為何資金收緊

『壹』 為什麼說經濟形勢一旦走好就必須收緊資金流動性呢求大神解答！最好通俗一點，我是小白

經濟轉好了，企來業利源潤率提高，企業傾向於從銀行貸更多的錢進行投資，導致資金需求提高，會推升市場利率走高。如果這個時候央行仍然釋放流動性，會導致貨幣價值（利率）低估，這樣會推動資產價格的高估（過多的錢來買過少的資產），形成資產泡沫，引起通貨膨脹。

『貳』 嚴查違規經營貸消費貸 多地涉房資金管控收緊

涉房資金迎來新一輪精準調控。近一個月以來，北京、上海、廣東等地金融監管部門集體出擊，嚴查涉房資金來源，加強個人信貸管理，並明確提出嚴防消費貸、經營貸等違規流入樓市。
業內人士稱，2020年下半年以來，部分重點城市房地產市場持續火熱，究其原因，正是部分不該流入樓市的資金流入樓市，炒作並推高了市場熱度。未來隨著調控趨嚴，投機炒房、渲染炒作跡象將明顯減少，重點城市房地產市場熱度將明顯降溫。
多地房地產金融強監管升溫
「最近銀行對『經營貸』監管明顯收緊。」李西（化名）對記者說，此前她本想藉助「經營貸」在北京購買自己第二套房，但剛和中介咨詢完就遇到嚴格的監管。
日前，北京、上海、廣東等多地均發文，對轄區內銀行經營性貸款、個人消費貸款風險開展排查，並加強對信貸資金用途的管理。與此同時，多家銀行也已經啟動自我檢查，並對相關貸款的審核更為嚴格。
北京銀保監局、人行營業管理部日前下發《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》。通知顯示，監管部門將結合監管大數據進一步加強非現場監測和現場檢查力度，對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規流入房地產市場的情況，將從嚴從重查處。
一家國有大行北京分行人士也對記者表示，已經第一時間組織開展對個人經營性貸款的排查工作，並通過電話會議方式向轄內支行進行工作部署、開展動員。在排查中以大數據模型篩查可疑數據，就可疑線索進行有針對性的排查。
上海銀保監局此前也發布監管文件，要切實加強信貸資金用途管理，高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示；禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款；防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。
廣東銀保監局日前也下發《關於組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，要求轄內銀行機構嚴格落實主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信後管理、第三方機構業務合作等各個環節開展全方位風險排查。
目前廣東的房貸合規性抽查趨嚴，銀行內部審批也更加嚴格，對於收入和年齡不匹配的房貸情況也在進行審查。廣東一房地產中介經理黃先生介紹，銀行抽查到其經手的購房客戶，讓客戶說明購房首付款來源。據悉，該購房客戶剛畢業，年齡僅23歲。「其購房款是父母給的，我們針對這一情況也出具了相關證明函和保證函，證明該房產是購房者用於自住。」據房產中介介紹，如果購房者選擇用經營貸購房，不合規問題暴露後，很大概率需要提前還款。
