❶ 中型房地產企業融資困難，有何解決辦法，或者新的行之有效的融資模式
現在不僅是中型房產企業融資難，所有的中小企業融資都很困難，這是中國經濟發展到現階段的普遍矛盾，ZF雖然出台了不少的政策，但是成效不大，融資難依然沒有得到有效解決。在這個探索階段涌現出了許多的網貸平台，這在一定程度上解決了一些小企業的難題，所以你可以了解一下這方面的資料。
❷ 如何應對房地產企業的融資與現金流策略
2008年，中國企業如何度過現金流的冬天？一、拓寬融資渠道，加強全面預算，八步驟「緊」銀根「活」資產。國家從緊的貨幣政策在經歷了幾次存款准備金率調高後，效應開始出現。商業銀行紛紛調整放貸政策，收縮中小型企業的放貸規模，實行滾動放貸策略。金融融資對於很多中小型企業而言，變得越來越困難。另外，雪上加霜的是，與往年同期相比，很多企業因為原材料漲價積壓了資金，下遊客戶資金緊張導致應收賬款攀升，企業資金周轉速度降低，現金流告急，采購支付吃緊，生產組織難以保證正常的交貨合同，企業運營舉步維艱。因此，筆者認為，在國家從緊的貨幣政策下，當前，企業必須進一步「開源緊流」。一是管好勞動力成本，減少現金投資，拓寬融資渠道，加強與金融機構的合作關系；二是企業必須密切關注庫存的賬齡、庫存結構，盤活資產，降低非必要資金支出；三是調整擴張步伐，加強企業的全面預算管理，控制非計劃的資金投入計劃，公司應投資那些付現款的項目，而非低投資回報的現金儲存；四是調整信用管理政策，盡可能延長采購支付時間，縮短應收賬款應收期，規避貨幣從緊帶來的支付緊縮效應；五是企業必須加強銷售回款管理，調整銷售業務內部激勵政策；六是全面關注現金流周轉情況，檢查核准現金流預期中的假設和數據，確保信息准確，規避銷售人員誇大可能完成的銷售目標，管好預期現金流；七是集中銀行交易，對一個大公司來說，把300多個賬單需求合計到一組或多組賬戶，並進行合理搭配，如此可降低現金透支，同時投資一個以現金流安全、流動性為目標的現金管理賬戶；八是置換或者剝離部分不良資產，將資產通過股權轉讓或者拍賣的方式轉變為資本，通過風險融資或者其他融資手段，稀釋部分股權。二、五步驟優化客戶結構，調整銷售策略，鞭打「信用拖延」。產業升級和經濟增長模式轉型必然會以犧牲一些中小企業為代價，只有符合轉型要求的企業才能順利度過拐點，進入健康、快速的發展通道。因此，企業主必須仔細關註上下游合作夥伴，優化客戶結構，調整銷售策略。筆者認為，優化客戶結構一是要盤點現有客戶，淘汰支付能力差、信用不良的合作夥伴；二是調整貨款結算政策，盡可能現款結算，給予現款結算一定的返利政策；三是革新渠道，加大資金結算快、流通快的渠道投入和政策傾斜；四是增加高利潤產品的渠道利潤空間，更好地管理供應商，逐步收縮低技術含量產品的銷售佔比，淘汰粗放式運營管理的下遊客戶；五是盡可能延長上遊客戶結算信用期，確保毛利高，回款好，渠道成本低，流通快。三、六步驟提高運營效率，降低運營成本，改善「企業DNA」。當企業運營的人工成本、費用成本、製造成本都在快速增長的時候，企業必須緊密關注自身的運營效率，優化管理流程，精簡崗位編制，降低溝通成本，加快市場響應。筆者認為提高運營效率，企業必須在六個方面下工夫：一是優化管理流程，尤其是以市場為導向的銷售管理流程，梳理流程瓶頸，改變不合理環節，做到內部運作高效順暢，外部市場反應靈敏，相應速度快；二是調整組織結構，按照核心職能和關鍵流程考慮部門設置，壓縮部門編制，降低人工成本，充分藉助信息化推進組織結構扁平化變革；三是導入績效管理，有效地將企業目標分解到部門和員工頭上，抓住成本的牛鼻子，嚴格進行KPI考核，提高每人的工作績效；四是建立知識管理系統，不斷總結員工的崗位操作經驗和成功的管理經驗，並復制到工作中間去；五是推進企業內部的信息化建設，通過無紙公、電子化公，加快運營效率，提高市場響應速度；六是全方位控製成本，包括通過比價采購、集中采購、戰略采購，減少採購中間環節等方式來降低采購成本；通過庫存管理加強，減少不必要的庫存，充分利用好邊角料，減少生產現場的半成品等來降低庫存；通過精細化管理，壓縮營業費用，降低不必要的營銷費用支出等等。只有這樣，企業才能真正打造新的核心競爭力，形成富有競爭力的「DNA」。總之，當前形勢下，企業只有密切關注現金流，降低營業費用和管理費用，嚴格控制生產製造成本，加強品牌建設，全面改善自身管理，提高運營效率，才能應對經濟轉型帶來的諸多挑戰，接受市場的考驗，形成企業新的核心競爭力，取得更大的突破和發展。（作者為聯縱智達咨詢集團副總裁）
