『壹』 房地產企業開了銷售發票，需要確認收入嗎
需要
目前，各地稅務機關在對房地產企業進行專項納稅評估時，發現房地產企業普遍存在以下八個方面的涉稅問題。
一是隱匿預售房款。房地產企業在季度所得稅申報時不合規，預售房款未足額記入「預收收入」，而是掛在「其他應付款」等往來賬上或記入「短期借款」等科目，賬面不反映收入，且未開具「房地產開發銷售預售款憑據」。同時預售房款未按規定及時申報預計利潤，或擅自降低預計毛利率。
二是隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產企業銷售收入；收到銀行撥付按揭款後不及時入賬，掛在「短期借款」科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂的閣樓等，以不能辦產權證為由，在售房時自製收款收據，將收取的金額掛「其他應付款」或乾脆作「小金庫」使用；故意錯列會計科目不記收入等。
三是延緩確認收入。不按時結轉完工產品收入，對跨年度房地產開發項目的已完工部分不確認收入或故意推遲實現工程結算收入。將實際利潤率高於預計利潤率的收入延遲結轉，導致納稅申報不實，未按照稅法及其相關文件的規定及時繳納企業所得稅。一旦企業資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結轉收入極易形成欠稅。
四是視同銷售不作收入。將開發產品用於會所、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、出租、抵頂工程款、換取其他企業事業單位和個人的非貨幣性資產等，不確認收入，未按規定作視同銷售處理。
五是不申報轉讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務等，通常不做賬務處理或直接沖減應付賬款，而不作銷售。
六是通過關聯交易轉移利潤。壓低售價賣給股東，向關聯企業借出款項未按稅法規定確認利息收入，通過關聯的物業公司、銷售公司、建築安裝公司轉移利潤。
七是成本核算錯誤。不按配比原則和權責發生制原則進行會計核算，多列、虛列計稅成本。一方面，利用開發產品項目多、工期長、收入、成本滾動發生的特點，混淆完工和未完工產品的直接成本，將間接成本（應分攤的共同成本）全部計入完工成本對象，未將各項成本性支出在完工和未完工產品成本對象之間進行歸集、分配，或因多個項目同時開發而不能分清負擔對象的間接成本，未按各個成本對象（項目）佔地面積、建築面積或工程概算等方法計算分配；另一方面，已銷開發產品的計稅成本，未按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進行確認。
八是成本費用重復入賬。在總承包合同中籠統地簽訂合同金額，同時又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項工程，單獨簽訂單項合同，重新開具建築業統一發票，重復記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發票、重復記入工程成本。
『貳』 企業關聯交易偷稅行為分析
「節稅方案」背後的貓膩解析逃稅的五大花樣
財經資訊2006-4-26
借一份「節稅方案」，一名財務工作者竟然會被一家企業以百萬年薪重金聘任為稅務顧問。該消息引起了稅務部門的高度注意，經過調查了解，所謂的「節稅方案」竟然又是一個利用「關聯企業」做橋梁，藉助國家出台的新辦企業、民政福利企業、高新技術產業、下崗職工再就業、軍隊轉業幹部自主擇業等稅收優惠政策做工具，進行不公平的交易，名正言順地逃避應盡納稅義務的案例。
所謂道高一尺，魔高一丈。稅務部門將「關聯企業」的「高招」逐一解讀，其偷逃稅款的方式也是花樣百出。
花樣之一：「移花接木」孿生並存
正常納稅企業，同時專門創辦一個能夠享受「先征後返、即征即返」減免稅政策的關聯企業享受稅收優惠政策，幾塊牌子、一套「人馬」，同一處辦公，同一個貿易對象，生產同樣的產品，但是又往往不是一個稅務部門進行稅收管理，表面上是分別核算，實際上「料、工、費、利」根本無法劃分，造成了享受優惠政策的企業稅負低、利潤多，而正常納稅的企業恰恰相反。正常納稅企業往往能夠長久地留存，努力樹立企業形象，創建企業品牌，培植企業的客戶群，並悄悄享受其所創辦的「關聯企業」的減免稅稅收優惠政策，而一旦「關聯企業」享受稅收優惠政策期結束，便被馬上注銷或乾脆成了查找不到的「跑逃」戶，或換個地方繼續注冊，重新享受稅收優惠政策。
花樣之二：「肥水外流」轉移利潤
