大悅城資金流向

㈠ 大悅城：隱秘的資金池

名不見經傳的安聯匯金與大悅城合作成立了數家項目公司，部分項目公司即將進入結算或者結算初期，安聯匯金又選擇提前退出將利潤留給了大悅城。

由於疫情原因，擁有多個購物中心的大悅城（000031.SZ）受到的影響要大於一般房企，這對去化本就不佳的公司來講，可以說是雪上加霜。

2019年，大悅城不惜大幅增加借貸、加大拿地力度，以期朝著千億目標大踏步前進。但截至2020年上半年，公司的簽約銷售明顯負增長，表現弱於行業百強平均水平。

不過，憑借著少數股東權益的大幅增長，大悅城還是實現了凈負債率的快速下降。截至2019年年底，大悅城少數股東權益已經超過230億元並且反超了歸母權益。但縱觀近幾年年報，與歸母凈利潤相比，大悅城的少數股東盈利多數時間都難以匹配其投入力度。

在大悅城的合作方中，信託公司、私募基金等一眾金融、類金融機構紛紛登場，隨後又在項目後期提前退出。那麼，投入以億為單位的合作方回報在哪裡呢？

在眾多的合作方中，一家名為安聯匯金資產管理有限公司（下稱「安聯匯金」）的私募基金公司浮出水面，這家私募與大悅城成立了數家項目公司，又不斷退出項目公司，這似乎成了大悅城的一個隱蔽的資金平台。截至發稿，大悅城並沒有回復《證券市場周刊》的采訪。

少數股東扛鼎凈負債率

大悅城日前的業績預告披露，公司預計2020年上半年歸屬母公司股東的凈利潤約為4.5億元-6.5億元，同比下降65%-76%。

即便業績大幅下降，大悅城的凈負債率有了較為明顯的改觀。Wind統計顯示，2019年年末，公司的凈負債率為97.65%，2020年一季度末略有上漲為105.97%，與2018年年末的171.18%相比降幅明顯。

重組成功等原因是大悅城凈負債率大幅走低的直接原因。大悅城的前身是中糧地產，2019年，中糧地產通過發行股份收購了大悅城地產，公司成為中糧集團旗下住宅與商業地產一體化公司；此外，公司還配套募資24.26億元，是2018年以來A股房地產股權融資成功足額發行的唯一案例。

重組完成後的2019年，大悅城就實現了凈負債率的大幅下降。凈負債率一般是指「（有息負債-現金）/所有者權益」。因此，若想保持穩定下降的凈負債率，就要在這些主要指標上下功夫，比如在有息負債增加的同時，公司現金就要以更大幅度增加，同時所有者權益也保持相應的增長。

2019年年末，大悅城的所有者權益合計為425.41億元，其中少數股東權益為231.3億元，歸母權益為194.11億元。也就是說，大悅城的少數股東權益已經超過了公司的歸母權益，在少數股東權益的大力「支持」下，公司所有者權益自然不斷放大，保證了公司凈負債率「分母」的增長。

在重組之前即中糧地產階段，上市公司的少數股東權益也不低。年報顯示，2015-2018年年末，彼時的中糧地產少數股東權益為51.07億元、53.95億元、51.14億元和58.99億元，同期的歸母權益為59.79億元、58.92億元、66.3億元和78.61億元，公司的少數股東權益雖不及歸母權益，但相差並不大。

雖然少數股東權益規模不小，但大悅城的少數股東並沒有分享到與之相匹配的凈利潤。2015-2019年，上市公司的少數股東損益分別為2.79億元、6.13億元、7.9億元、6.16億元和13.27億元，同期公司歸母凈利潤分別為7.22億元、7.2億元、9.45億元、13.89億元和23.78億元。

由此，大悅城的少數股東在2015-2019年的凈資產收益率（平均）分別為5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分別為12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。

除了在2016年和2017年相仿，上市公司少數股東的凈資產收益率遠低於公司歸母權益的收益率。

理論上講，少數股東的凈資產收益率與母公司不應懸殊，比如萬科、金地等少數股東的凈資產收益率就與母公司相差無幾。如果少數股東的凈資產收益率遠低於母公司股東的凈資產收益率，這說明少數股東吃了虧，反之則是佔了便宜。

大悅城是否存在通過少數股東權益進行利潤操縱就只有公司知道了，從公司少數股東的收益率來看，這是否又是房企慣用的明股實債把戲呢？

安聯匯金浮出水面

北京稻香四季房地產開發有限公司（下稱「北京稻香四季」）是大悅城2019年新增加的一家子公司。這一年的6月，大悅城與五礦信託簽署協議，公司以10.77億元收購了北京稻香四季49.91%的股權，收購後大悅城將持有稻香四季 99.82%股權，從而將該公司納入合並范圍，之前北京稻香四季是大悅城的合營企業。

北京稻香四季主要負責開發北京房山區的中糧京西祥雲項目。根據公告，項目於2016年開工，預計於2019年完工。

從2016年開工直至2018年，由於中糧京西祥雲項目處於建設預售期，項目還不能為報表貢獻盈利。北京稻香四季在此期間的收入基本可以忽略不計，盈利則完全虧損，2016年虧損近600萬元，2017年和2018年虧損進一步放大至約8000萬元和5000萬元。

