2018年個人貸款佔比

A. 目前仍有11家銀行的個人住房貸款佔比超出監管要求，這會帶來哪些風險

目前仍有11家銀行個人住房貸款佔比超出監管要求，這樣會帶來的風險有：今年上半年不少銀行紛紛壓降涉房貸款比例；一些接近監管紅線的銀行忙著壓降個人住房貸款，另一些個人房貸佔比低的銀行，卻又加大對個人房貸的投放。個人住房貸款佔比過大會導致利率風險，利率的變化會帶來無法避免的經濟風險；銀行中的資金來源大都期限長，會導致其將短期資金用於長期運作，造成支付現金無法達到支付需求的風險；房價下降會超出購買者原來的預算范圍，也會給商業銀行的貸款造成一定的風險等。

B. 2018年7月新增人民幣貸款多少萬億

2018年8月11日報道，中國銀行保險監督管理委員會日稱，據初步統計，7月新增人民幣貸款1.45萬億元，同比多增6237億元。此外，今年前7個月，銀行業小微企業貸款增加1.6萬億元，增速持續高於同期全部貸款增速。

6月末，商業銀行資本充足率13.52%，核心一級資本充足率10.57%，在表內貸款快速增長的情況下資本水平保持穩定。

健全激勵機制，增強服務實體經濟的意願。指導銀行健全內部激勵機制，加強對不良貸款形成原因的甄別，落實盡職免責要求，進一步調動基層信貸投放積極性。

著力緩解小微企業融資難融資貴問題，優化小微金融服務監管考核辦法，加強貸款成本和貸款投放監測考核，落實無還本續貸、盡職免責等監管政策，提高小微企業貸款不良容忍度，有效發揮監管考核「指揮棒」的激勵作用。

C. 銀行祭出「限額管理」 涉房信貸持續收緊

（記者 李葉）屋漏偏逢連夜雨。冷冽的「三道紅線」融資新規在前，開發貸收緊的蕭瑟寒意緊隨其後。

近日，多位銀行人士透露，第4季度房地產開發貸呈收緊趨勢，多家銀行明確「限額管理」「好中選優」等原則。

招商銀行重慶分行一位內部人士向中國房地產報記者坦言，「對開發貸確實有要求限額管理，接到的要求是涉房貸款佔比不超過50%。我們分行目前是52%，要在年內調整到50%以下。」

此前的10月21日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在2020金融街論壇年會上表示，央行根據防範房地產金融風險和穩地價、穩房價和穩預期的目標，逐步實施房地產及貸款集中度、註明債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工程。

「這些政策工具的文件，我們已經制定完畢，會尋找合適的時間窗口逐步實施，進一步完善促進房地產市場健康發展的長效機制。」潘功勝強調。

話音剛落，房地產金融宏觀審慎管理的政策已經傳導落地。

中國郵政儲蓄銀行研究員、財政部中國財政科學研究院博士後婁飛鵬指出，雖有疫情影響，但今年以來房地產投資仍然保持較高水平。居民杠桿率提高、中長期貸款規模較大、部分城市房價調控壓力不小，這些都是讓銀行收緊涉房貸款的原因。

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜則認為，收緊開發貸是從供給端來調控樓市，收緊個人房貸是從需求端來調控樓市。也就是說，金融監管部門是從供給和需求兩端同時對樓市進行調控，這樣可以讓調控力度取得較好的平衡。

開發貸持續收緊

實際上，房地產開發貸的收緊早就有跡可尋。

在去年2月舉行的國新辦發布會上，銀保監會副主席王兆星在談到下一步銀保監會關注的風險領域時提出，「繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止房地產金融風險出現大的問題。」

此後，不少銀行開展了房地產開發貸款大檢查。

今年年初，恆生中國副董事長兼行長宋躍升在業績溝通會上表示，該行去年對房地產貸款業務和風險狀況進行了全面的排查，並制訂了房地產貸款的壓降計劃，截至2019年年末，房地產貸款集中度有明顯的下降，2020年將有進一步壓降的空間。

某股份行北京分行人士也表示，近一兩年來，該行一直在壓降開發貸規模，開發貸在貸款中的佔比越來越小。

據某研究機構發布的《2020年第2季度全國房地產貸款報告》顯示，今年第2季度，全國房企競爭開發貸款800億元，環比減少88%，同比減少58%。

中國銀保監會副主席梁濤在2020金融街論壇年會上介紹，前三季度，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重較去年同期下降3.7個百分點。

第4季度以來，房地產行業的銀根進一步收緊。9月28日，有消息稱，數家大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。及至10月28日，銀行再度傳出收緊開發貸的消息。

「收緊開發貸，從供給端來對樓市進行調控十分必要。」在柏文喜看來，為對抗今年上半年以來的疫情影響以及進行逆周期調節，相對寬松的貨幣與財政政策向市場注入了較大的流動性，加上地方政府對土地財政依賴的加大推動了土地市場和房地產市場的局部抬頭和過熱，不僅推高內循環模式下的經濟社會整體運行成本，也加大了金融體系風險，不利於房地產市場和行業健康與可持續發展。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析，銀行涉房貸款規模佔比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端「三道紅線」降負債形成互補。在此政策下，預計未來銀行體系對於購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續延長。