關聯企業之間的商品交易採取抬高定價的手段，正常納稅企業將商品或產品低價銷售給享受稅收優惠政策關聯企業，享受稅收優惠政策關聯企業再高價出貨，以轉移利潤，實現逃稅。</P><P> 稅務部門在今年的一次房地產業的專項檢查中發現某房地產開發企業將自己開發建設的大型高價樓盤以接近虧本的低價委託給其所關聯的享受稅收優惠減免稅的房產銷售代理企業高價出售，將房地產開發所獲得的利潤全部轉移到關聯的銷售代理企業去享受減免稅的優惠，這樣既減輕甚至減掉了增值額，又可以降低所得稅稅負，一箭雙雕，轉移收入，調節利潤，實現逃稅，以追求稅收負擔最小化，受到了稅務部門的嚴厲處罰。
花樣之三：「暗渡陳倉」截留收入
關聯企業之間在商品交易、提供勞務、資產轉讓、貿易定價和貸款利息增減上，不按常規計收報酬或不按常規價格作價，抬高商品銷售價格，或者提高勞務價格，或者多列成本費用縮小應納稅所得額，將利潤截留住，躲避了按市場價格交易所承擔的稅收負擔，可以避免或少繳納企業所得稅。
稅務部門最近在納稅評估中發現某工廠定單滾滾，生意興隆，但是財務報表反映的卻是連年虧損，經過調查發現該企業是從享受稅收優惠政策的關聯企業將產品配件高價買來進行拼裝再低價出貨，達到降低稅負、少繳增值稅和轉移利潤的目的，逃避了應承擔的稅收義務，而享受稅收優惠政策的關聯企業將利潤截留在本企業享受減免稅政策，稅務部門對這家企業的進貨價按照非關聯企業的市場價格重新作了調整核算，查補了稅款。
花樣之四：「體外循環」實現逃稅
正常納稅企業和享受稅收優惠政策的關聯企業之間互相或輪轉對開發票，使企業利潤達到「體外循環」，收益相互抵消，增值額相互抵免。
在所得稅上，由高稅負企業為低稅負企業承擔費用，在營業稅上，高稅負企業無償為低稅負企業提供服務，享受稅收優惠政策的關聯企業無償使用正常納稅企業的場地、設備和人力，生產和銷售成本費用均在正常納稅企業列支，而利潤卻在享受稅收優惠政策的關聯企業中產生，在企業所得稅的核算形式上，成本費用低的正常納稅企業採取核定徵收方式，而成本費用高的享受稅收優惠政策關聯企業匯算清繳，減少高稅負企業的利潤，增加低稅負企業的利潤，人為地使稅負控制在一定的幅度，從而造成正常納稅企業連年的虧損，而享受稅收優惠政策關聯企業卻利潤累累。
花樣之五：「偷梁換柱」套用發票
正常納稅企業違反國家《發票管理辦法》的規定，從享受稅收優惠政策的關聯企業套用發票，蓋上自己企業的公章使用。
最近，稅務部門在日常檢查中發現一個奇怪的現象，有一家生意火爆，天天翻台的酒店每月的用票量少的可憐，經過暗訪發現他們使用的是其他酒店的發票，順藤摸瓜調查後發現這兩家酒店是同一個老闆，雖然這家享受稅收優惠減免稅的關聯飯店生意平平，但是發票的使用數量卻大的驚人。
原來用的就是這種「借雞下蛋」，偷梁換柱，套用發票的偷稅方法；在納稅評估中稅務部門還發現某貿易公司將貨物高價交付給關聯的享受稅收優惠的貨運企業運輸，取得貨運發票抵扣其增值稅，又能得到貨運發票作為成本費用列支少交企業所得稅，這家企業有時甚至以不要貨運發票為條件獲得較低的貨運價格，降低了貨運成本，但同時又毫不客氣地從運輸營運能力有限關聯的享受稅收優惠的貨運企業空開貨運發票進行抵扣或列支成本，偷稅數額巨大。
『叄』 計入關聯交易與計入資本公積有什麼區別
計入關聯交易與計入資本公積的區別：
1、從概念上就有區別：
（1）關聯交易是指公司或是附屬公司與在本公司直接或間接佔有權益、存在利害關系的關聯方之間所進行的交易。關聯方包括自然人和法人，主要指上市公司的發起人、主要股東、董事、監事、高級行政管理人員、以及其家屬和上述各方所控股的公司。
關聯交易在公司的經營活動特別是公司購並行動中，是一個極為重要的法律概念，涉及到財務監督、信息披露、少數股東權益保護等一系列法律環境方面的問題。
（2）資本公積（capital reserves）是指企業在經營過程中由於接受捐贈、股本溢價以及法定財產重估增值等原因所形成的公積金。資本公積是與企業收益無關而與資本相關的貸項。資本公積是指投資者或者他人投入到企業、所有權歸屬於投資者、並且投入金額上超過法定資本部分的資本。
2、財務處理上的區別：
（1）交易性金融資產的主要賬務處理：
①取得交易性金融資產時，應當按照該金融資產取得時的公允價值作為其初始確認金額；取得交易性金融資產所支付價款中包含了已宣告但尚未發放的現金股利或已到付息期但尚未領取的債券利息的，應當單獨確認為應收項目；取得交易性金融資產所發生的相關交易費用應當在發生時計入投資收益。
會計處理為，借記「交易性金融資產——成本」「應收股利/利息」，貸記「銀行存款」，借或貸「投資收益」科目
②持有期間，收到買價中包含的股利/利息借：銀行存款，貸：應收股利/利息；確認持有期間享有的股利/利息，借記「應收股利/利息」，貸記 「投資收益」，同時，借記「銀行存款」，貸記「應收股利/利息」。票面利率與實際利率差異較大的，應採用實際利率計算確定債券利息收入。