五礦信託正是在2016年年底入股北京稻香四季。彼時的公告顯示，五礦信託向北京稻香四季增資8.13億元取得項目公司49.91%的股權。

到2019年6月大悅城收購五礦信託所持股份，兩年半左右的時間，五礦信託雖然沒有獲得項目的盈利但股權退出時收獲了2.64億元的溢價，回報達到32.47%，即使年化收益後也取得了不錯的投入產出比。

但與大悅城的回報相比，五礦信託就明顯落後了。五礦信託退出後，中糧京西祥雲項目立刻成為大悅城的主要營收來源之一。2019年年報顯示，京西祥雲以42.41億元成為大悅城營收項目的第二名。

之前3年，北京稻香四季基本沒有任何收入，在中糧京西祥雲開始貢獻營收後，北京稻香四季迅速成為大悅城的利潤源泉之一，大悅城是在2019年6月購買五礦信託所持股份，從而持有北京稻香四季99.82%股份的，收購後的下半年，北京稻香四季實現收入42.41億元，凈利潤5.7億元。

2019年，大悅城凈利潤37.05億元，北京稻香四季用了半年時間就貢獻了公司盈利的15%以上。

2019年年報顯示，北京京西祥雲的總投入接近73億元，這意味著逾42億元的收入並非京西祥雲的全部收入，已經完工的該項目2020年有望為大悅城繼續貢獻不菲的盈利。

五礦信託持股超過兩年半時間，北京稻香四季基本零收入，盈利大幅虧損，該信託剛剛退出持股，項目公司的收入和利潤如同潮水一樣湧向大悅城。

提前退出的五礦信託看似獲得了30%以上的溢價回報，不過這也許不是全部。五礦信託官網顯示，在入股北京稻香四季時，公司發起設立了「五礦信託中糧北京1號股權投資集合資金信託計劃」，募資8.55億元用於投資北京稻香四季不超過50%股權。

在之後的2017年上半年，五礦信託又相繼發行了中糧北京1號股權投資集合資金信託計劃二、三、四期，分別募資5億元、1.4億元和120萬元，合計6.4億元募資的收益又該如何體現呢？

與五礦信託相比，安聯匯金和大悅城的合作絕非偶然，這家名不見經傳的私募基金與大悅城成立了數家項目公司，持股許久後待項目後期又陸續退出。在開發期間項目公司由大悅城與信託、私募等合作方共同持有，待建設行將結束時，大悅城又從合作方手中收購其所持股份，即將到手的利潤留在了自己手中。

在2019年，與北京稻香四季一樣納入大悅城附屬體系的是蘇州工業園區悅金房地產有限公司（下稱「蘇州悅金」）。2019年5月，大悅城以1.59億元從深圳穩贏圓鑫投資合夥企業（有限合夥）（下稱「深圳穩贏圓鑫」）收購50%股份，蘇州悅金變為公司100%附屬公司。

雖然總額不大，蘇州悅金還是為大悅城在2019年貢獻了6117萬元的凈利潤。在2017年和2018年，蘇州悅金在長期股權投資項下貢獻的投資收益是虧損的。

天眼查顯示，2017年12月，深圳穩贏圓鑫獲得蘇州悅金50%股權的出資額是1.5億元。這就是說，持股一年半左右，這家私募換回來875萬元的收益，收益率僅有5.83%，年化收益率不到4%，甚至不如收益優秀的一年期理財產品。

深圳穩贏圓鑫99%的出資人是安聯匯金，這家私募基金的股東是兩名自然人，即分別持股50%的高瑛和顧黎琳，二者分別出資2500萬元。

時間回溯至2017年3月，彼時的中糧地產公告，公司與深圳穩贏圓鑫、深圳創富匯恆投資合夥企業(有限合夥)分別成立了蘇州悅金、杭州良悅置業有限公司，兩家合作方背後99%的出資人都是安聯匯金。

中糧祥雲置業（蘇州）有限公司如今更名為大悅城控股集團蘇南有限公司，該公司原本大悅城持有51%、深圳匯金貳號投資合夥企業（有限合夥）（下稱「匯金貳號」）持有剩餘49%。

2015年年底，兩家股東成立這家項目公司主要負責開發蘇州祥雲國際項目。大悅城2019年半年報顯示，2019年1月，大悅城與匯金貳號簽訂了股權轉讓協議，公司以5.76億元收購匯金貳號持有的49%股權，從而將項目公司100%控股。

大悅城年報顯示，2018年，蘇州中糧祥雲國際剛剛確認了13.88億元的營收，2019年年初合作方匯金貳號就退出了，這一年項目繼續為大悅城貢獻了15.96億元的收入，但這一切與匯金貳號已經無關了。

