並購貸款不活躍

Ⅰ 中國並購基金發展經過哪些發展軌跡

一、並購基金在中國的發展機遇
1.日趨活躍的並購市場為並購基金提供標的
國際金融危機以來，全球並購市場大幅下挫，2009年全球並購交易數量和金額均創近年來新低。然而，中國並購市場卻逆勢上揚，在中國企業海外並購和國內企業兼並重組雙重因素作用下，2009年中國並購市場交易活躍程度和交易金額都有明顯增加。隨著中國經濟在國際金融危機中的強勁復甦，2009年12月初召開的中央經濟工作會議，已經將「調結構」作為2010年經濟工作的重要目標。作為「調結構」的重要手段，兼並重組將成為2010年乃至今後幾年中國經濟發展的關鍵詞。在新一輪的兼並重組浪潮中，部分企業在宏觀經濟政策推動下，出售意向將明顯加強，從而為並購市場提供大量的並購標的。由此，並購基金在市場上的選擇機會將明顯增加，收購企業所有權的難度也將明顯降低。
2.政府政策將推動並購基金發展
為了推動國內產業結構調整，加快企業兼並重組步伐，國家相關部門先後出台多項措施。這些政策措施在不同方面對並購基金的發展起到了推動作用。2008年底，銀監會出台《商業銀行並購貸款風險管理指引》，允許符合條件的商業銀行開展並購貸款業務。從2009年並購貸款業務的開展情況來看，商業銀行的並購貸款主要投放到國有大型企業重組業務。然而，該項政策突破了商業銀行《貸款通則》中禁止商業銀行發放並購項目貸款的規定，為並購交易提供了新的資金來源。同時，該項政策也為並購基金利用商業銀行並購貸款資金開展杠桿收購業務提供了可能。隨著並購貸款業務逐步開展，商業銀行對並購交易的風險控制能力也將不斷提高，在國內企業兼並重組浪潮中商業銀行提供並購貸款的積極性將逐步提高。
2009年12月24日，中國人民銀行、銀監會、證監會和保監會聯合發布的《關於進一步做好金融服務支持重點產業調整振興和抑制部分行業產能過剩的指導意見》（簡稱《意見》）指出，將「鼓勵銀行業金融機構在完善制度、風險可控的前提下開展境內外並購貸款，支持企業兼並重組。鼓勵地方政府通過財政貼息、風險獎補、設立並購基金等方式，引導和支持金融機構積極參與企業並購重組業務」。雖然《意見》中提到的並購基金是由政府主導的，但是這說明監管層已經意識到並購基金在並購市場中的作用，希望並購基金能夠為國內產業結構調整做出貢獻。
2009年12月30日，國務院常務會議指出，要「鼓勵外資以並購方式參與國內企業改組改造和兼並重組，拓寬外商投資企業境內融資渠道，引導金融機構繼續加大對外商投資企業的信貸支持」。在全球經濟逐步恢復，國內產業結構調整加速的背景下，國務院的此項決定將促進外資並購基金在國內市場的發展。
3.私募股權投資機構實力壯大將帶動並購基金發展
私募股權基金在中國經過10多年的發展，已經成為市場中的一支重要力量。另外，隨著人民幣基金的興起，本土私募股權投資機構也將變的更加活躍。私募股權投資機構掌握的資金量逐步增大，參與並購交易的可能性也在增強。在私募股權投資市場競爭加劇的情況下，高成長性的投資項目市盈率將逐步提高，私募股權投資機構也需要開拓新的業務領域，來維持資本的高回報率，而前景廣闊的國內並購市場將成為私募股權基金投資的重要領域。
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Ⅱ 金融危機對銀行業的影響中暴露出中國商業銀行存在哪些問題

全球金融危機進一步升級為全球經濟危機的趨勢日益凸現。這對我國持續多年的投資和出口拉動型的經濟增長模式帶來了巨大沖擊。自去年下半年以來，我國經濟增速大幅下滑，工業生產顯著放緩，企業經營更加困難，財政收入增幅回落，資產市場持續低迷。全球金融危機對我國經濟的影響已經從出口行業傳導至與出口相關的原材料、加工、運輸等眾多行業，從沿海發達地區擴散至內地邊遠地區，從中小企業蔓延至國有大中型企業，中國經濟正面臨進入新世紀以來最為艱難的時刻。

由於國內銀行業參與國際市場的程度還不深，加之近年來商業銀行與資本市場實行隔離，以及監管當局審慎監管政策的有效實施，因此此次金融危機對我國銀行業的直接沖擊並不大，國內銀行受到的直接損失是有限的。但是，金融是經濟的反映，經濟出了問題，金融肯定要出問題。目前，金融危機對於實體經濟的影響，已經越來越多地反作用於銀行，國內銀行正面臨著不斷加大的風險、經營與盈利壓力。從業務拓展看，在經濟下行、市場趨冷、信心受挫的情況下，銀行作為社會融資中介、支付中介和財富管理中介的職能發揮受到很大抑制，無論是公司信貸、個人信貸和貿易融資等一般性貸款業務，還是公司負債、同業負債等對公負債業務；無論是POS消費、代理服務、託管受託、結算清算等支付類業務，還是QDII、外匯投資、結構性產品等財富管理業務，市場拓展都更為艱難；從風險防範看，在全球金融危機和國內經濟下行的疊加作用下，銀行面臨的風險不斷呈現出系統性、連鎖性和突發性的特徵與趨勢，包括行業風險、信用風險、利率匯率風險、流動性風險、操作風險、合規風險和聲譽風險等在內的各種風險相互交織、相互作用，銀行稍有不慎，就有可能陷入深淵；從盈利情況看，在有效信貸需求趨於減弱、存貸利差持續縮窄、利息支出成本逐漸上升、中間業務增長乏力、風險資產逐步增多、撥備支出顯著增大等因素的共同作用下，今年乃至今後一段時期銀行凈利潤增速將明顯放緩，過去那種超常增長的局面將難以再現。

然而，危機中也蘊含著機遇的因素，正如英國作家布瑞傑所說，「中文的『危機』分為兩個字，一個意味著危險，另一個意味著機會。」確實如此，危機總是與機遇相伴隨，危中有機，只要善於發現，善於把握，牢牢抓住「危」中之「機」，「危機」就會成為「轉機」。從事物發展規律看，任何事物都是矛盾統一體，而矛盾雙方的力量會隨著形勢變化而此消彼長，主次地位也會出現逆轉，由此發生質的轉變。所謂 「禍兮福所倚，福兮禍所伏」講的就是這個道理；從經濟周期理論看，經濟總是按照繁榮、衰退、蕭條、復甦四個階段周而復始的運行，蕭條之後便是新一輪的復甦，因此著名經濟學家熊彼特就曾說過「為危機而擔憂是大可不必的，對市場經濟來說，蕭條是一服很好的清醒劑」；從歷史實踐經驗看，眾多企業就是因為抓住了 「危」中之「機」而實現了跨越式的發展，如大蕭條後IBM的全球崛起，上世紀70年代石油危機後日本汽車業的輝煌，亞洲金融危機後三星電子的騰飛，等等。總之，危機往往會動搖舊的規則，促成變革，從而成為重大歷史事件的轉折點。

