雙層信託

㈠ 如何通俗易懂地解釋什麼是傘形信託都有哪些優劣勢

傘形信託是借鑒傘形基金的產物。

傘形信託指同一個信託產品之中包含兩種或兩種以上不同類別的子信託，投資者可根據投資偏好自由選擇其中一種或幾種進行組合投資，滿足不同的投資需要。

其他信託往基金的轉換只能通過贖回或者證券交易進行，但是傘形基金的投資者可在其各基金間直接進行轉換。

傘形基金的基金經理人並非一人，而是各基金都設立的財富專業的管理團隊，根據專長管理不同的基金，可以分散單一經理人的操作管理風險，通常也比單一經理人操作的平衡基金更具優勢。

㈡ 弱弱的問中國人如何在澳洲買房

中國人怎麼購買澳洲房地產？是否限購？如何在國內購買？費用都有哪些？怎麼支付和匯款？可不可以貸款？是否需要親自去澳洲看房？……

網友和購房者有無數疑問，大概你們買房前，還需要看看這些問答！

1、海外人士是否可以投資及購買澳洲的房地產？

答：是的，可以。澳洲政府鼓勵外國人投資本國的房地產。

（1）對於住宅地產而言，外國人只能購買全新的住宅項目，而對於商業地產，工業地產等沒有新舊的限制；

（2）海外投資者的利益由澳洲健全的法律體系保護，隨著中澳關系的發展以及中國經濟市場化的進一步加強，中國各項法規會更加開放，使中國公民海外房產投資更加便利。

2、投資澳洲房地產的項目種類有哪些？

答：

（1）住宅項目有：公寓，單元房，獨棟別墅，聯排別墅，雙拼及多拼別墅，以及住宅土地；

（2）商業項目有：寫字間，商鋪，產權倉庫，產權停泊碼頭，以及商業土地；

（3）工業項目有：工業廠房，工業倉庫，以及工業土地；

（4）房地產股票類：土地開發類股票，住宅開發類股票，商業及工業開發類股票；

（5）房地產信託投資基金：股權型基金，債券型基金，混合型基金；

投資者可以根據自己的投資喜好，資金規模自己選擇適合的投資類型和項目。

3.海外人士投資及購買澳洲房地產是否有數量限制？

答：沒有限制。澳洲相關的規定，不限制海外人士投資及購買本地房產的數量。

如果投資者需要貸款購買澳洲房地產，銀行會評估投資人的收入狀況來決定貸款比例和貸款金額。

如果投資人的多套物業需要貸款，相應的收入要求也就會提高。

除此之外，每棟樓盤每次銷售的房屋數量，目前只有20%-30%能對海外銷售，另外70%-80%需要保留給當地居民或永居人士購買。（每個州的要求有所不同）

4.澳洲房地產的產權是如何規定的？

答：澳洲的房地產，除堪培拉首都地區是99年產權外，其它地區都是永久產權，可以世代相傳，留給後代是寶貴的，不可復制的土地資源類資產。相比國內70年的土地使用權，30年的房屋建築壽命而言，更有價值，更加保值和增值。

5.如果在國內購買澳洲房地產，如何將房款匯入澳洲？

答：如果您在國內，一般國內中資或外資銀行都具有外匯業務（如中國銀行、工商銀行、匯豐銀行、ANZ銀行等）。

每人每年能匯相當於5萬美元的金額匯至澳洲銀行帳戶。

如果需要匯出更多資金，可以用不同家庭成員的身份證換匯即可。

同時，也可以從澳洲駐中國的金融公司來換取澳元外匯。

6.投資者購買澳洲房產後，物業出租後帶來的租金收入是否要交相關稅金？

答：需要。

根據澳洲當地法律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。

但是，該收入是出租後的凈收入。

所以建議投資人購買澳洲房產時從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時，澳洲的會計師會把物業的各項開支用於抵稅，您可以最大限度的獲得投資收益。

