海外置業外匯

Ⅰ 再也不能換匯購房其實海外置業還是有辦法!

最近幾年，

國外投資買房越來越火！

為了規避國內的房產風險，

尋求資產保值，

許多大佬都紛紛選擇了在海外置業！

據了解，

王健林、潘石屹和張欣等業界大佬，

在海外都有自己的房產。

我們都可以預料，

未來海外估計會上演一場搶房大戰！

可是，

在這熱鬧的時刻，

我國外匯局卻給投資客帶來了沉重的一擊！

據消息，

投資客以後不能通過換匯到海外置業了！

尤其是在購買房產和海外投資上。

1、 利用第三方匯款

首先，投資人可以先將購房資金轉入第三方中國境內的銀行賬戶中；然後，通過第三方將同等金額的美元從境外銀行賬戶轉入投資人境外的賬戶或開發商境外賬戶。

2、 通過銀行「內存外貸」或「內保外貸」來買房

作為資金外流的正規渠道，私人銀行高端跨境服務「內存外貸」逐漸成為高端客戶的另一選擇。也就是說，在境內的銀行存進一筆款項，然後在境外獲得貸款。實際操作起來，內存外貸手續相對繁瑣。首先門檻較高；高端跨境金融服務，多數以對公業務和高端個人客戶為主。其次，簽訂三方協定的手續較復雜。第三，手續費、貸款利率相對較高。因此，投資客可以根據自己情況來選擇。

3、開多個境外帳戶，預留足夠時間操作

這是一個相對來說安全、成本低，但戰線長、操作有點繁瑣的方法。比如，請三位親朋好友各開一個境外帳戶，每位朋友再邀請四位朋友各自購匯5萬左右，總額不超過20萬的美金，匯到他們的境外帳戶。這樣這三位朋友每人境外賬戶中的20萬美金再匯到你的帳戶里，就可獲得60萬美金，用作海外投資了。

（以上回答發布於2017-01-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 中國人青睞海外置業 這些風險你必須了解

近年來越來越多的中國人喜歡在海外置業，「在國外擁有一套房子」——這本來是有錢人的專利，但現在也漸漸也走入普通人家。人們購置這些海外房產，不外乎是兩件事情：投資或移民。但海外置業並非適合所有人，以下這些風險你必須了解。

中國人青睞海外置業 這些風險你必須了解

什麼是海外置業？

海外置業是對於購置非本國土地、房屋，進行非本國房地產交換，包括房屋買賣，租賃等一系列活動的總稱。

比如，中國首富王健林以8000萬英鎊（約合7.7億元人民幣）的價格買下了倫敦一座豪宅，這一行為被稱為海外置業。

為什麼要進行海外置業？

嘉豐瑞德海外投資部總監Frank表示，一方面，人民幣持續貶值已經被很多人理解為一種新的投資機會，越來越多的人懂得要全球配置資產以對沖匯率風險。另一方面，由於國內住宅限購政策對投資性需求抑制，高凈值人群希望能在海外市場尋求更多的投資機會。

事實上，根據媒體公布的數據，傾向於海外房產投資的購房人超過四成，投資者更注重於投資的保值性，而不苛求海外項目能帶來多大的收益。

哪些人適合海外置業？

嘉豐瑞德資深理財師Stephen認為，海外置業需要慎重考慮，並非適合任何人。目前而言，有財產保值、增值需求的高凈值人群，與就業、生活息息相關的留學生、移民家庭，以及有度假需求的人群較適合海外置業。

海外置業需注意哪些風險？

最大的風險是外匯風險。比如在加拿大購房純做投資，如果加幣匯率走低，就產生風險。購買一套當地房屋，現在用600萬元人民幣去兌付，如果匯率走低的話，只能拿到500萬元人民幣回來。這對於在海外購置房產的人而言是個考驗。所以選擇一個相對穩定，又存在走強空間的國家匯率，比如美元，是個不錯的選擇。