應當看到，當前形勢盡管對我國商業銀行的經營構成了嚴峻挑戰，但同時也蘊含著不少前所未有的機遇。這主要體現在以下方面：

第1，國家擴大內需政策的強力實施

為保證我國經濟平穩較快增長，中央和地方政府在基礎設施、民生工程、生態建設和災後重建等領域投入巨資，並出台一系列措施加快推進農村城鎮化、農業工業化進程。這將極大刺激國內投資需求和消費需求的擴張，四萬億資金的投入提供了相應的信貸需求，特別是為銀行適時介入和拓展政府融資平台、項目融資、中長期貸款、銀團貸款等業務提供了新的機會。

第2，市場主體結構的重新洗牌

在金融危機的沖擊下，優勝劣汰的市場機制將使市場結構發生深刻變化，企業間新一輪的並購、重組浪潮將再次掀起。最新一期湯森路透亞太區並購季報顯示，全球其他地區並購活動在2008年均出現回落，交易額下降29.6%至2.9萬億美元，而同期中國並購活動仍保持強勢並飆升至歷史新高的1596億美元交易額，較2007年躍升了44%，預計 2009年這一趨勢將得以延續。與此同時，行業興衰更替的特徵也將進一步凸現，包括生態環保、服務外包、電子商務、新材料新能源應用等一大批朝陽行業將迅速崛起。這既拓寬了銀行並購貸款、財務顧問等業務的發展空間，也擴大了銀行潛在的價值客戶群。

第3，企業調整轉型的加快實施

為有效應對危機，企業紛紛轉變經營模式、優化產品結構、加強自主創新、實施技術改造和升級轉型，並且更加註重多產品、多客戶、多渠道、多市場的營銷策略。比如，在受金融危機沖擊較為嚴重的珠三角地區，企業尤其是中小民營企業主動調整轉型的步伐普遍加快，通過出口轉內銷、完善產品設計能力、加大科研投入等手段加速實現從生產型企業到市場型、創新型企業的轉變，僅半年時間，東莞市已有47家來料加工企業轉為了三資企業，有52家企業積極進行自主品牌創建申報；而佛山市僅南海區一個區就已經有200多家民營企業轉型升級成功。另一方面，各級地方政府從資金、土地、稅收等多方面為企業解決實際困難，減輕企業負擔，優惠政策之多、扶持力度之大，為多年來所罕見。通過自身的升級轉型以及政府的有力扶持，企業抵禦金融危機的能力將得以明顯增強。這減少了銀行的經營風險，也有利於銀行更好地拓展業務，特別是中長期貸款、股權融資、應收賬款保理融資等融資業務。

第4，居民資產配置的動態調整

近年來，隨著收入水平的不斷提升以及金融消費觀念的更新，居民的理財需求和財富管理的需求日益增長，這種趨勢並不會因金融危機而發生逆轉。據不完全統計，去年國內銀行理財產品發售規模超過2.3萬億元，是2007年發行額的大約3倍。而且，隨著市場波動加劇，居民對自身資產池的結構調整更加關注，對資產配置動態調整的意願更強。據有關調查顯示，目前90%左右的銀行認為股市波動對儲蓄存款和同業存款的影響較大，這也充分體現了居民資產配置鮮明的動態轉換特徵。因此，只要銀行不斷豐富產品體系，主動適應客戶需求變化，當前形勢下財富管理業務和私人銀行業務仍有很大的發展潛力。

第5，同業競爭格局與策略的悄然變化

國外許多大的金融機構在此次金融風暴中受到程度不同的沖擊或損害，從而使一些優質高端客戶選擇到中資銀行開辦業務，中資銀行的聲譽顯著提高。在國內銀行市場上不少同業實施了客戶結構和業務結構調整策略，收縮或退出了某些業務與市場，進而為其他銀行有選擇性地介入騰出了相應的空間。另外，當前基金、證券、信託等非銀行金融機構與商業銀行抱團過冬的合作意識明顯增強，這給銀行更好地拓展同業業務和開展產品交叉銷售帶來了大好機會。

第6，直接融資工具的快速發展

為了擴大社會投資和緩解企業資金壓力，政府加大債券市場擴容力度，除積極鼓勵企業發行企業債、公司債和中期票據等傳統債券品種外，還積極推動可分離債券、浮動利息債券、中小企業短期融資券及集合債券等新型債務融資工具發展。據統計，2008年全國包括公司債、企業債、短融和中期票據在內的信用債發行量達到9433億元，是2007的1.72倍，而今年的發行量有望達到1.2萬億至1.3萬億元。其中，交易所市場公司債的發行量可能達到1500億元。除大力發展債券市場外，我國政府還將加快多層次資本市場建設步伐，創業板等新型市場將加快推出。直接融資的快速發展在對銀行融資業務構成嚴峻挑戰的同時，也帶動了銀行債券發行承銷、專項財務顧問等投資銀行業務的發展，並且進一步拓展了銀企合作的空間。

第7，產業區域轉移的加速推進

在成本增加和市場萎縮的雙重擠壓下，沿海地區勞動密集型、資源加工型產業逐步梯次遷往內地，更多生產要素也將在逐利性驅動下加速流向邊際報酬率較高的中西部地區。據有關專家分析，東部沿海地區大規模產業轉移估計5年左右完成，到2010年，僅廣東、上海、浙江、福建4省市需要轉出的產業產值將達到 14000億元左右。這無疑為銀行提供配套金融服務、更好地拓展中西部市場提供了新的機會。

第8，人民幣債券投資的空間拓展

2008年，伴隨著貨幣政策基調從「從緊」到「適度寬松」的轉變，債券市場在加息預期的減弱和寬裕資金的推動下走出了一波上漲行情，債券等固定收益產品平均年投資收益達6.52%左右，大大超過股票類金融產品，市場出現債券投資熱潮。今年，鑒於宏觀經濟形勢更為嚴峻，可以預見貨幣政策將繼續保持寬松，物價水平也將保持在低位運行，在這一背景下，持續降息將促進貨幣市場流動性不斷釋放，這為銀行進一步優化人民幣債券投資組合，擴大長久期債券投資機會，提高人民幣債券投資組合收益率創造了新的環境。同時，監管部門已經啟動了上市商業銀行在證券交易所參與債券交易的試點工作，並積極研究在銀行間市場推出較高收益類債券，這將大幅提高我國債券市場的活躍度和交易量，有利於銀行進一步完善債券投資渠道、提高投資收益。