他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜。

個人房貸分化

2019年國有六大行對個人住房貸款的信貸投放也出現降速。

據不完全統計，2019年六大行新增貸款6.4萬億。其中，個人貸款新增3.27萬億，佔新增貸款的51.1%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，佔新增貸款39.5%。

在2018年，六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元。個人貸款新增3.12萬億，佔新增貸款60.77%，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元，占據了新增貸款的49.39%。

在看懂研究院專家陳濤看來，前3季度信貸投放較多，監管部門保持流動性穩定的意圖比較明顯。目前經濟不斷恢復，房地產市場仍然保持較高熱度，吸收較多信貸資源，特別是房地產信貸增速雖然不斷走低，但仍高於平均水平，不是監管部門所樂見的。在此背景下，引導銀行提前在房地產信貸邊際收緊便是大趨勢。

他認為，房地產信貸邊際收緊，必然帶來房貸利率上漲。

按照一二線城市的劃分，個人住房貸款利率也出現了分化。

10月20日上午，央行公布了最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。至此，LPR已連續6個月未變，大家期盼已久的房貸利率下降落空。同時，多個城市傳出房貸額度緊張，房貸利率上漲，甚至是部分銀行停貸的消息。

對此，記者致電了中國農業銀行、中國工商銀行的北京地區分（支）行網點貸款中心，工作人員均表示「沒有收到調整個人貸款利率的通知。房貸利率基本是按照首套在LPR基礎上上浮55個基點執行，按照5年期以上LPR為4.65%來計算，實際首套房貸利率為5.2%。」

據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（數據監測期為2020年9月20日-2020年10月18日）按照一二線城市劃分，北、上、深三地繼續維持上期房貸利率水平。

41個城市中，已有13個城市利率水平出現環比上漲，佔全部監測城市數量的31.7%，另有14個城市利率環比下降，14個城市保持不變。上升的城市中，惠州、太原、長春、成都、長沙5地的環比漲幅都超過5個基點。其中長春地區繼上月環降17個基點後，本月又回調7個基點；成都地區則持續三連漲，本月漲幅為7個基點，累計漲幅為18個基點。

也就是說，北、上、深等一線城市目前房貸利率處於暫時穩定狀態，房貸收緊趨勢目前主要出現在二、三線城市。

對此，有不願具名的銀行人士透露，由於監管規定並沒有深入到每家銀行各個區域的房貸總量統籌，不排除有些銀行會將額度在地區之間流轉，以實現全行總體達到限定的比例。「比如一線城市房貸業務賺錢更多，那就收緊二、三線城市等賺錢較少地區的額度，騰挪到一線城市。」

值得注意的是，不少二、三線城市不僅房貸利率較高，還上調了二套房的貸款首付比例。

9月7日，沈陽出台《促進房地產市場平穩健康發展措施》，將二套房首付比例提高至50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」；9月23日，長春市人民政府網站發布《長春市人民政府辦公廳關於落實城市主體責任，進一步加強房地產市場調控的通知》，提出二套商品房首付比例不低於40%；9月28日，唐山市政府發布《關於加強房地產市場調控工作的通知》，將二套房首付比升至50%；9月29日，銀川市人民政府發布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，銀川市二套房首付比例不得低於40%。