❸ 這個房地產項目應該如何解決，請教融資高手和策劃高手！
把你項目的優勢等各方面材料做成一本檔案，到上海來融資，也版可藉助本地企業家以及權本地房地產企業來完成，關鍵是你項目的本身好不好的問題，你覺得好別人不一定覺得好，還有就是資金安全等各方面問題 ，我有個便宜也是跟你一樣的情況但是他是融資人，結果到最後被這個當地的傢伙給黑了一把，挪用資金什麼的，所以安全問題非常重要。自己通過本地以及外地的朋友等等關系融吧，急是急不來的。
❹ 如何解決中國房地產融資面臨的困境
如今地產融抄資越來越難，但隨著互聯網金融的迅速發展，使用互聯網不動產投資平台，不僅增強了資源流動性和金融互動性，還使投融資走進一個新階段，這或許能讓房地產融資擺脫困境，中房樂投就是專業的互聯網不動產投資平台。
❺ 中小房地產企業 應該 如何 解決 融資難的 問題
和周圍的銀行、政府或股東進行溝通，也可針對具體的情況，選擇增資或融資……
❻ 如何解決融資難的問題
對任何公司而言，都有融資的需求，資金是公司的命根，越大的公司越有這種需求，關鍵是要看規模。
所以，融資的現象就成了一個普遍的現象了，但是我個人認為，這些中小企業融資需要有幾個前提條件:
一是要有好產品，產品要有成長性，具備快速流通的能力；其次，要有好的團隊，團隊又有凝聚力和戰鬥力；第三則是要有穩健的財務制度。
具備了這幾個前提條件，吸納來的資金才能真正發揮其應有的作用和意義。
二、中小渠道商通過銀行等金融機構來融資，比較難。在市場影響下，銀行也為了控制自己的放貸風險，放貸率不大了。通過銀行的融資的門檻更多了，公司資質、財務狀況等等各級審批都很嚴格，卡的很死。
所以，目前看來，中小渠道公司通過銀行融資比較難。
中小渠道商向上游廠商或者代理商尋求融資幫助的現象還是存在的，尤其是那些核心渠道商，上游還是願意通過延長賬期和加大鋪貨率的方式來解決其資金的困難，畢竟核心渠道的忠誠度和信譽度都是自己認可的。
除了延長賬期的方式外，合作投資也是當前解決中小渠道商融資的一個方式。上游代理商或者廠商以注資的方式給下游渠道商以資金支持，注資方只派駐財務監控現金流。
應該說，這些方式是需要有條件的，一是，要有銷量，要有分銷能力，能夠幫助廠商扛銷售任務；其次，渠道商的對資金的管控能力要強，對資金的流向和用途有一個清晰的規劃，不能模糊不清，避免資金的浪費，要使資金產生盡可能大的回報價值。
三、對於中小渠道商家來說，目前在社會上又有哪些融資渠道？有哪些方式與條件？
我個人認為，當前社會上的融資渠道主要有三種：銀行融資、風投融資、民間借貸。
其中銀行借貸和風投融資，對公司的各種條件要求比較苛刻，各方面都需要有一個良性的發展運營狀況，需要渠道商有一個清晰的發展規模和目標。
民間借貸，在某種程度上說就是高利貸機構，需要抵押物，它們融資的門檻應該比較低，唯一的條件需要有抵押物，比如房產證、結婚證等等。
只要能確實證明借貸方有償還能力和抵押資質就可以，所以說如果借貸成功，但是失去償還能力，那你所有借貸的抵押物就會被收歸他有，看似民間借貸容易，實質要擔當更大風險
四、於是一些資金處於流動性困難的商家，開始把眼光投向典當行、財務公司（俗稱高利貸）等社會融資渠道。
這確實是一個現象。在經營壓力之下，一些公司向典當行或者拍賣行進行融資。
這種借貸方式，對急需資金的公司來說，這個方式可以快速緩解資金緊張的問題，加快公司資金流轉的速度，使資金運轉起來，幫助公司度過眼前的難關和處境。但這種行為還是屬於高利貸行為，對公司的發展也存在一些風險。
這種融資方式，要根據公司自身狀況和老闆個人實際能力來決定是否採取這種方式。這種方式可以說只能救急，卻不能救貧。如果公司自身發展存在太多非資金因素的困難障礙的話，單靠高利貸方式融資，其作用可能會是負面的，最後落個傾家盪產。
當前最安全的融資渠道還是銀行和風投。如果中小渠道能夠有好項目吸納風投的參與的話，將對公司的發展非常有益。
五、當然，最方面的融資方式就是民間借貸，但是應該規避那些惡性的民間借貸行為，這樣的借貸行為風險太高了。
❼ 房地產企業如何走出融資難困局
