信託劣變

1. 論文 題目《房地產投資風險綜合評價決策》 關於房地產投資分析、風險分析

《房地產投資風險綜合評價決策》
和我的畢業論文題目一樣啊
寫的不好，給你參考一下吧。
已經發到郵箱了，請查收。

2. 信託與股票的優劣勢的對比

從收益上看，信託收益相對穩定，一般年化收益在10%左右，股票收益無上限專
從監管上看，信屬托公司受銀監會監管，證券則受證監會監管
從外部風險上看，證券受政策，經濟環境，等影響較大，而信託項目一旦成立則主要承擔的是項目方的運行風險
從風險控制上看，證券股票無風控措施，信託則有前期風控措施比如抵押，政府承諾等，項目施行後也會有風險控制
希望這些對您有幫助

3. 遼寧省城市商業銀行哪家最好

遼寧省政府官方網站發布《我省將有效推進省內城市商業銀行整體改革》信息稱，1月20日遼寧省政府常務會議明確要按照市場化、法治化原則，合並省內12家相關城市商業銀行，申請新設組建一家省級城市商業銀行。

這一信息甫一公開，即引起社會各界、特別是金融界的廣泛關注，包括央行官網也於1月28日進行了原文轉載。

眾所周知，目前遼寧是城商銀行數量最多的省份，擁有盛京銀行、錦州銀行、大連銀行、營口銀行、阜新銀行、遼陽銀行、鞍山銀行、葫蘆島銀行、朝陽銀行、營口沿海銀行、丹東銀行、撫順銀行、盤錦銀行、鐵嶺銀行和本溪銀行等15家法人機構。

雖然此次信息沒有透露12家擬合並機構的名單，但是野叔認為盛京銀行、錦州銀行、大連銀行3家機構參與合並的可能性不大，因為前2家已經在H股上市，且已經達到中型銀行標准（總資產5000億元至40000億元），而大連銀行已經接近這一標准（2020年6月末總資產4262.74億元），且所在地為副省級的計劃單列城市，最好保留1家法人城商銀行。

因此，其餘12家機構基本都有可能進入擬合並組建的名單。那麼，目前遼寧這12家小型城商銀行的資本實力、資產規模、資產質量、資產收益等情況如何呢？本文將主要以2019年度數據為基準時點進行研究分析（如涉及其他時點會特別註明，由於信息披露及時性問題，如鐵嶺銀行和本溪銀行只好分別使用其2016年末和2018年末數據）。

附圖一

資本實力情況

第一，股本與股東情況。至2019年末，營口銀行、阜新銀行、遼陽銀行、鞍山銀行、葫蘆島銀行、朝陽銀行、營口沿海銀行、丹東銀行、撫順銀行、盤錦銀行、鐵嶺銀行和本溪銀行12家機構的注冊資本合計為265.44億元（鐵嶺銀行按2016年的20.06億元統計，實際2019年末股本增至24.11億元）。其中，股本最多的是阜新銀行33.40億元，最少的是盤錦銀行9.57億元（相關詳情見本文附圖二）。

這12家機構的股東結構類型各異，有的是地方國有控股，也有的是民企控股。前一類型例如，盤錦銀行第一大股東為盤錦市財政局，持股6.79%；第二至第四大股東分別為雙檯子區、大窪區和盤山縣3家財政局，持股均為5.75%，第五大股東為興隆台區財政局，持股3.66%。又如，鞍山銀行第一股東為鞍山城建投資公司，持股比例21.02%；第四大股東鞍山市財政局，持股10.11%。

後一類型例如，營口沿海銀行的前二大股東分別為海航集團和華君控股集團，持股分別為14.63%和13.90%。又如，阜新銀行前十大股東均為遼寧省的民企，持股比例分別為4.94%至3.31%不等。這2家的區別在於前者持股相對集中，後者相對分散。

附圖二

第二，股權與資本充足率。2019年末，上述12家城商銀行所有者權益合計為807.02億元；其中股權最多的是營口銀行120.44億元，最少的是本溪銀行20.07億元（2018年末數據）。