7.外國人購買澳洲房屋可以進行貸款嗎？如何貸款？

答：可以。

澳洲政府鼓勵外國人投資本國房地產，因此銀行對海外人士提出的房屋貸款申請是等同國民待遇的。

您可以將在澳洲的物業去澳洲的銀行進行貸款抵押，您所得到的利率與條款與澳洲當地人一樣。

同時澳洲多家國家級銀行在中國國內就可以辦理澳洲房產貸款業務。

在澳洲銀行中有多種貸款方式可以選擇：如等額本息、前5年只還利息等靈活產品供投資人選擇。

8.如果看中澳洲房產想購買，是否需要支付訂金或其他費用？

答：是的。

不管是在澳洲境內，還是通過海外代理公司，看中房屋後一般支付1-2萬元RMB將房屋預訂（訂金一般在首付後都會歸還）

同時律師從澳洲飛往國內講解合同，合同簽訂3天之內支付10%的首付款。

除此之外，涉及律師費用（近期行情，澳洲律師代理費用在1500元澳幣左右）。

在澳大利亞如果購買的是期房，一般在開發商通知購房者交房日期前規定時間內將尾款支付至律師的信託帳號，或提前辦理貸款合同（澳洲貸款合同最長有效期為6個月）

如果是現房，則在開發商指定的期限內（一般為60個工作日內），將尾款或房屋貸款支付到相關律師的信託帳號內即可。

而在昆士蘭州，所有其他費用都在交付日（settlementdate）支付。律師費，一般為首付10%時先行支付一半代理費用給律師，交房時將剩餘部分再支付。

物業印花稅，澳洲買房需要交物業印花稅（相當於中國的契稅），新南威爾士州為房屋總額的4.5%,維多利亞省為5.5%（期房可以根據開發商優惠減免，僅限維州）。

9.在國內購買澳洲房產，是否需要親自去澳洲看房嗎？

答：這完全取決於投資人對項目的認知程度及是否有可接受的替代方式。

由於澳洲的房產是預售制度，所以大部分的物業是在沒有建好的狀態下就售出了。所以購買者並不能夠親身走到房間里去感受，只能對周邊環境，及樣板間做考察。

而這些都是可以通過在澳洲的朋友，子女及朋友通過拍照，視頻等方式獲得，就避免了登陸察看的麻煩了，等房子建好後再親自驗房更合適。

10.如果投資購買了澳洲的物業，如何打理該投資物業呢？

答：澳洲的房屋中介公司會提供此類服務。

在澳洲有相當多專業、優秀的二手房中介提供中文服務可以為購房者提供租賃服務，為客戶收繳租金，支付市政費，排污費及物業管理費等和房屋相關費用及服務。

租金交易方式為月結，每個月匯入購買者在澳洲的帳戶，業主通常需要支付年租金的6.6%-8.8%給澳洲當地房產中介作為管理費。

11.投資人購買澳洲的房產，如果出租，是否容易找到租客呢？

答：在澳洲只要不是非常偏及陳舊的房產，通常都是能夠租出去的。澳洲現在空置率非常低，在近市區范圍內的房屋，墨爾本地空置率低於2%,悉尼低於3%,也就是說一百套房屋裡只有2-3套租不出去。只要您的物業租金價格合理，就會比較搶手。

12.若投資人將房產用作短期出租是否可行？收費標準是什麼？

答：是可行的。

一般可以委託專業短期及假期的租賃公司來管理自己的物業，通常該物業是坐落在繁華市中心和旅遊勝地等地方；通常的管理費用是租金收入的10%-12%不等；同時還有一些額外的費用，例如：電費，床上用品，傢具和家電的租金等等（租客只支付租金並不支付電費等費用）。

13.如果海外投資者在澳洲的房產增值後，將房產拋售後是否需要支付增值稅？

答：需要支付。

在澳洲投資房產，政府認為是一種投資行為，雖然澳洲房產可以隨買隨賣，但是澳洲政府不支持投機行為，因此政府規定，在購買一年內拋售的房地產，物業增值部分須繳增值稅50%,但在12月以後，則只要繳25%即可（同時可以抵扣任何可以抵扣的稅費如律師費、會計師費、房屋折舊費等等）。

