净利润两项核心指标要占集团总体的三分之二以上，万达集团形成四个支柱产业，万达商业、文化集团、金融集团和电子商务。

从长白山的项目可以看出，在将文旅产业转手给融创之前，王健林就已下决心要将其手中的文旅项目轻资产化。目前，其文化集团旗下，主题乐园公司所管理的项目已全部售卖给融创，不过仍有包括500亿元的西安万达城、500亿元长沙万达城等协议框架暂未执行。

在大手笔出售文旅和酒店业务后，万达集团正试图驶入一条“轻”赛道，其文旅产业已完全从过去的商业地产板块剥离，运营业务则继续由文化集团承接，并同酒店管理公司一起，在今年8月被注入到港股万达酒店发展（00169.HK）旗下。

按照万达的说法，“万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂”。同时，万达集团表示，万达彻底告别了房地产，从此大步走上轻资产之路。

从2015年年初，“轻资产”三个字就常常被万达方面和王健林本人提及。1月14日，在万达集团年会上，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。

(6)万达卖地投资轻资产扩展阅读

2017年8月9日上午，万达酒店发展（0169，HK）发布公告短暂停牌，以待刊发内部消息。公告中透露，已签署关于涉及该公司关联人士就可能资产重组的意向书。

这些大大小小的交易，全部是万达旗下资产的“左手换右手”，看似只是万达集团内部巨量资产的内部腾挪。实则是在632亿元世纪交易后，把王健林的轻资产逻辑演绎得更加完全的关键一步。

在王健林接受《财新》的专访中，他不无骄傲地表示，通过与融创的协作转让，万达露出两个优质的轻资产公司，一个是文化旅游治理公司，一个是酒店管理公司。

⑺ 万达轻资产未来前景如何

眼下，轻资产模式成为国内各大主题公园企业扩张的主流模式，包括华强方特、宋城演艺、海昌海洋公园等，均在摆脱线下重负输出品牌。在“旅游+地产”模式下，动辄数百亿的投资，令万达城身负重担，远不及转型后的万达广场来得“轻快”。突然的出售引发了各界对背后原因的广泛猜测。据媒体报道，王健林表示转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。然而，轻资产化运营要求优质的品牌和内容，但在业内看来，在缺乏核心IP的背景下，万达文旅的品牌输出仍言之过早。

另值得注意的是，日前万达电影再度发布公告，宣布收购万达影视100%股权。此前，万达电影曾宣布拟以372亿元收购万达影视，但计划最终搁置。资料显示，万达影视由青岛影投和互爱互动整合而来，而青岛影投是美国著名电影制片公司传奇影业的母公司。但有消息称，此次收购将把传奇影业剥离。

借着融创中国与乐视千丝万缕的联系，和万达影视收购的重启，两大信息再度给外界提供了想象空间。参考迪士尼乐园和环球影城，在普遍缺乏IP的市场环境下，万达若依托于影视业务，对文旅板块无疑是一大利好，这也被视为万达文旅轻资产发展的突破口。

⑻ 万达狂卖重资产，背后是政治学还是经济学

经济学。
和政治没啥关系，因为上市公司要交年报了，为了报表好看点，年底前打包出售资产是很常见的做法。

⑼ 万达向轻资产转型什么意思

王健林早在2015年4月就首提万达轻资产模式，但是在近日，万达突然加速专了瘦身的进程。一天之内酝属酿了一千亿的酒店和文旅项目的股权资产挪移。这标志着自1988年万达成立以来，王健林正式告别干了三十年的房地产。

那么轻资产是怎样的一种资产模式？