12家機構的資本充足率差異較大，最高的為撫順銀行14.04%（核心一級資本充足率9.48%），最低的是本溪銀行6.23%（核心一級資本充足率也是6.23%，說明其基本上沒有什麼附屬資本）。

2020年以來，其中部分機構資本充足率存在下行趨勢。例如，比較2019年末與2020年9月末資本充足率數值，撫順銀行由14.04%降至13.74%，營口銀行由12.74%降至11.59%，遼陽銀行由11.53%降至10.53%

4. 求房地產3000字論文

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因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

5. 急急！求一篇關於當前房地產發展形勢的小論文~！

一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢

1.房地產調控政策走向

預計2007年房地產調控的關鍵是加強政策的執行力，政策的重點是加快住房結構調整，二是完善住房保障制度，三是大力規范市場秩序，四是繼續抓好督促檢查。與此同時，鑒於當前我國經濟、社會矛盾的復雜性及房地產市場各主體行為的不確定性，房地產調控政策仍有—定的不確定性。

2.房地產市場狀況

預計2007年我國房地產市場總體發展趨好，結構調整趨勢進一步加大，市場差異化特徵進一步明顯，但市場的完善仍是一個漸進的過程。這主要表現在四個方面：一是房地產市場需求依然較旺盛；二是房地產市場投資、供給結構將有較大改善；三是房價總體漲幅將下穩回落，各細分市場的價格走勢會有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產市場較快發展的態勢基本形成，大型房地產企業集團跨區域經營的格局進一步明顯，房地產市場在全國范圍內的波浪式擴展格局已經形成。

3.同業競爭進一步激烈

目前我國商業銀行對公房地產信貸業務市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點，為促進個人住房貸款業務的發展，各家銀行都加大對優質房地產開發企業和優質住宅樓盤的對公房地產信貸資源的配置。目前，對公房地產信貸業務開辦最早、規模最大的中國建設銀行憑借其傳統優勢依然佔有較大的市場份額、保持較強的競爭優勢；中國農業銀行近年來一直積極發展在該行業務結構中資產質量和效益較好的房地產信貸業務，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市後對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和後發優勢；民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優質客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年後的金融業全面開放，在基本處於完全平等競爭的情形下，將充分利用其更具優勢的管理能力、風險控制能力，依託領先的產品和服務，在北京、上海等重點城市進一步佔領部分高端市場。此外，隨著國家開發銀行逐步向商業銀行轉軌，將進一步加劇市場競爭。

4.直接融資的影響

發展房地產直接融資既是我國房地產市場和金融市場發展到一定程度的客觀需求，也是中國人民銀行等政府部門積極倡導並為之積極努力的發展目標。近年來，在銀行信貸閘門繼續收縮之後，或者出於資金鏈條緊張的原因，或者出於業務拓展儲備土地資源的需要，或者出於並購其他房地產企業股權或資產的需要，許多房地產開發企業紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發、私募股權、信託、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產企業、特別是優質房地產企業將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業銀行較優質的信貸需求。

二、當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務的影響

當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務來說，是機遇與挑戰並存。

1.發展機遇

第一，有利於商業銀行業務持續健康發展。根據我國《全面建設小康社會居住目標》，要實現2010年全國城鎮人均住房面積30平方米的目標，可以清晰地預見未來我國房地產業發展空間依然較大，這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了基礎。目前國家對房地產市場的宏觀調控，有利於房地產業的長遠發展，從而有利於房地產金融業務的持續健康發展。

第二，有利於商業銀行優化業務結構。土地、信貸政策的從緊，房地產市場將會進一步出現優勝劣汰的局面，這將有利於商業銀行優化房地產客戶結構；中西部及二、三線城市的發展有利於商業銀行拓展業務、發展的新的區域空間；以普通住宅為主的自住性需求進一步得到政府的引導和支持，有利於商業銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。