14.投資者把在澳洲的房產賣出後，哪些開支可以作為房產增值稅收減免，用以沖減所得稅開支？

答：在澳洲除了購房的物業印花稅以外，所有投資者在澳洲的一切開支都可以作為稅收減免。因此持有澳洲房產的海外投資者要保留好一切和房產相關所發生費用的發票和收據（如飛機票、計程車票、水費、物業費、律師費及房屋折舊等費用）。

15、如果投資者將房產賣出，是否需要聘請專業會計師？

答：投資者如果獲利很多，需要聘請一個專業的、了解自己狀況的會計師幫助投資人合理規避稅收，使投資者的利益最大化。

16.海外投資者中的高齡人士投資購買澳洲房產可貸款嗎？

答：高齡人士可以貸款，其貸款年限也是最長為30年。但未成年人士是不能貸款的，如年滿18歲以下人士不能單獨貸款。如果未滿18周歲的人士，可以與成年人共同購買房子，可以由成年人出面貸款。

17.澳洲房產投資哪種房產回報率最高？

答：首先，投資者應該先清楚自己期望的投資目的是什麼是資本增長，還是租金回報；通常來說，資本增值和租金回報是魚與熊掌的關系-即較高的資本增長往往意味著較低的房租回報，反之亦然。土地的增值是驅使房產資本增長的原動力。土地增值時，房屋本身卻會因為破損和折舊等多種原因而折損價值。所以，對於一處房產來說，其所擁有土地面積（LandComponent）越大，其資本增長的潛力也就越大；這也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。而對於高密集住宅區的公寓而言則不同，一個土地所有面積較小的公寓房雖然可以帶來較高的租金收入，但資本增長的潛力就比較一般。

18.如何選擇海外投資人的自住房產？

答：遵循『10分鍾』的選擇標准便可，即購買公寓要10分鍾走路可以抵達孩子就讀學校，工作單位，或商業中心，購物中心，銀行，醫療設施，地鐵站，公交站等設施區域；如果投資人購買的是別墅，即10分鍾開車抵達以上描述的設施即可。

19.對於澳洲住宅類房產可以細分幾類？

答：

（1）Unit/Apartment公寓：一般靠近火車站，Unit基本是三、四層，沒什麼附加設施；Apartment,通常為居民提供泳池，健身房等服務設施，相應的物業管理費也較高。該類型的房產土地地契為共享地契。

（2）Townhouse/Villa聯體別墅：是在一塊較大的土地蓋上幾棟房子，一般中間都有一堵或幾堵公共牆，Townhouse多為雙層和多層建築，Villa多為單層建築。該類型的房產土地地契為共享地契。

（3）Terrace:維多利亞式的建築，常見一整排的terrace,前面有個小庭院，後面可能有個較大的庭院。比house來說，面積小很多。

（4）Duplex/semi:Duplex是在一塊較大的地上，蓋起兩棟相連的房子，土地佔有面積較大，其地契通常和獨棟別墅的地契一樣，是獨立地契。

（5）House別墅：平常所說的house就是前面一個小花園，然後房子，然後後面一個大花園，該類型的房產的土地地契多為獨立地契，因此業主對土地的自住安排性很高，更有投資價值。

20.在澳洲買樓花（期房）的優勢有那些？

答：樓花，是地產物業市場的一個名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當於不動產期貨，也稱為『預售房屋'.比較買現房，買樓花有幾大優勢：

（1）是能在印花稅上省下一筆錢；澳洲（部分地區）法律規定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的。而如果買樓花，通常是在房產開工前就簽訂了合同，所以印花稅只需按地皮價徵收。

（2）買樓花，客戶可以按照自己的喜好來選擇，像樓層戶型等。因為在澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際有更多的選擇餘地，等到現房或接近現房時期，可供選擇的物業已經為數不多了。

（3）價格優勢；通常發展商在開盤之際，為了盡快的銷售過半，獲得銀行貸款，會把價格定位較低，從而投資人能夠以相對低的價格購買。

（4）首付低；買樓花簽合同時，只需要交納10%的定金，而余額要等到房子全部建成後才一並付清，或者是貸款（最高可貸款70%）。這當中可能有幾個月甚至1-2年的時間來准備餘款。但是房屋的增值卻可以享受到。

