中國房地產信託

1. 房產如何信託

目前抄信託市場負面報道太多，襲投資信託產品時需要慎重選擇產品，房地產投資也是同樣的道理。
不能說房地產信託不好，要從交易對手方實力、項目所處地理位置和市場前景來分析，建議投資者選擇一二線城市優質地區的房地產項目，不要盲目選擇。

2. 房地產信託是指什麼

說全面一點：房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上專的擁有者將該房地屬產委託給信託公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。
其實現在房地產信託風險有點高了，從去年開始，房地產信託違約事件時有所聞，這時候再投資房地產信託是不明智的。建議你投資其它信託產品吧。

3. 中國現在有房地產信託投資基金嗎它在信託里屬什麼呢，表現如何謝謝

有的，其實這個也簡單，就是「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份內所組成容的非公司組織」。由此將房地產信託投資基金明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。房地產信託現在風險很高了，不建議投資這個。你若是想投資信託，可以投資其它的啊，我知道北京華夏泉盛就不錯，他們的產品線很廣，你可以去看看。這是他們公司地址。

4. 你知道房地產信託基金(REITs)是什麼嗎

網路名片
房地產信託投資基金(REITs)是當地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
目錄海外REITs帶給中國投資者的機會

REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地
產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策
略，有效保障了基金的獲益能力。
我國REITs發展現狀。
1.房地產信託產品尚不是國際意義上的REITs。我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信
托產品，為2002年7月28日由上海國際信託投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信託，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，目前市
場上的房地產信託產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信託產品很少。
2004年全國約有31家信託投資公司共計發行約83個房地產信託產品，募集金額約122億
元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信託產品與REITs存在顯著差
異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
國內目前有57家信託基金，其中約20家投資於房地產，或採取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信託基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信託基金的一種最初級的階段。
2.我國房地產業融資過度依賴銀行貸款。投資領域，用於房地產開發的銀行信貸逐年上升，根據中
國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中銀行貸款的比重高達55%以上。房地產開發資金的三大來源分別為房屋銷售「定金和預收款」、開發企
業自籌資金以及銀行貸款，分別佔全部資金來源的43%、30%和18%。但實際上，考慮到房地產自籌資金主要來源於房屋銷售收入，按首付30%計算，自籌
資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，「定金和預收款」中也有30%的資金來自銀行貸款。
3.REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行採取的限制各商業銀行發放用於購買房地產
的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講，如果僅單純地「節流」而不注意「開源」的話，則不利於房地產
市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是從解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，房地產投資信託基金在中國已具
備較為巨大的市場需求環境。
4.我國急需完善REITs相關立法。目前國內有信託法、信託投資公司管理辦法、信託公司基金
信託管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信託基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和
稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處於較為散亂的發展階段，缺乏統一的標准和經營守則。目前最主要的工作是加速房地產投資
信託基金的立法，促使目前投資於房地產的信託基金和專業房地產基金轉變為比較標準的房地產信託投資基金。[1]編輯本段海外REITs帶給中國投資者的機會
由於國內房地產政策收緊，現在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產有很多投資者把目光轉向海外，前兩年一些網站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房
的活動，有很多有能力的投資者已經去海外進行置業，但作為普通投資者去海外置業有很大的困難，另外很重要一點是國外物業的稅務成本比較高，流動性比較大，
風險比較集中，我們覺得目前的情況下，通過PE的渠道投資海外房地產，使投資用比較少的資金獲得穩定的資金收益和潛在的增值。REITS就是資產證券化
的方式，可以享受一些優惠政策，需要存在一些義務，最大的好處就在於企業本身面。
美國REITS的條件，首先公司必須進行房地產業務75%以上投資房地產，跟一些信託不太一
樣。決定了他經營模式主要還是在經營租賃性房地產而非開發項目上，REITS的股份，由於是一種公募的結構，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過
50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業的所有人可以把物業貢獻出來，是LP的權益，把這個權益置換成股份。另外他也可以間接享
受到REITS地下所有物業收益情況。
REITS的法規歷程，中國現在發展REITS的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美
國REITS第一家是艾森豪威爾總統創建的，在這個過程中間涉及到無數的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS
的ETF成立，目前為止REITS成立51年。
它的幾個特點，第一，資產質量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達到5%到8%，他為投資者
提供除了債權以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達到5%，他的固定收益得到體現，另外他的總收益非
常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區間內沒有打敗，但是從年化標准比國內證券是要低的。
它跟其他各類指數的相關性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風險還是有貢獻的，美國
REITS也促使這個行業內部進行了一些改革，導致研究透明度非常高，由於是上市企業，一方面要進行定期披露，另外他們制訂了自己的行業准則，包括運營先
進額的概念，更好的反映現金流的情況，另外他的資產相當的公開透明。
在公募市場上投資REITS的產品不斷出現，美國最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣
的企業，由於時間關系簡單講一下目前房地產交易的情況，住宅性房地產不同的是，反彈的幅度非常大。現在我們從谷底過來已經兩年半時間，歷史經驗看，時間上
來講我們處於復甦的中期，另外從房地產復甦的周期講，目前我們處的階段是房地產企業通過了資產負債的情況得到了好轉，現在進入的是第二個階段行業內的大規
模的整合階段，最近REITS之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經濟的復甦階段，長期刺激經濟需求。
杭州 第三方理財 蘭迪投資回答，求採納。

