陕西省结构调整纾困基金启动

① 郑州百亿元级楼市纾困基金启动，启动后能起到哪些作用

郑州百亿元级楼市纾困基金启动，启动以后能够慢慢终结烂尾楼，让一个个烂尾楼盘，在楼市纾困基金帮助下，慢慢恢复施工。用这样一个方式，来解决烂尾楼问题，尽可能减少群众财产损失，以及对房地产市场信用问题。

房产是大件商品，于普通人而言，买房需要集全家之力，甚至是几代人的积蓄。如果能够顺利交房，则只需要负担房贷月供即可；如果不能够按时交房，则需要在负担房贷同时，还需要负担租房费用。烂尾楼的存在，影响了购房者利益，也对楼市诚信，产生了极为恶劣影响。郑州百亿元级楼市纾困基金启动后，在我个人看来，能够起到下面这两个积极作用。

烂尾楼在全国各地都存在，城市管理部门也在想办法，积极改善这一情况。对于这一问题，你是如何看待的呢？

② 多地成立房地产纾困基金：撬动多方资本，盘活行业流动性

在中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”的背景下，近期以来，多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金。
多地设立房地产纾困基金
据中指研究院统计，今年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，稳定房地产市场发展。

以郑州为例，今年8月5日，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》正式发布，按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元。
纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。
当前，郑州基金首单纾困项目已经落地。据悉，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头，郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。
另以南宁为例，据南宁日报消息，广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金，基金首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。
中指研究院报告指出，当前房地产企业风险事件时有发生，涉及的问题项目数量较多、分布广泛，对市场、民生均带来很大风险。“保交楼、保民生、保稳定”成为化解房地产市场风险的首要原则，因此出险项目的收并购也就成为了主要手段。
从市场的响应程度及收并购的进程来看，大致可分为两个阶段。第一阶段为今年上半年，以收并购融资的定向放松为主，同时部分房企切实开展了项目层面的收并购。第二阶段则在下半年开始，主要以纾困基金形式推动风险化解。
撬动多方资本盘活流动性
中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，今年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。当前，多个地方政府积极行动，如郑州、南宁，联动地方AMC、地方国企等，共同成立房地产纾困基金， 通过“以少带多”、项目收并购等方式对问题楼盘进行纾困，同时撬动多方资本，起到盘活行业流动性的作用。
中指研究院提到，纾困基金在设立形式、风格，化解的方式、目的等方面，均有明显的特征。
一是资金落地快、效率高。二是目的明确，“保交楼、保民生、保稳定”是纾困基金成立的根本目的，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困，引导多方资本逐步消化风险项目。三是以少带多，起到资金杠杆作用。与当前出险企业的债务规模相比，纾困基金体量并不大，但起到了一定的带头作用。例如郑州的纾困基金中母基金的部分，按其描述，在项目最终的投资占比上限为12%，撬动了约八倍的市场资金。四是对出险项目有选择性。当前问题项目存量较大，基金能力有限，投资的主要目标为有价值的、可产生收益的项目。
中指研究院认为，短期内，纾困基金通过推动出险项目的收并购，解决了项目层面的风险问题。长期来看，纾困基金最主要的作用是通过联动市场盘活项目之后，为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。
“市场已经筑底但恢复缓慢”
从房地产销售情况而言，当前房地产市场销售或还在筑底阶段。
8月31日，万科召开2022年中期业绩推介会，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
8月29日，美的置业管理层也判断，目前是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。
从数据上来看，8月31日，中指研究院发布的《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。
报告还显示，2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，发行规模同比仍保持下降趋势。其中，信用债发行规模为281.49亿元，相较于去年7月494.15亿元，下降43.03%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅上升，其中信用债平均利率为3.37%，环比增长0.08个百分点。

③ 超十城出台措施拯救“烂尾楼”，地产纾困基金加速落地，此举有何利

此举有利于解决地区烂尾楼问题，有利于促进保交付问题的解决。

各地地产纾困基金在保交房，战斗中肯定能起到重大作用，可是否能真正解决烂尾楼问题，让购房者重新对房地产市场充满信心，这还是一件需要时间来验证的事情。消费者可以选择观望一段时间，在确定自己该采用什么措施维护自身合法权益。