21.購買及投資澳洲的樓花（期房）的風險是什麼呢？

答：

（1）期房投資不一定適合海外人士；公寓類的期房，適合在澳洲有高收入的本地人，他們可以通過公寓的高折舊來獲得政府退稅，而海外投資人沒有在澳洲有收入，而高折舊就意味著較高的損失。

（2）套現相對較難；相對於別墅而言，公寓房在二手買賣市場的停留時間較長，套現價值和抵押價值也相對低些。

（3）不是澳洲主流剛性購房需求的購買類型；澳洲本土人士還是以別墅作為自住和投資的較多；

（4）銀行估值風險較大；銀行對樓花變成現房後，不是按購買價格來批放貸款，而是以成房後的當地市場評估來計算。因此，可能的銀行對該房產的評估值比投資人購買時的價格還要低，造成投資人的措手不及，資金籌措困難。

22.什麼是房產的折舊，以及跟房產投資者有什麼關系呢？

答：根據所得稅評估法（1997年），澳洲房產建築價值隨著時間的推移而下降。房產折舊是基於其』使用壽命『。房產的折舊年限可達40年之久。不管是澳洲還是海外的房產投資者都可以根據房屋的折舊金額來減免其它項的投資收入，進而減少了稅費的支出。

23.澳洲房屋抵押貸款都需要准備什麼材料？

答：雖然澳洲的貸款機構不同，貸款金融產品不同，但所需要准備的材料差別不大，貸款機構要求提供，材料主要是分析海外投資人的財務狀況以保證自己貸款資金的安全，不管銀行要求什麼材料，主要是需要購房人提供的四個方面的信息：

（1）資產部分：原有房產，存款，汽車，財物等；

（2）債務部分：其它貸款情況，其它負債情況；

（3）收入部分：包括單位或公司的年收入證明信及工資單，其它投資收入，如房租，股息分紅等；

（4）支出部分：生活開支，撫養子女支出，旅遊及娛樂支出等，這部分一般是不做書面要求的，只需要填表告知即可；

此外，投資人還需要提供身份證明，也就是100pointsID.目前銀行的新政策規定：貸款申請人需要提供護照（70分），駕駛證（40分）。

24.澳洲銀行與非銀行金融組織--信貸基金的區別是什麼？

答：在中國，房屋貸款一般是由銀行放出；澳大利亞金融市場則有很大不同，除了銀行之外，澳大利亞還有很多其它的金融組織，也就是non-banklender,具有放出貸款的許可權。這些機構的資金來源並非是銀行，也不是儲蓄，而是通過基金，信託等手段募集資金、如養老金等。澳洲的華人客戶往往更希望選擇銀行，而澳大利亞本土人中有部分人群對銀行懷有很抵觸的情緒而選擇從基金公司來貸款。對於貸款人來說，更多應該注重產品而不是機構。關鍵看哪個金融貸款產品更適合自己的需要，而不是哪個機構更有名。而且相對於名氣等指標，衡量一家金融組織穩定與否的標準是查看該金融組織的信用評級，有不少非銀行金融組織的信用評級甚至高於銀行。

25.對於海外房產投資人而言，不同的貸款利率對貸款人的影響是什麼？

答：房屋貸款各個產品一般都分為可變利率（variablerate）和固定利率（fixedrate）。

（1）固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為6%,那麼它的固定利率就可能為6.5%;您選擇固定利率就等於給自己的未來利率買了個保險，放貸人可能要多收取您費用作為自己資金自由度損失的回報。