5. 房地產信託產品在哪裡買

各個信託公司都來可以買到房地源產信託產品。理財有風險 投資須謹慎！以下僅供參考：

五色土，房地產五類物權支持的、大額可轉押資產，單筆50萬至5000萬，期限一年，基準收益率年10%； 50萬起年收益率10%，300萬起年收益率10%-15%，按季度收利息。
在房地產登記機關，借款人將房地產直接抵押登記到投資人名下，抵押比例50%左右（例如：100萬投資理財，房地產價值在200萬左右）。最大風險是房價暴跌五成。

五色土，中國第一家抵押借貸公司，2001年成立。
五色土，中國第一個抵押借貸行業的金融服務商標，2004年獲得商標注冊證。
五色土，中國第一家抵押借貸風險評級機構，首創「五W」風險分析法、「3A」風險評級體系、「3a」風險對沖資產。
五色土，上海最佳抵押借貸服務機構，2011年和2012年第九屆和第十屆上海理財博覽會獲評。

6. 房地產信託50強有哪些

第 1 名：萬科企業股份有限公司（2011年華潤新國投信託、2012年渤海國際信託）
第 2 名：恆大地產集團（2012年四川信託、2012年中融信託、大業信託）
第 3 名：保利房地產（集團）股份有限公司（2012年浙商金匯信託）
第 4 名：大連萬達集團股份有限公司（2012年大業信託、中融信託、長安信託）
第5 名：中國海外發展有限公司
第6 名：綠地控股集團有限公司
第 7 名：龍湖地產有限公司（2013年 中鐵信託）
第 8 名：華潤置地有限公司（2012年華潤信託）
第 9 名：世茂房地產控股有限公司（2011年西部信託、渤海國際信託）
第 10 名：富力地產股份有限公司（2012年安信信託）
第 11名：碧桂園控股有限公司（2011年長安國際信託，2012年中鐵信託）
第 12名：綠城房地產集團有限公司（2011年華潤信託、平安信託，中海信託，五礦信
托，上海信託，2013年中航信託）
第 13 名：金地（集團）股份有限公司（2012年中信信託、華澳信託、愛建信託）
第 14 名：融創中國控股有限公司（2011年新華信託，中誠信託，2012年大業信託，興
業信託，紫金信託）
第15 名：招商局地產控股股份有限公司
第 16 名：遠洋地產控股有限公司（2011年中誠信託）
第 17名：佳兆業集團控股有限公司（2011年中誠信託、四川信託，2012年中融信託、
大業信託）
第 18 名：北京首都開發控股（集團）有限公司（2012年吉林信託）
第 19 名：新城控股集團有限公司（2012年中融信託）
第 20 名：華夏幸福基業股份有限公司（2012年中鐵信託、新華信託，2013年東莞信
托）
第 21 名：金科地產集團股份有限公司（2011中誠信託）
第22 名：雅居樂地產控股有限公司
第 23 名：復地（集團）股份有限公司（2011中泰信託）
第 24 名：中信房地產股份有限公司（2011年長安信託）
第 25 名：融僑集團股份有限公司（2013年華潤信託）
第26 名：建業住宅集團（中國）有限公司
第27 名：北京金隅嘉業房地產開發有限公司
第28 名：天津住宅建設發展集團有限公司
第29 名：億達集團有限公司
第30 名：江蘇中南建設集團股份有限公司(外貿信託)
第31 名：路勁地產集團有限公司
第32 名：北京城建投資發展股份有限公司
第33 名：農工商房地產（集團）股份有限公司
第 34名：卓越置業集團有限公司（2011年華寶信託，中誠信託，2012年新華信託四川
信託）
第35 名：廣州時代地產集團有限公司
第36 名：旭輝控股（集團）有限公司（外貿信託）
第 37 名：沿海綠色家園集團（2012年中泰信託，金谷信託）
第 38 名：重慶隆鑫地產（集團）有限公司（2012柏瑞信託）
第39 名：上海城開（集團）有限公司
第 40 名：重慶協信控股（集團）有限公司（2012華潤信託）
第 41 名：建發房地產集團有限公司（2011年廈門國際信託）
第 42 名：福建正榮集團有限公司（2013年中融信託，2012年建銀信託）
第43 名：海亮地產控股集團有限公司
第44 名：禹洲地產股份有限公司
第 45 名：龍光地產控股有限公司（2012年中鐵信託）
第 46 名：融信（福建）投資集團有限公司（2011年 華潤信託 2012年長城信託，
2013年中融信託）
第 47 名：景瑞地產（集團）股份有限公司（2011年杭工商信託，2013年中建投信託）
第 48名：浙江佳源房地產集團有限公司（2011年中信信託，華潤信託，2012年渤海國
際信託，浙金信託，2013年中融信託，愛建信託）
第 49 名：浙江昆侖置業集團有限公司（2011 2012 2013昆侖信託）
第50 名：上海三盛宏業投資集團
第 51名：榮盛房地產發展股份有限

