影響房地產價格的因素論文

『壹』 影響房價的因素有什麼

一、需求增加的積極因素

• 土地供應如今「麵粉比麵包貴」已毀蠢經見怪不怪，這種現象也給大家帶來了未來房價大漲的預期，帶動了當下的購房熱潮，促成了土地價格的上漲，從而推動了房價的上漲。


• 城市規模化2018年我國城鎮化率達到59.58%，即將進入城鎮化後期階段。預計到2030年我國城鎮化率將達到70%，城鎮化仍然具有較大的發展空間和潛力，隨著越來越多的農村人口湧向城市、進駐城市，纖衡陪農村老房子的居住者開始老齡化和幼兒化。大量青壯年離開農村，在城市落腳，刺激了對住房的需求。
• 人口因素人口年齡結構看，1982-2018年間，我國14歲以下兒童比重減少了16.7%，65歲以上人口比重增加了7%，綜合兩者我們可以計算出，中間段的人口比重增加了9.7%，也就是青壯年人口比例增多（人口年齡結構數據來源於《中國統計年鑒2019》）。1.青壯年正是對住房需求最多的一個人群，因此，人口年齡結構變化也影響著住房需求。2.家庭規模大小隨著經濟的發展，購房的家庭中2-3人的居多，家庭戶數越來越多，所需要的住房套數也越多，對住房的需求也增加3.2018年80後、90後離婚率高達51%，離婚後需求房產會多一套出來。

• 國內生產總值，國內生產總值與房地產價格呈正向關系,國內生產總值，即GDP,是指為中國消費指數值，就是指一個國家在一定階段內消費的價錢總金額。當經濟水平得到提高，人民生活水平得到改善後，人們會加大對生活必需品的消費，在解決好溫飽問題後，人們開始注重對住房的改善。生活的改善證明各類城市公共設置、配套、服務都很完善，許多大型企業願意留下，企業多高素質人才就多，城市人口和就業人口隨著經濟水平的提高而上升，從而住宅需求增加。

  二、需求減少部分客觀因素

• 未來小孩有多套房產，未來家庭人口是421的倒金字塔結構，90後、00後根本不缺房子，這個事實就是爺爺奶奶姥姥姥爺，加上父母，留給孩子3套是最低標准，造成房產需求下降。
• 國家統計局發布2020年上半年居民收入數據顯示，全國人民可支配收入15666元，比上年同期增長2.4%，但是扣除價格因素，實際反而下降1.3%，收入減少面對買房這個家庭支出里的大頭，自然要深思熟慮，購房需求自然有所下降。

• 人口流出：簡單舉個例子：56平米的房子只要2萬元，從去年黑龍江鶴崗到現在的阜新，一個地級市的房子只要幾萬塊，他們是典型的資源型城市，拿鶴崗來說1917年第一個煤礦，曾經是我們全國四大煤礦之一，鶴崗因煤礦而興也因煤而困，同時人口2010年常駐人口105.8萬人，到了2017年總人口是100.9萬人，是名副其實收縮城市，人口跟著產業走，沒有產業就沒有就業，沒有就業年輕人就會離開

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『貳』 房價的影響因素

房價受各種因素的影響而發生變動，要掌握房價的運動規律，必須弄清影響房價的因素。
根據各種影響房價因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。
一、經濟因素
影響房價的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房價水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
二、社會粗山因素
影響房價的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
社會因素對房價的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房價水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房價水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房價的影響在不同的階段，作用結果是不同的。如人口密度的提高，一開始會伏旅造成房地產需求的增加，引起房價上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房價下降。
三、行政與政治因素
行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房價的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。
四、房地產內在因素和周邊環境因素
這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。由於房地產的個別性，房價受自身因素(特別是一些與自然有關的因素)制約的現象是非常明顯的。這是房地產與一般商品不同的一個重要表現。其次，房地產的使用離不開其周圍的環境，因此房地產周邊環境的因素，也影響房地產的價格。如位於公園、綠地旁邊的缺凳凳住宅，由於其安靜、空氣清新、風景怡人的環境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等雜訊源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。

『叄』 有關房地產價格影響因素的論文 3000字

內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。關鍵詞：房地產價格 土地 房地產金融市場 交易費用 制度安排與建設

房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所佔比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；「大市政」配套約佔15％；各種稅費約佔10%-15％；開發企業的利潤約佔15％-20％。
本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。

