㈠ 2022商品房預售資金監督管理辦法
山西省商品房預售資金監管辦法
第一章 總 則
第一條 為規范商品房預售資金的監督管理，維護房地產市場交易秩序，保障商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《山西省城市房地產交易管理條例》《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關於規范商品房預售資金監管的意見》等規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 凡在本省行政區域內批准預售的商品房建設項目，其預售資金的收存、支取、使用及其監督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
第四條 省住房和城鄉建設廳負責指導和監督全省商品房預售資金監管工作。設區城市、縣（市）住房城鄉建設或房產管理部門（以下簡稱「監管部門」）具體負責本行政區域內商品房預售資金監管工作。
人民銀行分支機構按照賬戶管理有關規定，負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作；銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
第五條 商品房預售資金監管遵循「專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制」的原則。
第六條 監管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統，會同銀保監等部門推動房屋網簽備案系統和商業銀行業務管理系統對接，加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款等數據信息共享。
第二章 監管銀行及賬戶
第七條 監管部門應當會同人民銀行、銀保監部門綜合商業銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況等因素，通過公開招標方式，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。監管部門應當與中標銀行簽訂商品房預售資金監管金融服務協議，建立監管銀行名錄，並將監管銀行名錄在監管部門門戶網站予以公示。
監管部門應當對監管銀行名錄實施動態調整，原則上以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監管職責以及無法承擔預售資金監管工作的銀行。
第八條 房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當按照「一證一戶」的原則，在項目所在地監管部門確定的監管銀行名錄中選擇商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱「監管賬戶」），並在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明。
第九條 監管部門、監管銀行、房地產開發企業三方應當簽訂商品房預售資金監管協議（以下簡稱「監管協議」）。監管協議應明確各方權利、義務和責任，明確預售資金收存和使用方式、監管額度及違約責任等內容。
第十條 房地產開發企業申請辦理商品房預售許可時，應當在預售方案中明確預售資金監管計劃，並提交預售資金監管協議，協議主要內容在預售方案中予以明確，並通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。
預售資金監管計劃應包括以下內容：
（一）項目重點監管額度，包括單體工程重點監管額度明細；
（二）項目用款計劃；
（三）監管銀行、賬戶名稱、賬號；
（四）其他需要說明的情況。
房地產開發企業取得商品房預售許可後，應當將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監管部門門戶網站進行公示。
第十一條 房地產開發企業需變更監管銀行、監管賬號、開戶范圍、企業名稱、項目名稱等相關信息的，應當經監管部門、監管銀行同意後辦理相關變更手續。
第三章 預售資金收存、支取和使用
第十二條 商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶，不得存入其他賬戶。
房地產開發企業與購房人簽訂商品房預售合同後，應當向購房人開具監管賬戶繳款單。
購房人應當憑繳款單，將全部購房價款直接存入監管賬戶。購房人申請商業銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。
第十三條 有關部門辦理商品房預售合同網簽備案時，應當核對預售資金已存入監管賬戶的憑證。對於未按規定將預售資金存入監管賬戶的，不得辦理商品房預售合同網簽備案。
第十四條 監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。項目所在地監管部門可根據項目情況綜合確定重點監管資金總額，但不得低於工程建設預算總額（包括建築安裝和區內配套建設等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應將裝修成本納入預算總額。
重點監管資金實行專款專用，必須用於有關的工程建設，不得用於支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用；在監管賬戶存續期間商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發企業集團公司不得抽調。
非重點監管資金是指超出監管賬戶內重點監管額度以外的資金。非重點監管資金可由房地產開發企業提取使用，優先用於預售項目工程建設和償還本項目貸款等。
第十五條 重點監管資金額度可根據項目單體工程建設進度進行動態調整：
（一）施工進度達到地上主體工程±0.00以上未達三分之一的，監管賬戶留存余額不得低於重點監管資金總額的85%；
（二）施工進度達到地上主體工程三分之一以上未達三分之二的，監管賬戶留存余額不得低於重點監管資金總額的70%；
（三）施工進度達到地上主體工程三分之二以上主體結構未封頂的，監管賬戶留存余額不得低於重點監管資金總額的55%；
（四）施工進度達到地上主體工程封頂的，監管賬戶留存余額不得低於重點監管資金總額的40%；
（五）項目基本建成，房地產開發企業組織施工單位和監理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，監管賬戶留存余額不得低於重點監管資金總額的20%；
（六）取得項目綜合竣工驗收備案的，監管賬戶留存余額不得低於重點監管資金總額的5%；