此外，第二個風險源自買家自身。

購房者首先要明確自己的置業目的，並弄清相應的法規政策和房屋產權年限，這些都是海外買房的重要基礎。所以，尋找一個信譽良好、以及擁有一支強大的房地產經紀人的專業團隊，比如嘉豐瑞德海外地產項目置業顧問團隊，可較大程度地規避風險。

另外，就是要弄清楚購房目的。比如以投資移民為主要目的購房者，就要時刻關注好所在國家地區的相應移民政策及其變化，以確保自己這些年的計劃最終能夠達成投資移民的目標。嘉豐瑞德所推介的海外地產項目長期與本土置業顧問合作，也可以根據個人海外置業的需求，量身定製海外投資計劃。

其次，需要了解海外房產的產權問題。與國內70年房屋使用權不同的是，國外產權分為自由產權、共管產權、自由共管產權。產權不同則需要承擔的義務和責任也有相應的差異。

再次，貸款和稅費的問題往往是最讓購房者頭疼的一個部分。不同國家甚至不同地區、位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不多，大大小小各種名目的收費項目繁多，購房者需要花費大力認真核查。嘉豐瑞德海外地產置業顧問，對操作流程的熟悉度和法律風險規避意識，可以增強交易的安全性。

最後，對於要對所購海外房產進行長期持有的投資者來說，最好還需要制訂較為長期、合理的規劃，內容涉及持有成本、轉賣或繼承成本、日常打理、資產安全等。

（以上回答發布於2016-05-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅲ 海外置業需要考慮什麼風險問題

1、海外買房有漲有跌
海外房地產市場與我國房地產市場的變化規律並不一致，所以中國客戶不能以我國房價的變化去衡量海外房價的漲跌。國外房地產市場更加成熟，房價保持平穩增長，澳大利亞房價每年保持在7%至11%的增長，英國十年左右房價才會翻一倍。因此，企圖通過房價的漲跌來賺差價可能並不遂人意。
2、各國買房限制不同
由於各國相關政策不同，中國客戶在海外買房受到一定的限制。海外房地產市場對中國客戶來說是陌生的，中國客戶很難單獨了解清楚不同國家的不同法律體系、市場規則以及購房政策等內容，就需要聘請專業機構、律師來進行把關，防止出現意想不到的風險。
3、租房違法情況多
國外的法律規定與中國並不相同，中國客戶在國內做出的行為沒有違法，但到了國外就有可能觸犯了法律。魏克非向記者講述一個例子。中國客戶在美國買了房，把房租出去，按照美國法律是不能隨便把租戶趕走的。當房子的暖氣壞了，租戶打電話給中國客戶，要求修理暖氣。倘若中國客戶沒有及時修好，就違反了美國的法律。一旦租戶到當地法院起訴，中國客戶就有可能被法院抓起來。」據魏克非介紹，中國客戶在德國買了房，把房出租後，不能隨意上漲租金。如果一下抬高房租高漲30%，就違反了德國的法律。
4、外匯降低風險
人民幣面臨國際社會的升值壓力，恐怕未來幾年還有升值空間。海外投資必須考慮匯率風險。比如買一套當地房子，現在用600萬元人民幣去兌付，如果匯率掉下來的話，只能拿到500萬元人民幣回來。這對急於在海外購置房產的人確實是個考驗。
5、不了解國外的法律政策
許多海外置業的風險其實來源於買家自身，包括人未到海外的距離風險以及由於語言溝通方面導致的不完全了解法規、信息的障礙。在國外買房都是根據合同辦事，法律仲裁也是一切以合同為準的。所以需要尋找一個信譽良好、以注冊房地產經紀人為首的專業團隊，才能較大程度地規避風險。
6、遺產稅問題
想要把海外房產作為遺產稅的投資者需要注意，許多外國國家都設立了遺產稅，而且稅收還比較高額。像美國最高稅率50%，日本的最高稅率甚至達到70%。如果想要將房產作為遺產，很可能得不償失。

