❶ 为房企设立信用保护工具！三家民企融资释放什么信号
5月16日，一则关于民企发债的消息，激发了地产股久违的热情。
今日市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具,以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。
上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。
同日深交所官网显示，市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。
业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。
三家房企率先试水
低迷许久的房企融资市场，突然传来利好消息。
记者从碧桂园方面获悉，在中央高层指导和证监会推动下，交易所积极推进优质民营地产企业公开市场融资，本期拟发债券为碧桂园地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，发行期限1 1 1年期。
据悉，该债券将由中信建投证券、中证金融公司共同进行增信，预计增信额度2亿人民币。同时，这笔公司债预计于5月17日在交易所挂网，不晚于5月20号进行簿记，将推动主承券商尽快完成CDS（信用保护工具）的设立工作。
龙湖方面，今日落地的市场首单民营房企信用保护凭证业务，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。
美的置业方面未透露具体发债额度、发行时间等细节。截至发稿，碧桂园大涨10.41%，报4.88港元；美的置业涨7.89%，报15.04港元；龙湖集团涨4.83%，报38港元。
与以往有所不同，设立信用保护工具，成为本次房企融资的亮点。
此前，交易所一直在积极探索信用保护工具试点工作。4月上旬，在沪深证券交易所召开的一场座谈会上，交易所相关人士表示，将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。
国泰君安证券人士在会上表示，随着中国经济进入转型期，信用违约事件渐增，部分企业尤其是民营企业出现融资困难、融资成本高企的情况，发债企业对于承销商为其提供信用增进服务有着切实需求。同时，债券投资者除了在二级市场卖出持仓外，缺乏有效的信用衍生工具进行信用风险管控，一定程度上限制了民营企业融资。
而通过“债券发行 信用保护”的模式，企业债券发行效率可明显提升，融资成本也得到不同程度的优化。交易所信用保护工具业务，能较好促进民营企业债券融资。
5月11日，中国证监会在官网发文称，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。
据悉，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力、符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。
提振民企融资信心
在信用保护工具加持下，三家房企流出融资计划，再次反映出监管对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动。
自去年8月以来，房企融资环境出现大幅降温。受多部门加大对经营贷和通道类融资业务管理、多家房企爆雷影响，地产行业的信用评级受到影响，海外融资和境内融资都同时收紧，更有银行怕房企出现债券违约提前抽贷。
据天风证券统计，2021年7月份，尚有华宇、融信、万通、阳光城、新希望、新力、中南建设等发行债券。进入8月后，中尾部民营房企发债明显减少，仅有珠江投资等一般民企发债，以及滨江、龙湖、旭辉、碧桂园等优质民企发债。
去年11月，银行间交易商协会曾举行房企座谈会，称相关企业主体可重启中票和短融等融资工具。此后，多家央企、国企和城投公司，以及龙湖、碧桂园等优质民企获准注册发行中票，龙光、新希望、旭辉等房企也出现融资动作。
今年1月17日，龙湖集团公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司，向专业投资者公开发行2022年公司债券(第一期)，发行规模不超过28亿元。
5月16日，龙湖再次发布2022年公司债券（第二期）募集说明书，发行规模不超5亿元，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。
