觸碰到融資紅線的房企名單

A. 「三道紅線」試點房企：拿地金額受限有房企已超標

深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。

據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。

「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。

「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。

「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」

在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」

這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。

一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。

  「重點盯三個維度」

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。

尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。

據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。

就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。

40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。

  這些房企上半年拿地銷售比已超40%

中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。

一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。

上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。

4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。

2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。

在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。

建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。

上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。

值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。

建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。

一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。

另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。

拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。

上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。

據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。

綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。

截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。

值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。

相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。

無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。

去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。

分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。

B. 房地產銀行貸款「紅線」，對市場影響幾何

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，通知自2021年1月1日起實施，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置「兩道紅線」，分別設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對於不符合要求的銀行，監管機構給設置了過渡期，並建立區域差別化調節機制。

那麼房地產貸款集中度管理制度會對房地產市場造成什麼影響呢？

01、政策出台背景

房地產貸款佔比連年升高至28.8%

長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度「捆綁」。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，佔比依然較高。2011年以來，房地產貸款余額占人民幣貸款余額連年升高，房地產貸款余額佔比升高至28.8%。而我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產行業仍是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

僅5家銀行個人住房貸款佔比超過上限，按照目前比例，房貸不會受到影響。第一檔銀行，建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款佔比略微超過了32.5％的紅線，業務調整過渡期均為2年。第二檔中有2家銀行「超標」，分別是招商銀行、興業銀行，第三檔中僅成都銀行一家觸碰到上限。

供給端收緊，中長期來看，房企資金壓力加大

房地產貸款集中度管理，對銀行房地產余額佔比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助於降低銀行房地產風險敞口、提高金融體系韌性和穩健性。從中長期來看，本次新規在房地產行業資金供給端進行了收緊，房地產在融資上會感受到更大的壓力，房企融資渠道、融資能力或是未來其能否快速發展的關鍵。但從目前設定的管理比例要求來看,基本符合2020年的情況，因此對未來市場相關貸款投放額度的影響相對有限。

總體來看，房地產貸款集中度管理制度只是防禦性制度安排，新規對不同類別的銀行業金融機構實行分檔管理，並且給目前不達標的機構充分的整改空間和時間，有助於保持市場平穩有序發展，總體上對市場影響有限。長期來看，房企供給端資金收緊，有助於引導房地產企業從高周轉、高杠桿模式轉向長期經營模式。

研究員：蔡艷平

C. 「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

原標題：「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

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責任編輯：戚琦琦

D. 4家銀行踩中房貸紅線

是的，央行、銀保監會2020年末劃出兩條房地產貸款佔比紅線，有4家一線銀行房地產貸款佔比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產上市公司有22家，踩線銀行未來將收緊房地產貸款，地產公司融資將進一步承壓。

新規對房企融資的影響須通過銀行來傳導，而目前銀行似乎還未來得及充分反應。

有中資大型銀行負責人表示，目前銀行內部還沒有太多反應，也可能現在才年初，還沒有到調結構的時候，到半年度的時候大概會根據新增量的情況來把握一下節奏，不過這也是日常的經營行為，不是特地為了配合調控。

據悉，此項新規為超限銀行提供了相對較長的過渡期，且給予地方中心支行2.5個百分點的上下浮動空間，因此券商和研究機構普遍認為新規對房地產融資的影響相對有限，更多的是對地產行業穩定健康發展的再度強調。

(4)觸碰到融資紅線的房企名單擴展閱讀：

新規的具體影響：

有地產行業研究機構負責人對第一財經記者表示，考慮到目前市場較為景氣，對房企整體影響較小，「但細分來看，銀行會更加重視放款質量，對商辦物業較多、布局三四線較多的企業影響會比較大。另外由於大型房企的融資通道更多元，更加依賴中小銀行貸款的中小房企在新規中受到的沖擊會更大。」