Ⅳ 外匯管制 如何海外置業

可以採用「螞蟻搬家」的方式來解決當前的外匯難題。「螞蟻搬家」又稱藍精專靈，是屬指購房人通過其親友，先將人民幣轉成外匯，將購買的外匯從其各自在中國境內的銀行賬戶匯入開發商或購房人的境外賬戶，以交付購房款。這種行為涉及到分拆結售匯的問題。一經發現，就會被外匯局列入「關注名單」，兩年內不得換匯。
網路上流傳著多達15種資金出境的方法，其中包括螞蟻搬家、朋友互轉、信用卡直接刷卡消費、境外放款、內保外貸等多種形式。這些方法有的是打擦邊球，有的是鑽漏洞，更有甚者是在運作地下錢庄……這些方式對客戶的資金沒有任何安全保障！

Ⅳ 既然禁止海外買房,為什麼會允許海外置業廣告

是進行外匯管制，並不是明確說禁止海外買房

Ⅵ 居民個人可以海外買房嗎 又如何通過國家外匯管理局審批

居民個人是不可以在海外買房的，海外買房屬於投資，個人兌換的外匯只能用於消費類。

購匯不得用於境外購房及投資

值得注意的是，今年國家外匯局還對購匯的用途進行了限制。北京晨報記者注意到，在今年新版的《個人購匯申請表》中明確寫道，「不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目」。

實際上，近年來隨著人民幣對美元匯率貶值走勢不斷，以人民幣兌換成美元或其他貨幣進行海外資產配置的投資者越來越多。尤其是2016年，不少投資者將目光聚焦在了香港保險上。

國家外匯局表示，居民個人購匯只限用於經常項下的對外支付，包括因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及咨詢服務等。

對於投資，國家外匯局表示，當前我國資本賬戶尚未實現完全可兌換，資本項下個人對外投資只能通過規定的渠道，如QDII（合格境內機構投資者）等實現。

(6)海外置業外匯擴展閱讀

違規使用外匯購房會被納入信用記錄：

「螞蟻搬家」將被列入關注名單

未來，個人通過分拆方式，利用他人的年度用匯額度進行資金的違規跨境流動，這俗稱為「螞蟻搬家」的方式將被外匯局列入其「關注名單」。

國家外匯局表示，對虛假申報、騙匯、欺詐、洗錢、違規使用和非法轉移外匯資金的個人列入「關注名單」，並在未來一定時期內限制或者禁止購匯，納入個人信用記錄。

在新版的《個人購匯申請書》中寫明，「不得虛假申請個人購匯信息」、「不得出借本人便利化額度協助他人購匯」、「不得借用他人便利化額度實施分拆購匯」。

Ⅶ 今後籌集外匯國外買房的方式可能遭拒

籌集50萬美元的購房款在美國買套房,需要借用10張身份證。今後,這種「螞蟻搬家」的方式很可能會被拒絕。有媒體從中介機構證實,外管局日前下發新規定,要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕。專家分析,國人海外置業的活躍度可能在短期內受到影響。

案例：40萬元加幣全家緊急湊

「太險了,如果再晚一個星期,加拿大的房子就買不成了。」市民馬女士在接受媒體采訪時表示當時僥幸。

今年夏天,馬女士全家決定送孩子去加拿大讀書。最初,她是打算在當地租一套房子陪讀,後經朋友介紹,臨時改了主意,在學校所在的社區敲定了一套教育地產,既能讓孩子住得舒服,也能作為資產等待未來升值。

因為海外置業的計劃定得有點倉促,她必須在短期內湊齊大約40萬元加幣的房款。然而,按照中國外匯管理的規定,每人每年兌換外匯的上限為5萬美元。不得已之下,她發動了周邊的親戚朋友,讓大夥兒幫助換匯。

「經紀人當時說,中國人在海外買房,都是動用親朋好友個人換匯湊足現金,手續並不難。」只是,實際操作起來,馬女士才發現並不簡單。不同的銀行對於購匯、匯款的規定都不盡相同,其中一筆6萬元加幣匯款,就前後跑了三趟銀行。