④ 房地产纾困基金存在的问题

房地产纾困基金存在的问题为以下：
1、增信下的信用降级，担保性发债，本意为支持民营房企发债融资，但结果往往是金融机构更凶猛的挤兑，以及更困难的后续融资处境。
2、爆雷才有人救。各类纾困资金的初衷是调动政府性引导资金保交付、稳定民生，未爆雷房企并不在纾困之列。
3、纾困资金无法改善流动性。无论是纾困资金，还是风险处置专班，原则都是救项目不救企业，且要求项目债务新老划断，保证纾困资金安全。
4、还债保信用成了无用功。据悉，一家房企目前正酝酿爆雷。此前该公司积极还境外债的核心原因是保持境外信用和评级，企业才能再融资，然而现在即便还了境外债，信用仍持续恶化，企业销售低迷，进账变少，现金消耗殆尽。
5、公司运转需要人，但不裁员活不下去。前述酝酿爆雷的房企内部人士D指出，公司当下要保交楼、保员工和保老板。一旦爆雷，金融机构将向法院申请对其公司资产保全，冻结公司账户，届时给员工发工资都不是一件易事。
6、拿地花钱，不拿地死得更快。10月31日，龙湖以19.6亿元在苏州拿地。一位房企投拓人士E说，销售不明朗时，拿对地的要求极高，容错率很低，但不拿地死得更快。
7、物业是未来，但不卖未来没有未来。10月24日，博裕资本对金科智慧服务发出要约收购，交易完成后将成为后者的第一大股东。

⑤ 纾困资金、专班小组、一对一帮扶 多地出台举措“保交楼”

“保交楼、保民生、保稳定”，在“停贷事件”出现以来，多地政府积极出台针对问题楼盘的纾困政策。

据新京报记者不完全统计，近期包括河南郑州、开封、洛阳及陕西咸阳、四川遂宁等多个城市的相关政府部门，针对问题楼盘设立纾困基金、推出“一对一帮扶”“一盘一策”等方案，助力问题楼盘风险化解。

郑州“AMC 国企”介入问题楼盘盘活

从名门翠园烂尾风波到“最高学历楼盘”永威西棠的停工，中部省会城市郑州成为此次“停贷事件”中备受关注的城市。

从外部原因来看，郑州去年受到特大暴雨侵袭加之疫情反复，对在建楼盘的施工进度造成了影响；从内部原因来看，郑州楼市走弱、房企销售不佳、本土房企资金链紧张、以融创和阳光城为代表的外来房企“爆雷”等多重原因使得郑州的烂尾楼盘增多。据易居研究院智库中心的数据显示，今年上半年，郑州烂尾面积达到440万平方米，在全国排名第二。

在“保交楼、保民生、保稳定”的这场战役中，郑州如何处理这些问题楼盘成为民众关心的焦点。在郑州多个楼盘卷入“停贷事件”后，7月19日，河南郑州地产集团有限公司与河南资产管理有限公司双方一致表示，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

值得一提的是，河南资产管理有限公司是经河南省人民政府批准设立、银保监会公布名单中具有“经营金融企业不良资产收购处置业务”资质的地方资产管理公司，也就是地方AMC（资产管理公司）的“正规军”。

公开信息显示，自从2017年成立以来，河南资产管理有限公司累计收购不良资产768亿元，帮助河南省内20多家金融机构出清风险，盘活问题楼盘10余个，帮助10余家上市公司、问题企业纾困解围。

“河南资产管理有限公司并非是在‘停贷事件’后才临时介入来处理问题楼盘。”河南本地的房地产从业人士告诉新京报记者，“早些时候，业内就传出AMC要介入郑州本土的‘爆雷’房企和烂尾楼盘。”