E. 三道紅線多米諾骨牌效應 大風大浪席捲房地產

半年前，疫情的「蝴蝶效應」下，房地產一改往常的傳統營銷方式，將「售樓處」從線下搬到線上；半年後，「三道紅線」 的出台，再次助推房地產新變革。有人直言：一場「大風大浪」即將席捲房地產市場。
8月20日，住建部、央行在北京召開重點房企座談會，此前引發猜測的「三道紅線」新規終成事實。
所謂「三道紅線」指的是，其一、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；其二、房企的凈負債率不得大於100%；其三、房企的「現金短債比」小於1 。根據「踩線」情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。
一方面，「踩線」企業眾多。據澎湃新聞報道，以2020年中期數據為准，220家A股、港股、美股上市房企中，「踩線」房企多達七成；另一方面，融資作為土地以外，房企的另一條生命線，在房企的發展過程中發揮著至關重要的作用。
2021年1月1日起，「三條紅線」融資新規將在房地產全行業全面推行。也就是說，留給房企的「亡羊補牢」時間僅剩4個月。
可以肯定的是，「三道紅線」的「落地」倒計時，將倒逼房企們進行一場降負債「大戰」。
約束融資仍存空間
李文（化名）是某TOP10房企的投拓崗員工，在他看來，「本次紅線設置的用意有三。一是防止不透明的資金流入房地產，二是降杠桿，三是降低當前土地市場熱度。」李文告訴新地產財經，這三大方向不是現在才有，一直在做，只是現在把目標對象從行業具化到了個體。
融資新規指出，連踩三條線的房企有息負債規模不得增加；連踩二條線的房企有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條線的房企有息負債規模年增速不得超過10%；「三條線」均未踩中的房企有息負債規模年增速不得超過15%。
「從融資的角度講，『紅線』只會限制房企不能再增加貸款額度，也就是只能用到期的債務進行替換。」李文認為，紅線出來後，房企（融資）會收斂一些。不過要想防止不透明資金流入房地產並不容易。
李文介紹，房企融資中，絕大部分是開發貸和前融（即發生在開發貸之前的融資），主要是針對項目融資，使用集團授信額度；其次才是公司發債、境外發債等。
同樣從事房地產投拓業務多年的張強（化名）告訴新地產財經，對比之下，「三道紅線」對央企的約束力度更大，不能做前融了，不過央企還是可以做信用融資或者信託，這樣明面上資金是不流向地產的。
在中房商學院副院長鄧明政看來，「三道紅線」存在一定空間。他告訴新地產財經，「三道紅線並未約束房企股權融資，而房企又非常擅長「明股實債」的融資模式。
中期業績會上，中南建設董事、副總經理、財務總監辛琦也表示，政策倒逼我們，在「股+債」的模式里，可能在「股」的埠做更多努力。
對於房企來說，「明股實債」是一把雙刃劍，優點在於能夠快速降低財務杠桿，優化資產負債表；但缺點同樣非常明顯，表外隱形負債的不斷增長，有可能為未來的債務違約埋下「地雷」。
促銷回款成為關鍵
雖然「三道紅線」仍有空子可鑽，但不代表房企對於「三道紅線」無動於衷。
中期業績會上，各房企紛紛表明降負債決心。融創中國行政總裁汪孟德表示，我們的負債率一定會持續快速下降，爭取凈負債率到年底明顯下降，今年年底達到120%，明年年底達到100%以下。而關於剔除預收賬款的凈負債率，汪孟德表示，「爭取未來在三年內達到紅線目標。」佳兆業高級顧問譚禮寧也指出，2020年公司的凈負債率計劃降至120%。
更有房企表態快、行動更快。8月底，中國恆大總裁夏海鈞剛剛在業績發布會上表示，恆大的回款大部分都是通過按揭回籠，恆大會快速增加銷售額和現金回籠，這可以有效降低公司的銀行貸款和負債。9月初，恆大的600盤7折促銷售行動則已經開始落地。