對此，柏文喜表示，收緊房貸是從需求端來對樓市進行調控。「從供給端和需求端同時對信貸政策收緊，可以讓今年以來開始騷動的樓市盡快恢復平穩狀態和進入理性運行軌道。」

D. 個人住房貸款大概占銀行貸款比例多少

舉例：2014年6月底貸款余額53萬億中,共有9萬億是個人住房類貸款，佔比大約16.98%。

E. 「最嚴新政」背後 2018年住房公積金貸款創新高

時代周報記者 謝中秀 發自北京
近期，多城陸續發布2018年度住房公積金報告。
時代周報記者梳理發現，各城公積金發放個人貸款的筆數和金額均呈正向增長。其中，廈門表現得最為明顯：2018年，廈門共發放個人住房貸款0.92萬筆、74.10億元，同比分別上升155.56%和231.54%。
與2017年相比，這一變化尤其明顯。2017年，多城公積金發放個人貸款的筆數和金額均呈環比下降。同樣以廈門為例，2017年廈門僅發放個人住房貸款0.36萬筆、22.35億元，同比分別下降73.04%和73.95%。
各城公積金貸款為何突然呈現較大規模增長？
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉向時代周報記者分析指出：「在2017年房地產市場調控環境下，住房公積金政策和房貸政策同步收緊，當年公積金貸款下降幅度較大。到2018年，隨著各地對公積金貸款的政策扶持，以及全年市場成交中的剛需佔比逐漸加大，對公積金貸款的需求也相應增大。」
「最嚴公積金新政」影響甚微
令人記憶猶新的是，2018年也是各地相繼調整公積金貸款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京發布公積金貸款新政，具體變化包括二套房「認房又認貸」、公積金貸款與繳存年限掛鉤、調整首付比例等，被稱為「史上最嚴公積金新政」。
多位專家向時代周報記者分析表示，新政之所以沒有拉低去年公積金貸款筆數和金額，一是這些政策多為「打補丁」，對剛需購房者影響有限；二是2018年房地產市場雖低迷，但實際成交量和房價並未顯著下降，房貸需求也未減少；三是各地公積金新政多發布在第四季度，對全年影響有限。
中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時指出，仍以北京為例，去年9月實施的公積金新政僅影響第四季度信貸行為。數據顯示，2018年北京全年成交面積496.26萬平米，前三季度成交面積已達316.43萬平米，超全年面積的六成。「從信貸角度來說，前三個季度已經發放了很大一部分額度了。」張大偉解釋道。
與市場銷售實際情況背離
同策研究院研究總監張宏偉對時代周報記者指出，房貸數據應與房地產市場銷售情況保持一致，但2018年住房公積金中個人房貸的增長，卻與市場銷售的實際情況背離。
據國家統計局數據，2017年全國商品房銷售面積169408萬平米，其中住宅銷售面積144789萬平米，比上年增長5.3%；2018年，全國商品房銷售面積171654萬平米，其中住宅銷售面積147929萬平米，比上年增長2.2%。
從數據看，2017年、2018年我國住房銷售增速雖有所放緩，但仍保持正向增長，與各銀行放貸的增長態勢一致。
2018年各銀行新增貸款中，房貸仍占重要地位，但增速持續回落。2016年，五大行個人住房貸款增速約為30%；2017年跌至15%―20%；到2018年，五大行個人住房貸款增速多徘徊在15%或低於15%。
同期住房公積金個人貸款卻呈現出不一致的波動。
2018年，全國公積金繳存額持續增長。以北京為例，2018年度，北京地區住房公積金繳存額1980.1億元，同比增長15.7%。截至2018年末，北京地區住房公積金繳存總額13096.37億元，同比增長17.8%；繳存余額4244.08億元，同比增長14.1%。
公積金發放個人貸款的筆數和金額也在增長。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，2018年度，四城住房公積金發放貸款額平均同比增長24.9%，其中北京地區上漲最為明顯：共發放住房公積金個人住房貸款831.33億元，同比增長55.2%。
值得注意的是，四個一線城市中，廣州的住房公積金數據「特立獨行」。2018年，廣州發放個人住房貸款2.50萬筆、156.73億元，同比分別下降22.47%和19.77%，與2018年廣州樓市成交情況保持一致。
支持剛需作用凸顯
「公積金貸款在滿足首套和剛需貸款需求方面的作用和優勢，還是很明顯的。」李宇嘉分析說，「2014年、2015年樓市比較寬松的時候，各城出台的一些降低公積金貸款門檻的措施如繳存六個月就可以貸款等，在這一輪樓市嚴控中也沒有收緊。」
統計顯示，多地超90%的公積金個人貸款用於購買144平米以下的普通住房。其中，北京地區2018年公積金個人貸款共支持職工購房681.37萬平米，按貸款筆數計，68.8%的公積金貸款所購房屋建築面積在90（含）平米以下，28.2%的貸款購房建築面積在90―144（含）平米。
但公積金貸款仍有一定改進空間。近期打算在北京購房的杜小姐告訴時代周報記者：「根據北京住房公積金貸款政策，每繳存一年可貸10萬元，最高可貸120萬元，我現在才剛剛開始工作一年，拿到的額度太低了。另外，辦理公積金貸款也比較麻煩。」
從北京、上海、廣州、深圳等13個城市住房公積金個人貸款總量來看，2018年度，上述13個城市住房公積金的個人貸款增量總量為3191億元，不及中國銀行一家的2018年度個人住房貸款增量4420億元。

F. 央行出新規！從明年3月起，你的房貸合同要變了

中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源：央行官網

存量浮動利率貸款「換錨」

LPR運行4個月以來，商業銀行新發放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。

存量貸款如何轉換為LPR一直是市場關注的焦點。「存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保證借貸雙方的權益。」央行在回答記者提問時表示。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱，自央行2019年8月實施LPR改革以來，經多次報價後，當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點。但實體經濟融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機構貸款加權平均利率為5.62%，僅比上年末下行了2個基點，其中一般貸款加權平均利率不降反升，2019年三季度末為5.96%，較上年末上行了5個基點。

范若瀅指出，在LPR報價機制改革後，央行制定了相應的「358」考核要求(2019年9月末，全國性銀行業金融機構新發放貸款中應用LPR做為定價基準的比例不少於30%；2019年12月末，上述比例不少於50%；2020年3月末，上述比例不少於80%)，但僅針對增量貸款，LPR作用發揮效果並不明顯。本次則是針對存量貸款，預計未來LPR對貸款定價的引導作用將明顯增強，有利於更好地引導實體經濟融資成本下行。

新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。這有助於推進轉換工作順利進行，也有助於保護借貸雙方的利益。

「為更好地服務實體經濟，貨幣政策保持穩健基調，加大逆周期調節力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的。」董希淼對中新經緯記者表示，通過這種市場化方式，有助於降低實體經濟融資成本，更好地為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率，現有的同期限LPR仍然可能是固定利率執行水平的重要參考。同時，這也體現了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。

