土地信託基金

❶ 土地的信託計劃

土地信託計劃發行申請經核准後，方可發售信託單位。

信託單位的發售，由信託公司負責辦理；信託公司可以委託經中國銀監會認定的其他機構代為辦理。

第十一條 信託公司申請設立的土地投資信託計劃，應當符合下列條件：

（一）信託合同期限為五年以上；

（二）信託單位募集金額不低於五億元人民幣；

（三）信託單位持有人不少於一百個；

（四）任意五個以及五個以下信託單位持有人合計持有的信託單位份額，不得超過信託單位發行總份額的50％；

（五）土地投資信託計劃投資的房地產項目的原始權益人持有的信託單位份額不得超過信託單位發行總份額的15％。

第十二條 信託公司設立土地投資信託計劃，應當向中國銀監會提交下列文件，並經中國銀監會核准：

（一）可行性研究報告；

（二）信託合同草案；

（三）資金保管協議草案；

（四）發售說明書草案；

（五）注冊會計師出具的會計意見書；

（六）專業房地產估價機構對房地產估價報告；

（七）描述擬收購房地產項目的現行運行情況的調查報告；

（八）律師事務所出具的法律意見書；

（九）中國銀監會要求的其他文件。

第十三條 信託合同應當包括下列內容：

（一）房地產投資信託計劃的發行目的和名稱；

（二）信託公司和資金保管機構的名稱和住所；

（三）信託計劃總額和信託合同期限；

（四）信託單位發售日期、價格和費用的原則；

（五）信託單位持有人、信託公司和資金保管機構的權利、義務；

（六）信託單位持有人大會召集、議事及表決的程序和規則；

（七）信託單位發售的程序、時間、地點、費用計算方式；

（八）信託收益分配原則、執行方式；

（九）作為信託公司、資金保管機構報酬的管理費、保管費的提取、支付方式與比例；

（十）與信託財產管理、運用有關的其他費用的提取、支付方式；

（十一）信託財產的投資策略；

（十二）信託計劃資產凈值的計算方法和公告方式；

（十三）信託單位募集未達到法定要求的處理方式；

（十四）信託合同解除和終止的事由、程序以及信託財產清算方式；

（十五）爭議解決方式；

（十六）當事人約定的其他事項。

土地投資信託計劃發售說明書應當包括下列內容：

（一）房地產投資信託計劃發行申請的核准文件名稱和核准日期；

（二）信託公司、資金保管機構的基本情況；

（三）信託合同和資金保管協議的內容摘要；

（四）將要收購的物業的詳細介紹；

（五）交易及其結構的特定特徵；

（六）實際交易的特定細節；

（七）定價及估值；

（八）信託單位的發售日期、價格、費用和期限；

（九）信託單位的發售方式、發售機構及登記機構名稱；

（十）信託公司、資金保管機構報酬及其他有關費用的提取、支付方式與比例；

（十一）會計調查報告；

（十二）稅務意見書；

（十三）法律意見書；

（十四）風險警示內容；

（十五）中國銀監會要求的其他內容。

❷ 什麼是信託產品

您好，信託產品是指一種為投資者提供了低風險、穩定收入回報的金融理財產品。信託品種在產品設計上非常多樣，各自都會有不同的特點。各個信託品種在風險和收益潛力方面可能會有很大的分別。
貸款信託類
貸款信託是指通過信託方式吸收資金用來發放貸款的信託方式。這種類型的信託產品，是數量最多的一種。
貸款作為一種傳統業務，業務流程相對簡單，風險控制方法比較成熟，所以信託公司在展業初期，選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。採取貸款方式進行投資，使得這類信託產品在收益風險上具有以下幾個特點：
首先，項目的收益是封頂的。收益來源於貸款利息，執行人民銀行相關利率標准。這意味著委託人的收益高限是貸款利率，而且面臨著信託公司提取管理費用，可能對這一收益產生抵扣。不同的管理費用計提方式意味著收益抵扣的程度是不一樣的，直接影響著投資人的收益。
其次，盡管信託公司基於自身的專業技能挑選了相關的項目進行貸款，但由於信息不對稱，只能依賴對信託公司的信任。而信託公司整頓完畢，自身的信譽機制並沒有建立起來，貸款的信用風險必須通過外部機制來控制。所以信託的風險控制對投資人來說是重要的，首先要了解和判斷是否對此投資。