（2）關於固定利率投資人需要注意兩點：

（a）固定利率有年限，通常為1-5年的鎖定期；而且選擇固定利率的貸款產品，投資人通常不可以提前還貸，沒有對沖賬戶的功能選擇。

（b）其實固定利率並不是一定』固定『的，您的固定利率是可以變動的，這個變動由您的貸款人來定，他們往往是根據不斷更新的金融信息來調整自己的固定利率。

㈢ 中國將面臨什麼樣的老齡化問題

中國正面臨快速老齡化的挑戰。2005年，相對每100名適齡工作成年人，僅有16名中國老年人。這一老年撫養比到2025年將會翻番到32％，到2050年會再翻一翻，達到61％。到2050年時，將會有4.38億中國人年齡達到或超過60歲，其中1.08億人超過80歲，2050年勞動者的負擔將增長3倍。對於人口老齡化通常有兩方面含義：一是指老年人口相對增多，在總人口中所佔比例不斷上升的過程；二是指社會人口結構呈現老年狀態，進入老齡化社會。國際上的通常看法是，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10％，或65歲以上老年人口占人口總數的7％，即意味著這個國家或地區的人口處於老齡化社會。從中國的數據來看，2005年，中國60歲或者以上的人口比例為11％，相當於發達國家平均數的一半左右。但未來幾十年裡，老齡化浪潮將會席捲中國，60歲以上老年人口所佔比例將會迅速提高，預計2015年，這一比例將達到15％，2030年跳升至24％，2050年達到33％。未富先老的挑戰目前，世界許多國家都面臨著老齡化的挑戰，但中國所面臨的未富先老問題格外嚴重。從人口統計學的角度來說，到2030年的時候，中國人口結構將會比美國更加老化。隨著中國走向老齡化，中國必須要把更多工作者的收入用來支持非工作者。現在每一個老人是由5.4個工作者來支持的，到2050年每一個工作者平均的負擔將會是原來的3倍。CSIS的高級研究員Richard Jackson博士指出，中國為時過早的老齡化，意味著中國只有發展經濟一部分的收入和財富，卻要提供和發達國家支出總額相等的財富來支持老年人。這樣的一個過早老齡化，意味著沒有足夠的時間來構建一個現代化的福利國家。據了解，美國目前的老年人所佔比重與中國相當，但美國的人均收入是中國的4倍。此外，日本、韓國也經歷了極其快速的老齡化進程，但他們在面臨與中國同樣的人口轉變階段時卻富裕得多，中國可以說是第一個未富先老的大國。人口加快老齡化促使儲蓄率提高，人口加快老齡化表明接近退休的人口在增加，因而儲蓄率也相應上升。光大保德信基金管理有限公司董事、總經理傅德修指出，投資人應該通過適當的投資理念以及工具，幫助他們實行自己的退休計劃。在光大保德信組織的中國養老准備現狀報告中，揭示了投資者在他們投資計劃中所處的位置。根據這個報告的統計，23%的中國投資者期望在60歲以前退休，然而中國多數的投資者、69％的投資者僅僅開始了五年或者是少於五年的准備。有一些投資者在面對大家的退休夢想的時候，還沒有開始養老的積蓄。養老制度存在結構缺陷雖然，中國現在有一個強制的基本保險金體系，涵蓋城市的工作者，但是並沒有實現完全的覆蓋，基本養老制度存在著結構性缺陷。目前，中國的養老制度接受了以往國有企業養老計劃的債務，存在未做實資金的債務。另外，養老系統在中央政府的指導下運作，但由地方的市、區或者省級社會保障部門來繳費或支付養老金，這就意味著養老金是不能流動的，個人賬戶也無法跨區域通行。另外，即使這些繳費成為儲蓄，其回報也遠低於市場回報，這些賬戶不能產生足夠的替代率。在2004年之前，只有65％的城市工作者在繳費，並且能夠得到付款，或者是公務員有一套單獨的養老金體系；對於農村人口來說，現在幾乎是沒有正式的退休金保護的。如果我們把公共養老金的數字加在一起，只有31％的工作者無論是在城市或農村，現在是有著公共養老金覆蓋的。對於那些沒有公共養老金體系的人來說，他們替代的選項是非常少的。雖然中國有自己的企業年金，將來很可能是養老金重要的來源，但是這個系統只佔到中國工作者很小的一部分。2007年只有930萬人向企業年金繳費，只佔城市工作者隊伍的3.2％，或者勞動力大軍的1.2％。