存量浮動利率貸款如何改

不少人對存款貸款如何改還存在疑問，中新經緯客戶端這就為您劃重點。

一、可以協商

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

二、實施時間

轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

三、利率水平

轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

四、房貸(指定價基準轉換為LPR的)

(1)期限品種：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；(註：LPR有1年期和5年期以上兩個品種，一般房貸均為5年期以上)

(2)加點數值：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；

(3)利率水平：轉換時點利率水平保持不變；

(4)重定日周期：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年；

(5)同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月-2020年8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

五、其他貸款

其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

存量房貸利率2021年真正變化

在銀行貸款中，房貸占據了很大的份額。央行數據顯示，2018年末，中國住戶部門貸款余額47.9萬億元，住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35.1%，同比上升2.8個百分點。2018年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元，佔住戶部門債務余額的比例為53.9%。

從當前情況看，銀行5年期以上貸款基準利率為4.9%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%，那參照LPR定價後，是否意味著房貸利率下調，購房者的實際還款金額會減少呢？答案是暫時不會。

央行表示，商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。央行為此舉例稱，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是說，在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR後，加點方式從貸款基準利率上浮10%變為了LPR上浮0.59個百分點，當前實際貸款利率不變。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端表示，此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

由於LPR每月都會發布一次，那是否意味著房貸利率每月都要變化呢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策給出了明確答復，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現每個月調整一次。

央行也給出兩個選擇，即借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。苑承建認為，對於用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。

中原地產首席分析師張大偉稱，降息周期的大門已經打開，一年期LPR主要針對企業貸款，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，實際房貸利率的下調將成為未來的趨勢。

銀行內部管理面臨考驗

雖然央行給商業銀行預留了2個月多月的准備時間，不過不少銀行從業人員表示，接下來銀行的工作任務會比較重。

據央行近期發布的統計數據顯示，11月末，中國本外幣貸款余額157.56萬億元，其中人民幣貸款余額151.97萬億元。需要注意的是，按照貨幣資金借貸關系持續期間內，利率水平是否變動來劃分，利率可分為固定利率與浮動利率。據了解，在銀行存量貸款中，浮動利率貸款佔比較大。

一位國有銀行支行個貸經理表示，他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數都是浮動利率貸款。

「我們銀行沒有固定利率貸款，一般客戶會要求申請浮動利率貸款。」另一位外資銀行的貸款客戶經理告訴中新經緯記者。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，此次央行在《公告》中規定，「金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，原則上應於2020年8月31日前完成。」以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，「換錨」將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

范若瀅同樣認為，此次「換錨」給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面，在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下，由於存量貸款規模大，定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面，對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。未來如何優化調整FTP定價管理體系，是商業銀行需要思考的問題。

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文章來源:中新經緯

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G. 請問商業銀行個人住房貸款的官方數據一般在哪裡可以找到它一般占據住戶中長期消費性貸款的多少謝謝~

只要去中國人民銀行打一份，個人徵信系統就可以了，另外也可以找人在房產局查詢抵押手續。
網上查詢不到的。
與較發達國家相比，雖然我國信貸品種存在差距，但基本還是具備了個人消費信貸產品體系，只是個人住房貸款占據了絕大比例，汽車貸款、其他綜合貸款也發展迅速。據統計，2005年底，住房貸款余額達18 430億元，2007年上半年，全國消費貸款余額達22 070億元，占人民幣貸款余額的10．2％。在各項消費貸款中，住房貸款和汽車貸款余額分別為18 547億元和960億元，分別佔全部消費者個人消費貸款余額的84％和4．4％。

