⑴ 什麼是可調利率抵押貸款（Adjustable -rate Mortgages) 誰能幫忙詳細解釋一下
（ARMs）可調利率抵押貸款的具體形式在數百種以上，而且名稱也多種多樣。雖然具體形式不完全相同，但可調利率抵押貸款都有一個基本特徵，就是貸款利率可變，只是變的基礎、幅度、條件方面不一致。
⑵ 美國經濟正面臨巨大風險，卻無人關注
情況似乎好得難以置信。
現在，美國有個難得的機會以非常低廉的利率借款，即便總債務負擔迅速上升，總利息支出卻在持續下降。美國可以為有價值的項目大手筆投錢，而不必承擔通常會重創聯邦預算的利息支出激增風險。
但拉里·薩默斯明確指出，只有一個問題仍然需要保持警惕。薩默斯曾經在美國前總統比爾·柯林頓政府擔任財政部部長，他毫不掩飾地表達了自己對利用當今超低利率擴大聯邦借貸，向基礎設施、綠色能源和 社會 項目進行投資的支持。他認為，債務規模和赤字規模的重要程度遠不如債務成本。
薩默斯在他的藍圖上提出了關鍵的警告。美國財政部只有將戰略重點放在以當前長期利率借款(目前利率處於 歷史 最低水平)，並且鎖定遙遠未來可承受的支出，才能夠規避巨大風險。讓薩默斯震驚的是，美國政府恰恰採取與之相反的危險策略，即用隔夜債務為長期債券融資。
「實際上，政府現在擁有的是用浮動利率短期負債，而不是長期固定利率負債。」8月13日薩默斯接受彭博電視（Bloomberg Television）的《華爾街周報》（Wall Street Week）采訪時表示。「在極度不確定的時刻，在很多人認為利率非常低的時刻，增加短債的決定似乎很奇怪。」
薩默斯特別談到了美聯儲的「量化寬松」（QE）政策，即利用日常借款工具購買當前發行的大量長期國債。購買規模高達每月800億美元。美國每年可以省下數百億美元，因為這些國債利息會以閉環方式直接返還給美國財政部。但該計劃很容易適得其反。美國支付的隔夜利率極低，目的是防止新產生的、用於購買美國國債的資金流入新增貸款從而加劇通脹。
具體而言，美聯儲正在吸引金融機構將「超額准備金」納入其資產負債表。現在，美聯儲只需要支付0.15%的超低利息就能夠增加貨幣供應量，同時還可以遏制通脹。
然而這條路的前方有很大可能存在危險。經濟從封鎖中持續復甦，導致當今強大的通脹壓力持續，甚至還可能惡化。美聯儲被迫為4.2萬億美元的銀行准備金支付更高利率，才能夠阻止大量資金流入 汽車 、住房和消費貸款從而推高物價。額外費用將大大增加聯邦預算的利息支出。
由於美聯儲將減少買入新發行債券，也會減少央行向財政部提供的實際「補貼」，進一步打破脆弱的平衡。到目前為止，史上最低的債券收益率，加上美聯儲購買大量新發行國債再將利息返還給財政部的招數，導致債務激增的同時美國國債收益率不斷下跌。而且美聯儲的做法推動困境愈發迫近。只要出現一陣通貨膨脹，就可能導致這一特別平衡舉措的崩潰。
歷史 上最大的
可調整利率貸款（ARM）
薩默斯所指的美聯儲「古怪」道路，只是造成高壓狀況極端危險的部分原因。美國財政部也在為應對新冠疫情承擔的巨額刺激支出提供大量資金，短期國債到期時間短則四周，長則一年。總體來說，2019年年底以來美國聯邦債務增長了30%，達到22.2萬億美元，其中約一半的支持基礎為美聯儲隔夜借款、12個月或更短時間到期的債券或浮動利率證券。
正如胡佛研究所（Hoover Institution）的經濟學家約翰·科克倫所說： 「美國當前面臨的危險，與2006年房地產泡沫期間用可調利率抵押貸款買房的美國人一樣。」
現在，全球最大的經濟體正在操作史上最大的可調整利率貸款。簡言之，美國正在冒著巨大風險人為壓低當前利息支出，使財政狀況看起來比實際情況穩定些。薩默斯呼籲美聯儲「結束量化寬松」，主要因為該計劃與快速滾動的信用支持多年期債券並不匹配。
7月底的美聯儲會議上，聯邦公開市場委員會（Open Market Committee）的大多數成員都主張從今年晚些時候開始逐漸退出量化寬松。嘉信理財（Charles Schwab）的經濟學家預測，美聯儲將在11月開始逐漸退出，每月將買入的美元金額減少85億美元。