但整体而言，能发债成功的房企多为少数优质民企，房企整体融资情况仍不乐观。据远东资信统计，4月份房地产行业共发行债券602.24亿元，偿还债券909.23亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-306.99亿元。
克而瑞也表示，当前行业风险未出清，叠加疫情影响等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢，房企融资量同比2021年仍有较大下滑。
“本次三家民营房企公开发债，对当前房企融资信心有提振作用。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在当前需求端政策刺激下，市场恢复不及预期，很多房企未完全走出资金困境，官方对民企的融资支持，对业内其他房企及行业信心均有改善。
亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高，如果企业自身问题比较大，在当下很难享受到政策面的支持，只能等待市场好转，然后有所受益。
❷ 什么叫信用增级
资产支撑证券的市场在很大程度上是信用等级为AAA的市场。换句话说，资产支撑证券至少会得到一家（经常是两家，但有时是三家）权威信用评级机构（穆迪，S&P，Fitch，和D&P）的最高信用评级。但是，资产支撑证券也会在AA，A，或BBB，甚至有时在非投资级或未接受评级的情况下发行。但为了使应收款组合能够支撑高等级的，固定收益的证券，信用增级通常是必需的。
从直观上来讲，信用增级都会增加金融资产组合的市场价值，成为资产证券化这个点金术的关键所在。几乎毫无例外，非政府信用的资产证券化都包括某种形式的信用增级。信用增级或者包含一个由第三方提供的信用担保或者利用基础资产产生的部分现金流来实现自我担保。但大多数交易利用了内部和外部信用增级相结合的方式，至于选择哪种增级工具将取决于在融资成本的约束下最小化增级成本。
资产支撑证券化中第三方提供的信用增级工具包括专业保险公司提供的保险，企业担保，信用证和现金抵押帐户。
在外部信用增级中，最简单的形式是专业保险公司所提供的保险（Monoline Insurance）。这类保险公司必须为每笔投保的交易保留一定的资本以保护投资者。对一个被保险的AAA/Aaa信用等级的资产支撑证券来说，专业保险公司担保投资者及时地得到利息和最终偿还本金。但是，专业保险公司只为投资级，即信用等级为BBB/Bbb，之上的交易提供保险。
与专业保险相似，企业担保是企业保证使具有完全追索权的债券持有人免受损失。企业担保可以针对整个交易，也可以针对交易中的某个档级。在许多交易中，发行人自己为某些较低信用等级的档级提供担保。与专业保险不同，企业担保可以向投资级以下的交易提供。
信用证（LOC）是由金融机构发行的保险单。在LOC的保护下，当损失发生时，金融机构必须弥补某一指定金额。
现金抵押帐户（CCA）在信用卡应收款中是非常普通的信用增级形式。CCA是向发行信托机构提供的再投资于某些短期合格投资的贷款。贷款金额可以通过从交易中获得的额外利差来偿还。所有由CCA担保的档级的损失将由帐户中的收入来弥补。
大多数外部信用增级工具的主要缺点是容易受信用增级提供者信用等级下降风险的影响。像前三种增级方式都受到信用增级提供者自身信用等级的限制，不可能达到比自身信用等级高的信用评级，因此证券的信用评级直接受信用增级提供者信用品质的影响。但是，CCA与它们不同，因为对证券提供担保的是现金帐户，所以证券的信用评级不受担保人的影响。
内部信用增级则避免了该类风险，信用增级是基础资产中所产生的部分现金流来提供的。内部信用增级的方式有建立次级档，超额抵押，以及利差帐户。
优先/次级结构是常用的内部信用增级手段。简单说来，优先/次级结构就是将资产支撑的证券分为不同信用品质的档级。不同档级的偿还顺序可以是按比例偿还，也可以是将损失先分配给次级档的顺序偿还。最近，出现了高档级的支持档，又经常被称为夹层档。由于这种结构建立了对优先档的额外支持，所以称为是超级优先/次级结构。
超额抵押是另一种常用的信用增级形式。超额抵押的信用增级结构利用了额外利差来支付债券本金，额外利差是在支付了所有费用和债券息票成本之后的金额。这种支付结构也称为是涡轮结构，因为它加速了债券本金的偿还从而为损失建立了一个超额抵押的缓冲。
以超额抵押作为信用增级的一种替代方法是使用利差帐户。与超额抵押的结构相似，通过交易中的额外利差，利差帐户的金额会上升至由评级机构确定的预先决定的水平。与超额抵押结构不同，额外利差是以现金形式在帐户中积累起来并且以某些短期合格投资的形式进行再投资。
在实践中，大多数发行人使用内部的或外部的信用增级手段的结合实现信用增级。例如，超额抵押和利差帐户都可以使现金流获得投资级的信用评级，然后再利用专业保险公司提供的保险就可获得AAA的信用评级。