2010年土地流轉價格

Ⅰ 我家地基是2000年買的國有土地出讓住宅性質，2010年建的5層樓房，2012年辦的國有土地證，為

土地使用權轉讓協議怎麼簽的，之前的土地是什麼狀態

Ⅱ 聽說2010年的經濟適用房滿五年後過戶要交購房款和成交價的差額的70%的個人所得稅，這是不是真的啊！

首先，一個人名下有兩套以上住房賣房子的時候多收費的說法是沒有的。
契稅

符合住宅小區建築容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7％）、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，徵收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。

二手房交易稅費如下：

印花稅 ：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。

營業稅 ：購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為：成交價×5%；兩年後普通住宅不徵收營業稅，高檔住宅徵收買賣差價5%的營業稅。

城建稅 ：營業稅的7%

教育費附加稅：營業稅的3%

個人所得稅 ：普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20％。出售公房：5年之內，(售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20％，其中經濟房價款＝建築面積×4000元／平方米，土地出讓金＝1560元／平方米×1％×建築面積。5年以上普通住宅免交。

2009年優惠政策：
對單位、個人轉讓住宅二手房，暫免徵收的7項稅費為，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅。

2010年新政1：
通告
大地稅告[2009]5號

按照財政部和國家稅務總局政策規定，從2010年1月1日起，對單位、個人轉讓住宅「二手房」恢復徵收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅。為了做好「二手房」交易稅收征管工作，現將有關政策通告如下：
一、個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，免徵營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按其售房收入減去購房價款後的余額徵收營業稅。
二、自然人房屋交易時，對於轉讓住房的，按轉讓收入額的1%核定徵收個人所得稅；對於轉讓非住房的，按轉讓收入額的2%核定徵收個人所得稅。
三、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，暫執行1%的契稅稅率。
四、對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。
五、對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。
通告發布後，如遇財政部和國家稅務總局調整上述稅收政策，按調整後的稅收政策執行。
大連市地方稅務局
2009年12月1日

2010年新政2：
關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知
財稅[2009]157號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批准，現對個人住房轉讓的營業稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標准、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）的有關規定執行。

三、為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財政部 國家稅務總局關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）廢止。

財政部 國家稅務總局

二〇〇九年十二月二十二日

再有不明白，可加QQ：565100420

Ⅲ 戶口在省外的外地人能否在當地購買地皮並建房

不可以。農村村民宅基地的所有權屬於集體，不能買賣。

根據《農村宅基地管理辦法》規定：

第八條 農村村民宅基地的所有權屬於集體，個人只有使用權，未經批准任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。

外地人在新的地點佔用農村土地建房的情況很普遍，唯一面臨的難題就是在申辦宅基地使用證和房屋確權證時，由於沒有本地戶口會有一些麻煩，但通過當地村委會的配合，難題還是可以解決。暫未辦理宅基地使用證及房屋權屬登記的，就必須積累相關的確權證據，以防後患。有了相關的確權證據，當遇到拆遷及被徵佔時，可以得到相應補償。

(3)2010年土地流轉價格擴展閱讀

一二線城市與三四線城市的房地產市場已經在分化。

另一組數據也證明了這個事實。

從房地產企業的業績增長來看，業務側重於三四線城市的企業明顯低於側重一二線城市發展的企業。

根據公開統計資料，2012年前11月，保利地產銷售額同比增長36%，中海也增長近30%，這兩家企業在2012年都側重在一二線城市發展。但是側重在三四線城市圈地開發的恆大地產銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

這樣的對比讓很多房地產企業感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產企業的主流，但去年的數據卻讓這一信心滿滿的預期大打折扣。

「三四線城市現在已經空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產供應已經超過了當地的需求。」中原地產市場研究部總監張大偉說。

實際上，三四線城市這種住宅供大於求的現象並不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經初現端倪。唐山、煙台、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現開發商扎堆兒，項目銷售困難的局面。

在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產開發建設的集中爆發期，眾多國內知名開發商紛紛進入，到處都是房地產建設工地。

上海易居房地產研究院企業研究中心在當時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產開發背後，隱藏著嚴重過剩的巨大隱患。

這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數據和結論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產開發量卻大幅猛增。

2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。

偉業我愛我家集團副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產界的聚會上聽到了數家房地產企業的抱怨，「他們都在說唐山、煙台、營口等三四線城市，房子賣不動。」

幾年前一些開發商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進入銷售期，卻發現已經陷了進去。

正是這種狀況，讓那些知名開發商改變了拿地策略。偉業我愛我家集團統計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發商在2012年的拿地狀況，結果發現，這8家開發商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現在2012年8月之後，從標桿房企拿地數量來看，一線城市佔比20%，二線城市佔比63%，三四線城市佔比僅為18%。開發商回歸一二線城市已經成為既成事實。

不過，拿地策略的變化並不能改變三四線城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產開發建設活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產行業研究主管李智穎表示，三線城市新房供應過大的問題，在今年仍可能延續，供過於求現象將會存在。