第三，有利於商業銀行防範和化解信貸風險。一是2006年調控政策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業不得發放貸款，並增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規范商業銀行穩健經營的長效機制，有利於商業銀行進一步加強風險防範意識。二是有關量化指標有利於商業銀行清晰、准確地把握政策，增強了管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下住宅佔比不低於70%，這有利於商業銀行分支機構以此為標准，把握普通住宅項目的准入條件，預先排查風險；再如，有關空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規定，將促使商業銀行在發放貸款時選擇更加優質的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產市場信息透明度將加強，有利於商業銀行實時監控項目銷售情況。

2.面臨的挑戰

第一，政策風險仍將存在。目前我國房地產市場在一定程度上還是政府主導型市場，調控政策能否實現預期的目標還有賴於有關部委和各地政府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應，市場發展及今後的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業銀行對市場、項目、客戶的判定難度，信貸業務潛在風險加大。

第二，局部地區房地產市場風險仍將存在。首先，局部地區部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調控背景下，部分中小房地產開發企業綜合實力不強、負債率較高，不能獲得持續的資金支持，資金鏈條有斷裂的風險。再次，土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規模的控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調控政策對土地供應方式做了調整，由過去單一的價高者得地，轉變為在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、竟房價的綜合招標方式，因此，未來一段時間可能出現地價下滑或出現「流拍」現象，並可能導致政府獲得的土地出讓收入低於已經發生的土地收儲成本或完全沒有實現土地出讓收入；又如調控政策對拆遷的規模和進度進行了適度控制，這將使得土地收儲工作進程的不確定性增大。

第三，市場發展差異化加速對商業銀行房地產信貸管理水平提出更高要求。房地產市場的差異性不僅體現在不同區域層次范圍內的同一種產品市場，也體現在同一區域層次范圍內的不同產品市場。這就要求商業銀行必須根據市場的差異化特徵進一步細化商業銀行的房地產信貸政策，科學地制訂區別對待、有保有壓、有進有退的差別化政策。

第四，同業競爭加劇、融資渠道多元化等對商業銀行管理、服務提出更高要求。近年土地和金融調控政策的加強，進一步彰顯了資金和企業實力對於企業發展的重要性。如土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內完成地價款的支付。這使得一方面商業銀行會在少數符合監管條件的優質客戶和項目上加劇競爭，另一方面由於開發企業的資金需求與符合監管條件的信貸投放在時間上出現錯位，往往是房地產開發企業符合「四證齊全」等信貸條件時不再特別急需銀行信貸支持。越來越多的開發企業開始積極尋找傳統銀行信貸外的其他途徑來獲取資金，這些將對商業銀行的有效信貸需求造成較大的影響，這就要求商業銀行在信貸流程、品種、服務上積極採取相應對策，以拓展有效業務需求。
三、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的發展策略

l.正確解讀調控政策、科學分析房地產市場形勢，特別應加強對當地房地產市場的分析和相關政策的研究

我國商業銀行應正確理解房地產調控政策對促進房地產業持續健康發展的深遠意義，理解調控的重點是發展「滿足當地居民自住需求」的「普通商品住房」；理解認真貫徹執行調控政策與穩健發展業務具有內在的協調一致性。鑒於房地產業地域性強，各地情況差異較大，商業銀行一方面應加強與當地政府部門的溝通聯系，重點分析和關注當地政府計劃、土地、規劃、建設等有關部門已出台或將要出台的實施細則或政策措施；另一方面，應認真分析當地房地產市場的供求狀況、市場運行特點，各項政策對當地市場及商業銀行房地產信貸業務可能產生的影響。通過加強對區域性市場的分析研究，增強對業務發展環境判斷的准確性，為業務決策提供更為科學的依據。