㈣ 注冊美國公司類型有哪些

注冊美國公司以下幾種類型：

1、責任有限公司（Limited Liability Company，簡寫為L.L.C.公司）

L.L.C.是一種非常獨特的公司組織形式，從L.L.C.的概念可看出，該種公司組織形式並不存在「股份」的概念，因此也就不以「股票」界定公司權益。而是按照出資比例的不同，獲得「法定權益」。在該公司發生出資份額變化（受讓、增資等）時，變化的是「法定權益」，而不是「股票」。這種公司最大的好處就是靈活性極高，既可由個人出資成立，也可由多人組合投資（出資人可為自然人、也可為法人），並且承擔有限責任。

由於公司在法律上常被視為獨立的法律實體（類似國內的「法人」概念），因此可使用公司名義進行商業活動，如簽訂合同、持有財產、參與訴訟活動等。

2、有限合夥公司（Limited Liability Partnership，簡寫為L.L.P公司）

由於涉及到「合夥」概念，因此有更為細致的劃分，主要為普通合夥（GP）、有限合夥（LP）、有限責任合夥（LLP）和有限責任有限合夥（LLLP）。與L.L.C.公司一樣，該種公司組織形式也可以獨立法律實體對外開展商業或法律活動，同時也能享受較低的稅率（避免了股份有限公司的雙重課稅）。

在實際使用中，L.L.P.公司更多見於律師、醫生、會計師、建築設計等高度專業的行業中。從發展的時間上來看，L.L.C.公司是借鑒了L.L.P公司的優點，將專業合夥擴展至普通合夥的公司組織形式。

3、股份有限公司（Corporation）

股份有限公司（Corporation）是歷史最久的公司組織形式之一，而這一組織形式又被細分為S型公司（小型公司）、C型公司（普通公司）、閉鎖公司和專業服務公司4種形式。這種公司對出資人權益（最主要為經濟權益）以「股票」形式進行劃分，即以持股多少決定分紅多少。從公司組織形式的歷史來看，這種公司組織形式是最久的，也是以後的公司組織形式的基礎（特別是有限責任的概念）。但相對的，這種公司組織形式稅務較重，公司必須對公司收益繳納一次稅收（公司所得稅）、當公司收益轉入個人名下時，需要再繳納一次個人所得稅。