成立纾困基金有助于解决项目停工问题

此次，河南资产管理有限公司“官宣”与河南郑州地产集团有限公司合作，后者为地方国企，纳入国资监管体系，这种“地方AMC 地方国企”联手处置问题楼盘的“重磅”阵容成效将如何呢？

中指研究院河南公司总经理梁波涛指出：“这次郑州地产与河南资产管理有限公司联合成立房地产纾困基金，其目的就是参与问题楼盘的盘活、困难房企的纾困，扭转当下烂尾楼项目频发的市场困境。”

“由于烂尾项目类型不一而足，工程进度各项目也不尽相同，烂尾项目成因也是多种多样，所以，必须贴合不同项目的工程进展、项目的具体情况、烂尾原因等进行分门别类的救活。例如，有的项目还有残存货值、有的已经销售殆尽、有的刚开始销售、有的因融资成本造成资金承压等。可以说，烂尾项目最缺乏的就是资金，对烂尾项目的盘活主要就是解决钱的来源问题，通过成立纾困基金可以从资金端进行救活。这次纾困基金的发起由国资牵头，具有政府背书效应，能够传递较强的市场信心，对于未来郑州烂尾项目的逐个解决是有较大裨益的。”梁波涛补充称。

“此次郑州国企联手地方AMC拟设立地产纾困基金的举措，对于房企的具体项目会起到一些好的作用。比如，对于那些由于资金问题导致暂停的项目，通过AMC的方式获得纾困基金可以解决一定的停工问题。但是，解决的项目的总体数量可能会相对有限，因为这是从项目角度解决问题，并不是解决房企本身问题。”58安居客房产研究院张波如是说。

事实上，AMC介入处置问题楼盘的做法在今年已经陆续展开。此前，中国信达、中国东方、中国华融和中国长城4家全国性资产管理公司已经出手，主要针对中国恒大、融创中国、世茂集团等在内的12家出险房企进行资产并购、资产重组等。

一楼一策、封闭运营 多地出台相应举措

今年年初，住建部就把“坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险”作为工作重点之一，并且提出以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

随着7月业主“强制停贷”楼盘增多，银保监会先后两次做出回应。7月17日，银保监会有关部门负责人表示，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

与此同时，全国各地正加快出台相关政策，推进问题楼盘化解处置工作。尤其是河南省，除了省会郑州市外，包括开封市、平顶山市、洛阳市瀍河回族区、驻马店市正阳县等地均针对问题楼盘出台了相应举措。

以开封为例，新京报记者从河南开封城乡一体化示范区住房和城乡建设局获悉，针对区内的问题楼盘，该局制定了“一楼一策一方案”，针对企业和项目出现的资金问题，通过区国有平台公司帮助企业融资，加快施工进度，推进“保交楼”工作顺利进行。

针对问题楼盘的化解工作，在采访中，河南开封城乡一体化示范区住房和城乡建设局局长张东昌告诉新京报记者：“以恒大文旅城为例，我们以区主要领导牵头成立专项化解指挥部，指挥部下再设四个专项化解工作组，每个工作组均有县级领导担任组长，有效推进各项工作，成立监管账户，确保所有资金用于后期项目建设；针对项目的具体情况，制定‘一楼一策一方案’，通过区国有平台公司帮助企业融资，加快施工进度，推进交楼进度。”

不止是河南，陕西咸阳、四川遂宁也加快处置问题楼盘的步伐，建立了“一对一帮扶”“一对一挂联”的政策。以四川遂宁为例，遂宁住建局指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作，每一个项目均由一名县（市、区）、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。目前，共有83个在建和待建房地产开发项目纳入挂联范围。

此外，山东济南市采取“纾困资金、封闭运营”的方法。7月18日，山东省济南市历城区住房和城乡建设局发布的《区住建局积极推进房地产领域突出问题化解》显示，历城区住建局对全区157个在建房地产项目全面梳理风险隐患，排查出房地产领域突出问题项目共19个，主要涉及延期交房、项目停工、销售宣传、合同纠纷四大类问题。针对风险项目资金紧张的实际情况，在保障资金安全前提下，帮助企业争取市住建局预售监管资金支持，在项目内封闭运行使用，确保项目完成交付，推动项目风险隐患稳妥化解。