匯金貳號的股東名單中仍然出現了安聯匯金，與之類似的是重慶華悅錦合實業有限公司，2019年大悅城收購了這家公司剩餘50%股份，持股由50%變為100%，年報公布的購買成本是1.49億元，退出的股東是深圳沅暉投資合夥企業（有限合夥），其99%的股份也是由安聯匯金持有。重慶華悅錦合實業有限公司這家項目公司是由上述兩名股東2017年8月合作成立的，主要負責重慶鴻雲項目，兩年多之後的2019年11月底私募基金退出，項目收益至此與其無關。

上述4家項目公司全由大悅城與安聯匯金合作成立。除了這些曾經的舊相識之外，安聯匯金也有和大悅城合作繼續存在仍未退出的項目公司，比如成都鵬鼎置業有限責任公司、成都沅錦悅蓉置業有限公司、成都大悅西川置業有限公司、成都中糧美悅置業有限公司和深圳市錦峰城房地產開發有限公司、深圳中益長昌投資有限公司等。

安聯匯金的官網介紹，公司成立於2013年，主要開展房地產綜合金融業務、特定客戶資產管理業務、私募股權投資（PE）等金融服務，在公司的房地產項目中，杭州良渚項目、中糧祥雲（蘇州）項目、重慶蟠龍欣城項目等是與中糧合作。

對於開發商而言，拿地與融資同樣重要。通過與房地產基金的合作，房企可以藉助 社會 資金增加公司資金來源的靈活性，而且合作形式上以股權為主，在增加融資的同時，還可以降低企業杠桿，從而實現公司利益最大化。

不過，這些合作方並沒有堅持到最後，在項目建設後期或者項目竣工進入結算或者結算中途，信託、私募等合作方紛紛提前退出，將項目結算的全部或者部分凈利潤留給了上市公司，合作方通過股權溢價、分紅等方式獲利了結。

這看似股權、實則上市公司承擔回購或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一種債權。

安信證券指出，合作開發本質是將項目層面上的債權融資轉換成股權融資，此時往往伴隨著明股實債的產生。這種融資通常以房企與投資方成立子公司或合聯營公司的方式來操作，融資以權益形式存在，通過隱藏負債、增加權益來降低財務杠桿，合作方以回購、第三方收購、定期分紅等形式獲得固定收益。

為了維持與合作方的股權合作，有時候大悅城甚至需要為對方提供資金支持，以使對方能夠實現同比例增資。實際上，最終的出資人就是大悅城，那麼，這樣的股權合作還是真正意義上的股權合作嗎？

財務資助不手軟

安聯匯金能夠與大悅城成立無數家項目公司進行合作，憑借的是公司能夠發行的數個私募產品。即便如此，安聯匯金還是無法滿足全部的資金需求，在這樣的情況下，大悅城開始「資助」對方以穩定合作關系。

2020年4月底，大悅城公布2019年股東大會提案。除了年報、分紅等常規提案外，審議對外提供財務資助的提案所佔篇幅最重，大悅城及控股子公司計劃對外提供32項財務資助，金額合計298.1億元。

獲得大悅城財務資助的對象既有公司的合營或聯營企業，也有控股子公司的其他少數股東。其中，屬於控股子公司其他少數股東的有15家，這15家控股子公司的其他少數股東合計將有望獲得52.6億元的財務資助。

作為聯營或者合營企業，由於業務需要，大悅城按照出資比例提供資金支持無可厚非，但是財務資助的對象進一步擴展至少數股東理由就有些牽強了。大悅城引入的部分少數股東在向項目公司提供資金的同時，又獲得上市公司的反向財務資助，央企的低成本資金就這樣流向了體外。

在有望獲得財務資助的少數股東中，深圳匯金壹號投資合夥企業（有限合夥）（下稱「匯金壹號」）獲得的財務資助金額是8億元，是金額較大的一筆。匯金壹號持有深圳市錦峰城房地產開發有限公司（下稱「錦峰城」）49%的股權。

在原來的主要出資人匯添富資本管理有限公司退出後，安聯匯金是匯金壹號95.24%的持股人。

根據資助公告，匯金壹號的普通合夥人（GP）為安聯匯金，有限合夥人（LP）為向特定對象募集資金。不出意外的話，前述安聯匯金通過各個私募基金與大悅城合作的項目公司也是如此，安聯匯金作為普通合夥人，募集有限合夥人的資金參與大悅城樓盤項目的開發。

在此之前的2018年，除了安聯匯金獲得了8億元的財務資助之外，安聯匯金成立的另外一隻私募基金-深圳沅暉投資合夥企業（有限合夥）也獲得了財務資助，金額為2億元。

安聯匯金成立數家私募基金與大悅城合作開發旗下項目，同時大悅城或其控股公司又通過財務資助的形式將一部分低成本資金迴流給了對方，安聯匯金就有了更充足的資金進一步擴張業務了。

對外提供財務資助已經成為大悅城的傳統了。2018年股東大會提案顯示，大悅城及控股子公司擬對參股公司以及控股子公司少數股東提供財務資助共36筆，金額合計346.95億元，2017年金額則是343.2億元。

大悅城2019年年報顯示，公司及各子公司計提的關聯方資金拆借利息支出合計金額為4.82億元，而公司及各子公司計提的關聯方資金拆借計提的利息收入合計金 額13.65億元。

