開發商資金鏈斷裂土地款

㈠ 房產商資金鏈斷裂跑路,房子爛尾了業主如何去應對呢

1、追回資金

很多爛尾樓的處置方，不管是業主也好，還是地方政府也好，總認為只要把開發商挪走的購房款通過公檢法等機關追回來，問題就解決。

我在全國經手了這么多樓盤，到目前為止沒有遇到過一個案子贓款得以追回。

我不是刑事律師，但是「退贓」這個事情我確實沒遇到過這好事，退贓蓋房子。

同時很多業主為了「追贓」，會去做刑事報案，這就觸發第二個點。

2、刑民交叉

爛尾樓業主認為，如果能退贓，就解決樓盤的問題，同時，有些業主還認為，如果能把開發商老闆「弄進去」，老闆害怕坐牢，就會吐錢出來蓋房，客觀上這個事情不但做不到，而且對後面的程序有影響。

一般在我們代理客戶的時候，我們採用的常規手段無外乎民事、行政、刑事、執行、破產、立案，因為法院就這么幾個庭，可以說是業主的全部手段，紅橙黃綠青藍紫。

但是民事、執行、破產和刑事之間是互相沖突的，就是法律規定的刑民交叉、先刑後民原則。

五六年前我們在大連做一個爛尾樓最先遇到這個問題，在委託律師之前業主就報案，結果等律師代理的時候，發現沒有訴權，法院不給立案的理由就是業主已經報案了，要先刑後民，等公安結案才能給小業主立案。

3、自籌資金

寧可摟著合同回家睡覺，也不要自己直接花錢蓋房子。並不是說小業主一塊錢也不掏，省這個錢，主要在於沒打官司之前，這個錢你交給誰的問題。

如果錢給法院，法院把錢用於復工，這是符合法律規定的。但是如果把錢給施工方，或者通過政府給施工方，在法律上這個被續建的房子竣工之前還是開發商的資產，屬於用你自己的錢，替開發商把房子「蓋大了」。

要知道一個爛尾樓之所以爛尾，就是因為開發商沒錢，所以一旦你幫開發商增加資產，你住進去之前其他債主就可以通過法院查封房子。

平時大家在中國社會，經常高看政府，瞧不起法院，總覺得法院是政府下面一個單位，但是在爛尾樓裡面，政府說話不算話，法院判決才作數。即便法院判決是政府領導點頭才下來的，他也是司法判決，r而就算省委書記批了條子，他依然是沒有法律效力的。

到了實操層面，一個開發商的受害業主往往就在本地，包括負責項目續建的專班一般也是區政府、區房管住建的領導，但是債主可不見得必須在本地，開發商融資的渠道多種多樣，債主可以遍布全國各地，我們15年在三亞的項目，河南法院就執行了這個項目1/3的土地給債主。

這個時候別說是區里鎮里的領導，哪怕是海南省長的指示，也不能管到河南的一個基層法院。

所以不管你心裡多麼不相信法院，但是爛尾樓這事，法院就是管用，進了程序，才能說籌錢蓋房，不進程序，哪怕這個錢是天上掉下來的，也不能保證不會「二次爛尾」，錢打了水漂。

㈡ 工程項目建設完成後施工單位項目資金斷裂怎麼辦

一、解除合同，追索工程款
如開工時間尚短，工程債權額不大，施工單位可以考慮及早抽身，與開發商協商解除合同，或在解除合同的條件成就的情況下單方解除合同，並根據開發商的財務狀況採取相應的工程款追索方案。
二、要求開發商處置其名下其他資產抵償工程款
如開發商持有其他產權清晰、容易變現的資產，可以自行變現，以其價款清償施工單位的全部或部分工程款。開發商也可以將該資產抵償給施工單位，具體操作是：結算工程款後，共同對該資產進行價值評估、核定，確定抵償方案，抵銷債權債務。
三、繼續墊資，幫開發商度過難關
如項目工程已經接近完工，有些實力雄厚的施工單位會採取繼續墊資的方式，與開發商共度困局，並在商品房銷售款中回收工程款。這種方案只適用一些原本信譽良好的開發商，且經評估銷售前景較好的項目，施工單位要監控商品房銷售的實時情況。不過，話說回來，這一方案有為他人作嫁衣之嫌，需承擔一定的風險，是否採用，還要結合實際。
四、協商以該項目的房屋抵償工程款
這個方案分兩部分操作，一是對工程款達成結算協議，二是施工單位或其指定的第三方與開發商簽訂商品房買賣合同，以工程款的全部或部分沖抵商品房價款。
五、起訴或申請仲裁主張優先權，請求以建設工程折價抵償工程款
這種方式比較常見，也比較直接，但需注意不要超過建設工程價款優先受償權的行使期限。
六、施工單位以融資的方式成為項目的投資商
如屬優質項目，施工單位在有融資額度的情況下，可考慮作為項目的投資商，分享項目的利益，即：施工單位與開發商簽訂協議約定將融資來的款項投入項目之中，施工單位作為投資人享有項目部分權益，並對項目今後的債權回收、債務清償制定配套措施，減少投資風險，爭取利益最大化。
七、促使開發商引入新的投資者，清償工程款
開發商在資金鏈斷裂、無法自行融資的情況下，施工單位在條件允許的情況下，可促使開發商引進新的投資者，注入資金，推動項目進行，清償到期債務，使施工單位與開發商之間的建設工程合同得以繼續履行。
八、要求開發商以股權轉讓的方式支付工程款
如果開發商是以專門的項目公司進行開發，或者開發商以自己的名義進行開發，但本身沒有超負荷的債務，也可按股權轉讓方式沖抵部分或全部工程款。有時，為避免開發商高額或隱性債務所引起的股權交易風險，也可由開發商將該工程項目資產先行進行剝離，再進行股權轉讓。
以上並非解決工程款拖欠的全部方案，在實務中，可根據具體情況，協商或採取行之有效的其他措施和方法。