權益信託類
這一類型的信託產品，是通過對能帶來現金流的權益設置信託的方式來籌集資金，其突出優點就是實現了公司無形資產的變現，從而加快了權益擁有公司資金的周轉，實現了不同成長性資產的置換，有利於公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現公司價值的最大化。

融資租賃信託
信託公司以設立信託計劃的方式募集信託資金,將其運用於融資租賃業務,通過嚴格專業化、流程化的管理，通過定期收取租金，實現信託收益，為社會投資人提供安全、穩定回報的理財回報。

不動產信託
土地與地上或地下的各種建築設施統稱為不動產。現行一般投入房地產開發類企業較多。

❸ 土地信託的模式構建

成立農村土地信託機構
農村土地信託機構應按照「依法、自願、有償」的原則，把分散在一家一戶的土地集中起來，以解決部分農戶「有地無力開發、有力無地開發」的弊端，在穩定承包權的基礎上，加速經營權的流轉，同時有效解決了土地供需矛盾，促進了農村產業結構調整。土地信託機構的主要職能包括：
1.信息傳遞職能。定期舉行土地流轉信息發布會，如浙江紹興縣柯橋鎮「土地信託服務站」受13個村經濟合作社的委託，向社會推介2200畝土地的使用權轉讓信息，公開招標高效農業開發項目，在不到一天的時間里，已有9家企業簽訂了投資協議，而原土地承包經營者將可獲得土地信託分紅。
2.中介服務職能。協調流轉雙方提出的有關事宜，在平等協商的基礎上，落實合約關系，維護雙方利益；代理發行收益憑證，為受託人融通開發資金服務，為投資者拓寬投資領域服務，並從中收取相應勞務酬金。
3.監督治理職能。對土地流轉後的用途進行監督治理，以提高土地利用「三態」效益為目的，促進土地資源可持續利用為宗旨。
4.經營治理職能。土地信託機構可運用其信託基金，直接或聯合從事土地的開發經營治理。
建立土地投資信託基金
土地開發需要巨額資金，通過財政撥款、個人自有資金等途徑往往受資金來源的限制而滿足不了需求，建立土地投資信託基金可有效解決土地開發資金不足問題。土地信託基金是土地信託部門為開發經營土地而設置的營運資金，其主要來源有：銀行等金融部門吸收的土地信託存款、政府發行的土地證券、企事業單體待用的土地信託基金、預算外自有資金等。借鑒美、日土地信託經驗並結合中國農村土地產權實際情況（農村集體土地所有權不變、承包權相對穩定、經營權可合理流動）。
原土地承包者作為委託人與受益人將土地信託給土地信託機構，土地信託機構作為受託人既可將土地經營權以出租、轉讓、轉包、入股等方式給土地開發經營者從而收取租金、轉讓（包）金或股利；也可以與專業土地開發公司通過簽訂土地開發合同，收取開發收益（開發公司按合同取得相應酬金），然後將土地使用權再進行出租、轉讓等活動。土地信託機構負責將信託紅利給委託人。土地開發經營過程中所需的巨額資金可通過土地信託機構向金融機構貸款（農業貸款，政府扶持、利率優惠）來籌集，金融機構可通過出售貸款債權的方式向廣大投資者再融通資金，既增加投資渠道，又分散金融風險。
推行土地信託運作模式的支持體系
1.政策法規支持
2001年4月公布的《中華人民共和國信託法》，使中國信託事業的繁榮和發展建立在較為完善的法律規范基礎上。在國外，土地信託是信託業務的重要組成部分，然而，中國土地信託發展滯後，要真正促進土地信託經營業務的發展，尚需制定有關規范各種土地信託經營業務的政策法規及實施細則，非凡是關於土地投資信託基金如何具體運作、土地信託紅利確定的依據、土地信託經營業務的稅費制度、土地信託產權的流轉補償與變更登記問題等。
2.市場體系支持
第一，支持培育土地流轉經營者。農村土地產權流轉根本在於解決「有地無人種、想種無地種」的問題即誰來種，因而培育土地經營者是土地產權流轉能否順利進行的要害。中國農村土地流轉經營者主要有：一般農戶、種養大戶、工商業主等，主要經營形式有：大戶承包型、農庄經營型、股份合作型、公司經營型、產業化經營型等，重點應支持種養大戶與工商業主進行規模化經營，投資高效農業，以發揮其人力、資金、市場與技術的優勢。
第二，市場信息支持。流轉土地的區位、數量、質量、地貌等條件以及補償標准、流轉形式均存在著較大的差異性，建立流轉土地信息庫，多渠道、多形式向轄區內外及時發布土地資源信息，可增強土地市場透明度，有助於土地高效流轉。
第三，監督機制支持。土地流轉後的用途應遵循「不改變土地的農業用途，確保耕地復耕能力，確保耕地總量動態平衡，確保土地資源可持續利用」的原則。建立監督機制，依法查處土地流轉後的違法用地行為，使流轉後的土地利用真正做到合理與高效。
第四，資金支持。據投資測算，目前每整理、開發、復墾1公頃的耕地需要投資 4500—9000元；園地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投資1800—2750元；漁業用地需要投資15000—28000元。隨著土地整理、開發與復墾難度的遞增，土地流轉經營者所需投入資金量愈來愈大，為此需要財政部門、金融機構、民間組織等資金上的大力支持。
3.技術支持
由於土地開發整理內涵是隨著時間的推移不斷豐富的，如土地整理最具代表性的德國，19世紀以前的土地整理主要是針對農地分散、零碎等問題實行集中；20世紀初期，側重於服務基礎設施和公共建設實施土地整理；到了20世紀70年代又增加了景觀生態和環境保護，以實現經濟、社會、環境的協調發展。因此，土地開發整理技術也需要不斷更新與完善，以適應土地開發整理內涵的需要。

