清缴土地出让金金融机构

❶ 拖欠土地出让金如何追缴

1、可以通过民事督促起诉制度追缴土地出让金。
2、民事督促起诉针对低价出让或恶意拖欠


民事督促起诉是指当国有资产和社会公共利益受到损害或可能受到侵害时，有关国有资产监管部门或国有单位未履行或不能履行保护职责，该权益可以通过民事诉讼进行救济的，人民检察院监督、支持其履行职责，直至督促其依法提起民事诉讼，并对审判活动予以监督，以防止国有资产流失和社会公共利益受到损害的一项检察工作。民事督促起诉涉及的民事违法行为必须满足两个条件：一是必须直接发生在民事活动中，而非行政管理领域；二是危及到的是国家和社会公共利益，不包括集体利益。

民事督促起诉追缴土地出让金一般针对低价出让国有土地或企业恶意拖欠而监管部门追讨不力等情况。在低价出让土地的情况下，监管部门可以通过民事诉讼，请求法院确认合同无效，挽回国有资产的损失；如果监管部门不履行或懈怠于履行职责，检察机关应当督促其履行。

❷ 土地出让金延时缴纳产生的银行利息怎么做账务处理分

企业发生的滞纳金应该计入营业外支出，并不能税前抵扣，即在进行所得税年度汇算清缴时需要做纳税调增。会计分录为：

借：营业外支出-滞纳金，

贷：银行存款。

个人观点，仅供参考。

❸ 国土资源法律实务探讨两则

秦险峰

企业借贷形成的土地抵押权不应办理登记

案例：

甲公司因经营需要，拟向乙公司借款，并商定用甲公司通过出让方式取得的一宗房地产开发用地作抵押。双方到国土部门申请办理土地使用权抵押登记，土地登记人员在审查时出现两种不同意见。一种意见认为不能办理，据中国人民银行1996年发布的《贷款通则》第六十一条规定，各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定，办理借贷或者变相借贷融资业务。乙企业为非银行金融机构，不能经营贷款业务，因此不能办理土地使用权抵押登记。第二种意见认为可以办理，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十二条规定，土地使用权可以抵押。《物权法》第一百八十条也规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。甲公司向乙公司借款，是一般民间借贷行为，而不是从事经营贷款业务，可以根据双方申请为其办理土地使用权抵押登记。民间借贷可否为其办理土地抵押登记？

“民间借贷可否办理土地抵押登记”的问题涉及两个法律关系：一是企业间借贷关系；二是国有土地使用权抵押登记。二者相互联系，前者涉及的借款合同为主合同，后者涉及的抵押合同为从合同。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定，主合同无效，担保合同亦无效；第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同。所以，国土部门能否为其办理土地抵押登记的关键，首先要判断甲、乙企业间借贷合同的效力如何。

我国目前的司法实践，对于企业间借贷合同的效力是持否定态度的。最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》（法复〔1996〕15号）中规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”其中的有关金融法规是指中国人民银行1996年发布的《贷款通则》。

但笔者认为，我国在法律层面上没有一概否认企业借贷合同的效力，其理由如下：

《贷款通则》不能作为判定合同效力的依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释〔1999〕19号）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。根据该司法解释，《贷款通则》属于中国人民银行的部门规章，不得用来判定企业间借贷合同的效力。

《中华人民共和国公司法》并不禁止企业间的借贷。《公司法》第一百四十九条第三款规定，董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人。其中法律上的“人”应包括自然人和法人。甲公司当然属于“他人”之列，所以乙公司如果是根据公司章程、并经有权部门（股东会、股东大会或董事会）同意，借款给甲公司，并不被法律禁止。

具体到该案例，尽管笔者对企业间借贷主合同的效力存在一定的质疑，但在土地使用权抵押登记实践中，国土部门应当充分尊重我国当前的司法实践，认定甲、乙公司间借贷主合同无效，不予办理土地抵押登记，如果申请人不服，建议其首先向法院提起确权的诉讼。

（本文原发表于2010年7月27日《中国国土资源报》）

这种情况是否补交土地出让金？

案例：

某房地产开发商以出让方式取得一块国有土地，用途为住宅用地。开发建设过程中，由于城市规划改变，政府有偿收回了该地块中的1000平方米国有土地使用权，作消防通道用，住宅小区其他规划设计条件不变。由于收回的1000平方米国有土地是住宅小区的绿地，而其他规划设计条件不变，从而导致了小区建筑密度和容积率提高，经评估，收回1000平方米土地使用权后，剩下的房地产开发用地的每平方米单位地价比出让时的地价高了许多。请问：这种情况下，开发商是否应当缴纳因建筑密度和容积率提高所需补交的土地出让金？