H. 工商銀行近三年財務分析2018-2020

城商行優等生上海銀行2018年至2020年不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，連續3年上升，撥備覆蓋率分別為332.95%、337.15%、321.38%，連續3年呈下降趨勢。
本刊特約作者 劉鏈／文
4月24日，上海銀行發布2020年業績報告，根據年報，2020年，上海銀行實現營業收入507.46億元，同比增長1.90%；實現歸母凈利潤208.85億元，同比增長2.89%。
截至2020年末，上海銀行資產總額達到2.46萬億元，比2019年年末增長10.06%；存款總額達到1.3萬億元，比2019年年末增長9.37%；貸款總額達到1.10萬億元，比2019年年末增長12.92%。
2018年至2020年，上海銀行的不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，連續3年上升，在資產質量方面的表現不容樂觀；與此同時，撥備覆蓋率分別為332.95%、337.15%、321.38%，連續3年呈下降趨勢。
業務增速方面的表現同樣差強人意，2018年至2020年，上海銀行的營收增速分別為32.49%、13.47%、1.90%，凈利增速分別為17.65%、12.55%、2.89%，下滑趨勢非常明顯。
這里有一點需要格外注意，那就是上海銀行2020年四季度的凈利潤同比增長48.11%至58.33億元。一般而言，銀行業第四季度的凈利潤要低於前三季度的均值，上海銀行2020年前三季度的凈利潤同比下降7.99%，也就是說，上海銀行在第四季度的凈利潤回補了前三個季度，使得2020年全年凈利潤止跌回升。要做到這一點實屬不易，看來上海銀行為了凈利潤增速為正也是「拼了」。
上海銀行於2016年在上交所登陸，上市後資產規模擴張迅速，在城商行中僅次於北京銀行。截至2020年年末，資產總額達到2.46萬億元，同比增長10.06%；負債總額為2.27萬億元，同比增長10.26%。值得注意的是，在資產負債規模增長的同時，上海銀行的資產質量卻面臨一定的風險。
截至2020年年末，上海銀行不良貸款余額達到134.01億元，同比增加21.48億元。回顧過去兩年的數據發現，截至2018年年末、2019年年末、2020年年末，上海銀行的不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，已經連續3年呈上升趨勢，這足以說明其內部風險管控存在較大的問題和不足。此外，截至2020年年末，上海銀行撥備覆蓋率為321.38%，較上年末下降了15.77個百分點。
而在資本管理方面，截至2020年年末，上海銀行核心一級資本充足率、一級資本充足率、資本充足率分別為9.34%、10.46%、12.86%。其中一級資本充足率已連降3年，2018年年末、2019年年末分別為11.22%、10.92%；核心一級資本充足率自上市以來就一直處於下滑的狀態，2016年至2020年，上海銀行的核心一級資本充足率分別為11.13%、10.69%、9.83%、9.66%、9.34%。
面對資本充足水平的持續下滑，上海銀行資本融資提上日程。2021年1月25日，上海銀行公開發行人民幣200億元A股可轉換公司債券。上海銀行在公告中稱，所募集資金在扣除發行費用後，將用於支持該行未來業務發展，在可轉債轉股後按照相關監管要求用於補充本行核心一級資本。
綜合上述分析再來看上海銀行2020年年報，在營收同比僅微增1.90%的情況下，上海銀行還能實現凈利潤同比增長2.89%，確實需要下很大的工夫才能做到。盡管2020年年報最終將營收和凈利潤增速保持在正增長的區間，但毋庸置疑這樣的正增長已經岌岌可危，大不如前。財經網金融梳理發現，上海銀行2018年至2020年營業收入和凈利潤同比增長率已連續3年下滑，足以表明其業績增長明顯乏力。未來如果沒有更好盈利能力和風控能力，業績增速轉負也並非不可能。
業績靠撥備釋放轉正
平安證券認為，上海銀行2020年實現歸母凈利潤同比增長2.9%，利潤重回正增長，盈利增速從2020年前三季度的-8.0%一舉實現全年業績增速的回正，而且四季度單季實現利潤增速48.1%，利潤增速的大幅提升除了與營收增速的小幅提升有關外，更多應該歸因於撥備計提力度下降所帶來的盈利釋放。也就是說，撥備釋放成為上海銀行2020年業績正增長的最大彈性因素。
2020年，上海銀行實現營收同比增長1.90%，營收增速穩中有升，前三季度為-0.9%，四季度單季營收增速為10.8%。分結構來看，上海銀行2020年全年凈利息收入增速為14.6%，與前三季度18.5%的增速相比有所下降；手續費及傭金凈收入同比增長9.5%，與前三季度7.3%的增速相比略有提升。
不過，需要注意的是，由於上海銀行在2020年年報中調整了信用卡業務收入的核算口徑，將分期收入從手續費收入調整為利息收入，因此對收入結構產生一定的擾動，但並不影響營收的增速。
上海銀行2020年重分類後凈息差為1.82%，同比上行4BP，息差表現優於同業，平安證券認為息差逆勢提升主要歸因於負債端成本的優化，負債端成本的改善驅動息差逆勢走闊。
上海銀行2020年全年計息負債成本率為2.26%，同比下降25BP，驅動主要來自存款成本的有效管控和主動負債成本的下行。受益於結構性存款為代表的高成本存款的有效管理，公司存款付息成本同比下降4BP至2.15%；尤其在主動負債方面，上海銀行同業負債成本率同比下降67BP至2.18%，成功抓住了2020年利率下行的機會。
從資產端來看，上海銀行貸款收益率同比下行42BP至5.06%，與行業的整體趨勢相同。展望2021年，隨著經濟的逐步修復，銀行基本面維持穩定，對於銀行資產端定價彈性的提升相對有利，上海銀行整體息差表現有望保持平穩態勢。
再來看資產負債結構，截至2020年年末，上海銀行總資產同比增長10.1%，與前三季度11.7%的同比增速相比有所放緩，但信貸投放力度不減，資產結構繼續向貸款傾斜，截至2020年年末，上海銀行貸款總額同比增長12.9%，比前三季度11.3%的同比增速進一步提升。
在貸款投放結構方面，由於上海銀行在2020年下半年加大了對公投放的力度，且對公投放大於零售，對公新增投放526億元，零售新增投放251億元。從負債端看，2020年全年存款同比增長9.4%，與前三季度12.3%的增速相比確實有所放緩。