與土地問題相關的制度安排與制度建設

土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。我國的土地所有制屬於全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：
在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。現行的是土地「批租」形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由於時間跨度很大，開發商們可以將這種介於「租」與「售」之間得來的土地進行抵押貸款，並將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；
目前土地轉讓的市場化程度很低。協議出讓土地不僅所佔的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；
房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種「經營城市」的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最後的買單者。
在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與徵收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地「批租」的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的「黑洞」；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；政府要做好並認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今後中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。

與房地產金融市場問題相關的制度安排與滲物制度建設

房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房晌好地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對於其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資於房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，並且隨時可能破裂。
我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對於房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。大力發展房地產信託。從信託產品總體來看，呈現出地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資宴喊鉛渠道的地產基金不得不由幕後走向前台，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對於投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸准入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。只有這樣，才能有效的防範房地產價格泡沫的產生與破裂。
與交易費用問題相關的制度安排與制度建設

房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建築施工單位、政府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平台應考慮以下幾個方面：
合理的稅費安排
在房地產開發中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的徵收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發商一次徵收，而直接向業主逐年徵收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產品價格被理順後應該自動退出歷史舞台；對於一些具有明顯攤派性質的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬於全民受益的范圍，那麼也就不應該僅僅由開發企業來繳納。
項目審批中的交易費用
房地產業在許多權力部門的眼裡仍是一塊「肥肉」，誰都想沾點「油水」，而且項目審批環節過多也是我們計劃經濟體制留下的後遺症之一。開發企業來回奔波於公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多「跑路錢」，這些交易費用也計入了房地產價格之中。
招投標中的交易費用
在管理混亂的建築市場上「黑白合同」已經成了公開的秘密了。所謂「黑合同」，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（「白合同」）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建築「掮客」混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。
工程造價管理中的交易費用
做為房地產市場重要組成部分的監理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質參差不齊，監理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發建設工程中只重視了施工質量的監理卻忽視了造價監理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監理制度，完善激勵機制與監督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建築市場的健康規范。
與媒體有關的交易費用
媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告說到底是開發商在為業主們燒錢，而媒體們更熱衷於概念炒作，從「奧運」概念到「世博」概念，從「親水景觀」概念到「別墅豪宅」概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業主的利益，更是在保護房地產的未來。
我們要理性的看待房地產市場中出現的各種問題，當前中國房地產市場出現了住宅市場化進程加速和制度建設滯後的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防範和解決房地產市場中出現的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產才會走向輝煌！
參考資料：
1.謝經榮等，地產泡沫與金融危機[M]，經濟管理出版社，2002
2.劉福垣，房地產泡沫產生的根源在於流通體制[J]，城鄉建設，2003(4)
3.卲謙謙、王洪，日本房地產泡沫的成因分析及對我國的經驗借鑒[J]，中國房地產金融，2003(5)
4.張銳，房地產業緣何這般熱[J]，中國經濟信息，2003(6)