不過，銀行也表示，在審核趨嚴的背景下，正常的個人經營貸款不受影響。一家股份制銀行上海分行人士表示，在個人經營性貸款領域，該行支持實體經濟發展，相關個人經營性貸款業務正常受理。
「好經歪念」 涉房資金亂象需嚴查
國家金融與發展實驗室副主任曾剛在接受記者采訪時表示，由於消費貸和經營貸對貸款用途不是指定的，因此銀行對貸款的流向也很難進行有效的監控。2020年，由於整體的融資環境較為寬松，利率下行，部分人有沖動利用消費貸、經營貸等將資金套出來購買房產。
以「經營貸」為例，據了解，2020年，不少銀行的房抵經營貸利率降至4%以下，個別優質企業甚至能拿到低至3.65%的利率，對比北京同期的房貸利率，「利差」直觀可見，且可以先息後本還貸。「經營貸」本身是為了支持小微企業創業發展，但是部分資金通過「經營貸」違規流入樓市屬於「好經歪念」。
廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源表示，3-5年期經營貸，由於先息後本，這就為炒房者提供了「時間差」——只要在3年或者5年內出售該房，就不用面臨還本的壓力。同時，還有二次申請經營貸的可能性。據廣州辦理按揭的中介機構介紹，目前，二次申請經營貸或者其他類似貸款還是有可操作的空間。藉助過橋資金，完成第一筆經營貸還款，可以再重新去銀行申請。如若監管嚴查，導致貸款審批條件嚴格，額度進一步收緊，部分購房者很有可能面臨債務違約風險。
除經營貸外，消費貸也成為部分購房者加杠桿的重要資金來源。此前，記者在采訪中了解到，部分貸款中介機構明知客戶的資金用途是購房，但仍表示可以幫助其從銀行貸出消費貸。一位貸款中介機構人士對記者說，單筆消費貸金額不夠的話，可同時從幾個銀行貸出款。
曾剛表示，強化對相關交易的監管是必要的。鄭大源也認為，對違規資金流入房地產應該公開嚴肅查處，降低尋租空間。
調控給市場降溫 樓市走向仍待觀察
除了嚴查經營貸、消費貸等資金違規進入樓市，多地也出台其他舉措管控入市資金。2月8日，深圳住建局發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。有消息顯示，深圳建行、光大等多個銀行已開始按照上述成交參考價格作為該行按揭貸款的參考依據。「日前住建部門發布的參考價格基本是真實售價7成左右，這意味銀行可批貸額度將大打折扣，有力降低購房者購房杠桿。」一位業內人士說。
杭州方面也嚴查「代凍資」行為。2月18日，杭州市發布了一則《關於提供虛假購房報名資料人員的通報》表示，經對商品住房項目搖號登記信息進行對比甄別，發現「御潮府」「丹楓四季院」「君品名邸」「紫璋台公寓」等九個項目中有27戶家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實情況。
中原地產首席分析師張大偉表示，下一步調控效果如何，就看嚴查資金違規入房市政策的執行力度。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，監管部門對經營貸流入樓市嚴查體現了對房地產金融的強管控信號。這會促使一些商業銀行、中介機構等在信貸方面審查更加嚴格。嚴躍進認為，對於一些後續想藉助經營貸購房的人，操作空間會降低。客觀上將會使得房產市場有所降溫，尤其是一些熱點樓盤。他表示，落實「房住不炒」，資金管控一定要到位，這樣房地產市場才會更加趨於平穩。
易居研究院助理研究員趙亦琪表示，在多方調控下，預計未來幾個月樓市熱度將有所下調，房價漲幅將保持低位。