數據顯示，上海銀行2020年年末不良率為1.22%，環比持平。在不良生成方面，2020年四季度宏觀經濟持續改善，根據平安證券的測算，上海銀行四季度單季年化不良生成率環比下行35BP至1.35%，不良生成壓力有所改善。在前瞻性指標方面，截至2020年年末，上市銀行關注類貸款率為1.91%，比上半年末下行4BP。
在撥備方面，由於四季度撥備計提力度的邊際下降，2020年年末撥備覆蓋率為321%，環比下行6.69個百分點；撥貸比為3.92%，環比下行8BP，但從撥備覆蓋水平絕對值來看依然處於行業前列。上市銀行2020年全年撥備計提同比增長6.6%，前三季度為19.8%。這表明上市銀行不良生成壓力邊際緩釋，資產質量保持穩定。
平安證券非常看好上海銀行獨特的區位優勢，看好零售轉型穩步推進對上海銀行的積極影響。上海銀行深耕以上海為主的長三角、粵港澳大灣區、京津冀等重點區域，區位優勢顯著，這些地區良好的信用環境為公司的發展奠定了堅實的基礎。另一方面，公司加快推進零售轉型，聚焦消費金融、財富管理、養老金融三大主線，持續加快零售業務布局，近三年實現核心客戶數和客戶AUM 的翻番，預計隨著疫情緩和、經濟修復、消費信貸需求回暖，上海銀行的盈利有望繼續迎來修復。
房地產不良貸款急劇惡化
通觀上海銀行2020年年報，值得注意的是其不良貸款及房地產不良貸款的變動。
年報顯示，截至2020年年底，上海銀行不良貸款率為1.22%，比2019年上升了0.06個百分點。根據年報，上海銀行房地產行業不良貸款金額為37.47億元，不良貸款率為2.39%，比2019年的0.1%增長了近23倍。實際上，在經過多年的快速增長之後，上海銀行個人消費貸款在2020年也開始踩剎車。截至2020年年末，貸款余額為1583.69億元，比2019年年末減少了166.9億元，降幅已超10%。
事實上，2020年，在「房住不炒」的主基調下，國內房地產業的經營環境和融資環境均發生了深刻的變化，這對銀行業而言也許也是一個「至暗時刻」。隨著上市銀行2020年年報的陸續披露，房地產業的真實情況逐漸浮出水面，銀行與房地產相關資產的真實情況也呈現「冰山一角」，具體表現為各家銀行房地產行業的不良貸款率普遍大增。
先來看國有銀行的數據——2020年，工商銀行房地產不良貸款金額為162.38億元，不良貸款率為2.32%。這一比率比2019年1.71%的房地產不良貸款率增長了35.67%，而且遠高於工商銀行披露的2020年全年1.58%總體不良貸款率。
建設銀行2020年房地產不良貸款率也從0.94%增長到了1.31%，增加了39.36%；農業銀行則增長24.83%到1.81%；國有大行中增長幅度最大的當屬交通銀行，房地產不良貸款率2019年為0.33%，2020年增長到了1.35%，增長了4倍。
除了國有銀行外，股份制銀行中的中信銀行、民生銀行等2020年房地產不良貸款率的增長幅度也均超過了三位數，分別達到182%、146%。
不過，與上述銀行相比，日前公布年報的上海銀行在房地產貸款方面則更讓人瞠目。數據顯示，截至2020年年末，上海銀行的客戶貸款及墊款總額為10981億元，比2019年年末的9725億元同比增長12.9%，其中，投向房地產業的貸款余額為1567億元，同比微增1.5%，占總貸款比例為14.27%。
單從佔比來看，2019年年末，房地產業是上海銀行第一大貸款來源，而到2020年年末，這一貸款的佔比較2019年年末已下降了1.61個百分點，退居該行第二大貸款來源；而貸款佔比為16.14%的租賃和商務服務業則升至第一位。
盡管房地產業的總貸款微增，佔比下降，基本符合行業趨勢，但令人不可思議的是，上海銀行房地產業貸款的資產質量卻出現大幅惡化。
數據顯示，截至2020年年末，上海銀行房地產業不良貸款余額為37.47億元，與2019年年末的1.54億元相比，增加了近36億元，增幅高達2333%；與此同時，房地產業不良貸款率也從2019年年末的0.1%上升到了2.39%，同比增長了22.9倍。
房地產不良貸款率一度暴增近23倍，不但遠超同的增速，也大幅超出市場預期。對此，上海銀行在年報中表示，受房地產調控政策持續加碼、收緊等影響，個別項目施工和租售進度未達預期，還款能力有所下降，導致房地產業不良貸款率有所波動。
實際上，自從將房子定位為「住而不炒」的政策方向以來，監管層對銀行房地產貸款的政策不斷收緊。尤其是在2020年，這一緊箍咒越發收緊，從房地產融資的「三道紅線」，到為銀行設定房地產貸款的具體比例，甚至銀保監會主席郭樹清也多次在公開場合表示，房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。
就上海銀行而言，如果去掉房地產業務，上海銀行的總體資產質量也面臨一定的風險。截至2020年年末，上海銀行總的不良貸款余額達到134.01億元，同比增加21.48億元，增幅為19.09%。
同時，而且，如上所述，上海銀行不良貸款率的增加並不是僅僅體現在2020年這一年。事實上，最近三年的2018年年末、2019年年末、2020年年末，上海銀行的不良貸款率分別為1.14%、1.16%、1.22%，已經連續三年呈上升趨勢。此外，截至2020年年末，上海銀行撥備覆蓋率為321.38%，較上年末下降了15.77個百分點。不良率連續上行，撥備水平還在下降，上海銀行資產質量的壓力由此可見一斑。
更為關鍵的問題在於，房地產業的形勢不僅沒有好轉反而更為嚴峻。最近，部分熱點城市樓市持續升溫，引發新一輪房地產調控。上海、深圳、北京、廣州、杭州等城市相繼出台針對性調控政策，落實「房住不炒」的監管要求，打擊違規和套利行為。
對於銀行而言，房地產貸款投放除要落實房地產貸款集中度管理，嚴格防止信用貸、消費貸、經營貸等信貸資金違規流入外，個別銀行的住房按揭貸款額度還接到了央行窗口指導。
「房地產信貸方面，房地產貸款集中度管理更加嚴格，住房按揭貸款額度受央行窗口指導，商業銀行需嚴格防止信用貸、消費貸、經營貸等信貸資金違規流入房市，同時要嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、風險排查等，房地產信貸合規風險和操作風險加大。」有銀行在2020年年度報告中坦言。