眾所周知，美聯儲可以繼續通過巧妙手段讓美國保持當前的軌道。但前提是通貨膨脹只是短期現象。7月，消費者價格指數（CPI）上漲5.4%，漲幅為2008年8月以來最大。美聯儲預測2021年全年CPI將增長3%，遠高於2%的平均目標。除了促進充分就業，美聯儲的首要任務是確保物價穩定。
如果通脹繼續，要維持物價穩定可能會對美國的可調整利率貸款融資進行大規模利率調整。如此調整可能導致債務年度利息支出出現美國 歷史 上最大規模的激增，從表面上合算變成驚人昂貴。拉里·薩默斯的警告便會成真。
美國財政部短期內為大部分
由新冠病毒推動的支出提供資金
美國為抗擊新冠疫情承擔的新債務加大了未來的財政風險。盡管現在美國財政部正轉向長期借款，但一兩年後到期債務將增加數萬億美元，使得美國更容易受利率突然上浮影響。
2019年12月底，聯邦政府欠的「公眾債務」達17.2萬億美元。此類債務包括個人、公司、外國政府和12家聯邦儲備銀行持有的美國國債。其中，2.4萬億美元是期限為四周到一年的短期國債，佔比14%。9.3萬億美元是至少兩年期最長到基準10年期的中期國債，佔比58%。20年期和30年期國債為2.4萬億美元，占債務總額14%。總的來說，美國超過72%的借款是中長期國債。
美國為新冠疫情承擔巨額突發開支和借款時，相對謹慎的形象發生了根本性轉變。從2019年年底到2020年8月，美國財政部大幅虧空，發行了驚人的2.7萬億美元短期國債，平均每兩個月滾動一次。其每4美元新借款中就有3美元為短期國債。
相比之下，美國財政部只賣出了1.4萬億美元的中長期國債，收益只有風險更高的短期國債一半。（債券發行數據均為同期到期的美國國債凈值。）
截至2020年8月，短期國債借款總額所佔份額躍升超過10個百分點，達到23.4%。加上浮動利率債券，一年期以內的國債和與短期利率掛鉤的國債比例從四分之一躍升到未償債務的三分之一以上。
2020年前三個季度，聯邦債券平均到期日從69個月降至62個月，為史上最大突然降幅之一。
此後，美國財政部調整了方向，大幅減少發行一年內短期國債，並擴大期限較長的中長期國債發行規模，逐步恢復「未償還債券」平衡。美國財政部的債務管理辦公室（Office of Debt Management）在截至6月30日的聯邦政府三季度更新報告中詳細介紹了相關趨勢。
報告中包括了截至本財年9月底的新債務發行預測。據其預測，截至9月30日的12個月內，美國財政部將回收7420億美元的短期國債，金額超過新發行短債。
2021財年近2萬億美元的新增借款總額中，有1.45萬億美元將由到期時間為五年或五年以上的中期國債以及到期時間為20年和30年的長期國債提供。美國正在重新走上更保守也更傳統的道路，依靠較長期債券籌集近四分之三新借款。
彈指間，美國債務平均到期期限就已經回升至新冠疫情爆發前的69個月。
雖然美國財政部將債券期限恢復到危機前水平是一件好事情。但問題是：即使比例保持在過去的水平，現在美國短期未償債務還是比2019年年底多得多。看實際金額比看佔比更重要。
截至7月，美國欠下的短期國債金額達6.6萬億美元，還要加上浮動利率債務，比2019年12月持有的各類短債多出2萬億美元。由於短期國債比例已經恢復正常，四季度美國財政部將再次發行短期國債。
從現在起，美國財政部可能繼續出售短期國債和浮動利率債券，以維持公眾持有總債務30%的份額。未來幾年，財政部每年要借入約2萬億美元，為龐大赤字提供資金。
因此，兩個月至一年期美元債務和浮動利率債券將繼續快速增長，原因都是新冠疫情應急資金大幅提升了整體負債水平。與18個月前相比，6.6萬億美元且不斷增長的債務需要不斷展期或重設利率，使得預算更容易受到通貨膨脹爆發和利率上升影響。
美聯儲可能面臨銀行准備金成本大幅提升，所以必須遏制通脹。
新增萬億短期借款給美國的財政路徑造成了新風險。美聯儲為防止銀行將新供應資金注入信貸體系而引發經濟過熱所採取的政策，可能導致利息負擔急劇上升。如今，美聯儲以快速增加貨幣供應聞名，其挑戰是阻止貨幣超級寬松時代萬億資金通常會產生的作用，即加劇通貨膨脹。