（七）完成不動產首次登記並達到購房人可單方辦理不動產轉移登記條件的，監管協議無其他約定的，可以全額撥付剩餘監管資金。
第十六條 監管部門可以根據房地產開發企業動態考核、信用評價及資產負債情況，適當降低或提高其節點留存重點監管資金額度，但每個節點降低或提高的比例不得超過5%。
第十七條 監管部門可根據本地區預售條件和單體工程建設進度確定重點監管資金撥付節點，但首次撥付節點不得早於主體工程±0.00。
第十八條 房地產開發企業申請使用重點監管資金，應當按照監管部門確定的撥付節點提出用款申請。申請時需提交以下材料：
（一）企業用款申請表；
（二）工程建設進度相關證明材料及影像資料；
（三）監管賬戶對賬單；
（四）授權委託書及受託人身份證復印件；
（五）房地產開發企業擬向本項目施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位支付款項的，提供合同及對方指定的銀行賬戶；房地產開發企業已提前支付上述單位相關款項的，提供付款證明；
（六）應當提供的其他材料。
第十九條 監管部門在受理房地產開發企業重點監管資金使用申請後，應當進行必要的現場查勘，並在3個工作日內完成審核，符合使用條件的，出具《商品房預售監管資金撥付通知書》；對不符合使用條件的,監管部門向開發企業出具不予撥付通知書,並以書面方式說明理由。
《商品房預售監管資金撥付通知書》中應當明確資金撥付額度及方向。房地產開發企業按照本辦法第十八條規定提供付款證明的，應將相應額度的資金撥付至其指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，應將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者有關單位指定的銀行賬戶。
第二十條 監管銀行應當在收到《商品房預售監管資金撥付通知書》2個工作日內撥付相應款項。
第二十一條 當預售項目存在重大風險隱患時，監管部門應全面接管預售監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用於本項目工程建設；監管銀行應當積極予以配合。
第四章 預售資金監管的解除
第二十二條 如監管協議無其他約定的，完成不動產首次登記後，即可申請解除預售資金監管。
第二十三條 房地產開發企業申請解除預售資金監管的，監管部門應當自受理之日起1個工作日內完成審核。對於符合解除監管條件的，由監管部門出具《商品房預售資金監管解除通知書》，監管銀行按照《商品房預售資金監管解除通知書》解除資金監管。
第二十四條 房地產開發企業和購房人之間解除商品房預售合同的，應共同到有關部門申請撤銷商品房預售合同網簽備案，有關部門審核准予撤銷的，監管部門出具《商品房預售資金退款通知書》。
監管銀行按照《商品房預售資金退款通知書》，將監管資金退回購房人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。
第五章 監督管理
第二十五條 監管部門應當認真履行監管責任，做好日常指導和監督工作，建立預售項目巡查制度。
第二十六條 監管銀行應當嚴格按照預售資金三方監管協議，指定專人負責預售資金監管工作，做好監管賬戶監控，定期與本級監管部門進行對賬，配合監管部門開展預售資金監管執法檢查工作。發現房地產開發企業存在違規挪用重點監管額度內資金問題的，應當立即停止撥付並告知本級監管部門，監管部門要及時作出處理。
人民法院保全、執行商品房預售資金的，監管銀行應當在1個工作日內書面告知監管部門，並嚴格執行《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關於規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用於項目建設的通知》（法〔2022〕12號）。
第二十七條 房地產開發企業有下列行為之一的，監管部門責令其限期整改，並可暫停其監管資金撥付，記入企業信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預售和合同網簽備案，造成嚴重後果的，依法追究其法律責任：
（一）未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；
（二）變相逃避商品房預售資金監管的；
（三）未按規定使用商品房預售資金的；
（四）提供虛假材料的；
（五）其他違反本辦法或監管協議的行為。
第二十八條 監管銀行未經監管部門核實同意擅自撥付重點監管額度內資金的，應當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應賠償責任。
第二十九條 施工單位、監理單位提供虛假證明或採取以「提供商票」等其它方式協助房地產開發企業違規支取預售資金的，由有關部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規行為記入企業信用信息系統，並向社會公示。
第三十條 監管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十一條 各設區城市可依據本辦法，結合當地實際，制定或重新修訂本行政區域內的商品房預售資金監管辦法實施細則。
第三十二條 本辦法自2022年6月5日起施行，有效期5年。施行之後2011年《山西省商品房預售資金監管辦法》（晉建房字〔2011〕318號）及《山西省住房和城鄉建設廳 中國人民銀行太原中心支行 中國銀監會山西監管局關於進一步加強商品房預售資金監管的通知》（晉建房字〔2018〕181號）同時廢止。
㈡ 資金監管協議是什麼意思
法律分析：資金監管是指買賣雙方的交易資金不直接通過中介公司，而是在簽訂了相關協議之後，由房地產主管部門和銀行在銀行開立資金監管專用賬戶，該賬戶屬於銀行，當購房人在規定期限內過戶後，該資金被劃到原業主賬戶下，也就是說買賣雙方都要在監管銀行開設賬戶。
法律依據：《中華人民共和國商品房預售資金監管實施細則》第五條 商品房預售資金實行監管制度。房地產行政主管部門負責監督管理商品房預售資金的收存和使用。 第六條 開發企業在辦理《商品房預售許可證》時，應當與預售款開戶銀行、房地產行政主管部門簽訂預售款監管協議，並在銀行設立預售款監管賬戶，商品房預售款必須按照監管部門要求存入監管賬戶。 第七條 預售資金專用賬戶應以棟為基本單位設立，一個企業有多個預售項目的，專用賬戶應分別設立。預售資金專用賬戶名稱必須為基本賬戶+項目名稱+相關樓幢號，並且預留簽章要與專用賬戶名稱一致。 未設立專用賬戶的監管項目，房地產主管部門不予發放《商品房預售許可證》，不予辦理《商品房預售合同》網上簽約備案、預告登記等相關事宜。 第八條 項目預售過程中，監管銀行原則上不得變更。