『肆』 影響中國房價的10個因素(上篇）

1、房價過高的合理性原因與不合理性原因分析

一）、住宅市場價格過高的合理性原因
亞當斯密曾說過：市場經濟不是最好的經濟模式，但是這是我們迄今所能找到的最好的經濟模式。住房是計劃經濟時期最短缺的資源。它作為一種資源，經過我們的市場經濟改革，已經市場化了。一旦一種資源進入市場，它就不會照顧人們的感情，而是根據自己的規律運行。根本不會理會房子到底是生活必需品還是奢侈品。我認為現階段住宅市場價格過高的合理性方面是由以下幾點導致的：
1.自主性需求的高漲
(1)住宅制度改革釋放出巨大的潛存需求。在經過較長時期的摸索之後，我國於1998年正式取消福利性實物分房，房地產市場因此而得以全面啟動。在實物分房體制下，購買商品房始終不是主流的住房消費模式，這是因為相當一部分住房消費需求都被「沉積」下來了。但在1998年住房制度改革以後，這部分的購買力得以釋放，一方面是因為人們在觀念上接受了自主購房解決居住問題的住房消費新模式；另一方面，住房抵押貸款制度的迅速發展，大大增強了居民的購買能力，使許多潛在需求有機會轉化為現實需求。
(2)高速的國民經濟支撐著旺盛的改善型需求。
自從1998年以來，我國經濟繼續保持著高速的增長，城鎮人均可支配收入年均增長達槐乎到近10%，由此帶動主動改善型需求年均增長6-9%，這也在很大程度上面帶動一部分住房消費的增長。
(3)城市化進程的加速帶來了許多自動性需求。
加快城市化進程是我國進入21世紀後的重要任務之一，2000年我國城市化水平已經達到36%，可以說已經進入城市化的加速時期。其中，最近四五年來沿海城市的城市化率年均提高2個百分點，因而由此帶來的自動性需求量極鉛清悉為可觀。
(4)城市建設速度加快提供了大量的拆遷被動性需求。同時在經營城市理念的指導下，全國城市特別是東部地區城市加快了城市建設步伐，拆遷規模量在短期內增長很快，由此導致的被動型需求急速增長。據估計，近兩年長江三角洲附近幾個主要城市的拆遷被動型需求佔到總需求量的30%以上，這部分因素在需求因素中也佔有不小的比例。
由上面的分析可見，自主性需求在近幾年急速擴大，但是由於城市土地固有稀缺性以及房地產開發周期較長(一般超過一年)，造成商品房供應的節奏常常慢於需求的變化。所以，供不應求的市場形式自然就會拉動房價的快速上漲，這在上海、杭州和南京等較發達城市表現得尤為突出。因此，自主性需求擴大是拉動房價上漲的首要原因。
2.成本剛性上升
由於土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧願暫時不供地也不願降低地價，這樣地價實際上是只升不降，「棘輪效應」極為明顯。由於土地成本已佔到全部開發成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續上2.成本剛性上升
由於土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經濟供給也缺乏彈性。因此，地價其實主要由需求一方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。然而，在土地供應政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧願暫時不供地也不願降低地價，這樣地價實際上是只升不降，「棘輪效應」極為明顯。由於土地成本已佔到全部開發成本正行的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，住房價格持續上漲。

二）、住宅市場價格過高的不合理性的主要原因
一般來說自主性需求的增長是隨著社會經濟的發展而釋放的，不會造成房價的持續快速增長，但投機性需求的介入則加快了房價的上漲速度。據一些研究機構調查，近幾年房價上漲較快的東部城市投機性需求佔到了全部需求的25%以上，這些投機需求過旺加劇了供求矛盾，加快了房價的上漲速度，最終引起房地產泡沫。這里就引進了一個關於房地產泡沫的問題。
1.房地產泡沫的概念
房地產泡沫，就是指由於虛假的需求造成供求關系失調，使得房價高於房屋真實價值的正常波動范圍，即這種高價不是由於真正的需求(對於住房而言，就是居住需求)引起的，而是由於虛假的需求(對於住房而言如投資、投機)引起的，即形成了房地產泡沫。 轉貼於 中國

2.房地產泡沫是導致房價居高不下的主要原因之一
由於房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升產生虛假需求信息，影響開發著和消費者的預期，而且由於虛假需求造成的過度供給，又會產生形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。房地產泡沫是由於房地產價格脫離其價值基礎而持續上漲的過程和狀態，是房地產行業內外因素特別是投機性因素作用的結果。因此，人們日常所說的房地產泡沫其實就是房地產價格高於市場基礎決定的合理價格的部分，所以，房地產泡沫的存在就是導致房價居高不下的不合理性的主要原因之一。
房地產泡沫的形成過程實質就是因為投機等因素引起的住宅市場房價的持續大幅度上漲運動。房地產泡沫產生的原因主要是投機行為和貨幣供應。真實的需求是為了滿足生產和生活的需要而產生的，是實實在在的，因而不會產生泡沫。投機的需求是為了謀取差價利潤。只要有差價，投機人就會有利可賺，他也就有無窮的慾望去購買房產、地產，而無論房產、地產的價格有多高。因此，推動房地產泡沫的需求力量是投機需求。這種虛假的需求在一定條件下極易喪失，當這種虛假的需求喪失時，那麼虛高的房價也就無所依託了，就會驟降，即泡沫破裂，那將對國民經濟產生極大的傷害。