大悅城向關聯方提供資金固然可以獲得利息回報，但公司最主要的收入還是要仰仗房地產開發項目的銷售。

為了實現千億元的簽約銷售目標，大悅城加大了拿地的力度，但在疫情的影響下，公司銷售降幅明顯。不僅如此，大悅城的存量項目去化並不理想，截至2019年年末，積壓的開發產品超過140億元。

存貨積壓

由於意外的疫情影響，房企銷售都不約而同地受到了影響。根據國家統計局公布的數據，2020年上半年，全國商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%；商品房銷售額66895億元，下降5.4%。

其中，住宅銷售額下降2.8%，辦公樓銷售額下降28%，商業營業用房銷售額下降25.5%，堅持「持有商業與住宅開發」的大悅城受到的影響更為明顯。

2020年上半年業績大幅下降，大悅城給出的理由是疫情影響下購物中心和酒店收入都同比減少，同時上半年開發業務結算收入減少，公司業績大幅下降。

對此，中信證券指出，全年而言，大悅城主要業績來源為開發項目結算，購物中心貢獻利潤不足25%；此外非經常性損益和結算節奏的影響，2019年上半年，公司業績基數較高，造成本期同比降幅明顯。

除了報表盈利大幅下降外，大悅城的簽約銷售同樣下降明顯。

根據克爾瑞數據，2020年上半年，大悅城實現簽約收入311.3億元，公司上一年同期銷售額為360.3億元，即上半年公司簽約銷售下降了15.74%；上半年，百強房企銷售業績同比下降了2.7%，大悅城遠遠落後於百強房企的平均水平。

如果進一步延伸至公司權益銷售的話，大悅城的降幅進一步增加。克而瑞顯示，2019年上半年，大悅城的權益銷售為234.8億元，2020年上半年下降至161.9億元，權益銷售同比大幅下降了31.05%，降幅超過了三成。

2019年，大悅城重組完成後，公司管理層喊出了3年後千億的銷售目標，即2021年公司的目標是簽約銷售過千億元。

2019年，大悅城實現簽約銷售710.82億元，如果沒有疫情的影響，公司完成這一目標似乎不是難事，但在疫情影響後，公司2020年能否實現正增長已經要打上一個問號了，這意味著留給最後一年的任務陡然增加。

為了實現規模上的突破，重組後的大悅城加大了拿地的力度。2019年，公司新增總計容面積約500萬平方米，土地總價款276.22億元，大悅城的權益價款為148.12億元，公司權益佔比剛剛過半。

2020年上半年，大悅城拿地的力度不但沒有降速反而繼續發力。根據公司公告，大悅城上半年累計新增項目計容建築面積合計273.48萬平方米，較上年同期大幅增長了165%。

加速拿地伴隨著銷售去化放緩，這意味著公司沉澱資金在逐步加大。不僅如此，在存貨中，大悅城的開發產品非常突出。

2019年年末，大悅城存貨中的開發產品為140.19億元，與年初的144.16億元相比幾乎沒有任何改變。房企的開發產品一般是指已完工的樓盤項目，萬科完工的開發產品金額雖然達到660.34億元，但同期公司銷售了6308.4億元，開發產品佔比不過10%左右。

大悅城2019年簽約銷售剛剛邁過700億元，即開發產品佔比佔到了近20%。銷售遇冷下繼續加速拿地、完工產品積壓去化阻力重重，這意味著大悅城的資金運轉效率將受到負面影響。

大悅城債券的評級機構指出，2019年年末，公司有息債務增加至691.41億元，2020年3月末有息債務進一步增加至791.37億元，凈負債率上升至105.97%；公司整體負債經營程度仍較高，後續面臨一定的債務償還壓力。

㈡ 土地增值稅啟動立法 業內：對個人征稅可能性不大

房地產行業的又一種融資渠道收緊了。

7月12日，國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》等。

2018年至今，房地產調控政策越來越頻繁地落地，調控范圍從國內發債向海外融資、信託等渠道擴散。

新京報記者根據Wind數據整理發現，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元；現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發布了增發預案公告，數量相比2018年同期增長150%。

「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源，只是房地產企業面臨資金多重管制下的一個板塊。

20家房企負債超千億，新城控股排第六

「為了強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，對房地產企業發行外債申請備案登記提出要求」，7月12日，國家發改委在上述通知中指出，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，有效防控外債風險。

6月13日，銀保監會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源。

到了7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。

如果從數據上來看，從2017年至今，135家房地產企業的負債總計一直在增加。

Wind金融終端數據顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產企業的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產企業的負債總計突破8.5萬億元。

從個股來看，2017年一季度時，負債合計超過千億的房地產企業共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開股份、陽光城、榮盛發展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時，負債總計超過千億的房地產企業達到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業負債超過千億，新增的四家企業是新湖中寶、金融街、藍光發展、大悅城。

在過去的兩年中，135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負債總額第六的是泛海控股，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產企業，至今保持第六的位置。

