房企融資渠道最新政策

㈠ 年內多地出台新規穩地價 減輕房企融資壓力引導理性拿地

今年政府工作報告中提出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期」。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》也明確指出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，並強調「堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期」。
這為今年乃至整個「十四五」時期的房地產市場發展走勢定下了基調。需要注意的是，在穩地價、穩房價和穩預期的「三穩」目標中，穩地價被列在首位。對此，東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞在接受記者表示，「穩地價」是「穩房價」和「穩預期」的基礎。房價與地價息息相關，當地價上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續穩定供應等方式穩定地價，才能穩定房價和預期，保持房地產市場的持續穩定、健康發展。
近幾年，全國各地房地產調控政策頻出，其中不乏穩定地價的政策，並且收效甚佳。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，以北京為例，2016年北京開始推出的限競房地塊、共有產權住房地塊對於穩地價發揮了積極效果。2016年北京住宅用地樓面價同比上漲超40%，2017年漲幅縮小為4%，2018年、2019年樓面價同比下跌，房價漲幅不斷收窄，2017年以來，新建商品住宅價格累計上漲約10%，總體上低於其他核心城市。
今年以來，地方穩定地價的舉措還在不斷更新。比如1月初，北京市規劃和自然資源委發布《關於北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，修改了海淀區海淀鎮樹村和朝陽區金盞鄉小店村3個地塊的競買規則，試點施行「限地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標准商品住宅建設方案」的掛牌方式。這也是北京市土地公開出讓首次採用「競地價 競政府持有商品住宅產權份額 競高標准商品住宅建設方案」方式進行供地。
再比如，1月8日，鄭州市人民政府印發《鄭州市人民政府關於加強土地出讓管理工作的意見》，其中提出，住宅用地可採取「限地價、競自持」方式出讓或熔斷後搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%-130%時熔斷。
此外，近期還有多地試水「兩集中」出讓土地，如青島市自然資源和規劃局於2月24日發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》，其中明確，嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
在謝瑞看來，穩地價及相關政策對房企產生一定積極影響。一方面，穩地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質量，穩地價背景下拿地競爭趨於理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩定性及安全性提升；另一方面，有助於房企合理補庫存，穩地價要保持土地的持續穩定供應，保持合理程度的增長。
許小樂認為，地價平穩除了有助於減輕房企融資壓力外，在穩地價要求下，土地供應及交易信息更公開、透明，利於房企對土地市場供應量價、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場回歸理性。並且，房企可以在拿地前更充分的進行拿地成本與收益測算評估，優化住宅方案設計並合理定價，避免因過高的土地溢價擠佔用於產品質量建設的成本。

㈡ 房企融資「因企施策」，私募基金如何直面挑戰

房地產行業在國家政策的變動之下迎接巨大挑戰，國家通過對市場的調控，在房價過高的市場前提下，不再允許更多的資金進入到房產市場，這也就導致了房產企業想要通過銀行及股票市場獲取資金的難度更加大。而面對這種情況，許多房企也因此做出了更多的對策，私募基金便在這個時候凸顯出來。那麼面對房產融資因企施策，私募基金應該如何直面挑戰呢？

最後相對私募基金在房地產行業中的運作，如果拋棄眾多的人為不利因素，相對其他的行業具有利潤高、回報快、並且有底層房產作為抵押的保證，所以群眾在對自己的資產投資的時候可以適當的在房產行業中進行一些布局。

㈢ 房地產企業如何走出融資難困局

房企融資破局之道：搭建平台盤活存量，拍賣商票
對於核心房企而言，可開具商票實現圍繞其產業鏈上下游的中小企業供應商的支付。核心房企與外部機構合作，搭建商票流轉專屬平台，為供應商手中持有的商票的變現流轉提供支持，引導產業鏈上機構、個人及認可核心房企信用的社會投資人投資。
對核心房企而言，商票模式優勢如下：
1.不佔核心房企在金融機構授信額度。不涉及新增貸款，不佔用授信額度；
2.不增加(核心房企為承兌人時)或有負債。僅盤活自身應付票據資源(核心房企上下游中小企業供應商持有的應收票據);
3.不增加核心房企財務費用；
4.不影響核心房企在人行徵信系統信息；
5.不受貨幣政策、信貸政策直接影響。盤活商票資源，不涉及監管對於房地產融資的相關政策。
對比傳統融資渠道(銀行貸款、信託及各類資管)，商票模式主要優勢體現為：
1.不體現為借貸；
2.成立條件簡單。只要有支付需求辦妥公司內部支付流程即可。沒有432、發行備案、抵押、會計律師中介介入要求；
3.融入資金使用靈活，沒有針對性限制；
4.規模及時間自主控制。只要是項目對外采購支付范圍內，可依進度隨時辦理；
5.可以公開徵集投資人，易推廣；
6.投資起點靈活性強，易滿足各類投資人需求。
在該業務模式當中，需要解決以下三個問題：
一是商票的真實性問題。前期市場中已經接連出現銀行承兌匯票的「假票」事件，一時間人心惶惶。對於商票而言，其終極風險就是開票企業的支付能力，即能否到期准時兌付。就這一點而言，優質企業的商票市場認可度甚至要高於一般的銀票。通過核心房企與服務機構合作搭建商票流轉平台，為核心房企產業鏈上下游供應商持有的、由核心房企簽發的商票提供二級交易市場，可以在本源上解決商票的真實性問題。唯有經核心房企確認的商票，方可在核心房企與服務機構合作建立的商票流轉平台上架為產品，實現商票的審核及真實性回歸核心房企。
二是商票的最終受讓群體問題。持有核心房企商票的中小企業供應商將商票進行質押，交易以票據收益權為標的進行，可以擴大受讓權益的合格投資人群體。就核心房企而言，其龐大的業主群體，屬於自身產品服務的買受人，對於企業的品牌及信用有充分了解，以及天然的認可，通過合規的方式進行交易，實現業主資源的盤活，一方面可以解決資金來源問題，另一方面，也為業主群體提供了優質的理財渠道及產品。
三是商票的定價問題。當商票最終以票據收益權方式進行交易，可以考慮採用公開拍賣模式進行定價。《中華人民共和國拍賣法》第三條：「拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。」第六條：「拍賣標的應當是委託人所有或者依法可以處分的物品或者財產權利。「商票屬於持票人所有的財產權利，符合《拍賣法》關於拍賣標的的定義，可以通過拍賣形式進行交易。
在業務層面的問題解決之餘，技術層面上的關鍵一環在於核心房企與服務商合作搭建的商票流轉平台。為從源頭確保商票的真實性，該商票流轉平台系統應內嵌至核心房企的官方渠道，如官網、官方微信等，由核心房企把關商票產品的准入，同時可接入業主群體；為合規交易，同時確保交易過程的公開公平公正，該商票流轉平台的系統及結算服務，應由具備相應交易資質的第三方服務商提供。從而在客觀公正的第三方平台交易基礎上，實現資產與資金的閉環化體系管理。
如此，具備優質信用的核心房企，在當前主力融資渠道四面楚歌的態勢下，仍可通過盤活自身積累的產業資源，找到一條新的出路。