上海銀行在年報中表示，該行穩步發展住房按揭業務，貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，堅持「房住不炒」定位前提下，立足區位優勢，服務民生，引導住房按揭業務良性發展，支持對經營機構所在地一、二線城市居民自住和改善購房合理需求。
年報顯示截至2020年年末，上海銀行個人住房按揭貸款余額分別為1238.53億元，比2019年末增長31.14%，佔全部貸款的比例為12.22%。從按揭貸款的資產質量來看，截至2020年年末，上海銀行住房按揭貸款不良率為0.14%，較上年末下降0.02個百分點。
與按揭貸款質量相比，上海銀行對公房地產貸款資產質量令人堪憂。截至2020年年末，上海銀行對公房地產不良貸款余額為37.47億元，比2019年末增長23.3倍，不良率則提升至2.39%；房地產貸款余額佔全部貸款比例為14.27%。
根據上海銀行的解釋，受房地產調控政策持續加碼、收緊等影響，個別項目施工和租售進度未達預期，還款能力有所下降，導致房地產業不良貸款率有所波動。
上海銀行還表示，在「三道紅線」和「銀行業房地產貸款集中度管理」政策下，房地產整體融資增速將受到限制，企業分化亦會有所加大。2021年，該行將嚴格實施房地產集中度管理要求，密切關注房地產企業「三道紅線」，聚焦「優質客戶」、「優質業務」，繼續優化結構，穩健經營，推進房地產業務平穩健康發展。
消費貸猛踩剎車波動大
除了房地產業務暴露出的風險讓令人擔憂之外，上海銀行優勢業務消費貸業績也似乎出現了問題。截至2020年年末，上海銀行的資產總額達到2.46萬億元，同比增長10.06%；負債總額為2.27萬億元，同比增長10.26%。早在2015年年末時，上海銀行個人消費貸的規模僅為120.77億元。到了2019年年末，這一數據已攀升至1750.59億元，5年時間增長了10倍有餘。
進入2020年，上海銀行的消費貸業務卻突然踩下剎車。數據顯示，早在2020年上半年年末時，上海銀行個人消費貸規模已下降至1610.96億元，相比2019年年末的1750.59億元減少了139.63億元，降幅為7.98%。
截至2020年年末，上海銀行的個人消費貸規模為1583.69億元，比2019年年末減少了166.9億元，降幅進一步擴大為9.5%；在總貸款中的佔比也從2019年年末的18%下降至14.42%，下降了3.58個百分點。
而且，從增速方面來看，早在2019年時，上海銀行的消費貸業務增長已現疲軟之勢。從2016年到2018年，上海銀行消費貸規模連續3年實現了翻倍增長，增速分別為129.09%、151.31%、127.39%。這一增速在2019年明顯放緩，已降至11.16%。截至2020年年末，上海銀行消費貸規模的增速已變成負值，余額出現下降。與此同時，該行消費貸的風險也逐漸顯露。
數據顯示，截至2020年年末，上海銀行個人消費貸的不良貸款余額為29.66億元，比2019年年末增加了9.6億元，增幅達47.86%；個人消費貸的不良貸款率也從2019年年末的1.15%上升至1.87%，增幅高達62.6%。除此之外，同為零售業務的上海銀行信用卡業務的不良貸款率也從2019年年末的1.63%上升到2020年年末的1.74%，上升了6.75%。
上海銀行在年報中表示，從時序結構看，2020年上半年受疫情影響，催收能力受限，消費貸款逾期發生額增長，並在2020年第二季度生成不良，自下半年起，單月不良新增逐月下降，9月起不良貸款余額呈下降趨勢，已逐步趨於穩定。
值得注意的是，自上海銀行消費貸規模從2016年連年猛增後，最近5年，其消費貸的不良率也是連年上升。2016年至2020年，上海銀行個人消費貸的不良貸款率分別為0.35%、0.43%、0.52%、1.15%、1.87%，呈逐年上升趨勢。
有業內人士分析認為，部分銀行前幾年布局消費貸業務過於激進，如今規模膨脹後難逃不良率高企的懲罰，隨著去年疫情爆發，更是加劇了這一風險的曝露。盡管之後開始壓縮規模，但是由於規模基數過大，因此引發相關問題。
不過，總部同在上海的海通證券認為，上海銀行在2020年下半年零售風險逐步緩釋，資產結構優化調整，並且繼續保持較低的成本收入比。
根據海通證券的分析，上海銀行凈利息收入抵消其他非息收入的不利影響。上海銀行2020年全年歸母凈利潤同比增長2.89%，營收同比增長1.90%。息差擴大、成本有效控制推動盈利增長，但其他非息收入下降32.29%有所拖累。這主要是由於2019年有一次性收入的高基數，2020年交易性金融資產在投資類中佔比壓縮，並且其中的同業理財、基金受市場利率下行影響。另一方面，成本收入比2020年全年為18.9%，同比下降1.1個百分點，在上市銀行中甚至低於國有大行。
2020年，上海銀行手續費及傭金凈收入同比增長9.46%，零售業務發揮地緣優勢；其中，財富管理中間業務收入同比增長21.48%。公司繼續發揮養老金融獨特優勢，養老金客戶綜合資產同比增速20.73%，並且還通過代發工資、社保卡換發為零售表內外負債引流。截至2020年年末，上海銀行零售整體AUM同比增長17.80%；下半年公司加大按揭貸款投放力度，按揭佔比較年中提高1.06個百分點，個貸佔比則回升0.31個百分點。
上海銀行2020年全年凈息差為1.82%，較2019年擴大4BP。2020年負債成本持續下行，上半年主要源於同業負債成本改善，下半年存款也開始改善，不僅定期存款成本下降，日均活期存款的佔比在全年也比上半年提高1.01個百分點。這使得上海銀行2020年全年負債成本比上半年下降6BP，全年同比下降25BP，對息差有明顯的正向貢獻。
截至2020年年末，上海銀行不良率為1.22%，環比持平；關注類貸款佔比為1.91%，環比提高12BP；逾期貸款率為1.60%，較年中下降54BP。消費類不良率全年經歷倒V型走勢，在下半年逐漸改善：2020年年末，上海銀行消費類貸款、信用卡貸款、個人貸款總不良率為1.87%、1.74%、1.12%，分別比年中下降2BP、10BP、11BP。對公不良率年末較年中上升9BP，主要是房地產不良率有所上升。
總體來看，上海銀行在2020年下半年零售風險逐步緩釋，資產結構優化調整，並且繼續保持較低的成本收入比。預計未來隨著零售風險的緩釋和不良的處置，尤其是下半年個貸改善趨勢能能夠延續，則上海銀行資產質量有望改善。