第9，跨境企業避險、套利的需求加大

在當前國際商品市場和金融市場走勢撲朔迷離，特別是外匯和黃金市場加劇波動的情況下，企業跨境經營的風險不斷加大，避險及套利的需求也隨之增強。據權威調查顯示，目前我國企業外匯避險需求總體在不斷上升，有近1/3的企業希望銀行能夠提供更多的匯率風險管理產品。這有利於促進銀行本外幣、離在岸和境內外聯動業務的深入開展，帶動基於本外幣匯差、利差的結構性避險增值類產品的創新發展。

第10，吸收人才的良好時機

由於金融危機，國外金融機構大批裁員，許多海外優秀的金融人才紛紛選擇回國就業。如在去年12月底廣州舉辦的「中國留學人員廣州科技交流會」上，共有來自30個國家和地區的近1800名留學人員報名參加。其中博士佔51%，首次超過報名總數的一半；過去比例較少的金融、法律人才佔到15%，其中有80多人曾供職於華爾街。國外優秀人才迴流無疑進一步加劇了國內人才市場供給大於需求的買方市場特徵，為銀行物色、選聘各類專業人才特別是高層次金融人才提供了難得的機會。

總之，面對當前挑戰與機遇並存、困難與希望同在的形勢，只要我們堅定信心、危中求機，學會用辯證統一的思想方法去分析問題、研究方法、制定對策，堅持做到「既審慎又積極」，國內銀行業就一定能夠順利度過經濟嚴冬，保持持續健康穩定發展。

Ⅲ 杠桿並購的基本信息

一般意義上的「企業購並」在美國由來已久,但為什麼從70年代後期開始,杠桿購並會在美國復興呢?它興起的原因和背景是什麼?總的來說,主要是由於70年代後期和80年代初期,美國的經濟環境發生了一些重要變化.具體分析,有以下幾點:
（一）.這一時期發生的通貨膨脹對經濟活動的影響很大.通貨膨脹對公司資產的價值和運用都有直接的影晌。第一，通貨膨脹使公司資產的名義價值超過其歷史成本。美國1981年」 經濟復興稅法」 (ERTA)允許企業對新購進的舊資產和全新資產採用加速折舊。企業利用這一機會收購資產,可以在較大基數之上從頭加速提取折舊.而且,依據美國1986年稅制改革以前的稅法,全盤收購對企業稅賦更為有利，因為稅法規定;清算中的企業出售其資產可免繳資本收益稅.第二，通貨膨脹使企業實際債務負擔減輕.因為債務利息率是固定的,並不隨物價指數上漲而升高,從而通過舉債可以獲得通貨膨脹帶來的部分收益,進而轉移債務負擔。
（二） 稅法的變動是促進杠桿作用兼並的另一重要原因。50年代到60年代，由於聯邦所得稅率（適用於公司營業收入）與資本收益稅率之間差異較大，相比而言，美國聯邦所得稅率偏高，而資本收益稅率偏低，從而極大地推動了股票市場的繁榮。70年代後，國家對稅率進行了調整：所得稅率下降為50%，資本收益稅率 的上限提高至35%。兩者稅率差距縮小，使得股票交易在70年代處於「零增長」時期，很多股票不得不以低於公司帳面價值的價格出售。股票的上市與發行也不活躍，企業主要以借債來融通資金。而且，持續的通貨膨脹及人們對通貨膨脹的預期，使得借債更為合算。1981年的「經濟復興稅法」使得職工持股計劃（ESOP）更具吸引力。職工持股計劃，是一項鼓勵職工購股、參股，增強職工參與意識的計劃方案。利用該計劃，可以從銀行貸款購買公司股票，並且在利率和本金償付上享有優惠。因而，公司通過ESOP計劃借進貸款更加有利可圖。
（三）購並活動需要巨額資金，金融機構的貸款是購並資金的重要來源。由於政府對金融管制的放鬆，金融機構之間競爭加劇，金融機構自身取得資金的成本也在上升，這使得銀行及其他金融機構努力尋找放款渠道。1978年以前，為杠桿並購提供貸款的只是少數大保險公司。而現在，各種金融機構都設置有專門的並購部門。據估計，並購所需資金90%是來自金融機構的貸款，並且貸款的數目和種類都在不斷增多。
綜上所述，通貨膨脹、稅制修改、充足的金融市場是促進杠桿購並的三個宏觀經濟條件。為適應宏觀經濟變動，企業紛紛採取措施，期望從中獲得好處，杠桿購並隨之興起。
風險杠桿購並與一般杠桿購並的區別在於，前者的債務資金不是來源於銀行貸款，而是來源於風險投資資金。而且風險杠桿購並的資金運用也與一般杠桿購不同，它是用於富有創新精細和潛在市場的風險企業。 下面以杠桿購並的一種典型形式，即把已上市的公司通過杠桿購並轉為非上市公司為例，介紹一下杠桿購並的主要過程。
第一階段：籌措接管所需要的資金，以及設計出一套管理人員激勵體系。通常情況下，由公司的最高管理人員或接管專家們領導的收購集團提供10%的資金，作為新公司的權益基礎。以股票期權或認購權的形式向管理人員提供基於股票價格的激勵報酬。這樣，如果企業經營得好，管理人員(不包括董事)的股份額將不斷增加，一般最終會高於30%。所需要資金的50%到60%通過以公司資產為抵押向銀行申請有抵押收購貸款。該貸款可以由數家商業銀行組成辛迪加來提供。這部分資金也可以由保險公司，或專門進行風險資本投資或杠桿收購的有限合夥企業來提供。如果資金來源為風險投資，這樣的標桿收購就叫做風險杠桿購並，其他資金以各種級別的次等債券形式，通過私募(針對養老金基金、保險公司、風險投資企業等)或公開發行高收益率債務(也就是垃圾債券)來籌措。
第二階段：組織起來的收購集團購買目標公司所有發行在外的股票（購買股票形式)，或者購買目標公司的所有資產(購買資產形式)。為了逐漸償還銀行貸款，降低債務，公司新的所有者將公司的一部分出售，並大力降低庫存。
第三階段：管理人員通過削減經營成本，改變市場戰略，力圖增加利潤和現金流量。他們將整頓和重組生產設備，增強庫存控制和應收賬款管理，改變產品質量、產品線及定價，調整雇員工作，並努力與供應商達成更為有利的條款。為了按時支付大大膨脹的債務，他們甚至將進行裁員，並削減在研究和新廠房設備方面的投資。
第四階段：如果調整後的公司能夠更加強大，並且該投資集團的目標已經達到，該集團可能使公司重新變為公眾持股公司，稱為反向杠桿收購。這個過程可以通過公開發行股權來實現（這一發行通常稱為第二次公開發行）。這樣做的一個原因就是為現有股東提供流動性。此外，一項針對1976年到1987年間72家進行反向杠桿收購的企業進行的研究揭示了86%的企業打算用第二次公開發行籌集的資金來降低公司的杠桿率。進行反向杠桿收購的大多數是成功的杠桿收購公司。以上除第一階段以外，風險杠桿購並與一般杠桿購並沒有什麼本質上的區別。 當前，中國經濟改革正全方位進行，然而重中之重在於企業改革。在企業改革中，「購並」作為一種行之有效的形式，越來越受到政府和各界的重視和青睞。 中國現代的經濟結構以及企業制度經過近半個世紀的發展，已到了必須進行調整和升級的階段。一些歷史累積問題只有通過比較劇烈的手段才能解決。例如，對一些包袱沉重且缺少存在必要的企業實行破產或兼並。但是，中國目前的社會政治與經濟體制不容許企業大規模破產，而將眾多勞動者拋向街頭。因而，在社會保障制度尚不完備的情況下，需要主要運用兼並和資產重組這種比破產更溫和的手段來實現經濟結構的調整。
我國由政府推動的資產重組和企業兼並活動始於1984年，到1988年達到一個小的高潮。1989年經濟緊縮後逐漸終止。1993年開始的經濟軟著陸使政府重新起動購並與重組。十五大召開後，企業改革力度加大，步伐加快，再加之市場體制的進一步完善和市場機制的進一步健全，這一切都為企業購並創造了良好的土壤。可以說，企業購並的新時代已經到來!
作為購並形式的一種，杠桿購並在中國具有其廣闊的發展前景。
第一，我國目前存在大量應該被收購的企業，這些企業擁有相當數量的有形無形的資產，便資產運營效率較低，迫切需要進行重組，尋找出路。
第二，除了極少數實力相當於雄厚的公司之外，大多數優勢企業無法完全靠自有資金進行購並活動。況且，即使資金雄厚的公司，出於資本結構優化等方面的考慮，也可能通過舉債實現購並。
第三，我國金融機構存在數萬億的存款，這些存款急待尋找有效率的投資渠道。
綜上所述，盡管在實際運作中，不可避免會遇到一系列的障礙與困難，但「杠桿購並」作為一種有效的經濟調整方式，在中國市場經濟的發展中將起到非常重要的作用。隨著我國風險投資業的興起和發展，我國的風險杠桿購並也將會逐漸發展，成為一種重要的金融方式。