❹ 土地信託基金的主要運行模式是什麼

土地儲備投資信託基金是一種集合眾多投資者的資金,由專門的基金管理公司運作,並投資於土地儲備項目的一種投資形式。
主要運行模式是通過建立委託代理模型,分別就契約型和公司型兩種土地儲備投資信託基金。

❺ 基金是屬於信託的一種嗎它們是什麼關系

封閉式工業基金與信託的區別
Stefan Grundmann

再次對封閉式基金、工業信託及開放式基金的區別加以評述並不表示我們要依據德國法對現實作一番設計。我們在這個研討會中所談到的，中國在立法中都可以根據其需要作出相應的取捨。我們還談到其他法律制度存在的一些缺點，但這並不意味我們反對某一種制度，我們這樣作只是為了使中國在立法中避免這些制度的弊端。我下面將要談到上述制度所隱含的主要風險。在談及這個問題時，我將著重談一下Hirshman所稱的發言權和退出權的選擇。在投資信託中，發言權是指參與投資決策及監督投資免遭損失和欺詐的權利，退出權意味著投資人作出的投資可以輕意撤回。

我的同事已經就普通法系對發言權和退出權的規定作了介紹，我在談到這兩個權利時，會對德國法的有關規定作一介紹。

I. 德國的封閉式基金、開放式基金及工業信託
封閉式基金可以採用不同的組織形式，在德國，主要是有限合夥的形式。基金是由受託人即有限合夥中一個或數個負責經營的合夥人發起的。一般來說，經營合夥人是一個有限責任公司，公司的發起人成為公司的董事會成員。投資人是有限合夥人，或者在更多情況下，只是有限合夥的受益人。有時這種有限合夥也被稱為隱名的有限合夥，因為投資人在有限合夥中的參與權已經被免除，其在合夥中只擁有受益權。德國法和歐盟法中均未對如何對封閉式基金進行監督作出規定。實際上，在德國的投資基金業中，受到最多指責的就是以有限合夥形式存在的封閉式投資基金。在其他國家中，封閉式投資基金可以以公司的形式存在。在這種情形中，基金的發起人就是未來的公司董事會，投資人得到公司股份。

