酒店投资者

A. 经济型酒店怎样投资

这些内容是08年分析的，具体自己再总结一下吧：

据最近出版的《2007中国经济型饭店调查报告》透露，2006年国内经
济型酒店首次出现“双跌”现象，2007年该类酒店经营状况继续下滑，更有不少位于市郊的小型经济型酒店急于“抛盘”。据初步统计，近期此类酒店的平均门
市价下降119元、平均出租率下降7%。专业人士认为，国内经济型酒店发展可能步入衰退期。
概念定位出错
尽管国内经济型酒店已有五六年发展历史，但是人们对于“经济型酒店”这个词仍然没有一个准确的概念和定位。作为来自境外的一种新的酒店类“新生事物”，不少国内人士对“经济型酒店”还比较陌生，导致国内经济型酒店市场出现许多尴尬状况。

根据来自国外的资料，目前大多数人是这样理解经济型酒店的。即服务功能简化到只提供标准化住宿的一类简易性酒店，其设施等同于普通三、四星级酒店或者更
低；定价相当于中等酒店的25-50%；住宿对象主要是短途旅游者以及预算较低的普通客户，这是经济型酒店必须具备的三项基本条件。至于“连锁”或者“加
盟”则是扩大经济型酒店规模以及降低成本的一种方式。然而，国内一些经济型酒店的投资者以及所建造的酒店物业恰恰从根本上违背了上述宗旨，这是造成经济型
酒店走向衰退的一个基本原因。
竞争空前激烈
目前国内空前激烈的市场竞争是造成经济型酒店走向衰退的另一个重要原
因。经济型酒店以其特有的价廉物美的优势不但满足大众市场的需求，也吸引越来越多的投资者开发建造经济型酒店。当时市场上普遍认为，经济型酒店的投资回报
率可以达到20％。于是，人们一窝蜂涌入此类物业市场。随着2008年北京奥运会和2010年上海世博会日益临近，国内经济型酒店更是如雨后春笋般地蓬勃
而起。部分品牌酒店的扩张速度甚至达到令人眼花缭乱之地步，有的扩张率超过200%。
有统计说，截至2007年10月，已开业的“如家”拥有201家店门、“锦江之星”达到148家、“莫泰”是107家。与2006年同期相比，三家中扩张速度最高的已超过106％。如此过度扩张已经远远超过市场需求量，供大于求和优胜劣汰的局面已经形成。
最近，不少经济型酒店投资者已看到此类市场蕴育的风险。一些大型品牌酒店开始放低身价争夺更低档的客户对象，而一批包括坐落在浦东、松江、宝山、青浦等边远地区的小型经济型酒店纷纷出手转让。
服务功能模糊

有人说，目前国内的经济型酒店并不“经济”，这句话是有道理的。国外经济型酒店最简单的配置就是“双B”（床BED+早餐BREKFIRST），在功能
上主要满足客户的基本住宿需求就可以了。我们的经济型酒店却在追求“档次”和“完美”，设施配置和装修装饰越来越豪华。上海某连锁品牌经济型酒店的大堂和
楼梯装修得富丽堂皇，室内有精致的雕塑、卫生间配置大型喷淋头，客房甚至分上下两层套间。更有一家酒店还推出所谓“DIY”概念，在房间里设置厨房、洗衣
房等设施，美其名曰让住客“自助服务”……这些已完全脱离了“经济型”的概念。
由于经济型酒店投资成本越来越高，最终投资者当然要从经
营中取得回报。于是，经营价格也水涨船高。美国经济型酒店一般定价为30至65美元，根据国内相应的居民收入和物价水平，这里的经济型酒店定价应该在
120元较为合理。但目前市场上经济型酒店大都要价200元，有的甚至超过300元。
连锁加盟盲目
经济型酒店之所以
钟情于“连锁”和“加盟”，目的就是做大规模。一方面可以推广酒店品牌来提高出租率；一方面也能降低投资成本。譬如，进行统一采购、统一订房、统一提供服
务等，通过“连锁”和“加盟”充分发挥“经济型”优势。但是，国内一些经济型酒店的发展却走两个极端。要么“单打一”，只想自己一家在市场上独打硬拼，一
副“舍我其谁”之气势；要么无限制地鼓励“加盟”，不管阿猫阿狗通通网罗其麾下。曾经有一家国内经济型酒店，花几十万美元从海外购得某品牌的中国地区代理
权，之后就不断地吸纳加盟者。该酒店在上海开设一家“样板店”后，短短几个月就扩张了好几家“加盟店”。结果，各家品牌“加盟”店开张后很快就出现参差不
齐状况。由于过度扩张，该酒店最终血本无归。

B. 产权酒店的投资风险

风险一
一些开发商，在推销自己的产权式酒店房源时，告诉购买者可获得独立产权的房屋等。那么，如果政府相关部门不允许开发商擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房，那么，单独的酒店客房就不能办出“小产证”(即消费者无法获得独立产权)。这样，消费者购房后，不可避免地存在一定的法律风险。
风险二
由于无法取得“小产证”，开发商们或许会转而“出售”产权式酒店的“承租权”，可对外仍然宣称为产权式酒店。而在法律上，房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴，这是一个相对权，承租人(即消费者、投资者)要行使自己对房屋的租赁权，其首要条件就是房屋出租人(开发商等)的配合，并且，投资人的权利仅仅是相对行使，不能将权利行使绝对化，比如承租人若要转租，必须征得出租人的同意。相关法律规定，一般租赁合同的期限最长不超过20年。
风险三
即使开发商能为投资者办出“小产证”，产权式酒店的性质也决定了该产权具有依赖性和模糊性。第一，从功能来说，产权式酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。第二，产权式酒店配套设施及共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商?其产权在法律上存在模糊性。
风险四
由于产权式酒店产权的模糊性等，就决定了投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性。投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将酒店管理公司更换。如果投资者执意解除与酒店管理公司之间的租赁关系，这样，产权式酒店的经营管理往往容易陷入开发商与酒店管理公司的“地下”操作中。
风险五
正因为产权式酒店产权上具有依赖性，这就导致如果酒店经营不善，消费者购买的单独的酒店客房在市场上将难以转让。因为酒店必须整体经营，单独的客房是很难产生同等收益的。如此一来，投资者投资后，就很难全身而退，其预期的“高回报”很大程度上就取决于酒店的经营好坏。