馬女士說,湊足房款的那一刻,她原本還對來回的折騰有點埋怨。誰想到,一周後,她從一位朋友那聽說,像她這樣短時間內連續匯款、提匯的行為,已被拉入關注名單。「聽說之後,剩下的就只有開心了。」

「螞蟻搬家」將面臨拒絕風險

馬女士所提到的,是外管局日前的一份新規定。

據媒體報道,外管局在近期下發了一份文件,要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕,必要時拒絕購匯申請。按照文件的規定,5個以上不同個人,同日、隔日或連續多日分別購匯後,將外匯匯給境外同一個人或機構；個人7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔；同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款劃轉至5個以上直系親屬等情況,可被界定為個人分拆結售匯行為。

這也意味著,人們在海外置業時經常使用的「螞蟻搬家」式現金購房方式,也有可能被劃歸為個人分拆結售匯行為而面臨被拒絕的風險。

有媒體從多家辦理海外購房業務的中介機構和業內人士處證實了這一消息。據知情人士介紹,不僅僅是借用身份證「螞蟻搬家」的方式已被監管,過去曾經行得通的移民公司通過境外財務管理公司為購房人換匯付款的渠道,也基本被關閉。

「外管局進行監管的原因,應該是為了防止熱錢的炒作,避免資金的不正常外流。」知情人士表示。

海外買房短期將受影響

近兩年,隨著人民幣購買力的升值,中國人去海外置業已演變成一種趨勢。

某業內權威發布的《全球居住調查報告:國際城市比較》顯示,中國買家近些年已成為悉尼、紐約地區最大的海外置業大軍,且在倫敦住宅市場中也愈發活躍。美國全國房地產經紀商協會發布的數據也顯示,在購買美國房產的外國買家中,中國買家的比例一路攀升,已從2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。

與此同時,海外開發商和各移民機構也越來越重視中國市場的拓展。在9月份的北京秋季房展會上,來自海外的參展項目就達到380個,分布在美國、加拿大、澳大利亞、紐西蘭、英國、西班牙等國家,可謂是足不出戶便可掌握全球房產信息。

「近兩年,除了移民、子女留學外,很多家庭也將海外置業視為資產配置的一種手段。」北京某房展會國際業務相關負責人坦言,國人在海外置業,現金付款是最普遍的方式。而籌集現金最傳統的方法,就是找人換匯。以50萬美元為例,就需要使用10張身份證。

「一旦這種『螞蟻搬家』的方式行不通,購房人就要更長的時間籌集資金,短期內可能會影響海外置業的活躍度和成交速度。」

銀聯卡境外取現受限

自從8月外匯占款大幅下降7238億元、創單月降幅最大值以來,外管局加強了銀行代客售付匯業務的監管。除對分拆結售匯現象加強監督之外,對銀行卡境外取現額度也有了新限制。具體來說,自2016年1月1日起,中國境內銀聯人民幣卡每卡每年在境外累計取現不得超過等值10萬元人民幣。2015年10月1日至12月31日期間,每卡累計不得超過等值5萬元人民幣。信用卡因信用額度等原因,發卡銀行可能會單獨設定限額,具體可咨詢發卡銀行。

海外投資需求難以滿足

在中國經濟進入新常態的情況下,越來越多追求資產增值的中國高凈值人士開始將目光投向美國、加拿大等正在復甦的經濟體。無論留學、置業還是個人投資,都面臨著外匯限制的窘境。

某國有大行個人結售匯業務經理表示,根據行里規定,個人境外匯款每筆金額不得超過等值5萬美元,而且每年最多匯三筆。這就意味著,如果一個人希望向境外匯款15萬美元,需要每年購匯5萬美元、連續購匯3年,才能實現這個目標。這對於像馬女士一樣有置業需求的留學生家長來說,顯然是行不通的。（來自網路綜合整理）