美國財政部通過向金融機構出售中長期債券籌集資金。與此同時，美聯儲將發行美元存入自己的賬戶，從而產生新資金，然後再用新資金從銀行購買國債和抵押貸款支持證券，增加貨幣供應量，增加家庭和企業的信貸供應。
如此一來，貸款人就有更多的流動性為信用卡余額和住房貸款融資。客戶將美元存入支票賬戶，銀行將新存款的一部分出藉以獲得更多的存款，從自身和競爭對手銀行獲得更多的貸款繼而形成循環，擴大整個經濟體內的消費者和商業支出。
過去，如果金融機構剛從財政部買入國債再迅速發行，美聯儲不會買入。之前美聯儲購買的金額剛好夠在經濟復甦時提供額外信貸。通貨膨脹迫在眉睫時，美聯儲以誘人的利率向銀行出售國債，以收回爭相競購商品和服務的過剩美元。
銀行資產負債表上持有大量美國國債作為儲備，貸款需求增加時將其中一部分出售給美聯儲。但2008年10月金融危機最嚴重時啟動的量化寬松計劃改變了這一模式。某種程度上，量化寬松的目標是將長期利率維持在極低水平，提振房屋、股票和其他資產價格，增加家庭和企業的財富。
在量化寬松政策下，美國財政部發行了更大規模的中期國債（兩年期至10年期）和長期國債（20年期至30年期）,而美聯儲則吞下了其中絕大部分份額。
截至2021年8月中旬的12個月內，美聯儲買入了9780億美元的中長期國債。據我估計，在到期時間不低於五年的約1.2萬億美元國債中，美聯儲購買的份額超過了80%。總而言之，2016年年中以來，美聯儲持有的兩類較長期債券金額已經翻了一番，達到4.7萬億美元。
美聯儲買入的中長期國債都計在其規模龐大的資產負債表資產端。請記住，美聯儲從銀行手中購入的國債就是銀行剛剛從美國財政部買入的。
實際上，銀行只是將債券轉售給美聯儲。金融機構很清楚，美聯儲將對剛剛收購的中長期國債進行清理，還提供中介傭金。「這是利率如此低廉的原因之一。」佛羅里達大西洋大學（Florida Atlantic University）的經濟學和貨幣政策教授威廉·路德說。「銀行都知道，美聯儲會立刻按當前高價買下銀行想出售的美國國債。」
美聯儲正在動用數以萬億計的新增資金從銀行購買創紀錄的美國國債。如果過去一年銀行將美聯儲近1萬億美元的資金轉化為新貸款，物價就會飆升。「美聯儲需要杠桿確保貨幣供應量大幅增加，且不會轉化為新增銀行信貸。」路德指出。「美聯儲的目標是鉗制資金，避免資金流入信貸體系導致通貨膨脹。」美聯儲強大的工具就是：支付存款利息。
多年來，受准備金余額利率（IORB）波動影響，美聯儲為隔離資金而支付的費用差異巨大。金融危機之後六年裡，該利率僅為0.07%到0.15%。但隨著2018年經濟好轉，准備金余額利率躍升至2%，2019年1月至8月徘徊在2.4%之上。
就在去年2月，該利率仍然為1.58%。去年將聯邦基金利率削減至接近零，將准備金余額利率拉回到現在的0.15%左右。
為什麼銀行願意存入數萬億准備金只獲得如此微薄的利息？路德指出，原因之一是銀行別無選擇。巴塞爾規則要求銀行資本與風險加權資產比率非常高，風險加權資產也包括根據違約風險調整的貸款。
第二個原因是，盡管准備金余額利率聽起來很低，但美聯儲通常會做一些安排，使其略高於銀行間借貸的聯邦基金利率。此外，銀行向美聯儲收取數萬億美元利息時，不用承擔通常的風險。路德說：「銀行放在美聯儲的准備金完全安全，這筆錢不存在違約風險也不需要提供服務。盡管其收益很低，但仍然具有競爭力。」
「合並資產負債表」的魔力
當前的財政故事，是美聯儲前所未有地出手援助美國財政部的傳奇。美聯儲創造數以萬億計的新資金，在量化寬松政策下購買財政部出售給銀行的創紀錄的長期債務。如今，美聯儲持有4.7萬億美元的中長期國債。如此一來，美國財政部不用欠外人，而是欠美聯儲。
兩個部門都並入政府的綜合資產負債表，也就是說美國欠自己的錢。美聯儲從財政部收取的利息，都會直接返還給財政部。這一安排將可能是巨額利息的賬單最後變成了虛擬的洗牌。