Ⅳ 並購貸款期限一般不超過多少年

法律分析：並購貸款是商業貿易中最常見的一種貸款產品，根據銀監會對於商業銀行並購貸款的規定，並購貸款期限一般不超過5年，在整個並購所產生的資金來源中並購貸款所佔的比例不得高於50%。而對於企業兼並重組化解產能過剩的情況，並購貸款的期限可延長至7年。
【法律依據】：《商業銀行並購貸款風險管理指引》第十八條 商業銀行全部並購貸款余額占同期本行一級資本凈額的比例不應超過50%。
第十九條 商業銀行應按照本行並購貸款業務發展策略，分別按單一借款人、集團客戶、行業類別、國家或地區對並購貸款集中度建立相應的限額控制體系，並向銀監會或其派出機構報告。
第二十條 商業銀行對單一借款人的並購貸款余額占同期本行一級資本凈額的比例不應超過5%。
第二十一條 並購交易價款中並購貸款所佔比例不應高於60%。
第二十二條 並購貸款期限一般不超過七年。

Ⅳ 房企資金渠道被不斷收緊 政策寒冬下如何尋找融資突破

2019年，乍暖還寒。1月社融創新高後，地產融資愈行愈難。
5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（簡稱「23號文」），其中明確了幾類針對房地產的禁止性業務。隨後，5月底，住建部聯合有關部門，針對房地產行業「地王」現象點名十餘家開發商。同時，央行與證監會對部分上半年拿地活躍的頭部企業，限制公開市場融資。進入6月份後，受23號文影響，雖然地產信託發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。
針對房企前端拿地融資
對於地產行業，政策持續收緊，尤其是針對的前端拿地融資。
1、銀行：對房地產的資金支持仍被限制在滿足432前提下（編者註：所謂「432」，是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件）的開發貸業務，連「個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房」 「並購貸款、經營性物業貸款資金被挪用於房地產」這種不常見的現象也被未雨綢繆的事先防範。
2、信託：對房地產債權性質融資同樣被限制在滿足432前提，通過股權投資+債權認購劣後、股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式向房地產變相提供融資等行為被明確禁止，政策精準、專業，直擊要害。如何規避監管層強調的信託房地產投資的一些限制性行為和結構模式，以及未來的產品方向值得深入探討。
3、此外，相關政策也提到了金融資產管理公司和金融租賃公司這類影子銀行在宏觀調控政策執行中出現的問題，進一步壓縮了此類機構的活動空間，為日後專項查控埋下伏筆。
政策的收緊將加速地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中，房地產企業被迫面臨一邊四處找機構找錢、催回款，一邊著急找項目、補貨的處境，如何結合自身特點突破資金、資產瓶頸成為眾多房企首當其沖需要解決的難題。
對房企融資的具體影響
目前，房地產企業的主要融資模式分為4種主要形式。
1、股+債投資模式：金融機構作為地產項目公司股東的同時提供股東借款，從而實現對地產項目的投資。
該模式可細分為小股大債模式和先股後債模式，小股大債模式主要指機構作為地產項目公司股東後，在項目未滿足4證前以股東身份向項目提供借款，屬23號文限制行為；而先股權投資待滿足4證後追加建設期投資的模式，個人認為應不屬於限制行為。
2、股權投資+債權劣後級或 「優先股權加次級債」模式：
主要指信託在設計信託結構時採用優先、次級的結構化分層設計（優先劣後比為1：1）。
其中優先順序信託份額由信託負責募集，該份額為信託計劃實際投資規模，投資方式為股權投資，計入項目公司注冊資本及資本公積。劣後級信託計劃份額，由項目公司原股東向項目公司提供借款所形成的債權（多為土地出讓金借款等）來認購，項目公司原股東以劣後級本金及收益為優先順序的預期權益提供兜底。
如此設計首先滿足優先順序投資人在投資期間內固定收益分配需求，同時將名義上風險較高的股權投資轉化為了實際上風險相對較低的債權投資。從形式而言，這種模式藉助了結構化操作，掩蓋了假股真債的事實，可當監管從本質的角度直接進行核實時仍難圓其說。但信託的業務具體標准由各地銀監相機把握，因此理論上存在一定操作空間。
3、資產收益權模式：即金融機構與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議，約定項目未來特定區間內所形成的現金收益轉讓給投資機構獲取資金，該模式通常還會約定「受讓+回購」的條款。此種模式從實質將仍屬債權性質（且有相關判例支持）。個人認為如融資主體業務涉房該模式仍屬監管限制行為，如融資主體屬房地產企業關聯方但業務范圍無地產開發項應可操作，但也需結合當地監管機構的具體要求。
4、應收賬款或債權收購模式，該模式分為以下三種細分類型：
1）基於真實的交易背景，項目公司通過與保理公司的合作，加上與上游供應商的條款如賬期進行再協商，能夠合法合規的將資金在定時期內轉移給地產開發企業，該類型應不在23號文的限制之列；
2）房地產公司母子公司之間或分子公司之間債權，通過與資產管理公司合作，將特定債權轉讓給資產管理公司，資產管理公司以非金融債權收購方式將債權受讓對價款支付給房地產企業的模式，該模式應屬於23號文禁止的「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」；如債權債務雙方為房地產企業關聯的非房企業且債權債務真實，再通過資產管理公司的非金融債權收購方式融資，這一模式仍然存在彈性空間；
3）信託發行應收賬款類信託產品受讓持有的房地產公司的應收賬款，該模式實質也是向不滿足432條件的地產項目提供融資也屬23號文限制行為。
如何在現有環境下尋求融資突破
在監管趨嚴的形勢下，房企應該正面對待。通過融資結構的合理化設計、信用增級及拓寬創新融資模式等，在負債水平可控的情況下，適度擴張。未來房企應該多從自身尋求提升，我認為可以從以下方向尋找突破口：
1、融資結構合理設計：
1）通過滿足432的項目主體「借殼」融資。對滿足432條件的項目提供融資自然不在限制范圍內，用滿足432條件的項目進行包裝，繼而將資金用於其他不滿足432條件的項目。合適的項目主體的多少是決定此模式的關鍵另外還需注意不同地方的不動產登記中心對土地/在建工程的抵押要求（是否允許以其他項目為本套殼「432項目」提供擔保實現錯位抵押等）；
2）真股投資。真股投資並不是新鮮事物，確是23號文希望引導成為各非銀行金融機構主要的房地產投資模式。但是真股投資類項目十分考驗金融機構的投資能力，包括但不限於對項目投前分析以及投後管理能力，金融機構通過持有項目公司的股權從而獲得項目開發運營的增值收益。也因大多數金融機構項目開發的經驗不足或不具備，且投資風險相較債權投資更大，因此真股投資類項目往往也有更高的准入要求。在真股投資過程中仍有幾點需要注意：首先，真股投資通常需要房地產企業提供風險相對較低收益相對較高的優質項目合作，這需要房地產企業均衡現金流與收益後做出合理判斷；其次，真正的房地產股權投資在項目實現預售前不存在可分配的收益。所以對於習慣投資固定收益類產品的投資人而言，資金募集將存在一定難度；再次，房地產股權投資在項目通常需要項目公司在公司治理及資金使用層面接受嚴格的監管，這需要投融雙方有足夠的默契與信任；最後，股權投資除可在項目公司層面合作外，還可設計為引入金融機構或國有平台作為戰略投資人方式獲得更多更靈活的資金支持，但這需要以公司的部分管控權為代價。
2、信用提升：
房地產企業在金融屬性的引導下，其基本資金運作邏輯就是用最少的自有資金撬動外部資源推動項目運轉。達此目的需房地產企業著力打造自身的信用體系，高信用評級房地產企業可以通過發行債券等獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用途限制的影響，可以靈活使用，用於拿地保證金、繳納土地款等。雖然信用的建立需逐步積累，但普通規模房地產企業也可通過相應的運作手段來提升。首先可考慮引入國資平台，引入國資組建混合所有制後無論在開發還是融資上，國資信用都有其被認可的優勢。有實力的國資公司還能夠給合作的地產公司拓展提供資金支持，還能對房地產企業帶產業拿地模式帶來重要的資源價值；其次，與金融機構合作，與金融機構合作設立合資平台公司，即可以實現資產與資金優勢互補，又可以增強互信，實現融資方案條件的放鬆和靈活，若為多項目合作還可協商打破資金封閉監管，提高資金使用效率，變相達到降低自有出資目的；
最後，提擴大規模、 提升信用。 房地產企業的江湖地位最終還
是以資產和銷售規模來確定的，資產與銷售同時也是評級的關鍵指標，因此需要持續關注，用心打造財務報表、行業排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等創新產品值得關注，中國式的REITs即進行地產股權投資的房地產信託將迎來發展機遇。
2）基於真實投資的股權私募基金發展已相對成熟，直接投資優勢明顯，很多私募採用金交所債權計劃等方式，可以作為輔助信託作用。甚至很多信託公司通過設立私募基金繞道放款，這樣無論明股實債還是真股都就會相對靈活。
3）由房地產企業投資注冊基金管理公司，與企業的物業管理、客戶管理及供應商管理等相結合發掘投資人資源，通過結構化設計等方式投於所開發項目，發揮產融結合的優勢。
4）引入管理團隊或戰略供應商跟投方式，既可以減少自有出資，又可提高項目管控水平，也是可深入探討的模式。