7. 房地產信託投融資實務及典型案例的目 錄

第一章 F房地產集團的信託融資「成長故事」
第一節 F房地產集團簡介及其金融化發展路徑
第二節 F房地產集團與信託公司合作的典型案例
第三節 F房地產集團的房地產基金實踐
第二章 房地產信託融資的典型模式及其案例
第一節 房地產信託市場透視
第二節 貸款模式
第三節 股權模式
第四節 權益模式
第五節 准資產證券化模式
第六節 組合模式
第三章 房地產信託的操作流程與風險控制
第一節 房地產信託業務的基本流程以及風險識別
第二節 房地產信託項目的風險控制機制
第三節 投資者選購房地產信託產品的風險識別技巧
第四章 不同主體的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產企業
第二節 地方政府
第三節 房地產私募基金
第四節 建築企業
第五章 不同時點的房地產信託融資及其案例
第一節 「拿地」期間
第二節 「五證」期間
第三節 物業持有期
第六章 不同業態的房地產信託融資及其案例
第一節 住宅（商品房和保障房）
第二節 商業地產和產業地產
第三節 旅遊地產
第七章 不同需求的房地產信託融資及其案例
第一節 房地產開發建設
第二節 房地產流通服務
第三節 房地產資源並購
第八章 房地產基金：信託型、公司型、有限合夥型及其組合
第一節 房地產私募基金市場分析
第二節 信託型房地產基金
第三節 公司型房地產基金
第四節 有限合夥型房地產基金
第五節 組合型房地產基金
附錄
1.全國信託公司聯系方式
2.全國信託公司股東情況
3.2010年1季度至2011年3季度信託公司主要業務數據（包含房地產信託）
4.房地產信託法律法規政策文件
5.房地產信託立法的相關草案
6.房地產信託相關合同文本（參考）
7.房地產信託盡職調查報告（參考）
8.房地產信託相關交易文本（參考）
9.房地產信託受益權轉讓
10.房地產企業（上市與非上市）信託融資一覽表
11.房地產基金（有限合夥）相關文本（參考）
12.房地產信託融資實務培訓提綱（參考）
序 （王連洲）
信託法律網主編、信澤金理財顧問公司總經理王巍，懷著對中國信託業未來發展前景的自信和期許，前兩年就向我談起他未來展業的一些想法和思路：以自己的業務專長，辦好信託法律網和信澤金理財顧問公司，特別是准備編寫一套突出信託創新和實務操作方面的叢書，為推動信託制度在中國的根植與發展，做些力所能及、切實有用的工作。
原本准備將我本人在全國人大財經委任職期間，參與信託立法的一些主要過程與經歷，編輯成冊，作為叢書的第一冊。其主要內容包括本人從中國人民銀行總行如何調進全國人大財經委；信託立法的初衷和背景；信託立法的主要流程及參與主體；信託法制定為什麼拖延了八年時間，其中主要的阻力和爭議的主要問題是什麼；信託的法律定義為什麼用信託資產的「委託給」而不用信託資產的「移轉」；信託法為什麼沒有對信託機構經營活動做出規定；參與歷次信託論壇和境內外信託考察調研的情況與感想等等。將其分門別類歸納整理，輔之以信託法主要精神的釋讀，採取兩人彼此對話的表現形式，付梓成書。這對釐清中國《信託法》制定的前因後果與脈絡，總結信託制度實施中的經驗和教訓，推動信託功能知識的普及，拓展業界人士未來發展的思路，或許可提供一些令人感興趣的借鑒資料。這是一件有助於信託制度普及推廣的工作，沒有理由不樂觀其成。這項工作完成的部分，已在信託法律網的《信託周刊》中登載過。但是由於本人辦公地和居住地的幾次搬動，反映信託法起草工作活動的原始資料尚缺不少，需要繼續搜集和充實，因而付梓成書的時間不得不有所推遲。
而目前准備條件最成熟的，是王巍主編的這本《房地產信託投融資實務及典型案例》，自然而然就被提到了首位出版，以滿足市場的需要。其背景是，伴隨著信託「一法兩規」的相繼頒布和實施，極大地推動了中國信託制度功能的挖掘和發揮，促進了信託回歸主業的快速發展，以往懦弱受氣的信託丑小鴨逐漸變成了雄翔藍天的白天鵝。2011年上半年信託公司的資產規模已經遠遠超過基金公司的資產規模，達到了三萬七千多億元，特別是為應對近幾年世界金融危機風暴的波及，國內實施四萬億元投資計劃，給國內房地產信託的大發展帶來了契機。僅2011年上半年，房地產信託就經歷了一輪「罕見的快速成長」，二季度房地產信託資產的余額已達6052億元，比一季度4869億元超出24%左右，占信託資產總額的比例高達16.91%。在房企融資需求的強勁拉動下，房地產信託的規模和佔比頻頻刷新歷史記錄。目前，房地產信託已經成為銀行貸款之外的一條重要金融渠道，在社會上的認知度不斷提高，面對穩中有緊的貨幣政策，房地產信託依然備受各界關注。而市場急需的房地產信託專業書籍卻幾乎空白，市面上僅有的幾本與房地產信託有關的圖書，也多為理論探討或學術著作。這對於各信託公司及專業人士來說，實在無濟於事。鑒於此，王巍等為把金融信託與房地產這二者有機地結合起來，也為了讓讀者在「實務總結+案例分析」的氛圍下，掌握更多的房地產金融實用知識，率先編輯出版「房地產信託投融資實務及典型案例」一書。