房企融資破局之道：搭建平台盤活存量，拍賣商票
對於核心房企而言，可開具商票實現圍繞其產業鏈上下游的中小企業供應商的支付。核心房企與外部機構合作，搭建商票流轉專屬平台，為供應商手中持有的商票的變現流轉提供支持，引導產業鏈上機構、個人及認可核心房企信用的社會投資人投資。
對核心房企而言，商票模式優勢如下：
1.不佔核心房企在金融機構授信額度。不涉及新增貸款，不佔用授信額度；
2.不增加(核心房企為承兌人時)或有負債。僅盤活自身應付票據資源(核心房企上下游中小企業供應商持有的應收票據);
3.不增加核心房企財務費用；
4.不影響核心房企在人行徵信系統信息；
5.不受貨幣政策、信貸政策直接影響。盤活商票資源，不涉及監管對於房地產融資的相關政策。
對比傳統融資渠道(銀行貸款、信託及各類資管)，商票模式主要優勢體現為：
1.不體現為借貸；
2.成立條件簡單。只要有支付需求辦妥公司內部支付流程即可。沒有432、發行備案、抵押、會計律師中介介入要求；
3.融入資金使用靈活，沒有針對性限制；
4.規模及時間自主控制。只要是項目對外采購支付范圍內，可依進度隨時辦理；
5.可以公開徵集投資人，易推廣；
6.投資起點靈活性強，易滿足各類投資人需求。
在該業務模式當中，需要解決以下三個問題：
一是商票的真實性問題。前期市場中已經接連出現銀行承兌匯票的「假票」事件，一時間人心惶惶。對於商票而言，其終極風險就是開票企業的支付能力，即能否到期准時兌付。就這一點而言，優質企業的商票市場認可度甚至要高於一般的銀票。通過核心房企與服務機構合作搭建商票流轉平台，為核心房企產業鏈上下游供應商持有的、由核心房企簽發的商票提供二級交易市場，可以在本源上解決商票的真實性問題。唯有經核心房企確認的商票，方可在核心房企與服務機構合作建立的商票流轉平台上架為產品，實現商票的審核及真實性回歸核心房企。
二是商票的最終受讓群體問題。持有核心房企商票的中小企業供應商將商票進行質押，交易以票據收益權為標的進行，可以擴大受讓權益的合格投資人群體。就核心房企而言，其龐大的業主群體，屬於自身產品服務的買受人，對於企業的品牌及信用有充分了解，以及天然的認可，通過合規的方式進行交易，實現業主資源的盤活，一方面可以解決資金來源問題，另一方面，也為業主群體提供了優質的理財渠道及產品。
三是商票的定價問題。當商票最終以票據收益權方式進行交易，可以考慮採用公開拍賣模式進行定價。《中華人民共和國拍賣法》第三條：「拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。」第六條：「拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。「商票屬於持票人所有的財產權利，符合《拍賣法》關於拍賣標的的定義，可以通過拍賣形式進行交易。
在業務層面的問題解決之餘，技術層面上的關鍵一環在於核心房企與服務商合作搭建的商票流轉平台。為從源頭確保商票的真實性，該商票流轉平台系統應內嵌至核心房企的官方渠道，如官網、官方微信等，由核心房企把關商票產品的准入，同時可接入業主群體；為合規交易，同時確保交易過程的公開公平公正，該商票流轉平台的系統及結算服務，應由具備相應交易資質的第三方服務商提供。從而在客觀公正的第三方平台交易基礎上，實現資產與資金的閉環化體系管理。
如此，具備優質信用的核心房企，在當前主力融資渠道四面楚歌的態勢下，仍可通過盤活自身積累的產業資源，找到一條新的出路。
❽ 關於房地產融資難大家有什麼見解
關於樓主的問題，我談點拙見，希望對樓主有點幫助吧。
我從事房地產開發工作已經很多年了，也換了幾家公司，每家的公司的資金運作情況也不一樣，而且隨著國家對房地產資金控制的力度逐步加強，也增加了開發的前期投入成本，意在控制開發風險，提高開發品質，走規模化開發路線，特別是在一線城市，尤為突出。這樣無疑淘汰了起步較晚，資金不足的小型開發企業。回顧以前，開發一個項目，首先從征地開始，土地出讓金可以和政府商量，採用分期付款，而且條件允許還可以做BT協議（置換合同），那麼前期投入的土地出讓金極少，有的甚至不足10%，如資金還不夠的情況，可以向銀行申請項目貸款或在建項目抵押，在項目開工時期可以採用工程墊資或和建築商簽訂參建協議（以房置換工程款），和預收房款填補相關費用，在項目進入銷售中期資金基本可以平衡，後期基本就是利潤。很多小開發商就是以上面的這種模式起步的。