此案中单纯由于政府规划调整使得住宅用地容积率上升，开发商无需补交土地出让金，理由如下：

首先，本案中政府不能依靠行政命令要求追加土地出让金。和民事法律权利体系的开放性不同，行政机关行使职权和作出具体行政行为，必须依据法律法规的明确授权。行政法律体系虽然很庞大，但总体上应该是闭合性的、是有权力边界的，不能随意扩大适用。“无授权，无权力”为依法行政的应有之义。

目前，与调整土地出让金有关的法律、行政法规，一是《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，……相应调整土地使用权出让金。”二是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准……调整土地使用权出让金，并办理登记。”上述两条规定都只适用于土地使用者（即国有建设用地使用权合同受让方）主动提出改变土地用途，并经有关行政机关批准的情形，而对于政府主动调整规划改变土地用途的，没有规定是否调整土地出让金。根据依法行政的要求，笔者认为政府无权依靠行政命令要求开发商补交土地出让金。

其次，本案中政府作为合同出让方不能单方面要求追加补交土地出让金。《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）受《中华人民共和国合同法》调整，对出让、受让双方的效力是平等的，合同的修改也应当在平等协商的基础上进行。该案例中，政府是有权在开发建设过程中调整部分消防通道用地规划的，而且政府也选择《出让合同》（示范文本）第十八条的第一款第一项，有偿收回了该部分1000平方米的土地使用权。

开发商在签订《出让合同》时并不能预见规划的调整，按照原《出让合同》规定的容积率进行设计、建设，在整个履约过程中是没有过错的，同时《出让合同》（示范文本）第十九条规定，“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响……”“已有建筑物不受影响”就是对受让方信赖利益的肯定，根据该条的设计意图，该宗地上的建筑密度、容积率变大和单位地价比出让时高，并不是由受让方主观造成的（开发商并没有擅自增加建筑面积，而且本案中绿地的减少还很有可能降低住宅小区的舒适度，影响建筑物、地价的整体经济价值），当然也不应当由其承担不利后果，否则不利于交易的安全、高效进行，对政府公信力也是存在影响的。所以，根据《中华人民共和国合同法》的基本原则，应当作出有利于受让方的解释，本案中的开发商仍然可以根据原有容积率设计的图纸继续施工。

（本文原发表于2011年4月23日《中国国土资源报》）

❹ 房地产企业土地增值税怎么清算

清算不是这么算的，清算最好找事务所，我们做这个光资料就要整理几个月。土增是个技术活。
需要计算取得土地使用权所支付的金额。包括：
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：
①出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；
②以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；
③以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如①登记、过户手续费和②契税。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：①销售费用、②管理费用、③财务费用
开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。
①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；
公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

❺ 什么是净地出让制度

净地出让，指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是毛地出让，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

产权和法律关系上看，二者有明显不同：

毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；

净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

❻ 房地产企业如何交税

房地产企业纳税的方法：

1. 包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。土地增值税计算的依据是增值额,分为4个级次,即：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值税的税率是30%。

（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,土地增值税的税率是40%;

（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,土地增值税的税率是50%

（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税的税率是60%。如果能够提供原来的购房发票,营业税按照差额的5.6%缴纳,印花税按照成交价全额的0.05%缴纳。

（五）作为公司出售房产收入,还应缴纳企业所得税,即差额的25%。

（六）企业出售房产，按照销售不动产税目缴纳营业税，税率5%。根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》 财税〔2003〕16号： 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；

2.按照营业税额随征城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳；

3.出售房产收入并入应纳税所得额，缴纳企业所得税，年终汇算清缴，税率25%。

参考链接：国家税务局

❼ 刚成立的房地产开发公司现在刚交完土地出让金及交易手续费应该怎么做会计分录谢谢高手指教！！急！

成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

❽ 土地出让金抵减企业所得税汇算清缴填那里

发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款"、"应付票据"、"银行存款” 等科目。
依据依据财会[2016]22号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知:按现行增值税制度规定生企业发相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记"主营业务成本"、"存货"、 "工程施工"等科目，贷记“应付账款"、"应付票据"、"银行存款” 等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额借记"应交税费- -应交增值税(销项税额抵减)"或"应交税费--简易计税"科目(小规模纳税人应借记"应交税费-应交增值税"科目)，贷记"主营业务成本"、"存货"、 "工程施工"等科目。
土地出让金（land transaction fees）作为 政府性基金 的重要组成部分，是指各级政府 土地管理部门 将 土地使用权 出让给土地使用者，按规定向 受让人 收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期 土地出让价款 ，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿 转让 、 出租 、 抵押 、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。