『伍』 房地產價格影響因素的實證分析

一、影響房地產價格波動率的主要因素

房地產的價格根本上取決於供求關系，而房地產的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建築成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進行分析。
1、房屋建築成本增長率。房屋建築成本是房屋供給的反函數，在其他因素不變時，建築成本增加，供給減少，導致房價上升，所以，房屋建築成本增長率是房地產價格增長率的正函數。
在分析建築成本對房價的影響時，不僅要考慮當期建築成本，而且要考慮前期建築成本。因為房屋作為大件耐用消費品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：①商品房價格昂貴，需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要長時間進行決策；②商品房是存在較大差異的商品，消費者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；③商品房隱含的信息多。為了達成交易，開發商需要時間開展營銷活動，向消費者傳遞信息，消費者也要努力搜集信息，避免上當受騙。因此，應考慮當期、前期房屋建築成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房派鉛屋空置一年以內為正常情況，所以本文只考慮前一年的建築成本及其增長率。另外，由於數據方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建築成本。
2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產需求的正函數，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產價格增長率的正函數。人均可支配收入增長所導致的房地產需求增長表現在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現實購買力；二是收入的增長使得消費結構發生變化，房地產成為重要的消費對象，人們會用更好的住塵液好宅替代原有住宅；三是收入的增長導致財富增長，進而對資產需求增加，刺激投機。房地產通常被看作埋慎一種資產，非凡是在通貨膨脹或其他資產預期收益率較低時，房地產是良好的投機工具。
3、空置率。空置率反映了市場供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當前常被採用的計算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。計算方法不一樣，計算結果自然大相徑庭。現行條件下，全部住房存量難以統計，而採取第二種計算方法，波動性會過大，所以本文採取第三種方法計算空置率。

『陸』 淺析影響房地產價格的動因

我國房地產價格影響因素研究
摘要：房地產價格的影響因素可以從宏觀和微觀兩個層面進行考察，本文研究發現居民可支配收入與房價關系不大，推動我國房價快速上漲的主要因素是人民幣升值及其預期和房價前期增長率，利率對房價則會產生顯著抑製作用。匯率機制並沒有顯著變化，對房價上漲起到了支持，而利率作為宏觀經濟指標對於房地產價格指數的影響作用在不同的時期具有不同的表現效力。
關鍵詞：房地產價格；宏觀經濟變數；Panel-date模型
一、引言及相關研究
2003年以來，我國各地區房地產價格均出現了不同程度的上漲，2003至2005年全國房屋銷售價格指數分別為 104.8，109.7和107.6（相比於去年同期）。2005年全國房價平均上漲16.7%，其中有19個地區房價漲幅超過了全國水平，有26個省市房價的漲幅超過了兩位數。2005年7月21日，我國開始實行匯改，這一政策的實施結束了人民幣盯住美元10年的歷史，人民幣兌美元匯率不斷升值，一定程度上對中國房地產市場帶來直接或間接的影響。在此之前，市場對人民幣升值的預期效應早已傳遞到了中國的房地產市場。海內外大量資金進入我國房地產市場，房價更是如脫韁野馬，一路飆升。
原文鏈接：http://www.lunwenw.net/Html/hyjj/123643400.html

房地產價格波動影響因素文獻綜述
近年來，房地產投資過熱，房價的快速上漲已經影響到人們生活水平的提高和國家金融的安全。房價上漲過快不僅關繫到一個城市的發展和金融的安全，更關繫到普通老百姓的生活成本。為了抑制房價的過快上漲，進一步規范房地產市場，以確保房地產快速且健康地發展，國家自2003年以來出台大量的政策對房地產市場進行調控，事實表明，國家一刀切的宏觀調控所取得的效果並不理想。由於房地產自身開發的周期性、房地產產品的不可移動性和房地產產品消費的地域性，使得房地產業的發展具有明顯的地區特徵。故單個城市對房價調控則力不從心。以此為背景，我們嘗試對該領域內主要貢獻者的觀點進行歸納，並梳理其理論邏輯，力求從另一個側面去理解房價上漲，進而理解我國房價上漲的實質。本文期望能為人們進一步尋求上述問題的答案提供一些有益的視角。
一、國外的相關研究
房地產價格是指房地產市場上供需雙方所形成的價格。房地產作為一種特殊商品，產品周期長、供應缺乏彈性、涉及的產業鏈長，同時對金融的依賴性高、受政策的影響大，因此房地產價格的波動就受到了各種因素的影響。
國外的房地產市場化進程進行的比較早，同時市場化程度也比較高。房價問題的重要性和房地產價格的敏感性吸引了大量學者和公眾的廣泛關注，從國外研究文獻來看，對房地產價格影響因素的研究主要集中在以下兩個方面：1、形成均衡價格的動力因素；2、供需因素對房地產價格影響的實證分析。
原文鏈接：http://www.lunwenw.net/Html/hyjj/123610723.html