Ⅵ 並購融資的問題

（一）現狀
隨著企業改革的不斷深入，國有企業之間、國有企業與非國有企業之間、上市公司與非上市公司之間、國內企業與外資企業之間的並購活動蓬勃發展。日益活躍的並購活動，對融資機制的健全和完善提出了更高的要求。為了更好地推動國有企業改革的步伐，廣泛開展並購活動，企業在深入挖掘內部潛力，大力籌集自有資金的同時，還積極拓展外部融資渠道。隨著現代資本市場尤其是證券市場的高度發展，越來越多的並購活動通過證券市場、產權交易市場等進行，資本市場的融資功能與資源配置功能越來越得以體現。
大部分的收購方式為協議收購，收購時以現金直接支付為主，換股並購的方式較少應用。我國並購主要資金來源於內部股留存、首次公開發行（IPO）和增發配股時積累的資金。由於我國對外部融資的限制較多，所以外部融資並沒有得到較好的發展，且不少企業在融資時走在政策的邊緣，在交易公告中，企業具體的融資安排披露不充分。
隨著我國產業結構的調整、企業競爭的加劇，並購的規模將越來越大，頻率也將增高，企業的自有資金將很難滿足要求，如目青島啤酒進行的一系列並購擴張，如何拓展外部融資成了企業的一個重要問題，隨著管理層（MBO）在中國的出現，融資渠道成為了制約企業治理結構轉換和規模擴張的瓶頸。
我國融資從方式來看，與國外並無太大區別，可供企業選擇的融資方式比較完全，但具體到並購，其可選用的融資方式十分有限，主要原因在於我國現有法規出於規避風險等考慮，對各種融資方式的應用有著嚴格且具體的規定。從權益融資和債務方面來看，主要有發行股票、股權協議籌資、發行債券（包括發行可轉換債券）、貸款以及無償劃撥這幾種情況。
無償劃撥是我國國有經濟特有的現象，它是指政府代表國家行使國有資產的所有權，通過行政手段將目標企業產權無償劃轉給收購方的產權重組行為，該中方式優點是交易成本低、阻力小、速度快、產權整合力度大，收購方往往會享受到當地政府給予的各種優惠政策。缺點是容易出現違背企業意願的行政行為，從而使收購方背上沉重的包袱。由於無償劃撥違反市場規律進行並購，很難實現企業的戰略發展目標，並且由於強行進行企業間的合並，並購後的整合過程中企業存在著一系列的問題。收購方往往會被被收購方的債務或較差的經營狀況拖垮，達不到真正的並購目的。藍陵集團並購環宇股份，一汽集團並購雲南藍箭，天津泰達並購美綸股份，都是通過無償劃撥方式進行的。
（二）存在的問題
1. 融資渠道狹窄、單一
企業為並購進行的內源融資，在當前企業效益普遍不佳的狀況下，融資數量十分有限；外源融資的三個主要方面即銀行貸款、發行股票及發行企業債券也都存在不同程度的限制。
2. 上市公司股權結構不合理，流通數量少，比例小，人為增大並購的融資需求量，從而對並購的順利進行造成阻礙。
隨著我國上市公司股本結構的進一步完善，上市公司資產重組行為將越來越多地採用收購方式。但由於我國上市公司股權的特殊性，流通股比例低，因而這種方式對於收購方而言，則往往要付出高於非流通股轉讓方式數倍的成本。並購成本的提高，無疑會導致融資數量的增加，進而增大了融資的風險及其成功率。
3. 缺乏融資工具。
我國企業並購時主要依靠銀行貸款、發行股票方式籌集資金，融資工具比較單調。再加上資本市場本身已有的缺陷，使得融通並購所需資金難上加難。
4. 並購融資並未真正實現市場化。
很多並購活動是由政府一手策劃安排的，並非出於企業自願，因而並購融資所遇到的難題也要靠政府出面解決，從而也會影響到其他企業的融資需求。
5. 通過市場手段進行的企業並購，不僅要考慮並購前的資金情況，還有考慮並購後的資金注入即再融資情況。
並購資金是支付給目標企業的所有者，並不進入目標企業；並購後資金的注入、償還並購融資時的借款等對企業經營有至關重要的作用，也是並購活動是否成功的關鍵。而當前企業並購恰恰只關注並購時的資金需求，對並購後的資金再注入缺少准備，這樣做不僅易造成並購活動的半途而廢，也浪費了先期投入的資金。
6. 對外融資的主要渠道——B股市場存在諸多問題，主要有：
（1）市場規模狹小。盡管我國B股市場規模在逐年擴大，但擴張速度比較緩慢，從而導致市場規模一直較小。一方面減弱了國際大機構投資者的投資興趣，另一方面使得抵禦國際游資沖擊的能力更加脆弱。
（2）市場流動性差。相對於A股市場，B股市場交易清淡，個股換手率較低，為了消化一定量的賣盤，必然等待相當長的時間才能積累足夠多的買盤，完成交易。所以，在小規模市場中，當賣方佔主導地位時，整個市場行情就不會被看好。B股市場的低流動性導致入市交易人數較少，大資金在其中無法調度，進出都難，從而使市場陷入了流動性差——資金和入市人數減少——流動性更差的惡性循環之中。
（3）業績好、素質高的上市公司少。在現有的B股上市公司中，除了極少數業績出色的公司外，相當數量的上市公司經營狀況不夠理想，凈資產收益率低。與此相聯系，B股上市公司的信息披露尚有欠缺，與投資者的要求還有很大差距。現有的這些問題顯然阻礙了國內企業通過境內市場向海外融資。 為有效地進行企業並購，必須開辟更多的融資途徑，使用更新的融資工具，建立合理融資機制。
（一）尋求股權融資創新
如前所述，要充分發揮股權融資在並購中的作用，已有的股權融資方式存在許多障礙，必須對其進行創新。
1.股權融資新途徑。
（1）定向配售。定向配售在西方和香港資本市場是比較常見的。向特定的投資者發行公司股票購入其資產，其最大的優點在於股份公司不需要支付大量現金，從而使並購變得易於完成。我國資本市場處於初始階段，此前，除初級發行和配股之外很少使用這種概念和做法。現已有部分上市公司向特定的投資者發行股票，開了我國資本市場定向配售之先河，為企業並購融資找到了一條新途徑。