與封閉式基金不同的是，歐盟法及德國法都對開放式基金作出了嚴格的規定。受託人的角色分為兩種：管理角色（由投資公司充當）和狹義上的受託人的角色（由託管銀行充當）。所以在受託人的問題上，引進了「兩雙眼睛」的原則。投資人的受益權是由准所有權擔保的，這一權利使得投資人在投資公司或託管銀行被個別執行或破產時，其權利不會受到損害。並且，這一權利也保證了投資人不受非法轉讓的影響。

開放式投資基金與封閉式投資基金的不同之處在於清算方式上的差別。在開放式投資基金中，投資者有權以基金的實際價值贖回其投資。封閉式投資基金中不存在這一權利。

投資人可以以持有有價證券的形式參與工業信託。在歐盟法及德國法中，這種參與工業信託的方式是規定在投資服務指令或獨立的投資服務法中的，並且受到一定的監督。非以持有有價證券的形式參與工業信託的，不受上述指令或投資企業法的規范，可見更具風險性的參與並未受到監督。我下面要討論的是我提到的第一個比較標准，即發言權的選擇。

II. 在持續的參與中所受到的保護
有三方面的風險需要在這里指出。第一個風險來自管理不善。在開放式投資基金、封閉式投資基金和工業信託中，都應用了信託原則。其中都涉及到受託人的謹慎義務和忠誠義務。但是德國有限合夥形式的封閉式基金在某種程度上缺乏法律上的保障。這是由於其採用了隱名有限合夥這一組織形式決定的。由於這種組織形式中存在多重關系，投資人很難強迫終極負責人，即作為有限責任公司董事會成員的基金管理人履行義務。他們不得不通過受託人和有限責任公司對基金管理人管理不善的行為提出異議，但基於幾種原因＿＿主要是有限責任公司可以將管理不善的基金管理人從公司董事會里除名，這樣作的結果實際上收效甚微。相反，在開放式基金和工業信託（這里僅指投資服務指令對其適用的工業信託）中，更強調了忠誠義務。根據有關規定，基金管理人應當盡可能將利益沖突減小到最小程度，應當避免幾種冒險情形的出現，並隨時披露信息。中國在制定法律，特別是有關封閉式基金、工業信託和開放式基金的基本信託法時可以引用上述規定。所以說德國的情況只是為中國如何避免在德國已經存在的幾種不必要的風險提供了一個借鑒。

第二和第三個風險來自第三人。這是因為第三人可以取得信託財產，並且信託財產也可能被受託人違反信託條件非法轉讓給第三人。我們從普通法、德國及法國的有關規定中可以看到，信託財產一經聲明為信託財產，一般來說不得被受託人的個人債權人取得。通過上述聲明，第三人被告知信託關系的存在。已經知道這一關系存在的第三人不得由非法轉讓獲得信託財產。這一規則，是現代信託制度的基本原則，信託法草案第三章對此也作出了同樣的規定（見對該章的解釋及所列出的政策性原因）。所以有關信託財產的聲明是信託關系包括證券管理中的一項關鍵的義務。這一點，在歐盟對其各成員國發出的投資服務指令中也有相同的規定。非以持有有價證券的形式參與工業信託，即風險相對較高的、不受規范的信託關系，至少在德國法中沒有明確的規定。有關這類信託的管理規則，可以從信託原則中推論出，但是最好能在法律中予以明確規定。信託原則在歐盟有關開放式基金的規定中也可以發現。但是，對於開放式基金來說，受託人的義務不僅包括對信託財產作出聲明，還包括接受對其可靠性的監督及不得從事專業范圍以外的其他種類的業務。這樣，信託財產和投資公司的自有資金（這在信託公司承擔違約責任時尤其重要）就不會遭受由經營其他種類的業務的風險所帶來的危害。歐盟的有關受託人的義務的規定只是針對銀行和投資銀行，即上面所提到的規范的證券管理方案作出的（對投資銀行業的投資服務指令及資本充足指令），並不適用於德國法中的封閉式投資基金。這就進一步說明了封閉式投資基金相比其他種類的投資方案來說，存在的風險更大。甚至有關有限合夥（即我前面提到的封閉式基金通常採用的組織形式）的判例法很難對聲明信託財產這一義務作出解釋。這一義務最後是根據同樣適用於封閉式投資基金的普遍的原則進行解釋的。必需強調的是，立法機關可以規定上面所提到的受託人的三種義務（聲明信託財產、接受對其可靠性的監督及不得從事專業范圍以外的業務）同樣適用於封閉式的投資基金。但是，如果要想使西方各國現行的公司法同樣適用於封閉式投資基金，就必需在公司法中增加新的規定。我下面將要討論的是我所提到的第二個標准：退出權的選擇。

