日本土地交易

① 日本房子土地是永久產權嘛

日本的房產這幾年收益很穩定，使得很多人都投資了，但是日本房產眾多，什麼樣的房產才值得投資？【日本值得投資的樓盤】

投資日本房產首先記住這一句話：「大阪民宿好，東京長租好，京都日本情懷好」。
是的，投資日本，看準最主要的三座城市：東京、大阪和京都。
投資長期房的時候，租金收益情況、空置率以及空置周期是我們最關心的三個地方。
即便日本的人口老齡化還在加深，不過日本的年輕人卻在連續的往東京遷移，東京人口呈持續增加趨勢，2020年東京首都圈的人口總量高達3675萬，是世界上人口密度最高的都市圈，而人口密度又維持了東京租賃行業的基本盤。而較高的人均收入水平能促進租賃行業良好的發展，這又保障了租客的租金支付能力，相比之下，投資東京的長租公寓，是一個極富遠見的決定～
假如大家有意願投資民宿項目選大阪！
民宿的收益情況關鍵看旅遊業發展狀況以及相關政策的支持。大阪是屬於日本屈指可數的民宿特區，民宿經營的天數方面不存在限制，一整年都可以正常營業~
最後，如果你是喜歡日本文化、想要追尋中國唐宋古都的歷史遺風，那極具歷史沉澱的京都町屋就非常符合你的要求。在日本匠人代代相承、純手工打造的日式町屋中，飲一壺古茶，坐聽風吹雨，也是極其有風味的。
在海外買房，很多人擔心踩坑被騙。具體購房怎麼操作？在這背後又藏了什麼門道和危險？大家看完這篇文章就會清楚了：【投資日本房產不得不知的5點】

如果決定要在日本進行房產投資，有幾點要注意：
在東京買房，一定要制定好選房的標准
如果想在東京買房，千萬不能只看地段，因為最近，無空房和因空房而煩惱的房產混雜在一起，這其中的差別普通人根本就辨別不出來。如果想要選到一處好房產，那麼就需要提前准備好一套自己的投資標准。比如房產購入價格、回報率、地理位置、到車站的距離、總戶數、管理費、修繕儲備金的金額等，這些准則不夠細，就沒有這么大的概率能尋找到優質房產。
要注意「表面收益率」不是真實收益。
表面收益率就是我們常說的「毛」收益，等於是扣除了成本以後的粗算收益。事實上，有些中介會告訴客戶一個高達10%的「表面收益率」。可別認為這種說法是真的。日本的持房成本還包括房產稅等各項費用，同時還得交每個月的修繕金、物業費，總的減下來，損失1%~2.5%的收益是不可避免的。
要注意日本房價是否虛高
要留意你買的房是不是比周圍的房價要高。東京也會有報虛假房價的事情，因而，在買房前你可以探聽周邊的房價 ，比一比價格。比價的方法多種多樣，如果大家是頭一回投資日本房產，建議找專業的人詢問 ，防止上當。
在東京投資買房，不要選新房。
東京新房價格比二手房高了一截，整整一倍多，不少日本人也是買二手房放棄的新房。假如有人得到消息是你不過是為了投資，還總是引薦你購買東京的新房，千萬別被騙了。
當然了，以上是我們根據普遍情況總結出來的經驗之談~那要是你有自己的想法和投資的偏好，十分歡迎來找我咨詢【免費咨詢日本房產投資】

② 日本國土資源情況

日本是一個位於歐亞大陸東側，太平西北部並列成的弓狀島國。面積372，000kmm，日本國土南北長2，500km，由眾多的島嶼組成。國土約四分之三是山地與丘陵、缺少平地。

日本人口約1.2772億（截至2011年10月1日），在各人口大國的人口密度排名中，日本第2（中國第11），僅次於孟加拉國，達到338人/ Km2 。20世紀80年代以來，日本人口出現向首都東京集中的趨勢，進入90年代雖有所緩解，但東京人口仍佔全國的10%左右。飲食以大米為主食、蔬菜、魚與肉為副食。日本的糧食自給率1960年達到最高值的79％，此後一直處於下降趨勢。日本政府提出2020年將糧食自給率提高到50％的目標，但是目前看起來政府並沒有採取任何有效手段。據日本農林水產省公布數據顯示，2011年日本糧食自給率為39％，與2010年持平。日本已經連續兩年糧食自給率不足40％。