『叄』 年底資金方都收緊什麼原因

給員工發年終獎之類的

『肆』 多地再收緊商品房預售資金監管 什麼信號

（記者 吳斯旻）時至年末，多地再度收緊商品房預售資金監管。

12月以來，不到兩周的時間，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海7城接連出手，加強預售資金監管。根據貝殼研究院的最新統計數據，截至目前，至少已有29個省市在年內出台了加強預售資金監管的相關政策或實施細則。

以成都為例，根據8日發布的《成都市商品房預售款監管辦法》，開發商的預售款監管需遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。

多地加強預售資金監管，是否意味著期房預售制將被取締？

在12月出台的監管新政中，各地「加強預售資金監管」的有效期，大都在1~5年之間。多名專家表示，短期內，取消預售制不具備可行性。「預售制可以降低樓盤開發的建設成本，增加建設量。在房地產規模為17萬億元的當下，現房銷售將無法推廣。」中原地產首席分析師張大偉稱。

加大開發商違規成本

在各地的監管新政中，頻頻提到「預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤」。

具體來說，即是對信用較好、綜合實力較強的房地產開發企業，降低資金監管比例；對信用較差、未正常履約的房地產開發企業按較高額度予以監管。

張大偉認為，實行差別化監管，將提高開發商的准入門檻和市場集中度。同時，也可以把盲目拿地、圖掙「快錢」的房企拒之門外。

從各地近期出台的監管政策來看，開發商違規的成本正不斷加大。

昆明市在1日出台的新政中明確，在1年內發生1次不良行為的開發商，其新建、在建項目的重點監管資金比例上調為30%。

對於信用減分的房地產企業，後續的開發也將被波及。

成都市明確，在嚴重違反規定的情況下，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。

張大偉稱，各地政府收緊預售資金監管，具有較強的針對性。近兩個月以來，出手調控的銀川、昆明等地，都因「爛尾樓」問題而頻上熱搜。

根據中國裁判文書網公開信息，今年，廣東、湖南、廣西、江西、甘肅、山東、雲南等地「商品房預售合同糾紛」的數量位於全國前列。

從數量上來看，近兩年來，期房預售制下的民事糾紛案件增幅較大。按照 「案由：商品房預售合同糾紛；文書種類：判決書」的標准進行檢索，2018年、2019年相關判決書分別為10119份和11460份，遠高於2017年的6652份和2016年的3933份。

某研究院智庫中心主任嚴躍進告訴第一財經，糾紛的產生，往往是由於開發商依賴預收款，而用較少的自有資金進行工程建設。

國家統計局數據顯示，2019年，房地產開發企業到位資金178609億元。其中，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元。由此測算，開發商的定金及預收款約佔全部到位資金的35%，超過自籌資金所佔比例近3個百分點。

新華社半月談近日曾評論稱，用更大比例的自有資金開發，有助於倒逼開發商在打造更優質商品房上下功夫。為了快速回籠資金，開發商不但會加快銷售進程，而且很可能加大優惠力度，讓群眾得實惠。

值得注意的是，多地出台的監管新政還為綠色建築開了綠燈。濰坊12日印發的新政中明確，開發企業信用等級 AAA 級或綠色建築評價三星級的，監管資金留存比例可降低 5%。

預售資金按節點支取，防爛尾防風險

根據貝殼研究院13日的最新統計，在29個出台監管新政的城市中，有19城規定了節點。但在實施細則上，不同城市間，也存在著一些差異。

在中國房地產研究院執行院長陳晟看來，這與各地出台新政的樓市背景是分不開的。

他稱，對於樓市下行的城市，主要監管目的是遏制開發商因資金鏈緊張而將預售款挪作他用；而對於樓市上行的城市，加強預售款監管，旨在防範期房預售制下的金融風險。如開發商的「捂盤惜售」等行為，或將抬高房價，形成樓市泡沫。

從預售資金的留存比例看，對於取得預售許可證、建設層數、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節點，不同城市的的監管留存比例也有所差異。

嚴躍進認為，通過建立和增加預售款支取的節點，地方政府一方面可以幫助房企回籠資金，緩解其資金壓力；另一方面，也可防範開發商跑路風險，從源頭上確保無爛尾。

以唐山市為例，根據2015年的預售款監管政策，共設置了五個監管節點，即工程建設層達到規劃設計層數三分之一、工程建設層數達到規劃設計層數一半、主體結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。而此次新政策中則出現了八個節點，包括工程建成層數達到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。

此外，在多地的監管新政中，將裝修費用納入「按節點發放」的條目里，並強調預售資金總額在「竣工後的驗收環節」完成後，方可完全提取。

成都市明確，「關於完成內外裝飾裝修，資金余額應當不低於監管額度的百分之十五」、「完成商品房建設工程並聯竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩餘資金。」

近年來，精裝房維權事件頻發。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，留一部分預售資金，待竣工驗收完成後再發放，可減少因監管缺位而導致的民事糾紛事件。

李宇嘉還認為，今年年初，為紓解房地產企業資金周轉艱難的問題，多地曾放寬預售資金監管，將預售款提取節點往前推移。進入下半年，在逐漸回歸常態化治理後，各地陸續收緊監管政策是必要也是必然的。此外，時至年末，商業銀行開發貸的發放額度下降，部分房企的信貸也將到期，房企資金鏈或更加趨緊，防範「爛尾樓「問題顯得更加重要。

「這並不是期房預售制或將被取締的信號，短期內，實行現房銷售而帶來的房價上漲的風險，並不利好於購房者。」 李宇嘉稱。