III. 撤回投資
在撤回投資問題上的差別，也是封閉式投資基金、開放式投資基金和工業信託三者之間主要區別之所在。撤回投資的權利，即退出權對於所有形式的投資方案特別是風險較大的投資方案來說是極其重要的。一般來說，一種投資方案如果更注重投資人發言權或繼續投資上的保護，退出權就顯得不那麼重要。退出權可以通過兩種方式來行使。除了通過二級市場或交易市場，開放式基金的開放原則允許投資人以實際價值贖回其投資。除了考慮到它的持續性，這也正是投資人投資於開放式投資基金的原因之所在。在不清楚是否存在交易市場時或者考慮到該市場的成本及信息披露等方面的原因，贖回權顯得極為重要。各國通常都設有證券市場。但是信託關系包括建立在信託關系基礎上的封閉式投資基金並不產生可轉讓證券。開放式投資基金至少保障了投資者的贖回權。所以在封閉式投資基金中，委託人的對基金的清算權變得尤其重要。

盡管工業信託和封閉式投資基金都未賦予投資人贖回投資的權利，但是二者在這方面有也所不同。工業信託的投資人較封閉式基金的投資人可以更容易地撤回其投資。缺乏參與決策權及受益人的絕對數目使得封閉式基金更難以終止。這對封閉式基金的委託人來說，也是一個潛在的危險。但是在德國，封閉式基金終止的終止不利於其繼續享受有關土地、輪船集裝箱等方面的稅收優惠，所以基金不到不得已時，不會選擇終止。相比這下，工業信託的終止更為容易，如果只存在一個委託人，結果當然是這樣，即便是存在多個委託人的情況下，因為委託人隱名的情形相對較少，清算也更容易一些。

IV. 總結
在繼續投資中，以利益沖突原則為基礎的忠誠義務原則為投資人提供了進一步的保障。在與第三人的關系中，信託財產的聲明對於防止第三人通過非法轉讓取得信託財產極其重要。為了保障基金管理人／受託人的償付能力，有必要對基金管理人／受託人的償付能力進行監督並要求其在專業范圍內從事投資活動。基金的管理人可以與基金的受託人分開，即採用所謂的「兩雙眼睛」的原則。上述原則在封閉式基金、開放式基金與工業信託中均可適用。上述原則在某種投資設計中適用的越少，清算對於該種投資設計就會變得越發重要。美國和歐洲的經驗表明，相對於封閉式投資基金來說，開放式投資基金是一種更好的選擇，因為即使是集體投資計劃也是一種很專業的投資模式。中國的信託法草案中沒有包括集體投資計劃的內容，這是有其一定的理由的。但是，這將意味著工業信託將成為建立在信託法基礎之上的一種獨立的投資方案。

❻ 中國土地儲備融資模式有哪些

1，中國土地儲復備融資模式有：
（1）土製地財政：土地是政府的壟斷資產，可以「低收高賣」，形成的壟斷利潤收歸財政。
（2）經營城市：主要是經營城市土地資產，政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式，實現城市土地資產的保值增值。
（3）儲水池、中轉站：土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來，一是降低土地徵收、收購成本，二是保證建設及時使用，起到儲水池、中轉站的作用。
2，土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。

❼ 土地信託是什麼

希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。

3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系

❽ 信託貸款能否用於土地儲備項目

地產信託都需要符合「四三二」要求的，一般都是結頂的項目信託公司才會版去做 盡調。純粹為了權拍土地，哪個信託公司敢接手？目前市場的地產信託完全是燙手的山芋了！
但是大多數地產公司募集的資金都是做土地儲備的，披露信息時說用於前期項目後續資金。
這個要和信託方面的人商量好的，他們會配合你們的。良好的項目策劃，滿足項目審批硬性條件，妥善的資金募集渠道，還是能做下來的目前。

浙江富昌投資