對商業用地價格影響最大的因素是

㈠ 住宅用地價格與商業用地價格哪個更高

商業用地。商業用地由於土地稅費，土地使用年限和住房成本等因素影響價格更高，具體原因如下：

1、商業用地交易稅費更高

商業或工業土地上的房子在交易過程中房屋稅費比住宅類房屋稅費高。買新房的時候，商業或工業土地上的房子契稅不會有優惠，買二手房的時候，個稅和增值稅不會有優惠，甚至還需要交納土地增值稅。

2、商業住房貸款年限更短

如果是住宅用的房子，購房者一般可以貸款到七成（各地略不同），貸款年限最高可達到30年。但是如果買的是商業用地、工業用地的房子，那麼首付最少要達到五成，且貸款年限最多隻有10年。

3、商業用地生活成本更高

如果購房者買的房子土地性質是商業或者工業，那麼它的水電收費標注是按照商業或工業標准來收取的，價格比住宅性質的房子要高出不少。

(1)對商業用地價格影響最大的因素是擴展閱讀：

商業用地住宅購買注意事項

1、貸款

如果購買非居住用地的房子，銀行雖然也有可能按普通住房貸款來辦理，但多數情況往往會按照商業樓，即首付少四成，長十年還清的情況來辦理，而且也不能享受住房貸款在利率方面的優惠。

2、生活成本

由於土地性質是商業或者工業，用電、用水等方面的收費標准也要按照商業或者工業的標准來執行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30％左右。

3、發生糾紛

對於綜合性質的土地來說，由於可能是「住宅」和「商業」綜合立項，那麼在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標准。當然為了保險起見，消費者好讓開發商在合同中註明，或者通過補充條款的方式規定進去，這樣如果發生糾紛才能有案可查。

㈡ 影響土地價格的因素

我國商品房平均銷售價格在經過1993～1999年的持續回落調整後，從2000年開始再次恢復上升趨勢，2004年和2005年進入大幅度提升狀態。導致近兩年商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是工程造價之外的其他因素，包括土地價格上漲、開發商利潤率的大幅度同時等。鑒於全國每年商品房竣工面積均大於銷售面積，需求因素並非價格上漲的決定性因素。

一、工程造價對住宅和非住宅 商品房屋銷售價格的影響
從住宅與非住宅銷售價格與工程造價看，工程造價在住宅銷售價格中佔比較高，1996～2004年期間工程造價佔住宅銷售價格的比重在52%～61%之間，占辦公樓等非住宅銷售價格的比重在41%～52%之間。

從工程造價對銷售價格的影響看，工程造價波動對住宅銷售價格的影響也大於對非住宅銷售價格的影響，但工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響遠小於土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響：

(1)1996～2000年期間，住宅銷售價格上漲343.4元，工程造價上漲78.7元，占銷售價格漲幅的22.9%，銷售價格漲幅中的其餘70.1%是由土地價格上漲、利潤與銷售費用等其他因素價格上漲拉動的。非住宅銷售價格上漲268.2元，工程造價下降了117元，工程造價之外的其他因素價格上漲使非住宅商品房銷售價格上漲了143.6%。

(2)2000～2004年期間，住宅銷售價格上漲600.6元，工程造價上漲277.5元，占銷售價格漲幅的比重為46.2%，其餘53.8%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。非住宅銷售價格上漲561.2元，工程造價上漲186.8元，占銷售價格漲幅的比重為33.3%，其餘66.7%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。

二、土地價格上漲對不同用途商品房銷售價格的影響

從近年來土地交易價格指數與商品房銷售價格指數的變化可以看到，不同用途的土地交易價格上漲幅度有較大差別，對商品房銷售價格指數的影響也有較大差別，土地交易價格指數上漲較高的商品房銷售價格指數也較高。

1.2001～2005年期間住宅土地交易價格指數上漲幅度最大，2005年比2001年上漲49%，銷售價格指數上漲幅度也最大，2005年銷售價格比2001年上漲30%。其中2005年普通住宅土地交易價格和銷售價格分別比2001年上漲49%和32%，比高檔住宅的土地交易價格與銷售價格漲幅分別高9個百分點和5個百分點。

2.商業營業用房土地交易價格上漲了34%，比住宅土地交易價格上漲幅度低15個百分點；銷售價格上漲了17%，比住宅銷售價格漲幅低13個百分點。

3.其他商品用房土地交易價格上漲幅度最低，2001～2005年期間僅上漲26%，銷售價格上漲幅度也最低，僅上漲14%。

三、供求因素並非商品房銷售價格上漲的決定性因素

土地交易價格和建築材料價格的上漲對商品房銷售價格上漲的拉動作用屬於成本推動，除土地成本和工程造價之外，包括銷售費用和房地產企業利潤在內的其他因素價格上漲對我國商品房銷售價格上漲起到了重要拉動作用，在這些因素中消費需求是否是決定性因素？從價格理論可知，需求對價格的拉動作用取決於需求缺口，即需求超過供給的幅度。但從1996年以來當年商品房竣工面積與銷售面積看，住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低於當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處於空置狀態。從目前銷售價格上漲幅度較大的地區，如北京、上海等地區商品房空置率調查看，這些地區同樣存在空置面積大幅度增加、空置率提高的情況。因此，從全國范圍看，商品房的需求並非商品房銷售價格上漲的決定性因素。同時，從房地產上市公司主營業務利潤率看，2003年以來利潤率持續上升，2006年一季度大幅度提升，我們統計的15家房地產公司利潤率在2006年一季度達到了39%，比2003年提高了近10個百分點。由此可見，工程造價和需求之外的其他因素——主要是土地價格上漲和開發商利潤大幅度提高，是近年來商品房價格大幅度上漲的主要因素。

為了抑制商品房價格的非理性上漲，最近國務院出台了六項調控措施。我們認為，增加經濟適用房和廉租房供給、優化住宅供給結構等措施，對控制中長期房價上漲是十分必要的，打擊土地囤積行為對抑制近期房價的非理性上漲也至關重要，但如何建立合理的土地供給制度和商品房銷售價格形成機制是穩定商品房價格的關鍵。

http://finance.sina.com.cn/review/20060607/11172631977.shtml
(作者單位：國務院發展研究中心宏觀部)