日本素被稱作資源貧乏的國家。石油、煤炭、天然氣極少，鈾幾乎沒有，資源大量從海外進口。需要進口的資源主要有鐵礦石、橡膠、石油等。石油是日本最重要能源，佔一次能源供給的52.3%，但日本原油產量極少，99.7%依賴進口，1999年日本原油產量73萬KL，主產區為新瀉縣、秋田縣。進口原油25043KL，主要來自阿聯酋、沙特和伊朗。1999年日本天然氣產量22.8億立方米，進口液化天然氣5154萬噸，主要進口地為印尼、馬來西亞、澳大利亞。

日本礦產資源不很豐富，加之資源保護和采礦成本上升等因素影響，很多資源依賴進口，主要資源的進口依存度分別為鐵礦石100%、鐵礬土100%、銅99.9%、鋅89.8%，鹽85.9%，日本不僅從海外進口礦物資源，而且直接投資礦物資源豐富的國家，使用優秀采礦技術，進行資源開發。日本正在開發的新能源有核能、地熱、風力、太陽能、燃料電池、潮汐能等，目前，日本已經成為世界核能大國，截至1999年底，日本擁有核電機組52座，僅次於美國、法國，居世界第三位。核能發電量占總電力供應的36%，居世界第八位。地熱發電也取得了一定進展。

日本土地資源不夠豐富，農業用地即耕地資源更顯得比較貧乏。森林在國土中所佔的面積則比較大。日本優質水資源非常豐富。礦物資源種類繁多，曾有有「礦物博物館」之美譽。歷史上，日本曾一度是銅的出口國，鉛和鋅的蘊藏量也較豐富，還曾有過一些較大的、著名的煤礦。但是，與世界上其他同等人口規模的國家相比，無論從其礦物的蘊藏總量還是從人均佔有蘊藏量來說都是比較貧乏的。目前，在各種礦物資源當中，只有石灰石資源尚可稱之豐富，而其他資源特別是石油、煤炭、鈾等能源資源則尤顯缺乏。

日本老齡化問題在上世紀80年代還不明顯，但90年代「危機加重」，到21世紀已進入老齡化「國際最高區域」。隨著「泡沫經濟」的破滅，日本20世紀90年代被稱為「失去的10年」，而進入老齡化社會也被認為是造成「失去的10年」的原因之一。統計資料顯示，在日本從事農業生產的大多是65歲以上的老年人，佔到農業生產者的60%。日本國民平均壽命男79歲、女86歲，都是世界最高的；其老齡化進度也遠遠快於其他國家，早在1970年，日本就進入老齡化社會（65歲以上人口比例占總人口7%），1994年便步入超老齡化社會（65歲以上人口比例占總人口14%）行列日本是發達國家，所以國家各方面優異，社會福利也是如此，國家可以說承包了老人的一切，早在1963年，日本政府就推出了倡導保障老年人整體生活利益的《老人福利法》。

③ 日本東京土地是怎麼購買有那些手續

如果在日本買的話，必須要在日本土地管理局去申請，要寫很多單子和保障金，回饋的時間在一個月左右，價格什麼的不像一樓說的更高，只是相對提升了點，並且不能在日本中心買房

④ 日本土地法律

在日本，登記事務是由隸屬於法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書後辦理之。不動產登記系依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容系採取將之登載於紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存於電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記並保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存於登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內於全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

② 登記對象

系以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。並分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關於動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如後述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，系就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄於登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今後之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，系指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基於申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄於登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，系指針對隨著今日經濟的發展或復雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。系出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③ 不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，並以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利並對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其後曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序准則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2． 不動產登記

① 可為登記之權利

登記系針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、采礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，系將其所在、地號、地目、所佔面積登載於登記簿；建物則系就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所佔面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關於分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠於此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等） .