房地產價格影響因素淺析
自2000年市場復甦後，上海市的住房價格進入新一輪波動周期中的上漲階段。雖然前期因受到國家宏觀調控的影響，房價較階段性高點已有所回落且目前處在一種較穩定的盤整狀態，但是從當前影響市場供需和房價決定的基本因素和結構性變革考察，上海市的房價運行整體上仍然處在上升周期中，並沒有顯示出步入衰退階段的跡象，就此而言，目前的市場形勢反映出上海住房市場在宏觀調控後成功實現了軟著陸，房價正通過盤整方式來等待基本因素的趕超。於是，認識前一階段房價變動的成因和未來的變化趨勢，仍必須立足於住房的現狀與發展階段、經濟與收入增長、人口結構等主要基本因素和宏觀層次上的金融制度改革、住房制度改革、土地制度改革等重大結構性變革。
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對影響我國房地產價格因素的研究
[摘要]：近年來，我國房地產價格持續攀升，其原因是多方面的。各地區快速經濟增長是引起我國近些年來房地產價格快速上升的主要動力；大量FDI流入房地產、國內貸款的快速增加和建築成本的上升也是我國房地產價格快速上升的重要原因；而人口和土地成本對房地產價格影響則相對較小。文章最後針對各因素對我國房地產價格上漲的影響提出了一些建議。
[關鍵詞]：房地產價格；影響因素；外商直接投資
一、引言
自1998年房改以來。我國房地產業進入了快速發展通道，房地產業的蓬勃興起為我國國民經濟的高速增長做出了巨大貢獻，但在房地產業快速發展的同時也帶來了房地產價格的飛速上升。根據統計局的統計資料顯示，在2006年，全國商品房平均售價達到了3367元/平方米，比1999年上漲了64％，年平均上漲了9％以上。房地產價格的快速上漲，已經成為我國經濟運行中的突出問題，也成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。房價的上漲引起了廣大人民群眾的關注，一定程度上波及到社會經濟生活的穩定，成為社會各界關注的熱點問題。在這種形勢下，中國政府採取了一系列措施。例如，連續的提高對房地產市場貸款利率，提高房貸首付，以及採取更為激烈的手段——提高銀行存款准備金率，其目的就是為了抑制房地產價格上漲過快。
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『柒』 房地產價格影響因素有那幾個方面

房地產價格影響因素主要有以下方面：

1、社會因素：人口狀況，社會穩定狀況，城市化，房地產投機；
2、經濟因素：國民經濟水平和發展趨勢，財政政策及金融環境，稅負；
3、政治因素：土地制度及政策，房地產價格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更；
4、其他因素：心理因素，國際因素，特殊因素。

拓展資料：

房地產

房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建築物依附土地而存在，與土地結合在一起。建築物是指人工建築而成的產物，包括房屋和構築物兩大類。

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。

作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

網路--房地產

『捌』 房地產市場價格研究的畢業論文大綱

住房問題事關百姓的切身利益，關系著和諧社會的建設；房地產業是國家的支柱產業，房地產業的發展影響著整個國民經濟的正常運行。但是近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。黨和國家對此事高度重視，2002年以來針對房地產過熱、房價過高現象，國家出台了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，但從實際來看，宏觀調控的效果並不十分明顯。
影響房地產價格的因素有很多，本文從房地產市場區域寡頭壟斷來解釋房地產價格居高不下的現象。首先，本文比較全面的回顧了上海房地產市場的發展歷程，總結了幾十年來上海房地產業所取得的成績，同時也指出了上海房價過高這一主要問題。
其次，對上海房地產市場寡頭壟斷性進行了分析。首先從房地產特性入手，即房地產位置固定性和房地產產品的異質性，分析房地產市場出現寡頭壟斷的可能性；接著又從房地產廠商的進入壁壘進行分析；最後再通過嚴格的實證分析，得出上海房地產市場是典型的寡頭競爭市場，並進一步提出就全國而言房地產市場是區域性的寡頭壟斷市場。
再次，分析了寡頭壟斷市場上的房地產企業的行為。房地產企業正是利用其壟斷地位，實現了對土地的壟斷、房地產定價壟斷、房者衫信地產產品經營壟斷和房地產信息的壟斷；揭露了房地產企業間通過價格的合謀、對消費者的價格歧視、稅負的轉嫁、惡意的炒作等不斷推動房地產價格上漲，侵佔消費者剩餘，最大化自己的利潤；同樣指出也正是因為房地產企業的壟首輪斷行為導致了國家的宏觀調控政策塌啟大打折扣。
最後，筆者在嚴密分析的基礎上，對有效抑制房地產價格的上漲提出了自己的一些政策與建議。