⑥ 纾困基金什么意思

纾困基金又被称为救援基金，主要作用就是帮助那些有潜力的公司或国家解决困难。

对于民营上市公司来说，纾困基金可以帮助他们化解自己的流动性风险和股票质押风险。而对于国家来说，纾困基金的典型案例是欧盟联合国际货币基金组织为了解决希腊债务危机，而在2010年5月推出的7500亿欧元的救援基金。

在实际的运作过程中，纾困基金的投资可以被分为债权型投资和股权型投资：

（一）债权型投资。债券型投资主要是基金以“转质押”的方式，为上市公司提供股票质押融资支持。在这一过程中，上市公司大股东的流动性问题能在短期内得到缓解，可以理解为“借新还旧”。但是债权型投资只能解决公司的燃眉之急，并不能从根本上解决企业的问题。

（二）股权型投资。股权型投资包括了：协议受让上市公司股份、认购上市公司非公开发行股份、重组控股股东等投资模式。由于股权型投资能对上市公司的股权结构进行调整，所以只要能够提出合理的解决方案，股权型投资就能从根本上解决民营企业的债务问题。

⑦ 纾困基金什么意思

纾困基金又称救援基金，是2010年5月欧盟联合国际货币基金组织推出的用来解决希腊债务危机的7500亿欧元的救援基金。而 上市公司 纾困基金则是指为了解决民企债务危机，或者说解决民企资金困难的一笔专用资金。

纾困基金运作模式主要包括两大类：债权型投资、股权型投资。其中，债权型投资主要是以“转质押”方式提供股票质押融资支持，可概括为“借新还旧”模式。债权型投资或是解决燃眉之急，股权型投资是解决民营企业债务问题的最终途径，主要包括：协议受让上市公司股份、认购上市公司非公开发行股份、重组控股股东等模式。

纾困基金是指帮助民营上市公司及其大股东化解流动性风险和股票质押风险而设立的专项投资载体，具体而言，主要包括以资产管理产品形式设立的纾困基金、以私募基金形式设立的纾困基金。

⑧ 纾困资金五十天衔枚疾进：5000亿规模基本覆盖风险 65家上市公司受惠

自10月22日，证券业协会表示推动设立证券行业支持民营企业发展集合资产管理计划而开启这一轮各路资金纾困上市公司股权质押风险开端后，12月11日，纾困资金运作已经走过50天。

整体来看，随着各路纾困资金到位，上市公司股权质押平仓风险在短期内得到了极大缓解。另一方面50天运作后，纾困资金也遭遇了各种各样的问题，这也为接下来中长期操作敲响了警钟。

总规模接近5000亿

根据中金公司统计，目前各类纾困资金规模已经接近5000亿元。根据中金公司的统计口径，纾困资金的来源为地方政府以及保险、券商等相关金融机构设立的资管计划，纾困债，专项股权投资基金等。

据21世纪经济报道记者获得的数据来看，金融机构产品类的资金规模已经超过了1110亿元，余下部分则都是通过地方政府的资金完成的，因此从总规模占比来看地方政府的资金是主力。

地方政府的资金最早是由深圳国资发起相关驰援上市公司的计划，随后北京、杭州、四川、安徽等十余个省市先后成立了专项资金进行纾困运作。

中金公司在分析报告中指出，地方政府及金融机构当前不完全统计下的合计公示资金规模超过4200亿元，若考虑未公示产品规模占比及部分统计数据为首批资金的情况，当前计划中的纾困基金规模或已经接近5000亿元。