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時塗銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿並採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所里備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一並放在登記所，但其原本是作為徵收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關於如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處並不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③ 申請人

登記之中，關於權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業並具備國家資格之專家為代理人，而由其代理為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為代理人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，系由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為代理人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，系由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認後，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任代理人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關於登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的代理人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤ 登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件後為之：

· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，系由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附於登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類後，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫並加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其代理許可權）

· 登記識別資訊 （或被稱為權利證之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權利登記系以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限於一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫並加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其代理許可權）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強製取得所有權等基於土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關於土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出後，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關於收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定後應依職權塗銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權塗銷之。

4． 全國公共囑托登記司法書士協會

以縣為單位，各縣均設有一個屬於社團法人之公共囑托登記司法書士協會（司法書士法第68條） .該協會所屬司法書士為官公署之代理人，為其作成囑托登記申請書並為申請之代理。此乃協助公益之司法書士的重要工作。而為統合以縣為單位之公共囑托登記司法書士協會，另設有全國公共囑托登記司法書士協會協議會。

⑤ 日本現行土地制度 請問日本的現行土地制度是怎樣的土地公有還是私有

(1)現行土地所有制。

日本現行的土地制度是土地私有制。所謂土地私有制，是一種法律上承認個人或私人可以佔有土地的制度，但並不意味著全部土地都為私人所有。日本現行的土地所有制主要分為三種形式，即國家所有、公共所有、個人與法人所有。

在日本，除個人或股份(有限)公司等法人佔有土地外，國家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團體也佔有土地。

(2)現行土地使用制。

日本的國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，占土地總資源的比例很小，因而國有建設用地使用權制度並不很發達，且國有土地和公共土地主要是為了國家及國民的利益而使用的，更強調生態保護。日本的非土地所有人利用土地主要體現在其民法的地上權和永佃權中。

如《日本民法典》第265條規定：「地上權人，因於他人土地上有工作物或竹木，有使用該土地的權利。」第270條規定：「永佃權人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的權利。」

第272條規定：「永佃權人可以將其權利讓與他人，或於其權利存續期間，為耕作或牧畜而出租土地。但是，以設定行為加以禁止時，不在此限。」

3)土地管理機構

日本全國城鄉土地都劃歸國土廳土地局管理。國土廳土地局下設土地政策、土地利用、地價調整、國土調查四個課。其主要職責是：制定土地管理政策，編制和實施全國土地利用計劃，限制土地交易，管理全國休閑土地，管理地價，組織地籍調查，以及編制國土利用形態分布圖表。

優點：第一，土地立法統一完善，執法嚴明；第二，規劃體系完善、分工明確、依法實施。

(5)日本土地交易擴展閱讀

我國社會主義土地公有制的內容主要包括：

（1）我國全部土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

（2）土地的全民所有制採取社會主義國家所有的形式，國家代表全體勞動人民佔有屬於全民的土地，行使佔有、使用、收益和處分的權利。

（3）土地的社會主義勞動群眾集體所有制，採取農村集體經濟組織的農民集體所有的形式，農村集體經濟組織代表該組織的全體農民佔有屬於該組織的農民集體所有的土地，並對該集體所有的土地行使經營、管理權。

（4）城市市區的土地全部屬於國家所有。

（5）農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有（包括村農民集體和鄉（鎮）農民集體）。

（6）實行國有土地有償使用制度。

⑥ 日本土地的使用權是多少年

日本是土地私有制政策，個人獲得土地使用權是永久的。

⑦ 非日本國籍持有日本合法土地證的土地是否可以買賣

答：非日本國籍的人，在日本只能買土地的使用權，而不得銷售和轉讓土地。

⑧ 外國人在日本是否可以買土地

如果在日本買的話，必須要在日本土地管理局去申請，要寫很多單子和保障金，回饋的時間在一個月左右，價格什麼的不像一樓說的更高，只是相對提升了點，並且不能在日本中心買房子

⑨ 日本土地是私有制，如果個人將土地賣給別國怎麼辦，或者加入別國國籍所擁有的土地算哪個國家的

主權和所有權是兩個不同的概念。
一片土地的領土主權屬於國家，不屬於私人。私人可以獲得土地的所有權，也可以把這片土地賣給別國人甚至別國政府，但這片土地的領土主權他是無權出讓的，別國人或別國政府可以對這片土地進行基於所有權的管理，但不能進行主權管轄。
就比如說中國政府在美國某城市建立領事館，買了一片地，這片地的所有權屬於中國所有，中國可以在土地上建房子住人，但土地的主權依然屬於美國，中國不能行使主權。美國可以讓警察進去抓人，但中國不能駐軍，土地上出了民事案件或刑事案件還是要由美國法院來管轄。

⑩ 日本允許土地私有買賣是不是學習西方

資本主義國家可實行買賣