『玖』 從經濟學角度分析房地產價格變化及其影響因素

房地產價格上漲的原因、危害及對策
近年來，我國房地產市場持續高速發展，作為國家支柱性產業之一，對國民經濟的持續高速增長起到了重要作用。但是，由於我國房地產市場發展相對不成熟，房地產投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現了房價增長幅度與城市經濟發展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協調的現象。從一方面來說，城市經濟發展水平是房地產價格的「催化劑」；但是，從另一方面，房地產價格增長速度過快卻會增加城市的生產、生活成本，阻礙城市經濟的發展，降低城市的競爭力。
一、房價上漲的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產的數量只佔房地產市場總量很小的一部分，供應變化相對於其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產的價格更多的取決於需求數量而不是供應數量。伴隨著全國樓市回暖的大趨勢，素有火爐之城的武漢在房價上漲上也表現出相當火爆的勢頭。而造成江城「房地產盛夏」的原因，從供需方面來看主要有兩個：一是房地產開發商刻意營造「熱銷」氛圍。他們找來各種「房托兒」，進行瘋狂購買，擾亂了正常購房者的理性思考，造成需求競爭激烈的假象，從而為房價的量價齊升起到了推波助瀾的作用。二是購房者通脹預期強烈，消費者心理規律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬。
除開2010年2月，從2009年3月起，武漢樓市銷量已連續11個月過萬套。進入4月，40家樓盤捱過了「兩會」，在確定了政策方向後，加大了供應。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業者則在做最後的掙扎。拋開表面的繁榮發現，今年3月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的樓盤。根據億房網研究中心的數據，3月，全市商品房銷量佔比中，價格在5000-6000元/平方米左右的樓盤比例為28.18%，8000元/平方米以上的為24.06%。從數據組成不難發現，是剛性置業需求在尋求平價房源，而投資型需求在中心城區搏殺。長城建設錦綉龍城、百步亭世博園等，這些地處三環線以內，價格相對較平的樓盤，受到剛性需求置業者的追捧；另—方面，福星惠譽國際城、融科天城等高價樓盤，也迎來投資客的瘋搶。但也應理性地看到，由於房價虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險，也日益膨脹。需求方加入了另一個新的購房群體———炒房團。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉向了二三線城市。這批購房者是從上月底開始陸續進入武漢樓盤的。目前國家只對境外人士購房有限制，如一人只能買一套等，對境內炒房者能夠採取的應對措施不多。炒房團的加入，不論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張。而炒房團引起的更巨大的需求，不僅在保持房價高漲上發揮了相當大的作用，同時也使地產商們的資金流動性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來說，房產的需求越大，則房產的價格越高，而房產的供應越大，則房產的價格越低。從2009年以來，市場持續旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大。2009年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:2.11，新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化。
（二）城鎮居民人均可支配收入的影響。城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。
城鎮居民年可支配收入一直處於快速增長中，並一直處於商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。從這一角度看，我市的房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲。
（三）通貨膨脹因素。根據近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產是抵禦通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
蓬勃發展的房產推動著我國房地產及相關行業的迅猛發展，這幾年，房地產等行業連續幾年以超過20%的增速運行，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩步升高，特別是與建築業密切相關的鋼鐵價格大幅上升，增加了房地產的開發成本，繼而導致了住房價格的上升。
（四）政策因素。適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張給開發商提供了強有力的資金支持，使開發商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調，購房首付款的壓力減小，使得投資投機型和自住型需求同時擴大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴大必然就引起了房價的上漲。與此同時，由於擔心國內外銀行向市場注入的大量流動性資金，加上國內經濟形勢開始好轉，投資者對未來通脹的預期也越發強烈，在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國富有階層資產保值增值的首要選擇即是置業買房大量購入固定資產以尋求保值。再者，中央採取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產投資過快增長，而實際上卻將增加的稅費轉移到消費者頭上，使得房價不跌反而上漲；再加上，十多年前的分稅制改革，使得地方事權、財權不對等，財政缺口大，政府就通過把土地高價賣給房地產來彌補財政缺口，進而在一定程度上推動了房價的上漲。