㈤ 信託利益的信託利益與信託收益的區別

信託業務實踐中，信託利益與信託收益兩個概念經常被混淆，甚至當作含義相同的概念交替使用。一些信託文件對信託利益是這樣定義的：信託利益指受託人管理、運用、處分信託財產所取得的收益在扣除信託費用後的剩餘部分。而信託收益則被定義為受託人管理、運用、處分信託財產所取得的收益。其實這樣的定義並不準確，受託人信託財產管理、運用或處分過程中產生的經濟利益應該是信託收入，而不是信託收益。而將信託收益則定義為受託人管理、運用、處分信託財產所取得的收益當然是沒問題的，但這個信託收益應該是信託收入扣除了信託費用後形成的收益，即信託收益=信託收入-信託費用。既然信託收益已經扣除了信託費用，那麼將信託利益定義為信託收益在扣除信託費用後的剩餘部分顯然是錯誤的。而且這樣的定義讓人形成了信託利益就是信託收益或信託收益的一部分的觀念。
那麼信託利益與信託收益到底有何區別。
概念方面的區別。信託利益，是指受益人按照信託文件享有受益權而獲得的利益。也就是說信託利益是信託受益人依照信託文件享有的所有經濟利益。而信託收益則指的是管理、運用、處分信託財產所取得的收益，是信託財產在管理、運用、處分過程中的增值部分(除去信託費用)。信託利益既包括信託收益，也包括提前分配的部分信託財產(如有約定)，一般情況下也包括剩餘的信託財產。《信託法》第五十四條規定：「信託終止的，信託財產歸屬於信託文件規定的人;信託文件未規定的，按下列順序確定歸屬：(一)受益人或者其繼承人;(二)委託人或者其繼承人。這就是說除非信託文件另有約定，信託終止時剩餘的信託財產屬於信託利益范圍而歸屬受益人。
范圍不同。
信託收益是受託人在管理、運用、處分信託財產時產生的，因此並不會隨意變動。委託人不可誇大信託收益也不可縮小信託收益，信託收益是實際產生的。信託利益則不同，信託利益的范圍主要是依靠信託文件的約定，信託當事人既可以約定信託受益人的信託利益僅僅指信託收益;也可以約定信託受益人分配到的信託利益既包括信託收益，也包括提前分配的部分信託財產;或者可以約定信託受益人分配到的信託利益既包括信託收益，也包括提前分配的部分信託財產，還包括剩餘的信託財產。總之信託利益是根據信託文件而設定的，信託利益的范圍可以按照約定發生變化。需要提醒的是，信託利益的范圍不同，受益人的信託受益權的價值也是不同的(信託受益權的財產權益就是委託人享有信託利益的權利)，那麼在信託受益權轉讓或質押時就需要正確評估信託受益權的價值。
計算公式不同。
信託收益的計算公式如下：信託收益=信託收入-信託費用;而信託利益的計算就比較難，因為信託利益的范圍可能是變動不居的，每個信託項目的信託利益的范圍不一定一樣。在一般情況下，信託利益指包括信託收益在內的所有信託財產除去信託費用的部分。因此，在一般情況下信託收益的計算公式如下：信託利益=信託財產-信託費用。
信託利益與信託收益在概念與范圍方面的開放性與靈活性，充分反映了信託機制極富彈性與多樣性的獨特魅力。下面我們舉個例子來簡單詮釋一下信託利益與信託收益的區別。
以債權資產信託合同為例，委託人委託給受託人的是一筆信貸債權資產，那麼信貸合同可以約定借款人每期支付當期利息，也可以每期返還一部分本金，到最後再返還剩下的本金及利息(類似房地產按揭)。在這種情況下委託人每次分配信託利益時就不僅僅限於信託收益(利息)，還包括分配一部分債權本金對應的信託財產，而且到信託終止時還需要支付受益人最後的信託收益與剩下的信託財產。對於信託而言這里不能說成是返還本金，因為受託人與委託人之間並非債權關系是信託關系，所以應該說是分配信託利益。在這個例子里信託利益與信託收益的區別是很明顯的。
另外，在設定優先劣後雙層受益權的情況下，甚至整個信託項目沒有信託收益，優先受益權人還可以取得包括初始信託資金與約定回報在內的信託利益。這種情況下信託利益與信託收益的差別更加明顯。