（2）增發新股。在我國資本融資的實踐中，企業公開發行新股有兩種具體形式，一是初次發行，二是配股。這里所說的增發新股，其對象是社會公眾，它既非配股又非初次發行，因而成為初次發行和配股以外的第三種公開發行方式。增發新股。在發行對象上，增發新股突破了向老股東配售的單一做法，按股份公司的一般規則，股份轉讓或發行新股，除了需經股東大會通過外，老股東一般有優先受讓或優先認購的權利。配股就是這一原則的典型體現。在配股的條件下，股東的選擇或者是無條件購買，或者是放棄。而增發新股，老股東可以有優先權購買，同時公募一部分，這也是考慮到老股東承受能力的一種比較實際的做法。但無論怎樣，初次發行和配股之外的增發新股無疑將給並購融資市場注入新的成分，將推動企業並購繼續向前深入。
2. 規范發展證券場外交易市場。
為了更好地實現股權融資方式的創新，應大力培育證券二級市場交易，當前尤其應採取有力措施規范發展證券場外交易市場，這是企業通過資本市場融資的一個重要條件。通過場外交易（櫃台交易），證券經紀人或證券商不通過證券交易所，把未上市的證券，有時也包括一小部分已上市的證券直接與顧客進行買賣。場外交易與場內交易作為證券市場中兩種不同交易形式，可滿足不同的交易需求，為並購企業融通資金。
（二）擴大債券融資比例
當前我國企業債券規模太小，遠遠落後於股票和國債，同國際上債權融資興起、股權融資衰落的局面比較,正好形成一個強烈的對照。從80年代開始，國際上債權融資已成為發達國家企業融資的主要手段，在國際融資市場上所佔比例正在不斷擴大。美國債市規模大約為股市規模的5倍，特別是業績好的公司擔心把股權讓給別人，更加關注債券融資。為了適應今後我國經濟的發展，我們在積極發展股票市場的同時，更應重視債券市場，以「兩條腿」走路，讓企業債券也正常發展起來，成為企業直接融資的一個主要渠道。發展債券融資，在當前應主
（三）充分利用可轉換債券、認股權證等新型衍生金融工具，降低並購融資成本
可轉換債券向持有者提供了一種選擇權，使其可以在某一特點能夠時間內，按某一特定價格將債券轉換為股票。可轉換債券作為一種新型並購融資工具，對並購方來說，其最大的優勢體現在可以以一個低於普通債券的利率和較優惠的契約條件發行，從而大大降低並購融資成本。同時，在公司順利度過並購時期進入發展時，債券持有者行使轉換權，可以避免出現收購完成後企業過度負債的情況，降低收購後公司的財務風險。在大量公司並購完成初期，由於面臨巨大的還本付息的壓力，這無疑是一種較優的融資工具。認股權證同樣可以使企業在並購過程中以低成本甚至是零成本籌集大量資金，但在我國並購中尚沒有廣泛應用。因此，在我國企業的並購融資中，應借鑒國外經驗，在發展資本市場的同時，充分利用可轉換債券、認股權證等新型衍生金融證券，作為一種有效的並購融資工具。
（四）試行商業票據融資
針對制約企業並購順利進行的短期巨額資金缺口問題，採取發行商業票據的形式不失為一條有效的解決辦法。在國外，票據發行融資是一種中期周轉性的商業票據融資，是信譽較佳的大企業在金融市場上藉助商業票據籌措短期資金的融資方式。由於商業票據是一種無擔保票據，只有那些資本規模大、經營效益好、財務風險小的大公司才可以發行商業票據進行融資。其發行的對象主要是專業投資者和金融機構。
票據發行融資的特點主要體現在較低的融資成本、充分的靈活性、廣泛的資金來源以及借款人可以有多種選擇等。
我國企業的並購重組需要大量的資金支持，而這巨大的資金需求也為票據融資提供了發展空間，與目前我國企業常用的其他幾種融資方式比較，票據發行融資比企業發行債券融資具有更大的靈活性，能隨時根據市場、資金供求的變化採取不同的融資策略及應變對策。同時商業票據融資又可以避免其他股權融資方式帶來的企業機會成本的增加，因此，票據發行融資應成為我國企業並購融資的一種現實選擇。
（五）商業銀行發放並購貸款
在拓寬企業並購融資渠道上，應鼓勵商業銀行向企業直接發放並購專項貸款，並實行封閉管理、專戶使用。國家在貸款企業承受能力允許的條件下，給予提供貸款的銀行以利率和償還期限等方面的優惠政策。商業銀行向企業直接提供並購貸款將有力地促進企業並購的順利就進行，提高並購績效。
（六）利用國外證券市場融資
我國企業並購除了積極在國內需求資金支持外，還應大力拓寬境外融資渠道。在國際資本市場上，融資方式呈現證券化趨勢，即大量的融資工具為證券形式，較過去以貸款為主發生了很大變化。國際資本市場的這一發展趨勢為我國企業在國際進行並購融資帶來了良好的機遇。
（七）利用資產證券化融資
資產證券化作為一項融資方式的創新，盡管在發達國家已經十分成熟並得到了一定程度的普及，但對於中國來說還是一項新生事物。資產證券化的實質是企業存量資產與貨幣資金的置換，投資者主要依據的是資產組合質量的狀況、未來現金收入流量的可靠性和穩定性，而將資產發起人本身的資信能力置於一個相對次要的地位。通過資產證券化，既可以達到企業並購融資的目的，又可以提高存量資產的質量，加速資產周轉和資金循環，提高資產收益率和資金使用率。因此，資產證券化可以作為應用於我國企業並購活動中的一種新的融資工具。
（八）放鬆企業並購法律、法規限制，為企業並購提供合法的資金來源
對上市公司進行收購的收購方往往需要籌措大量的資金，特別是用現金方式進行收購時，所需資金更為巨大。這時往往要求助於資本市場融通資金。通觀資本市場發達國家的並購案例，幾乎無一例外都伴隨著巨額外源融資。但目前我國對並購所需資金的籌集設置了重重障礙，其結果是阻礙了正常並購的進行，同時也導致大量企業不得不為了並購融資進行違規操作，使相關的法規形同虛設，褻瀆了法律、法規的嚴肅性，同時嚴重擾亂了資本市場秩序。因此，當前的明智之舉應該盡快對現有法規進行適當修訂，使企業正常並購所必需的資金渠道合法化。