2.強化經濟資本對風險資產的約束，實施科學的貸款總量和投放節奏策略

商業銀行應以監管部門的資本充足率要求為導向，強化資本對風險資產的約束，以經濟資本分配為核心，實現對公房地產金融業務各項風險資產的有效配置。應根據自身資產負債結構狀況、房地產行業風險限額等指標，合理確定全行全年房地產對公信貸業務的發展規模，同時綜合考慮各分行2006年業務發展情況、2007年房地產市場情況、客戶及項目儲備情況等因素，科學、合理地制訂2007年各分行房地產對公信貸業務發展計劃，並建立各分行業務新增控制目標與資產質量水平掛鉤的動態調整機制。對資產質量出現不同程度惡化的分行，應適時相應調減其新增規模。為了避免全年業務發展大起大落，商業銀行應引導轄內分支機構加強對年度內擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理，按照全年新增規模合理配置信貸資源，科學把握貸款投放節奏，切實做到投放時間均衡、規模控制有效。

3.細分客戶，扶優逐劣，實施客戶結構調整策略

商業銀行應在細分客戶的基礎上，根據各類業務的不同特點，制定科學、合理的客戶准入、退出標准，實施優良客戶准入、劣質客戶退出機制，實行「有進有退，進退並重、進而有為、退而有方」的客戶結構調整策略。一方面，在業務受理前期，應該嚴格按照所制定的客戶准入標准進行把關，規范客戶信貸營銷和信貸管理，前移風險控制關口。在房地產開發貸款業務方面，應重點支持資質等級高、信用良好、綜合實力強、經營業績良好的房地產企業(集團)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產項目公司；對於不屬上述優質客戶范圍的一般客戶發放貸款，除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會等規定的貸款條件之外，還應同時具備以下條件：開發企業或其股東、主要負責人具有豐富的房地產開發經驗，有已成功運作的樓盤案例，近兩年內投資方及開發企業沒有拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對空置量大、資產負債率高的房地產開發企業，要嚴格控制發放貸款；對資本金達不到規定標准、挪用和抽逃注冊資金的開發企業及不按合同約定支付工程款被建設行政主管部門列入信用不良單位的開發企業，不得發放房地產開發貸款。在土地儲備貸款業務方面，應重點支持法人組織機構完善、資本金充足、經營管理規范、能夠實行壟斷經營，且當地政府財政狀況及信譽良好、房地產市場行為規范、發展前景良好的省、直轄市、經濟發達地區中心城市行的土地儲備機構；對符合上述條件的其他城市的土地儲備貸款應審慎發放。另一方面，商業銀行應實施劣質客戶退出機制，利用調控的有利契機，主動從規模小、風險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經營但發展前景差、財務狀況呈劣變趨勢，客戶決策出現偏差和失誤，或具有潛在風險，或客戶經營期限即將到期、所經營的項目即將完工時，應採取措施主動退出。

4.合理把握貸款項目投向，實施項目結構調整策略

與商業銀行的一般公司類貸款相比，包括房地產開發貸款、土地儲備貸款在內的對公房地產信貸業務的顯著特點是還款來源主要依賴於具有特殊性質的產品—房地產項目的銷售／出讓收入。因此，貸款項目的選擇對於商業銀行來說具有重要意義。

根據我國政策導向和市場發展狀況，商業銀行的房地產開發貸款應重點投向具有區位優勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目，積極支持節能省地型項目；嚴格控制向大戶型、房價明顯高於當地平均水平的高檔商品住房和寫字樓、商業設施等非住宅類項目發放房地產開發貸款；嚴禁向不符合當地經濟發展水平的「形象工程」、「政績工程」及各類違規開發的房地產項目發放貸款。對於土地儲備貸款，商業銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目，擬收購儲備的土地應符合城市發展建設的需要和城市近期建設規劃，納入政府制定的土地收購儲備年度計劃，具有擬收購土地的選址意見書。對未納入統一規劃管理，未按要求編制和調整近期建設規劃的各類開發區、園區以及撒市(縣)改區以後的土地，不得發放土地儲備貸款。

5.積極關注區域發展變化趨勢，實施區域結構調整策略

根據我國經濟和房地產市場發展特點，東部地區，特別是珠三角、長三角、環渤海地區依然是市場發展最主要地區，值得商業銀行重點支持，其中應重點投向市場秩序規范、具有後發優勢、房價平穩增長的地區中心城市。要注意審慎投向房價高、波動幅度大的城市，嚴格控制投向房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區。此外，應積極支持有較大發展潛力的中西部及二、三線城市，穩步提高其市場份額。