㈥ 日本最著名的景觀是什麼英國最著名的景觀是什麼

富士山：富士山是日本第一高峰。
東京鐵塔：位於東京市內，於1958年建成。它是仿造法國巴黎的埃菲爾鐵塔建造而成的，高333米，塔身為棱錐體，有黃、白、紅三種顏色。
金閣寺：原為大臣西園寺恭經的別墅，修建於14世紀，後歸幕府將軍足利義滿所有，並進行了大規模的翻修和擴建。它高達三層，第二和第三層的外牆用金箔貼成，遠遠望去，金光閃閃，所以叫做「金閣寺」。第一層為平安時代的貴族風格，第二層為室町時代的武士風格，第三層仿照中國唐朝的「究竟頂」。寺前是以鏡湖池為中心的庭園，身影華麗的金閣倒映在鏡湖池中，堪稱京都的代表性景觀。
銀閣寺：銀閣寺位於京都東山山麓，1482年由室町幕府將軍足利義滿的孫子足利義政按金閣寺的造型修建，是一座精緻的兩層閣樓。
唐招提寺：位於日本奈良市西京五條街，759年為中國唐朝高僧鑒真所建。
大阪城天守閣：安土桃山時代的建築。天守閣內存放著有關天主教的珍貴史料，十分具有歷史價值。
阿蘇火山：東大寺、嚴島神社、平安神宮（祭奉桓武天皇和孝明天皇，京都必游景點之一）、那智瀑布、清水寺、東尋坊、櫻島、姬路城。
台場：或稱御台場，位於東京都東南部東京灣的人造陸地上，是東京最新的娛樂場所集中地。
淺草寺：創建於628年，是東京都內最古老的寺院。江戶時代將軍德川家康把這里指定為幕府的祈願所。
白山歷史鄉村：是將日本傳統完整保存的範例。村莊靠種植桑樹。為了減輕寒冷冬季的積雪壓力，居民們把屋頂傾斜度加大，建成獨特的雙層茅草陡坡頂木住宅。這種由於屋頂的形狀很像日本人拜神時雙手合掌的樣子，故稱「合掌屋」也稱「三角屋」。
為數眾多的城堡和鄉村宅邸是長期以來英國的土地房產都為貴族家庭所擁有的歷史見證。大量珍貴的古式建築都被完好地保留了下來，其中包括仍然為人所用的馬爾伯勒公爵的布萊尼姆宮、德文郡公爵的察茲沃斯宮（CZATSWORTH）、巴斯侯爵的朗利特庄園（LONGLEAT HOUSE），這些王公貴族在都鐸王朝、漢諾威王朝、溫莎王朝及其它歷史時期修建的私人庄園和宅邸是英國歷史建築的典型代表。散布在城鎮鄉村的很多私人庄園和宅邸以及古老的城牆、城樓、獨特的建築物和其它有紀念意義的建築物都作為英國的歷史遺產而得到了積極的保護，受到保護的歷史建築中還包括古老的采礦場塔樓、工業革命時期的磨房和工廠、托馬斯·特爾福德修建的鐵橋及其它橋梁、鋼鐵建築的傑作－福斯大橋、以及造型優美的克里夫敦懸索橋等等。畫家高賀琪運用中國水墨畫表現蘇格蘭的斯托老人石，體現了中國山水畫筆墨語言面對異域風光所引起的融合。

園林
在英語中，傳統園林稱為Garden或Park。從14、15世紀到19世紀中

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葉，西方園林的內容和范圍都大大拓展，園林設計從歷史上主要的私家庭院的設計擴展到公園與私家花園並重。園林的功能不再僅僅是家庭生活的延伸，而是肩負著改善城市環境，為市民供休憩、交往和游賞的場所。

英國國家信託組織和蘇格蘭國家信託組織在英國照管大約240個園林，並對公眾開發。英國遺產保護組織也是部分英國最重要的風景勝地的監護人，其照管的園林中包括肯特郡唐豪斯的查爾斯·達爾文園林、埃塞克斯郡的奧德雷庄園由多才多藝的布朗設計的十八世紀景觀園林、以及位於肯特郡的沃爾姆爾城堡，由朋尼洛普·霍布霍斯設計的伊麗莎白女王皇太後園林等等。除此之外，還有設計師伊莎貝爾·馮·格羅內尼根為倫敦南部埃爾珊姆宮（Eltham）設計的南護城河園林、奧斯本庄園中由魯伯特·高爾比設計的帶圍牆的花果園林和懷特島維多利亞女王的家庭園林等。
英國的各大城市，特別是倫敦，都以其美麗動人、受到良好保
倫敦
護的公園而聲名遠揚。包括海德公園、聖詹姆士公園和格林公園在內的倫敦皇家園林代表了歐洲園林藝術的最高水平，不僅如此，在大倫敦隨處都可以看到造型優美、看護得當的園林供公眾娛樂和休閑使用。位於倫敦西南部基尤的皇家植物園收集了大量現存和被保護的樹木、種子和植物，植物園本身就是一本植物王國的網路全書，同時也成為全球植物學研究的科學中心。在康沃爾，千年委員會提供了四千萬英鎊的資金，用以將一個廢棄的粘土坑轉化成為一個全新的、在全世界絕無僅有的園林，即眾所周知的伊甸項目。
英格蘭有7個國家公園，威爾士有3個國家公園，每個國家公園內都保存有大面積的天然美景，其中大部分都屬於私人所有。

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