C. 酒店投资人通过哪些途径找比较有效

1.媒体宣传途径：曝光度高，容易获得关注，具有一定影响力并且比较专业的平台，通过这专样的平台可以属比较容易进行项目报道。
2.项目发到融资平台：将自己的项目发布到创投圈子，可能会有项目的直接对接，而且这样的对接往往是最直接有效的，但是另一方面，也难免会收到很多的广告，比如推销电话或者同行打探消息的。
3.利用免费推广平台：把产品或者项目放到免费的推广平台进行推广和展现，这种方式可以吸引到种子用户，也可以获得同行等一些渠道资源
4.寻找靠谱的FA：靠谱的FA同样会给你的项目一些指导意见，会帮你去寻找合适的投资机构

D. 星级酒店全息投资人是什么意思

没有全息投资人一说，在股票中有权息投资人，就是股权和股息 在你购进股票的时候你就拥有了相应的股权，但你持有一段时间以后，遇到该公司分红就是股利，股息相当于利息，每单位时间产生一次。

在商界中有权益投资人，权益性投资是指为获取其他企业的权益或净资产所进行的投资。主要考虑接受投资企业的获利能力,是否能够获得较高的回报以及影响控制被投资企业是否有利于本企业的长远利益. 所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。

权益投资是指将资金投资于能够带来收益的各类权益项目品种，这些权益项目包括基础设施收费权、公共交通营运权等。

E. 如何快速寻找酒店投资人的联系方式呢

寻找宾馆投资商，我有商用房5000平方米，意寻找宾馆投资平台，想把房子租出去去，我房子所在位置优越，有地下停车场，位置在济宁市兖州区亨利广场

F. 一般酒店投资人都有哪些烦恼

内部问题的话，主要是合伙人之间的关系、对中下层的管理、酒店的运营。外部的话，宏观经济的下滑、营商环境、竞争对手等等吧

G. 论连锁酒店店长和投资人的沟通

我觉得连锁酒店店长最主要的沟通一点是，坚持集团的规章制度，集团从加盟店进来回，投发、筹建、答运营、物资等和店长统一口径，另外派遣的店长既然分配到门店，门店管理，员工绩效管理，运营、会员、品质等等这些需要店长来管理，但离不开和业主的沟通，门店入住率做的高，业主挣钱了当然知道和店长分不开的，所以店长职责不容忽视。

H. 酒店前期筹备中，作为投资人需要做哪些前期准备工作

要看是自投自营还是合资托管经营。
如果自营的话准备工作就很多，包括：设计、建设内施工、开业筹备（物容资采买、设备安装、人员招聘、培训、制度设计等等）；
如果是委托管理公司经营的话会简单一些，作为投资人只需要从顶层设计上做把控，设计合理的股权结构、管理制度，然后招聘总经理，派驻财务经理。

I. 五星级酒店对酒店投资者有啥要求

不差钱。因为五星级酒店属于长期投资，短期很难回本。

J. 有钱你们会投资酒店房产吗

酒店式公寓与普通住宅哪个投资更可靠？有过经验的投资者一定会告诉你是酒店式公寓。因为大多数酒店式公寓的出租率比普通住宅更有保证，这主要得益于酒店式公寓大多占据城市核心地段，纵观北京、上海、广州、深圳等一线城市，无不如此。

如何投资酒店式公寓不赔钱？

1、看位置，是否具备可持续发展潜力；

2、看配套，全套生活、商务服务、超市甚至婴儿托管所都要有；

3、看物业管理，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；

4、看完整计划，每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；

5、看推广，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；

6、看整体经济的发展态势，选择酒店式公寓投资，专业的品牌管理公司是保障，他们既能提供高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。

业内人士认为，商业酒店式公寓处于大都市的繁华中心区，浓厚的商务办公环境决定了其广阔无限的投资价值。因此，现在投资酒店式公寓，看好其未来的升值发展空间是众多投资置业者的明智选择。

酒店式公寓 VS.普通住宅

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酒店式公寓怎么选？

关键看三点：

1、配套设施

酒店式公寓一般都是精装修的，也会配齐各种电器，消费者拎包即住。但不同的酒店式公寓对于这些设施的配置也有所不同，配置得越好对投资者来说未来也更容易租出去。

此外，周边的配套设施也同样重要。

2、投资回报率

目前市场上，并不是所有的酒店式公寓都有高额的投资回报率。在购置前，投资者应当适当计算一下，选择一个回报率相对更高的酒店式公寓。

如果嫌麻烦，也可间接性投资，选择市场上已有的一些房产投资的项目，比如在白领公寓方面有瑞公寓项目投资计划等，投资标的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之间。

3、区域选择

区域的问题，这对投资者来说尤其重要。因为要考虑到未来能更快地租出，该产品总监建议，投资者尽可能选择商圈成熟且交通设施又比较完善区域进行投资。另外，区域的前景也需要考虑，一旦该区域将来发展得好，那房子升值或是方便转手的可能性也会增大。