6.區別對待，實施差異化服務和管理策略

為了有效實現上述客戶、項目、區域結構調整，商業銀行應著力在以下幾個方面加強信貸服務和管理。一是建立業務流程綠色通道，對重點支持的區域、客戶和項目可優先受理，減免信貸准入審核環節，優先安排專業人員完成重點客戶評價及項目評估，優先審批，並適度延長授信期限；二是建立差別化定價、擔保機制，對重點支持的區域、客戶和項目的貸款利率予以優惠，適度降低擔保條件；而對審慎支持的區域、非重點支持的客戶和項目原則上應提高貸款利率和擔保條件；三是建立差別化的客戶服務團隊。對於重點支持的客戶和項目，特別是跨地區的重點客戶應建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務團隊，為客戶提供及時、便利的服務：四是建立差別化的資源配置機制，對重點支持的區域、客戶和項目在信貸規模和營銷費用等方面給予重點傾斜。

7.強化風險和質量意識，實施風險動態監測、預警，穩步提高資產質量策略

首先，應加強防範市場風險。商業銀行應提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，對不利於房地產信貸業務發展的因素及時做好預警分析，規避和防範房地產市場風險。要特別關注不同地區經濟發展不平衡帶來的區域性市場調整風險，關注不同地區房地產市場發展程度不同可能導致產品供應的結構性失衡風險，關注國家對房地產市場加強調控的政策風險，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。其次，應加強防範信用風險。商業銀行應提高對客戶的信用風險評估能力。對房地產公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作，積極推進客戶信用等級評定工作，擴大信用等級評定覆蓋面，做到科學測算、合理授信、提高客戶評價和額度授信工作質量。應根據客戶的評級結果和額度授信量，科學、合理地開展信貸業務。第三，應加強防範操作風險。商業銀行應認真貫徹執行房地產金融各項業務操作規程，嚴格執行貸款「三查」制度(指對企業發放貸款時所做的貸前調查、貸時審查、貸後檢查)，加大對違規發放貸款的處罰力度，切實防範操作風險。根據房地產開發貸款和土地儲備貸款的業務特點，商業銀行應探索並完善推行項目貸款資金的封閉運作管理，把好資金的「進」、「出」兩個關口，有效監控項目信貸資金的使用，防範客戶抽逃、占壓或挪用資金而造成的信貸風險。

8.以客戶為中心，以市場需求為導向，實施產品創新策略

首先，商業銀行應加快對傳統房地產開發貸款產品進行梳理，對傳統信貸產品進行優化。應根據住宅、寫字樓、商業設施、工業用房等不同物業的屬性及其.目標客戶的特點，對房地產開發貸款的產品要素進行細化、區分，並制訂差別化的服務措施，提升房地產開發貸款對客戶需求的滿足程度。當前，應結合當地政策、市場狀況，特別要加快探索適合於中低收入人群、中低價住房需求特點的產品，實現我國商業銀行商業價值與社會利益有機結合。其次，商業銀行應積極開拓新的業務品種和業務模式。如針對部分企業對一些商用物業採取長期持有經營而非傳統的開發後銷售的運營模式，加快研發適用於經營性物業的產品。與此同時，應加強信貸業務與投資銀行業務的聯動配。合，如為客戶提供財務顧問等服務，積極順應客戶多元化融資發展趨勢和商業銀行綜合經營發展趨勢。

6. 如何評價信託項目的優劣

看融資主體的實力是否足夠強，還款來源是否充分且多樣性，有沒有擔保，擔保方實力，抵押物價值以及變現能力，如果是股票的話，變現很容易，如果是土地的話，就需要時間，還有信託公司的實力，聲譽等等

7. 銀行是通過什麼操作，把不良資產的風險轉移到投資人的

受近年來國內去杠桿的影響，金融機構不良資產的壓力一直在不斷增大，今年肺炎疫情全球蔓延，全球性的階段性衰落不可避免。