在談談現在，首先征地款9個月內必須交齊，工程開工，預算資金必須由銀行基本戶凍結50%，工程建設到一半才能申請預售許可，有的地方還採用預售資金專款專用，用於支付工程費用，等等。這樣的高壓政策，讓很多開發商喘不過氣，要麼減少同期項目開發量，要麼找合夥人分擔風險，資金共享。而且現在銀行已經停止做在建項目抵押，只有個別銀行還可以做項目開發貸款，但是利率調高很多，現在差不多已經到6.55%，2年的開發周期，就要套到12%的純利潤，如果銷售不暢，那麼成本還要提高。進入工程施工期，銷售資金不能入賬，中間資金投入會遇到很多困難，大把的預售房資金放在銀行，拿不出，還要被銀行吃貸款利息，確實是挺郁悶的事。
說說現在目前的一些開發商採用的融資方式吧。
項目征地期：1、與政府議標（只適合掛牌），談好條件（含社交投入，你懂的），土地出讓款一次性支付（渠道可以找民間擔保公司或者借款），在由政府以規劃補償或者根據外資企業參補條件，或者地方的其他名目，將之前交的土地款退回或者簽訂協議分期交土地款）。
2、工程承建總包採用內定招標、或者圍標，要求參建或工程串換，前期建設資金由承建商拿大頭，開發商承擔報建規費等營業性支出。
3、銷售期如資金託管，用於專款專用，則協商承建商開具安裝或者土建發票（暫不支付），套取託管的預售房資金。
4、其他嘛還有一些解決短期資金需求的方法，比如說：以自己公司人員的名義購房，套取銀行貸款資金（現在貸款政策比較嚴，條件苛刻，也比較難操作了）；商業地產的可以採用產權式銷售，包租形式，固定回報，定價越高，融資資金越高，但是風險也相對更高。如果商業運營的順利，還可以賺取二次利潤。
其他還有很多，時間有限，下次有機會在談吧，希望對樓主有用。
❾ 如何解決目前國內房地產融資存在的問題
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。
一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。
二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。
<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。
<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。
三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。
❿ 房地產企業如何提升融資能力
1、制定房地產企業金融戰略。
我們認為，沒有戰略的企業是沒有靈魂的企業，而沒有金融的戰略同樣是不具競爭力的戰略。所以，房地產企業要把企業金融戰略作為企業發展的核心戰略，通過系統、全面的規劃，制定金融建設目標以及團隊建設、資源建設、資本戰略、實施保障等具體內容。
2、打造專職的、有戰斗能力的金融團隊。
要打破「金融人才就是金融機構出來的人才」的誤區，確定適應企業需求的金融人才解決方案，強化企業金融運作部門的獨立性、專業性和執行力，在處理好與企業財務部門關系的同時，努力提高金融隊伍的整體能力。
3、建立和維護好各種金融資源。
要把金融資源的建立和維護當做一件長期、系統的工作，儲備和整合多種融資資源、融資渠道，並將其適時用於不同階段的融資工作。具體而言，債權融資資源的建立更多靠技巧，維護則靠信用；而股權融資資源建立的核心是誠意和讓利。
4、打造企業信用體系，助力融資成功。
企業不怕失去機會、市場、利潤，但就怕失去信用，而建立企業真正的信用體系，是需要從小處做起，做到處處講信用，事事守信用。通過不計成本地維護信譽和長期的誠信積累，打造良好的信用形象。
5、搭建自身金融平台，掌控融投主動權。
企業抓「輸血」資源的同時，還要完善自身「造血」能力。以房地產基金為例，其資金使用成本遠高於銀行融資，這就就催生了房企自身金融平台的快速發展，如保利、金地、萬通、復地等知名地產商，早就有了自己的地產基金。由於省掉了基金管理費用，所以，使用企業自己的基金平台獲取社會資本將遠低於使用其他地產基金的成本。