值得一提的是，盡管135家房地產企業的負債總計和負債超千億企業都在增加，但房企的負債中位數出現了變化。

從2017年一季度到2018年上半年，房地產企業的負債中位數一路增長，從2018年三季度開始，房地產企業的負債中位數下降。

「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源。

張大偉表示，加強監管的最直接影響，就是目前房地產企業的資金成本相比於之前有所增加，特別是規模比較小的企業，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現象也將明顯減少，「特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大」。

流動資產下滑，不到4成房企現金流為正

光大證券表示，隨著房地產「前端融資」業務進行收緊，未來信託房地產業務規模將下降，同時項目融資操作也將更加規范。未來政策或將根據執行反饋情況進行調整，預計收緊態勢至少持續到四季度。「我們認為，即便未來的政策尺度可能有所調整，但不會背離總體的調控基調。」

至於房企的應對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節奏，減少資本開支，預計房地產開發商還將提高周轉速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達預期，同時外部融資出現收緊，將導致房企的資金鏈出現壓力。

房地產企業目前資金鏈是否承壓？

與負債率相對應的，135家房企的經營活動產生的現金流凈額在2018年全年逐漸好轉，但在2019年一季度出現惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現金流為正，2018年中報時現金流為正的企業擴大到了63家，2018年三季度76家房企現金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現金流為正的企業只有51家，佔比不到4成。

從135家房企的現金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現金流情況不斷好轉。

現金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現金流凈額低於-20億元，現金流最少的企業是萬科A，隨後是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發展、金地集團、新湖中寶、新城控股等，這些都是當年負債高企的房企。

2019年一季度，現金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產，全部低於-50億元。其中華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為-154.53億元。

除了經營活動現金流之外，流動資產是一項可以在一年內變現或者耗用的資產指標，直接體現企業的償債能力和變現能力。135家房企的流動資產也出現了下滑。

在2018年一季度、中報和三季度，這些房企的流動資產合計中位數緩慢增長，但在2018年報時，流動資產合計的中位數下滑。

在135家房企中，流動資產最少的幾家企業，流動資產幾乎都出現減少。2019年一季度，流動資產最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業、中房股份、凌雲B股、東灃B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動資產在2018年底時為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動資產在2018年底時為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。

融資需求井噴，2019年欲增發的房企增150%

「最近房企的確更加關注資金鏈的安全，不過，中型房企還是在明顯加速拿地，這也推動了房企的融資需求」，張大偉表示。

Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企發布了增發預案公告，從4月開始數量明顯增加。

在1月至3月期間，發布增發預案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一個月內，就有中航善達、京漢股份、華麗家族、新華聯、數源科技等5家發布增發預案。5月-7月，則有榮盛發展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發布增發預案。相比之下，在2018年同期，6家房企發布增發預案，2019年增發的房企數量同比增長150%。

值得注意的是，2019年不僅發布增發預案的房企大幅增加，增發終止的房企也多了起來。

Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增發方案終止，分別是中體產業、雲南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。

2018年同期，增發方案終止的房企為4家，分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。

相比之下，2019年真正實施增發的房企並不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海臨港和大悅城2家房企發布了增發實施方案公告，而2018年同期，發布增發實施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成資產收購，3家上市公司完成資產轉讓。這一節奏在2019年明顯提速。2019年同期，完成資產收購的房企共11家，還有4家公司在今年完成了資產轉讓。

■個案

雲南城投：收購成都會展100%股權失敗

為時約兩年的重大資產重組，以失敗告終。7月17日，雲南城投收到證監會出具的終止審查通知書。證監會決定終止對雲南城投本次重大資產重組的行政許可審查。

早在2017年，雲南城投就宣布計劃收購成都會展100%股權，以實現戰略重組、整合資源的目的，提升公司市場競爭力。成都會展的大股東是雲南城投的控股股東，交易價格最初定為240億元，雲南城投決定以發行股份方式收購成都會展100%股權。

但這次股票發行並不順利。2018年10月，雲南城投修改重組方案，交易價格下調為235億元。2018年11月，雲南城投又宣布，因市場環境的變化，部分事項尚需與交易對方進一步協商，無法如期提交《反饋意見》的書面回復，向證監會申請終止本次重組事項的審查。

今年6月，雲南城投宣布終止此次發行稱，因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化，交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。公司決定終止本次重大資產重組。

發行股份收購資產失敗的背後，雲南城投的資產負債率也在這期間居高不下。數據顯示，2016年末、2017年末、2018年末，雲南城投的資產負債率分別達到了89.22%、88.82%、89.37%；報告期資產周轉率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，雲南城投的利息費用就達到了17.5億元、18億元。2018年年底，雲南城投年末貨幣資金為26.71億元，同比下降49.92%。

在2019年度，雲南城投還將有124.7億元的債務即將到期，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元。

在2018年年報發布後，雲南城投的到期債務，是否存在償付風險就遭到監管層問詢。公司當時回應稱，將通過加快新項目開發及銷售進度，多營銷手段並用，加大公司存貨去化力度，並通過處置項目回籠資金。

雲南城投的業績也在下滑。2017年度、2018年度的營業收入分別為143.91億元、95.43億元；扣非後凈利潤分別為1.12億元、-8.21億元。在2018年度，雲南城投靠處置資產拉升業績，公司處置大理滿江康旅投資、昆明七彩雲南城市建設合計實現18.21億元投資收益。