以下是我對美聯儲流向財政部資金流的估計。2020年，美國財政部向美聯儲支付了其持有4.7萬億長期國債的約2%收益，即940億美元。對美聯儲來說，購買美國國債確實要付出代價，但就目前而言代價很小。
美聯儲只有支付利息，防止其交給銀行用於購買中期國債和短期國債的資金流入刺激通脹的信貸，才能夠安全地產生用於積累債券的「免費」資金。現在，美聯儲只為4.2萬億美元的准備金支付了0.15%利息。實際上，美聯儲全額支持著通過新發貨幣購買的美國國債，每年僅耗資60億美元（4.2萬億美元的0.15%）。
2020年，美聯儲向財政部上繳了880億美元的利潤，其中包括從財政部收取的940億美元利息，再減去支付的60億美元准備金利息。對財政部來說，這筆交易太合算！財政部不用向銀行、對沖基金和其他外部方面支付940億美元利息，而是在美聯儲的幫助下將這筆錢轉給自己。
美聯儲協助財政部將美國的利息支出控制在940億美元以下。但在向財政部提供巨大幫助的過程中，美聯儲要承擔巨大的風險，因為美聯儲實際上是動用准備金支付隔夜債務從而為長期債融資。綜合資產負債表的負面影響為，美聯儲坐上了易爆的飛船，一旦爆炸，損失將轉嫁到財政部，最終影響聯邦預算。
通脹引發的危險
如果短期利率飆升會怎樣？最大的威脅是通貨膨脹已經到來，而且將長期持續。為了控制物價，美聯儲需要提高准備金率。央行陷入困境。記住，美聯儲絕對不能讓准備金流入新信貸，否則將加劇已經開始沸騰的通脹壓力。
比如說，通貨膨脹率保持在當前的5%。美聯儲可能需要支付相當於兩年前2.4%的費用。如果今年晚些時候像預期的一樣開始退出量化寬松，美聯儲買入新發行債券將越來越少。
但這將引發另一個不利於美聯儲底線的大變化。
美聯儲不用再向財政部返還債券的利息。屆時債券將由外部投資者持有，收取本應流回財政部的利息。因此，量化寬松將導致賬面成本更高。但是也要考慮一下，由於美聯儲銀行准備金利率大幅上升，每年近1000 億美元的利息支出波動會如何影響聯邦預算。
2019年，美國為平均17.5萬億美元債務支付了3760億美元的利息。從那時起，整個經濟體利率大幅下降，新借債成本大幅降低。不過准備金利息大幅下降也起到了很大作用。令人驚訝的是，美國國會預算辦公室（Congressional Budget Office）預測，盡管債務將從2019年水平增長近40%，到2022年達到24.3萬億美元，美國支付的利息卻奇跡般地大幅降低，僅為3040億美元。
想像一下，如果准備金利息增加1000億美元會怎樣。各項利息成本將增加33%。這還不僅僅是准備金利息問題。通脹率升高還將極大提高6.6萬億美元一年期內短期國債和浮動利率債務的成本。一夜之間，美國預算預測將陷入混亂。這就是薩默斯所說的危險。他說得沒有錯,我們不知道最強大融資武器何時調整，但能夠想像它的破壞力有多大。（財富中文網）
譯者：馮豐
審校：夏林
END
⑶ 銀行抵押貸款的利率
銀行抵押貸款如今已經變成老百姓獲取流動資金的主要手段。抵押貸款通常是貸款者以自己的財產作為抵押物，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。此項貸款須付利息，抵押人按合同約定向銀行還清本息後，便可收回抵押品。抵押貸款預期年化利率通常是固定可調預期年化利率，也就是說貸款的起始預期年化利率是固定的，這個期限可能是3年、5年或者7年，此後的預期年化利率則根據市場水平定期進行調整。
固定可調預期年化利率貸款(fixed-adjustable)
Countrywide Home Loans的第一副總裁佩瑞(Doug Perry)說，「抵押再融資中最普遍的形式之一是固定可調預期年化利率抵押。」這種貸款的起始預期年化利率是固定的--這個期限可能是3年、5年或7年，此後的預期年化利率則根據市場水平定期進行調整。
At Countrywide， the "3-1" fixed-adjustable features interest rates in the "low fives，" he said.