I. 個人住房貸款余額增速連續兩年回落

個人住房貸款余額增速連續兩年回落
2018年全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比低1.2個百分點

在房地產市場「嚴控」的背景下，房地產信貸情況是市場的焦點之一。中國人民銀行調查統計司司長阮健弘在15日的2018年金融統計數據發布會上回應新京報記者提問時指出，2018年房地產貸款增速出現平穩回落。
個人住房貸款增速回落
阮健弘介紹，截至2018年末，人民幣房地產貸款余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速比2017年回落0.9個百分點；全年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年佔比水平低1.2個百分點，比2016年低4.9個百分點。
她表示，從結構上看，一是個人住房貸款增速比2017年低。2018年末，個人住房貸款余額為25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比2017年回落4.4個百分點。二是房地產開發貸款增速比2017年高。2018年末，房地產開發貸款余額為10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2017年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比2017年低3.1個百分點。
此前公布的數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款余額為32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比2016年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點，其中，個人住房貸款余額為21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比2016年末回落14.5個百分點。
新年首次降准實施，樓市影響幾何？
1月4日，央行宣布決定下調金融機構存款准備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。
對於昨日實施的新年首次降准，此前有多位市場人士提及，降准或有利於引導房貸利率下行。但在「房住不炒、因城施策、分類指導」這一大的調控框架下，再次走全面刺激樓市老路的可能性不大。
此前，國內部分地區房貸利率松動的新聞已受到市場普遍關注。中原地產首席分析師張大偉對新京報記者指出，房地產市場核心是看杠桿，也就是首套房資格的認定和首套、二套房貸款的額度，這些現在都沒有變化，所以市場利率的輕微波動對於市場影響很小。
展望未來，在嚴控的大基調下，市場對房價的預期也有所變化。央行此前發布的2018年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，對下季房價，27.4%的居民預期「上漲」，49.6%的居民預期「基本不變」，11.8%的居民預期「下降」，11.1%的居民「看不準」。
將這份季度調查較前幾次結果對比著看，預期「上漲」的下降了（上季度為33.7%），預計下降的有所提高（上季度為9.6%）。
據新華社，2018年12月的中央經濟工作會議指出，「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」（記者宓迪）