大連友誼：操作10年的項目暫緩子公司債務逾期

債務問題爆發後，大連友誼開始了多種途徑的籌錢之路。7月17日，大連友誼董事會決議，擬向控股股東武信投資控股的股東武信投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。

之前的7月9日，大連友誼公告稱，全資子公司沈陽星獅房地產向華信信託申請的貸款部分逾期。「沈陽星獅因開發產品去化較慢，資金狀況緊張，致使部分債務逾期未能清償，逾期貸款本金9840萬元。」

公司表示，公司及下屬子公司因債務逾期存在面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶被凍結、資產被凍結等風險；也可能存在需支付相關違約金、滯納金和罰息等情況；進一步增加公司的財務費用，加劇公司的資金緊張狀況，對公司及下屬子公司的生產經營和業務開展產生一定的影響。

債務逾期的背後，大連友誼扣非後凈利潤連續虧損。據大連友誼定期報告，2017年度、2018年度扣非後凈利潤分別為-2823萬、-4.026億元。

2018年以來，大連友誼旗下的房地產項目也狀況頻頻。2018年年報中公司表示，近年來零售行業陷入了高成本低回報的窘境，在2018年7月，決定對沈陽友誼時代廣場項目及邯鄲友誼時代廣場自持商業部分停止內部施工。同時，公司房地產業在售項目系商業地產產品，受所處區域商業地產持續低迷的影響，項目去化緩慢，銷售收入下降。

目前，大連友誼操作10年的金石谷項目已暫緩建設。2008年，大連友誼收購金石谷公司70%股權，並在2009年取得「金石谷項目」《國有土地使用證》，宗地用途為旅遊綜合用地，使用年限50年，總佔地面積68.40萬平方米。大連友誼收購金石谷項目時，將該項目定位為國內一流的旅遊地產開發項目。

但金石谷項目未能如期完工。大連友誼稱，高爾夫球場監管政策出台，金石谷項目已按照國家部委要求進行整改，但未取得任何政府部門的書面批復。

7月13日，大連友誼發布業績預告稱，預計2019年1月至6月歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司所屬房地產項目可銷售部分竣工交付，但部分項目自持商業因經營位調整暫緩建設，同時金石谷項目考慮市場情況暫緩建設，按相關規定停止利息資本化導致本期財務費用同比增加，利潤減少。

華麗家族：跨界收購時隔四年終止參股華泰期貨爆雷

6月17日，華麗家族收到證監會出具的終止審查通知書，公司籌劃已久的2015年度非公開發行股票事項終止。

2015年時，華麗家族宣布，計劃向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發行股票，募集資金總額不超過26.65億元，扣除發行費用後全部用於收購北京墨烯控股集團100%股權並對其進行增資，投資智能機器人項目以及臨近空間飛行器項目。

這原本是一次跨界收購的非公開發行。2015年11月，華麗家族曾因徐翔案股價大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公開發行股票事項正有序推進，「涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目及智能機器人項目均進展順利。」數據顯示，徐翔為法定代表人的上海澤熙投資持有華麗家族股權，為華麗家族第二大股東。

但此後，華麗家族的發行遲遲不見實質進展，本次發行一直未收到證監會核准批文。2019年5月，華麗家族再一次申請非公開發行延期的議案，在股東大會中被否決，向證監會申請撤回相關申報文件。

申請4年未獲得通過的背後，是華麗家族涉足石墨烯業務、機器人業務一直處於虧損狀態，而本身核心的房地產業務狀況也逐漸下滑。

2018年華麗家族實現營收3.86億元，同比下降81.66%；凈利潤1983萬元，同比下降91.2%。

今年5月，上交所在對華麗家族的問詢函中提到，房地產業務是華麗家族的主要收入和利潤來源，然而公司目前持有蘇州環太湖大道2.32萬平米待開發土地，且近3年以來無任何進展，要求公司說明房地產業務的發展是否具有可持續性等問題。華麗家族回復表示，因太湖大道所在轄區對該區域的詳細規劃優化尚未完成，該地塊尚未進行開發建設。

2019年4月，華麗家族下屬公司競得遵義市一塊約93.18畝的土地，預計三至五年開發完成。

值得注意的是，在4月底華麗家族發布的一季報中還表示，本年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。

7月9日，華麗家族因華泰期貨遭受損失。公告表示，華麗家族參股的華泰期貨全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業務客戶在華泰長城資本多次發出追加資金通知的情況下，未依據合同約定追加足額資金或有效減倉以縮小風險敞口。故華泰長城資本對該客戶頭寸採取強行平倉操作以釋放風險，初步統計損失金額約4684萬元。