全國「3-1」固定可調預期年化利率貸款的預期年化利率在5%至5.5%之間。
金融出版商HSH Associates的副總裁岡賓格(Keith Gumbinger)說，這種抵押貸款的風險是，在固定預期年化利率期限結束之後，預期年化利率水平可能顯著上升。「你在前5年中省下來的錢可能在1年之內化為烏有。」
然而，固定可調預期年化利率抵押貸款很合適那些還貸時間表為5至7年的家庭。
5/25和7/23這兩種抵押貸款前5年或7年的利息是固定的，這個期限結束後對剩餘的貸款一次性按市場利息計算。雖然這種貸款固定預期年化利率與可調預期年化利率之間的差距不大，但對頻繁更換工作的人還是很合適的。
15年期固定預期年化利率貸款
15年期固定預期年化利率抵押貸款對希望持有股票、早日還清貸款的人尤其有吸引力。這種抵押貸款在新英格蘭和紐約地區格外受歡迎，因為這些地區家庭持有股票的期限通常較長。
只付息貸款(Interest-only loans)
許多人將這種貸款當作再融資計劃的一種補充方式。
Priceline Mortgage的總裁馬克瑞尼(Patrick McErnerney)說，「這也許是抵押貸款中最有吸引力的產品之一，但似乎並沒有引起大眾的興趣。」比如，在Priceline公司貸款20萬美元，頭5年每月的分期付款為1，083美元，而標准貸款本金加利息每月為1，231美元。
當然，初始預期年化利率期結束後分期付款額可能增加，但有人也許希望短期內手頭上較為寬松，而晚些償還本金。
Wells Fargo Home Mortgage還一種名為「Super Jumbo」的只付息抵押貸款項目。
對貸款額在27萬5000美元以上的抵押貸款，固定預期年化利率較基本預期年化利率低1%，最高不超過5.49%，固定預期年化利率期限為10年。
採用這種抵押貸款方式的客戶認為一定時期內預期年化利率不會上升。
抵押貸款利息如何計算？
示例：李先生有一套自有的房子，總價約為20萬元，他想用這套房子辦理抵押貸。貸款14萬元，還款年限為10年，李先生問抵押貸款利息是多少，每個月需要還多少錢呢？
首先，銀行規定抵押貸款的償還方式分別為等額本息償還和等額本金償還。
等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。
每月還款額計算公式如下：
[貸款本金×月預期年化利率×(1+月預期年化利率)^還款月數]÷[(1+月預期年化利率)^還款月數-1]
等額本金是是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
等額本金貸款計算公式如下：
每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數)+(本金 - 已歸還本金累計額)×每月預期年化利率。
示例中的李先生房屋抵押貸款的利息按照貸款預期年化利率5年期以上按5.94%計算的話。如果選擇等額本息法，則每月支付本息 1550.0721元，累計支付利息46008.65元，累計還款總額 186008.65元。如果選擇等額本金法，則每月本金相同140000/120=1166.66元，利息遞減，月供也遞減。累計支付利息41926.5元。累計還款總額181926.5元。由此可以看出等額本金利息總和相對於等額本息利息有所減少，但剛開始時還款壓力較大。如果用於房貸，此種方法比較適合工作正處於高峰階段的人，或者是退休的人。
根據示例，我們初步了解了抵押貸款利息的計算方法。在實際抵押貸款中，客戶可以根據各大銀行的相關規定，比較下抵押貸款利息的多少來選擇更為合算的抵押貸款。