㈣ 當前房地產開發融資的渠道有哪些

中小企業融資一來般有八大源渠道三十餘種方法即：1、債權融資2、股權融資3、企業內部融資4、項目融資5、貿易融資6、專業化協作融資7、政策融資8、上市融資。

債權融資又分為國內銀行貸款、民間借貸融資、信用擔保融資、金融租賃融資、國外銀行貸款、發行債券融資；

股權融資分為股權出讓融資、增資擴股融資、產權交易融資、杠桿收購融資、引進風險投資、投資銀行投資；

內部融資分為留存盈餘融資、資產管理融資、票據貼現融資、資產典當融資、商業信用融資

貿易融資分為進口貿易融資、補償貿易融資；

項目融資包括項目包裝融資、BOT項目融資、IFC國際投資；

政策融資包括科技型中小企業技術創新基金、中小企業發展專項資金、中小企業國際市場開拓資金、農業科技成果轉化資金；

專業化協作融資包括農業產業化項目協作融資、零部件供應與組裝企業協作融資

上市融資包括國內上市融資、境外上市融資、買殼上市融資

㈤ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資抄（最常見的，最容易的襲）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

㈥ 融資新規綳緊調控弦 房企分化將加劇

央行和銀保監會在2020年最後一天公布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》），這意味著房企融資將在2021年面臨更加嚴格的政策環境，房地產市場調控這根弦將繼續綳緊，堅持「房住不炒」的總基調不變。多位專家預計，2021年「因城施策」的房地產調控政策將進一步強化，重在保持房地產市場和行業平穩發展。
「房住不炒」基調不變
「2021年樓市調控基調與近幾年保持一致，將保持連續性、穩定性。『房住不炒』、因城施策保障市場平穩運行。在『穩房價、穩地價、穩預期』目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆。」中國指數研究院（簡稱「中指院」）指數研究副總監陳文靜說。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，對於熱點城市而言，一旦出現樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，調控措施必將隨之而至。一二線核心城市以及強三線城市更有可能升級限購政策，弱二線以及熱點三四線城市更有可能升級限售政策。與之相對的是，庫存壓力大的城市可能從保市場主體的角度出發，為市場減壓，給企業紓困。
從融資方面來看，克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，一方面，房企降杠桿將是主旋律，未來融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業將更多加大經營杠桿和合作杠桿的使用，來實現規模穩定增長。另一方面，房企融資渠道或進一步受限，房企融資轉向真股權融資，同時加速分拆旗下子公司上市實現資產增厚，改善負債指標。
從需求端來看，「集中度管理意味著2021年新增房貸總額將會有所縮減，這在一定程度上提高了購房門檻。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。
銷售規模可能下滑
克而瑞研究中心預測，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特徵將延續。
貝殼研究院日前發布報告指出，目前房地產總供應基本可滿足住房總需求，市場存量化程度加深，預計五年內新房年銷售額將穩步回落，二手房市場交易規模保持在7萬億元之上。
「就存量房與新房之間關系而言，目前北上廣深一線城市存量房的佔比逐漸提高，二線市場仍然以新房市場為主，存量房占行業的主要地位還為時尚早。」中指研究院企業研究總監李建橋表示。
土地市場方面，「預計土地市場整體會延續2020年末低位運行的趨勢。特別是在房地產金融監管升級的背景下，2021年企業拿地將更加謹慎。」克而瑞研究中心市場研究總監馬千里認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，在房企「錢緊」的情況下，房企拿地將會更加審慎，明年土地市場熱度大概率難再上升。
龍頭陣營趨固化
多位專家認為，融資監管從嚴將加劇房企分化，高杠桿房企發展受限，未來增速放緩，而部分財務能力優秀的房企將得到更多機會。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴說：「現金充裕、財務穩健的房企有望獲得更多優質市場資源，央企、國企背景的房企資源優勢將進一步凸顯。」
中國指數研究院企業研究副總監劉水也稱，頭部房企地位將愈發穩固，TOP30企業市場份額有望提升，行業第11名至第30名之間的競爭將是最激烈的。
中指院數據顯示，2020年千億房企數量增至41家。千億房企陣營中分化也在加劇。2020年41家千億房企中第一位和最後一位銷售額相差超6800億元。
貝殼研究院認為，融資新規強化行業發展新邏輯，房企將處於多元化的轉型關鍵期。

㈦ 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11