（五）投機因素。在房價剛剛起來，而大量的投機資金還沒有進入房地產時，開發商開始自買自賣，通過假按揭來套現。開發商利用假按揭，提前收回成本，變現利潤，把風險和包袱悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由於房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發商越傾向於提高價格。這正是房價與房屋成交量同步上升的根本原因。從2008年11月開到2009年6月，國家投放了8萬多億資金，龐大數量的投入帶來了一種非常強烈的通貨膨脹預期。為了規避通脹帶來的經濟損失，在通脹期間，但凡有點經濟實力的理性人為了使自己手中的資產保值甚至增值，就會去購買能保值增值的商品。但由於我國投資渠道十分有限，投機客覺得在貨幣貶值的情況下，房價肯定有獲利空間，導致投機客們大量湧入房地產。據武漢房地產業內人士介紹，2009年武漢就來了一批溫州「炒房團」，在武昌繁華地段的幾個樓盤里，一出手就是半棟樓，並以現金付款，當時以均價4000元/平方米買下，幾個月後，房價就開始上漲。在房價肆長的情況下，一些自住型購房者也就恐慌了。擔心房價沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購房者的這種盲從心態使得他們也進入了房地產。這樣三波力量導致前期房價非理性上漲。武漢市房地產市場信息網統計，到2010年3月底，全市商品房成交均價為6321元/平方米，漢口、武昌、漢陽三大中心城區的商品房成交均價分別為9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的「小陽春」，三大片區中，價格最高的漢口中心區成交均價只有6982元/平方米，價格漲幅驚人。
二、房價上漲產生的危害
第一，房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。2009年武漢市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增長10.0%，其中，食品支出5109.70元，增長4.7%；房地產投資增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅達41%。由於預期房價將會繼續大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。
第二，房價上漲過快導致社會財富向富人轉移，擴大了貧富差距。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、不動產和動產。不動產包括房屋、土地等，動產包括銀行存款、家用電器、汽車、衣物、傢具等，而房地產在居民的財富中佔了很大的比例。中國人擁有個人住房的比例超過了80%，大部分人在房改過程中付了有限的費用之後將公房變成個人所有，還有相當比例的窮人沒有自己的住房，或者說居住在比較簡陋的房屋裡，越富裕的家庭擁有的住宅價格越高，那麼高收入家庭的資產總量將迅速增長，加大了低收入者家庭之間的差距。
第三，高房價推動下的房地產業容易形成經濟泡沫，從而降低社會生產和資源配置效率，威脅金融市場的秩序。在發展中國家，資金屬於稀缺資源，再加上經濟泡沫的存在，房地產佔用了相當大的資金，如2008年武漢市房地產投資占社會固定資產投資的26%，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會生產效率。
第四，房價的過快增長將影響城鄉統籌發展。加快城市化步伐是我市經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，提高了農村剩餘勞動力向城鎮轉移的成本，從而抑制了城市化發展的進程，不利於解決「三農」問題。
第五，房價的過快上漲提高了我市城市整體的運行成本，降低城市的綜合競爭力。由於高昂的房價加大了自住房和商務用房的成本，在一定程度上阻礙了優秀人才向大城市的聚集，減少了外資的投入數量，降低了出口產品的競爭力，不利於城市經濟的長期發展。
三、緩解房價上漲的政策建議
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供應，並實現其模式的多樣化。武漢市政府可以通過提高住房貸款利率水平和購房首付款比例，抑制投資性購房，同時制定出引導消費者合理住房需求的政策，調整住房供需結構，加大保障性住房供給。同時政府還應該鼓勵住房建設多元化，無論是開發商、住房合作社還是個人，只要其住房開發與建設符合政府的城市發展規劃和相關的法律、法規，都應該得到允許和鼓勵。
第二，逐步完善住房金融體系，促進總消費增長。居民為了能夠購買合適的住房，重儲蓄、輕消費成為消費率持續走低的主要原因，在消費不足的環境下，充分發揮住宅價格的財富效應，促進城鎮居民的消費，保證經濟穩定增長，為使住宅價格帶來的財富效應能順利實現，必須有發達的住房二級市場，只有這樣，消費者才可能比較容易地進行住房交易，順利地實現房屋的價值，進而刺激家庭的消費支出。
第三，控制住房抵押貸款風險，防範因投機行為對宏觀經濟造成的負面影響。同時，房地產商可以通過拓寬融資渠道，實現企業融資方式的多元化來為企業的發展壯大找到強有力的資金支持。