多位房地產業內人士告訴新地產財經，近期恆大的7折促銷和「三道紅線」有一定關聯。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴新地產財經，恆大是頭部企業中財務指標觸碰「三道紅線」的代表型企業，這三項指標要依靠表內負債表外化、明股實債、股權融資等回到監管紅線內的難度和以借新還舊來進行債務騰挪的難度均比較大。
「因此，恆大更多的要依靠銷售去化來優化現金流和財務指標以解決流動性壓力，讓企業財務盡快回到穩健區間並符合三條監管紅線的要求。」柏文喜認為， 「金九銀十」是恆大不可錯過的「創收」契機，推出大力度的促銷措施勢在必行。
李文所在的房企和恆大處境類似，同屬於三道紅線均「踩」的紅檔企業。李文推測，「雖然目前公司還沒有針對『三道紅線』做出調整，但是應該也會做一波營銷，無論是從集團的角度還是事業部的角度，都會把業績和指標落到部門或個人的身上。」
鄧明政表示，「三道紅線」的落地，將會迫使房企銷售策略和能力全面提升。此外，他還指出，除了普通的銷售回款外，房企還可以通過項目整售、股權合作等其他回款手段。
柏文喜則指出，「三道紅線」監管之下，要繼續靠以往的借新還舊來解決流動性壓力的操作空間受到限制，因此房企除了加大股權融資、表外融資和聯合開發、引戰戰投等方式之外，就只能採取加快銷售回款的方式和相對壓縮資本性開支來緩解現金流壓力。前者靠的是加快推盤和加大促銷力度；後者靠的是減少或減緩拿地。這將會成為高負債房企未來的一個代表性趨勢。
高周轉與審慎拿地並行
隨著「金九銀十」開啟，房企的促銷力度已經嶄露頭角；而加快推盤也被不少房企納入下半年的發展計劃。
業績發布會上，辛琦表示，（政策的出台）讓我們必須實現快速周轉，快速、有效地縮短工期，做更多推廣，保證在成本沒有過多增加的前提下提升結利，包括把利潤結轉出來之後，增厚凈資產。
正榮地產董事長兼行政總裁黃仙枝也強調，快周轉是公司要堅持的重要原則之一。這一原則直接影響著公司的買地哲學。正榮地產副總裁劉偉亮表示，「正榮更關注整個項目的周轉效率、利潤規模、IRR（內部收益率）。」
富力董事長李思廉則從拿地端的選擇上就對周轉做了明確要求，他表示公司集中的招拍掛都在選擇短平快項目。而富力在財報中對「短平快項目」的解讀是，在十二個月內，能產生現金流回報快速的資產周轉項目。
此外，李思廉還指出，「大型的一百多億的（項目）我們盡量不參與，大多數招拍掛都控制在10億元金額左右。」縮減開支意圖明顯。
房企的謹慎態度，逐漸反應在了降溫的土地市場上。據諸葛找房數據中心監測，8月份，全國土地成交較上月有所回落。8月全國主要地級市土地成交761宗，土地出讓金為3888.8億元，環比下跌19.57%。
億翰智庫研究報告指出，7至8月多個城市行政性調控收緊，並且8月頻繁傳聞「三條紅線」收緊房企融資，房企拿地積極性受到抑制。另外，受上半年貨幣政策寬松，房企融資環境改善，拿地數量較高影響，下半年為了平衡全年的投資預算，預計也將制約房企下半年的拿地意願。
「三道紅線」 的多米諾骨牌效應勢必將對行業引起重大變革。而無論是抓回款、促銷售；還是加快推盤、減少拿地，房企都只有一個目的，那就是把杠桿降下來，不「踩線」或者少「踩線」，避免被融資「鐐銬」卡住喉嚨。
距離2021年1月1日，「三道紅線」的正式實施還有112天。倒計時清零前，多少房企能夠成功擺脫「踩線」命運？又有多少企業將在這次新規之下被徹底洗牌出局？企業真正要做出大調整的時候到了，不論你是頭部、腰部還是尾部企業，沒有任何一家企業可以再像過往一般「任性而為」，杠桿必然是要降到合理水平，整個行業和企業才能夠走得更遠、走得更健康。

F. 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。