該書著重介紹最新的、實戰型的房地產信託操作模式，以「房地產信託能為房地產項目解決哪些問題」為切入點，從房地產信託融資的主體、業態以及類型等多角度全方位闡述運用信託，以解房地產項目融資的燃眉之急。本書直擊市場熱點，向讀者介紹了房地產信託融資的業務流程、模式和案例，並涉及房地產基金等前沿的實務信息、實務知識、實務案例和融資技巧等。與此同時，該書以「專業知識闡述+經典案例展示」的模式，展現給讀者一個個房地產信託融資的經典、鮮活的實務操作案例，為房地產和金融專業人士提供了完整的知識和信息以及實用的參考方案。凡此種種，無不鮮明地突出了該書的實務性、實用性和實戰性，成為信託公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構從業人員以及金融、法律、投融資的研究人士和科研院所的學生等不可多得的寶貴讀物。
王連洲
2011年9月21日
後記 （信澤金）
「路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。」
本書以房地產信託投融資的實務操作與典型案例為主要內容，對信託模式在房地產金融領域的創新實踐進行了初步探索和總結。作為「信澤金智庫系列叢書」的第一本，我們衷心希望以「房地產信託」這一熱點話題作為開端，與各位同仁進行交流與探討。
首先，感謝金融行業的各位領導和朋友對本書給予了深切關懷，他們不僅提供了編撰思路，而且分享了寶貴經驗，使我們有勇氣、有信心推出這樣一本「頗具難度」的小冊子。尤其要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲老師，他不僅擔當起「信澤金智庫系列叢書」的主編，而且為本書作序，從各方面給予了重要指導和大力支持。
其次，感謝中國信託行業的六十多家信託公司，它們作為富有活力和創造力的非銀行金融機構，既是房地產金融創新的踐行者，也是本書中不少案例的原創者。與其說我們在編撰信託讀本，不如說我們在總結信託實踐。眾多信託公司的豐富實踐和寶貴經驗，無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源頭。我們希望本書能為信託公司價值理念的傳播發揮些許作用。
再次，感謝信澤金的編輯組同仁，丁曉娟、甄浩、王武、黃玲在本書籌劃和編寫過程中做了不少工作，劉憲鳳、王曉慧、杜志恆、禹樂、袁惠邦、趙小華以及其他同仁也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團隊協作的結晶，是上述同仁共同努力的結果，也是信澤金在信託研發領域的又一次全新嘗試。
最後，也是極為重要的，我們要感謝經濟管理出版社對本書的出版發行給予了大力支持，尤其要感謝郭麗娟女士在本書的編輯校對和出版發行方面付出了大量心血。每每翻開幾百頁的書稿以及其中的各種圖表，我們都深深感慨於郭麗娟女士以及其他編輯同仁在字里行間做出的不懈努力。我們希望本書能在眾人的同心協力下成為中國信託理念傳播的有益嘗試。
「信託潤澤金融，信任澤被財富。」讓我們繼續秉持孜孜以求的「Trust for Fortune」理念，在中國金融變革與財富管理創新的大潮中，不斷傳播信託的實用價值觀，造福於社會。誠摯期待廣大讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，同時也歡迎各位同仁與我們交流探討信託的各類話題。
信澤金研發中心圖書編輯組
2011年11月

8. 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控

中國銀保監會有關部門負責人6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。
據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。
今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。