㈢ 中糧開頭的股票有哪些

【夢走了]
中國做短線的技巧：
中國在短期內並沒有難追買股票，它應該尋找股票，都是在這同樣的價格低價段的個股，漲幅靠前。或前它顯示在該單元已進入上去完成PLAY目標後不斷上調價格的村莊。還是繼續收集籌碼，以達到目標位置。日成交量放大，股價已上漲支持音量。
在低成本，或前，它顯示了所提出的主要的價格大量的真實意圖，它的目的不是吸引更多。如果有或前高的水平，而體積的股票，這可能陷阱，風險也更大買入這些股票。
觀察
營業額營業額是指在一定的時間在股市商貿頻率范圍內，它是流動性的股票的指標的實力。
計算：×100％
低成交周轉率=（內發行的股票在一定時間/數量量）顯示，多空雙方的意見基本一致，一般成交低迷的股票，由於出現橫盤或小幅走低。換手率高表明分歧的多空雙方，但只要成交可持續活躍，股價普遍呈小幅上漲態勢。的營業額越高，也說了股票交易更加活躍，流動性較好。
做短線資金流向看
1，選擇天量最近發布的個股底部（連續每天營業額超過5％-10％），隨訪觀察。
2，（5,10,20）MA出現多頭排列。
3,60分鍾MACD後高位叉縮量回調15分OBV穩定上升，股價在20MA的穩定。
4，再次在60分鍾內MACD金叉的第二小時逄低分批介入。
流入，投資者對股票持樂觀態度，同比增長機會是很大，相對來說，如果投資者資金流出不看好股票的未來走勢持樂觀態度，或者一些漲幅已獲利了結出現。請參閱運行趨勢結合股票，看中線走勢。內盤看
體積（+外置盤是盤卷內）
，外盤大致兩個數據可以用於確定電力銷售的強度，如果該數目大於外盤托盤，則顯示出強勁的買方力量，如果數字大於盤那麼賣方強力內外盤。受外盤，內盤的大小和投資者購買的主動權數的比例通常可以找到更多的銷售主動性或更多，並且在許多情況下，可以在經銷商處的趨勢可以發現，這是一個更有效的短期指標。
1，成交量有助於趨勢判斷倒車時，量縮是價格穩定的結束。
2，超過百分之五，這是主要的活動標志的股票每天的交易量。
3，大盤在橫盤無量上升後放量拉升，主力籌碼高度集中控盤拉升的標志。
4，如遇突發大量長陰線高，情況不明時立即，以避免重大利空導致下跌的崩潰。

㈣ 房地產公司債監管之下

觀點地產網 過去一個月內，包括央行、銀保監會等都先後釋放維護房地產市場健康發展的聲音，引發市場對房地產信貸管理有所放鬆的期待。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

證監會主席易會滿則表示，要堅決從源頭上遏制過度發債融資，同時要加強債券市場統一執法、妥善處理債券市場違約風險。

這或許意味著，在維持房地產健康發展的大前提下，業界過於期待「大放水」並不現實。即便如此，邊際放鬆若能實現，對於房地產而言仍能一定程度上緩解資金鏈的緊張。

當前的房地產監管體系，已經逐步促使企業融資能力與其杠桿率掛鉤，這令不少企業陷入融資困境。不止一位房企高層對觀點地產新媒體表示，房地產現在基本屬於借新還舊，在交易所、銀行間都並未獲得額度增加，更何況申報發行額度也不能超過擬償還債券的85%。

從融資情況看，近期包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企仍在發行信用債，但這並不能掩飾行業總體融資走低的趨勢。根據市場研究機構統計，今年前三季度房企境內外債券融資約7689億元，同比降21%，降幅較上半年擴大5個點。

在行業轉折信號出現前，房企仍耐心地等待。

審核監管

在房地產直接融資渠道中，公司債券占據了相當大的比重。Wind統計數據顯示，截止10月18日，房地產類企業境內發行信用債共計約5302.39億元，去年全年則為6811.37億元；其中一般公司債佔2091.72億元，去年全年則為2101.1億元左右。

上述公司債水平較數年前總體呈現大幅增長，主要得益於公司債券從過往的核准制朝注冊制的轉變。

比如2017年5月，上交所發布《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》，對房企公司債審核提高准入門檻和進行分類管理，包括限定為境內外上市房企，以房地產為主的央企，中房協排名前100的其它民營非上市房企等；設置總資產、營收、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率等要求。

至2020年3月，公司債實行注冊制，公開發行公司債由交易所負責發行上市審核，中國證監會進行發行注冊。同時，公司債發行條件刪除「最低公司凈資產」及「累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十」等條件。今年2月，證監會進一步取消了公開發行公司債的強制評級規定。

注冊制縮短了發債周期，並簡化了審批標准，對於房企而言增加了融資的可行性。Wind統計數據顯示，2019年，房地產類企業境內發行的一般公司債約為1611.87億元左右，僅相當於2020年的77%。

但從企業個體的感受觀察，形勢或許嚴峻不少。觀點地產新媒體不完全統計，截止10月20日，年內主流房企在證監會申請注冊並獲批復的公司債總規模大約1780.31億元，其中上半年逾1580億元，包括碧桂園139億元，大連萬達商管128億元；下半年則不足200億元，規模最大的是世茂股份66.38億元，審批量出現較大差異。

按照一般規定，房企申請注冊公司債可採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成，其餘各期則為24個月。