Ⅶ 城市預警疊加融資監管,房地產調控再現收緊信號

今年的房地產領域可以說並不平靜。樓市小陽春預熱，融資高潮疊加，搶地風潮再起。但火焰還未真正燃燒，調控加碼已至。

近日，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對佛山、蘇州、大連、南寧進行預警提示。被「點名」背後，在此輪樓市陽春行情中，這四個城市表現都較為搶眼。

同時，銀保監會發文嚴查並購貸款、經營性物業貸款挪用於房地產開發以及資金通過影子銀行流入房地產等。並強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

穩地價、穩房價、穩預期之下，業內認為，調控政策對打擊炒房炒地現象有積極效應。而對於房企來說，融資再臨嚴監管，眾多房地產信託業務將受到重大影響。2019年，地產商仍然不好過。

熱點城市被預警

5月18日，據新華社報道，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。

距國家統計局發布「4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況」僅數日，為何城市預警提示隨之而來？「近3個月此類城市新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大。」 研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱。

市場表現確實如此。據國家統計局數據，4月大連新建商品住宅環比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

從二手房市場具體表現看，據諸葛找房數據研究中心統計，大連二手住宅掛牌市場進入4月以來，顯示出較強上漲趨勢，掛牌均價不斷攀升，達16236元/㎡，環比3月上漲3.92%。

而南寧市場平穩駛入2019年後，二手住宅掛牌價開始抬頭，連續3個月上漲。4月二手住宅掛牌均價13149元/㎡，環比3月上漲1.55%。

另外的蘇州、佛山雖不在70個大中城市統計范圍內，但在此輪樓市陽春行情中，其表現極為搶眼。

據克而瑞數據，2019年1~4月蘇州市區商品住宅成交面積為274萬㎡，同比2018年同期增長38%。成交均價21279元/㎡，同比2018年同期上漲9%。2019年1~4月蘇州樓市成交整體呈現同比「量價齊升」的局勢。

成交市場上漲刺激下，蘇州二手住宅掛牌價明顯上漲。據諸葛找房數據研究中心統計，4月蘇州二手房掛牌參考均價為27324元/㎡，環比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續7個月環比上漲。

樓市陽春預期中，蘇州土地市場表現也尤為活躍。今年以來，蘇州土拍熱度飆升。據研究報告，一季度蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡，同比上漲25%，僅低於2016年四季度成交數據。溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環比增加12.2個百分點。

而佛山借粵港澳大灣區規劃政策東風，二手住宅掛牌價也連月上漲，漲幅持續擴大，4月均價達17241元/㎡，較3月環比上漲4.02%。

熱市之下，調控落地。「此次預警是穩地價、穩房價、穩預期而做出的具體舉措，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。」諸葛找房研究認為，蘇州已率先出台樓市調控政策，預計另外三城將跟進調控，後續調控政策加碼的預期依然存在。

房企銀根收緊

如果說調控影響宏觀預期，那麼融資收緊，則實實在在擊中房企「錢袋子」。

今年以來，房企融資頻現小高峰。據研究院數據，今年1~4月份，房企融資規模近8500億元。一手舉債，一手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進入市場。

但如今這一形勢面臨變數。近日，銀保監會正式發布《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（簡稱「通知」），涉及多條嚴查房企融資內容。

對於商業銀行，通知要求，嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發等。

在信託領域，通知要求，不能向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

值得注意的是，銀保監會此前少有提及「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」。嚴躍進認為，此類規定實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產品、各類信託工具等，變相為房企融資。

用益信託最新數據顯示，今年來，我國集合信託市場共成立7477隻信託產品，募集資金規模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信託共成立2309隻產品，募集資金最多，為3456.9億元，佔比為39.4%。

「對於房地產開發貸款而言，信託對於客戶的二級資質要求更為寬松。」結構化金融專家宋光輝告訴第一財經。由於信託成本相比銀行存在較大劣勢，因此信託開展房地產融資業務時，更有比較優勢的是前端融資。