③資產負債表日如果交易性金融資產的公允價值大於賬面余額，借記「交易性金融資產——公允價值變動」，貸記「公允價值變動損益」；如果資產負債表日公允價值小於賬面余額，則做相反分錄
④出售交易性金融資產時，應當將該金融資產出售時的公允價值與其初始入賬金額之間的差額確認為投資收益，，借記「銀行存款」，貸記「交易性金融資產——成本」「交易性金融資產 ——公允價值變動」「投資收益」；同時按初始成本與賬面余額之間的差額確認投資收益/損失，借記或貸記「公允價值變動損益」，貸記或借記「投資收益」。
⑤本科目期末借方余額，反映企業期末持有的交易性金融資產的公允價值。
（2）資本公積的主要賬務處理
①企業收到投資者投入的資本，借記「銀行存款」、「其他應收款」、「固定資產」、「無形資產」等科目，按其在注冊資本或股本中所佔份額，貸記「實收資本」或「股本」科目，按其差額，貸記本科目（資本溢價或股本溢價）。
與發行權益性證券直接相關的手續費、傭金等交易費用，借記本科目（股本溢價），貸記「銀行存資本公積款」等科目。
公司發行的可轉換公司債券按規定轉為股本時，應按「長期債券——可轉換公司債券」科目余額，借記「長期債券——可轉換公司債券，按本科目（其他資本公積）中屬於該項可轉換公司債券的權益成份的金額，借記本科目（其他資本公積），按股票面值和轉換的股數計算的股票面值總額，貸記「股本」科目，按實際用現金支付的不可轉換為股票的部分，貸記「現金」等科目，按其差額，貸記本科目（股本溢價）科目。
企業將重組債務轉為資本的，應按重組債務的賬面價值，借記「應付賬款」等科目，按債權人放棄債權而享有本企業股份的面值總額，貸記「股本」科目，按股份的公允價值總額與相應的實收資本或股本之間的差額，貸記或借記本科目（資本溢價或股本溢價），按重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差額，貸記「營業外收入——債務重組利得」科目。
企業經股東大會或類似機構決議，用資本公積轉增資本，借記本科目（資本溢價或股本溢價），貸記「實收資本」或「股本」科目。
②企業的長期股權投資採用權益法核算的，在持股比例不變的情況下，被投資單位除凈損益以外所有者權益的其他變動，企業按持股比例計算應享有的份額，借記「長期股權投資——所有者權益其他變動」科目，貸記本科目（其他資本公積）。
③企業以權益結算的股份支付換取職工或其他方提供服務的，應按權益工具授予日的公允價值，借記「管理費用」等相關成本費用科目，貸記本科目（其他資本公積）。
在行權日，應按實際行權的權益工具數量計算確定的金額，借記本科目（其他資本公積），按計入實收資本或股本的金額。
④企業自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，應按轉換日的公允價值，借記「投資性房地產」科目，按其賬面價值，借記或貸記有關科目，轉換當日的公允價值大於原賬面價值的差額，貸記本科目（其他資本公積）。
處置該項投資性房地產時，應轉銷與其相關的其他資本公積。
⑤企業根據金融工具確認和計量准則將持有至到期投資重分類為可供出售金融資產的，應在重分類日按該項持有至到期投資的公允價值，借記「可供出售金融資產」科目，已計提減值准備的，借記「持有至到期投資減值准備」科目，按其賬面余額，貸記「持有至到期投資——投資成本、溢折價、應計利息」科目，按其差額，貸記或借記本科目（其他資本公積）。
根據金融工具確認和計量准則將可供出售金融資產重分類為採用成本或攤余成本計量的金融資產，應在重分類日按可供出售金融資產的公允價值，借記「持有至到期投資」等科目，貸記「可供出售金融資產」科目。對於有固定到期日的，與其相關的原記入本科目（其他資本公積）的余額，應在該項金融資產的剩餘期限內，在資產負債表日，按採用實際利率法計算確定的攤銷金額，借記或貸記本科目（其他資本公積），貸記或借記「投資收益」科目。對於沒有固定到期日的，與其相關的原記入本科目（其他資本公積）的金額，應在處置該項金融資產時。
⑥資產負債表日，可供出售金融資產的公允價值高於其賬面余額的差額，借記「可供出售金融資產」科目，貸記本科目（其他資本公積）；公允價值低於其賬面余額的差額，做相反的會計分錄。
根據金融工具確認和計量准則確定可供出售金融資產發生減值的，按應減記的金額，借記「資產減值損失」科目，貸記「可供出售金融資產」科目。同時，按應從所有者權益中轉出的累計損失，借記「資產減值損失」科目，貸記本科目（其他資本公積）。