就目前证监会最新披露的数据来看，这5000亿的资金已经基本能够覆盖市场因股权质押平仓所引发的风险。

证监会上市公司监管部副主任孙念瑞在12月8日公开出席某论坛时便透露，目前强制集中平仓带来的二级市场踩踏急跌风险已经得到初步化解。截至今年11月底，A股市场触及平仓线市值约为7000亿，对应融资额约为6000亿-7000亿之间，另外与高达7000亿触及平仓线的风险质押盘相比，年内终因跌破平仓线而被强制平仓的股票市值规模仅有98亿元。

中金公司王汉锋12月10日指出：“根据数据，当前A股市场的股权质押市值规模共计4.7万亿元，在前期市场低点时(10月18日上证指数创近四年收盘价新低时)我们粗略估算当时处于质押亏损状态的股权质押规模约4839亿元，因此在市场不出现进一步的较大幅度下行风险的前提下，当前近5000亿元的纾困资金规模从总量上看基本可以覆盖股权质押已经暴露的部分风险。”

据记者统计和梳理，目前这5000亿资金目前尚未全部进入市场，有的产品实际上还在募集当中。即便这样，纾困资金运作至今，已经完成或正在进行的上市公司纾困项目共计83项，共涉及65家上市公司。

从行业类别来看，纾困资金具有一定的行业倾向性，这些公司主要集中在机械、电子、 建筑装饰、计算机、医药生物、传媒互联网等板块，新兴产业类公司居多。

据中金公司分析显示，从基本面情况来看，这些上市公司普遍具备市值小，95%以上企业自由流通市值在100亿元以下、质押比例较高、杠杆率较高、现金流较差等共性特征，部分公司当前的盈利能力、业绩增速不弱。

杭州泽浩投资投资总监曹刚12月11日接受记者采访时认为：“从行业分布和企业质量来看，绝大部分纾困资金还是秉承了市场化运作的原则，并非资金没有选择的全部投向有纾困诉求的企业不做筛选。”

纾困遭遇难题

从50日运作的成绩单来看，各路纾困资金进展顺利，但这一过程中各路纾困资金也逐渐遭遇了实际运作过程中的风险。

这其中纾困资金一边纾困，被纾困企业股东随后减持造成的影响最为恶劣。上市公司博天环境(603603.SH)便是这类公司的代表。

博天环境在8月初获得了北京市海淀区国资委与江苏银行北京分行战略合作协议框架下的首笔5000万元纾困贷款，后续还有5000万元将到位。受上述消息的影响，博天环境股价当周累计上涨28.31%。

随后，包括上海复星创富股权投资基金合伙企业在内的三家机构股东便宣布拟以集中竞价、大宗交易、协议转让等方式最多减持占比合计不超过31%的股份，堪称清仓式的减持。

尽管最后三家股东承诺将在近期不减持，但造成的影响已经无法弥补，事实上后续还有一些被纾困公司存在减持的情形，这对纾困资金实际操作有着严重的干扰。

对于这类行为，12月11日下午一位接近证监会的权威人士表示，将密切关注类似的情形，如果上市公司的减持存在违规的行为将一定规则进行调查和处罚。

与此同时，也有市场人士认为需要注意纾困资金在实际纾困过程中资金的使用效率、纾困精准程度以及不同途径、不同来源下的各类纾困产品可能面临的协同问题。

例如应该规避潜在非市场化操作蕴含的风险或是要注意纾困资金长期退出风险。

“这需要纾困资金在纾困过程中坚持公开、可操作的纾困规则，同时也需要政策协助以及加强事中事后监管等。”王汉锋认为。

另外，王汉锋总结到，从总体上看我们认为当前纾困资金的设立及逐步到位对化解当前部分企业面临的困难有一定帮助，尤其是部分股权质押风险较大的民企，但操作过程中要更加依赖市场化、公开化、法治化的手段避免相关风险，同时要注意，纾困资金只能救急，中长期解决问题要靠弥补导致问题的制度漏洞以及企业基本面最终企稳向好。

纾困资金总规模可能已近5000亿 已出手65家上市公司

民企纾困：政策及时强力纠偏后 还需标本兼治

（文章来源：21世纪经济报道）

⑨ 康尼机电为何要认购纾困基金的份额

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