（以上回答發布於2015-10-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅷ 海外置業最近很火，周圍很多朋友都在討論這個，請問海外置業的風險很大嗎

產業投資應該是在某一些具體產業投資的平台，我們稱之為SPV這樣一個專業平台，因為產業投資要講究方向，不會說一個基金什麼都去投，比如我們剛才講的QD也是產業，在股票市場中有時候也會選擇不同的股票，比如我們經常講的ETF主要是指數基金，有些可能專門投這些大健康的，TMT的，先進製造業的等等。在資本市場也會有產業的概念，但它無非是運作了二級市場。所以說在全球,特別是這種海外投資的產業投資基金也是有產業方向的。
產業方向第一就是有集合性。也就是說他這個產業投資規模比較大，通常都是在5000萬美元以上，那就是合人民幣差不多三個億以上，這個基金可能去投資若干個不同的企業，比如在美國有一個億的房地產產業投資基金，假如你去收購一個在曼哈頓的某一棟樓，那麼你的價格可能往往比你作為投資人單獨去買上一千平方米，要相對打折的比較多，所以產業投資集合的功能比較突出，能使這個基金去收購相對來說講價格更低的一些資產。
第二個方面是有專業機構管理，避免了相應的風險。比如孩子在紐約大學哥倫比亞大學上學，那麼你去了以後覺得房子很好，准備買一套公寓，結果你買完以後你會發現價並不便宜，或者是未來增值的速度並不太高，因為你買的位置不行，雖然說美國房地產的價值也在增長，但如果說有專業機構的管理，那麼就是專業的基金，規模為一個億中如果我投了100萬美金在其中，這樣的話專業機構就會選擇更具有增長性的一些資產來進行相應的投資，那麼這樣的話，就避免了作為投資人我們的投資風險。那無非是你把未來的增長的這一塊資產和價值分20%給管理人而已，所以我們看到這個專業的管理避免了相應的風險。
第三個方面是投資很具有合規性，降低了我們外匯外出的風險。比如你自己買房子，你怎麼去把錢弄過去啊？如果你說多找幾個人，5萬塊錢5萬塊錢的往外匯，那結果你買了一百萬美元的一個房產，你可能就要找20個人去匯，結果被外匯管理局發現了，說你這個涉嫌洗錢，就直接把錢給扣了，為什麼幾個人都往你那個美國那個賬戶上去打錢呢？ 20個人都打當然就會引起外匯管理局關注了。但如果說你參與到這種產業投資基金，因為他們有牌照，有外匯管理的額度，海外投資的額度，那麼你的一百萬打進去有專業的這種基金的公司，或者說有限合夥的基金平台，他轉出去，他拿的是國家外匯的一些審批的手續，所以說會更加合規合法。
所以說我們看到產業投資一個是集合性，再一個方面是專業性，專業管理，第三是合規性，從這幾個方面來講，我們看參與海外產業投資基金的這種模式，遠比我們自己私自這個把錢倒出去，相對來講會更加讓我們感到放心和有收獲。

Ⅸ 什麼是海外置業，這種投資方式靠譜嗎

隨著時代的發展，海外置業的人士越來越多了。不過專家說，因為存在很多的外界風險，比如說政治因素，不同的稅收等等，所以在你投資房產之前，請先做好詳細的調查。廣大的投資者最擔心的一點就是外匯不斷變動造成的風險。並且房屋貸款的時間都很長，很難說在這段期間匯率不會出現波動，還有貸款人自己的還貸金額也不確定。除了以上這些，萬一今後房產需要轉現，也會面臨很多不同的問題。還有一個關鍵點是政治因素，海外置業者必須了解清楚本國和你要置業的國家質檢的關系，那個國家的購房政策如何，這些都是必備的功課。1、調查當地的經濟.先做好對你要購置房產地區經濟狀況的調查再做投資計劃。如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是至關重要的。2、了解各國的購房政策.海外房價和土地價格有所區別。