已確認減值損失的可供出售權益工具在隨後的會計期間公允價值上升的，應在原已計提的減值准備金額內，按恢復增加的金額，借記「可供出售金融資產」科目，貸記本科目（其他資本公積）。
如轉銷後的損失資金以後又收回，按實際收回的金額，借記本科目（其他資本公積），貸記「資產減值損失」科目；同時，借記「銀行存款」、「存放中央銀行款項」等科目，貸記本科目（其他資本公積）。
⑦資產負債表日，滿足運用套期會計方法條件的現金流量套期和境外經營凈投資套期產生的利得或損失，屬於有效套期的，借記或貸記有關科目，貸記或借記本科目（其他資本公積）；屬於無效套期的，借記或貸記有關科目，貸記或借記「公允價值變動損益」。
轉出現金流量套期和境外經營凈投資套期產生的利得或損失中屬於有效套期的部分，借記或貸記本科目（其他資本公積），貸記或借記相關資產、負債科目或「公允價值變動損益」科目。
⑧股份有限公司採用收購本企業股票方式減資的，按注銷股票的面值總額減少股本，購回股票支付的價款超過面值總額的部分，應依次沖減資本公積和留存收益，借記「股本」、本科目、「盈餘公積」、「利潤分配——未分配利潤」科目，貸記「銀行存款」、「現金」科目；購回股票支付的價款低於面值總額的，應按股票面值總額，借記「股本」 科目，按實際支付的金額，貸記「銀行存款」、「現金」科目，按其差額，貸記本科目（股本溢價）。
⑨、本科目期末貸方余額，反映企業資本公積的余額。
『肆』 請教審計達人一個房地產企業關聯方借款資本化的問題
1、不附合資本化的三個標准，不達用於資本化
2、利率是約定的，利率不受影響
3、關聯交易的，適用於資本弱化的限制，即金融企業5:1；非金融企業2:1類似的規定
『伍』 關聯企業的免租房產房產稅如何繳納
以房產的計稅余值作為計稅依據，繳納房產稅
計稅余值是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以後的余額
從價計征：年應納稅額＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2%
北京的房屋的扣除比例一般為：30%
『陸』 房地產行業合理避稅方法
房地產企業避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。 一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個「海外業務接待費2000萬元」。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務總局公布的「2003年度中國納稅百強排行榜」中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」里，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。新和財稅 二、避稅具體方法一)是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。
二)是預收房款開具收據,不開具發.票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三)是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四)是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五)是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六)是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七)是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八)是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九)是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十)是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.
新和財稅咨詢服務限有公司
『柒』 建築公司的給自己的一個全資房地產子公司項目建房子，所得的建築收入在合並報表裡面需要抵扣掉嗎
首先，公司法規定公司設立時貨幣資金出資不得低於注冊資本的30%，不可能土地出資佔100%股權；其次，你表述的不是很清楚，建築公司應得收益是什麼，是怎麼約定的，到底是一個什麼合作形式都沒有說清楚。
如果房地產公司是建築公司的全資子公司，雙方的關聯交易一定要抵消掉的。