前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資。房地產企業在簽訂土地出讓合同後，由於四證要在繳納土地出讓金後一段時間後才能辦理下來，因此地產企業此時融資的主要目的就是拿地。

「由於目前銀行資金無論表內表外，都無法切入這個領域，證券基金行業的非標受到更為嚴格的監管幾乎無法動彈，目前信託在這一領域掌握絕對競爭優勢。」 宋光輝認為。銀保監會收緊房企融資監管尺度後，將對目前眾多房地產信託業務造成影響。

具體來說，信用評級高的、國有背景地產公司可通過發行債券獲得低成本資金，用於拿地保證金、繳納土地款等。但大部分低信用評級地產公司無法獲得這類發債資金，監管政策下其又無法獲得前端融資。這使得地產公司在土地拍賣市場競爭中，實力相差進一步拉大。

嚴管之下，已有多家金融機構被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規「輸血」房地產的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。

調控再加碼，未來房地產市場走勢將如何？中國社會科學院和社會科學文獻出版社近日共同發布房地產藍皮書指出，2019年，貨幣政策繼續放鬆的空間逐漸縮小，加之「房住不炒、因城施政」的調控思路並未發生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業平穩調整的趨勢不會發生實質性轉變。

Ⅷ 並購貸款哪些行業領域會最先受到支持

同學你好，很高興為您解答！

高頓網校為您解答：

日前，銀監會正式發布《商業銀行並購貸款風險管理指引》(下稱《指引》)，允許符合條件的商業銀行開辦並購貸款業務。這不但意味著金融"國九條"中明確提出的"通過並購貸款等多種形式，拓寬企業融資渠道"在短短一周內便得以落地生根，更意味著，國內商業銀行將可憑借新規所"貸"來的話語權，所謂並購貸款，是指商業銀行向並購方企業或並購方控股子公司發放的，用於支付並購股權對價款項的本外幣貸款。

而根據中國人民銀行1996年制定的《貸款通則》，銀行貸款是禁止流入股權領域的。也就是說，在過去12年間，並購貸款是非法的，直至12月3日金融"國九條"出爐，才明確地在第五條中首次提出"創新融資方式，通過並購貸款、房地產信託投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。"

故而我們國元證券研究中心認為，隨著刺激經濟政策不斷出爐，企業資金面有望得到較大幅度改善，"金融促進經濟"九大措施中很核心的一條，就是要利用金融業的造血、輸血功能，激活企業，繼而激活經濟，而其中核心的途徑，就是拓寬企業的融資渠道，從而從上市公司傳輸到市場中，我們也可以看到對於市場的積極影響，在近期也可能會掀起一波強有力的並購行情或超強個股出現，也是值得我們研究和探討的。

對於市場的積極影響：

一直以來，企業和商業銀行都有並購貸款這方面的內在需求，但限於政策方面的障礙難以實施，堵不如疏，《指引》對並購貸款的風險評估及風險管理作了明確規定，只要嚴格按照《指引》辦事，就能控制風險。那這樣的法規出台後，必然有利於避免低水平重復建設，整合社會資源。過去，商業銀行對企業的貸款只有固定資產貸款和流動資金貸款兩大類。企業要想擴大生產規模，就只能"從頭"開始，投入大量資金在固定資產建設上面，而同行業中閑置的固定資產又無法向銀行貸款予以並購。現在有了《指引》，向銀行貸款並購自己中意的企業就有了政策依據和政策基礎。所以，我們從企業直接映射到上市公司的結構上來談論問題，可在一定程度上緩解"大小非"給市場帶來的壓力。具體因為，目前"大小非"中的"大非"主要是國有股、國有法人股和企業法人股。有了商業銀行發放的並購貸款後，將會使並購者用以承接部分"大非"拋出的股權，從而減輕"大小非"給市場帶來的壓力。使得，年底的季報和年度報表可能有出乎以外的現金拐點和投資主營的新局面，也是的純在「大小非」的個股走的讓我們更加在本輪反彈中安心和踏實。

我們國元證券研究中心還認為，當並購貸款實施後，相信會有一批企業對目前市盈率低、市凈率低的上市公司伸出"橄欖枝"。隨著一年多來的單邊下行，目前A股市場的平均市盈率不到18倍，平均市凈率2.5倍左右，其中不少上市公司低於平均水平，估值相對"便宜"，這些上市公司將成為並購的首選對象。當然，除了看市凈率外，還得具體分析並購雙方的產業關聯程度。因為《指引》要求企業並購要達到優化資源配置的目的，這意味著相同或相近行業的企業之間並購更易獲得有關部門的認可，所以我們研究後發現目前是並購的好時機，由於金融危機的影響，一些企業願意出售部分股權以獲取資金。也就是在當前這個時候出手，產業資本會收到事半功倍之效，在年末極可能出現一輪並購大潮和並購行情。

鋼鐵電力或先上演頭出大戲：

並購貸款昨日破冰，這將給有並購需求的企業帶來新增資金，鋼鐵、電力、交運等民生行業的並購有望率先獲得支持。現在是並購的好時機，但包括央企在內的諸多企業現金流都比較緊張，因此並購貸款能給上市公司並購重組業務帶來新增資金。這點是我們首先要重點認清的事實。不過，並購貸款短期內不會全面放開，一些央企以及國家支持發展的基建和民生行業將可能獲得先行的權利。所以國元證券研究中心分析認為，央企將成最大受益者，尤其是關系國家安全和國民經濟命脈的七大關鍵領域：軍工、電網電力、石油石化、電信、煤炭、航空運輸、航運，這些領域目前有40多家中央企業。

再結合資金角度分析，我們國元證券研究中心認為，鋼鐵、電力等行業的並購有望率先獲得支持。央行2008年三季度貨幣政策執行報告指出，目前鋼鐵行業面臨一定困境，但這也正是鋼鐵行業全面升級的重要契機。而面臨全行業首年虧損的電力行業也在期待並購貸款的支持，其產業鏈上下游的並購更是大勢所趨。符合國家擴大內需政策的基建、交通運輸等行業也有望獲得並購貸款的支持。這點我們也不能忽略，但股價已經走的不錯，再次介入風險也要注意。

此外，我們國元證券研究中心也再次提醒，在競爭已很充分的領域，如商業和地產等行業，民營企業的並購活動也有望活躍。不過，最近必須防備一些很難獲得貸款的上市公司藉助此消息炒作並購概念，不要眉毛鬍子一把抓，我們既看到了希望，又要及時意識到風險。

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Ⅸ 並購貸款期限一般不超過多久

貸款期限
最高不抄超過三十年。襲

五、須提供的資料
申請借款時，應填寫《中國工商銀行個人住房貸款申請審批表》，並向我行提交如下文件：
1. 身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）；
2. 我行認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明；
3. 符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批准文件；
4. 開發商開具的首期付款證明；
5. 抵押物或質