通過該規定，不少房企今年所發行公司債，實際上使用的是2020年所獲批的額度。比如陽光城2020年注冊80億元債券，至今年7月已發行至第四期，剩餘部分至今仍未發行完畢。

對於發行債券、票據融資，受訪的房企高層均對觀點地產新媒體表示，整體發債難度都不小。一位不具名的華南房企高層默認了融資渠道收緊的說法；某國有房企於上半年成功發行了公司債，該公司高層表示，盡管當下監管層仍批復房企發債，但審核屬於「嚴格」的級別。

北京房企遠洋集團，此前也曾提及房企融資的相關限制性政策。該公司指出，信貸融資方面，商業銀行需在房企滿足一定前提條件的基礎上，方可向其發放貸款，且發放貸款的形式及用途亦需滿足相關要求。

其續稱，房企在目前階段通過發行股票、債券等其他渠道進行融資亦需滿足相關監管部門的額外審批要求。

以上交所為例，今年4月22日，該交易所發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第3號——審核重點關注事項》。

根據《指引》，上交所將重點關注發行人是否屬於「母弱子強」的投資控股型發行人以及是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關注的情形，並對城市建設類企業和房地產企業等特定類型發行人信息披露要求進行了特別明確。

10月20日，證監會主席易會滿亦對注冊制改革一事表達看法。易會滿表示，監管部門始終強調注冊制絕不意味著放鬆審核要求，必須對信息披露的真實准確完整嚴格把關，從源頭上提升上市公司質量。他還強調，必須深刻認識資本的「雙重性」，嚴把資本市場「入口關」。

審批要求

房地產是資金流向的主要目的地之一，過去幾年該行業持續處於調控之下。僅從發債端看，2015年證監會放鬆房企境內融資條件，並原則性同意紅籌公司於境內發行中期票據、短期融資券及公司債；次年，交易所則要求將房企分三類監管，並要求公司債募集資金不得用於購置土地。

上述兩項政策，再疊加2017年5月對房地產公司債分類監管政策，就已經使房企的直接融資遭遇了先揚後抑的過山車歷程。觀點地產新媒體曾報道，碧桂園從2016年到2018年間，所申請公開發行的一筆200億元公司債項目兩度中止。

與過往的調控相比，2020年8月住建部、央行明確對重點房企資金監測和融資管理的規則，影響則更為深遠。隨著「三條紅線」政策出台，房企融資限制繼續收緊，這被郁亮稱為「金融紅利時代結束」的標志。

某國有房企高層對觀點地產新媒體表示，房企發債早已基本是借新還舊，而「三條紅線」以來監管部門的額外審批要求之一，主要跟窗口指導「85折」有關。

「85折」是對到期債務償付比例的一種簡稱。實際上於去年11月27日，上交所已發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號——申請文件及編制》，明確以8月10日為節點，在該節點之後受理的房企公司債，申報額度不得超過擬償還債券本息規模85%。

至今年4月底，上交所對《指引》進行修訂，刪除以去年8月10日為節點的相關表述，將「85折」的限定范圍擴大到房企申報的所有公司債。

正常情況下，房企發債所需的償債資金主要來源於其日常經營收入，這要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況及資產質量。而受到過去幾年地價占房價比例升高影響，房企盈利能力總體已較過往水平有所下降。

其次是通過現有的銀行授信額度，以及銷售回款提供流動性支持。比如截止今年上半年，遠洋宣稱未使用授信額度596億元，並共享母公司的授信額度，後者尚未使用的授信額度為2424億元。大部分房企年內均力圖提高銷售回款速度，推出包括降價、促銷等營銷措施。

而在銀行貸款「兩集中」的限制下，商業銀行對房企的信貸融資條件增加，在商品房貸款方面亦陷入按揭額度快用完的局面。

海通證券曾統計，39 家上市銀行中，個人住房貸款佔比超出警戒線的銀行依然為11家，但過線幅度普遍下降，房地產貸款佔比超出警戒線的銀行從10家下降為9家。

值得一提的是，對於房企而言，它們仍可以通過「住房租賃專項公司債券」公開獲取到一部分資金。根據交易所的規則，該融資品種募集資金需有不低於70%用於租賃住房項目，項目涵蓋居住用地、集體用地建設，商業辦公用房、工業廠房等改造的租賃項目，並不受到「85折」限制。

包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、華發股份、陽光城等房企，過去一年以來都已獲批或正申請住房租賃專項公司債券。從實操情況看，萬科、保利等完成發行該品種的企業，除了將不少於70%資金用於租賃項目建設，剩餘部分多用於「補充流動資金」。

不過，上述渠道獲取的流動資金仍難以止渴。大部分從業者都未曾預料到，「三條紅線」以來房地產監管造成的影響如此深遠。若針對房企的融資限制性政策延續或進一步加強，這個群體在融資計劃和融資成本方面都將面臨一個極為艱辛的時刻。

面對這樣局面，房企對於融資邊際寬松抱有較高期待，監管層的表態則時刻牽動它們的神經。

9月底央行、銀保監會對外表示，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月中旬，央行金融市場司司長鄒瀾解釋，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，將要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊綳。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴亦表態，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。