新城再融資

① 膠州少海新城的緣起

滄海桑田，世事變遷。隨著青島開埠，藍色的大海漸行漸遠。當初停泊船隻的塔埠頭如今已經淡出人們的視線，曾經是大海的膠州灣堆積成了一片片長滿雜草的荒灘。
2003年，膠州市進行了新一輪的城市總體規劃調整，隨著城市規模的進一步擴大，規劃區的基礎設施急需完備。2004年膠州市將完善城市防洪功能，開挖水面面積為6.28平方公里的東部滯洪區並建設高品位特色生態旅遊項目作為當年實事之一。2004年11月起，按照「給洪水以出路，變荒灘為寶地」的思路，運用市場化手段融資6.8億元，在東部鹽鹼地興建東部滯洪區工程。除了滿足膠州城區的滯洪功能外，膠州決定以少海為核心，再造一片親水生態新城，將其周邊定位為一個集景觀居住、休閑娛樂、商務活動為一體的高檔休閑旅遊區。少海新城項目的實施是一項龐大的系統工程，是城市經營建設的有益探索，也是一項利在當代、功在千秋的民心工程。

② 如何看待新城控股股價下跌28%

我們從三個問題上來討論新城控股股份下跌的問題：

三、從具體樓盤來看，倒也不至於太緊張

對購房來說，最害怕的是開發商突然跑路，或者資金鏈斷裂成了爛尾樓。從上面分析來看，雖然新城控股股票債券價格大跌，但賬上財務表面看起來還比較健康，並不一定意味著會面臨資金鏈斷裂的風險。

所以，現在新城控股的危機，還只是創始人的危機，老闆的危機，它是一家上市公司，信息都還算比較透明，不會因為老闆出事就徹底倒掉，頂多隻是元氣大傷，所以靜觀其變即可。

③ 莘縣高鐵新城融資合法嗎

從官方角度和法律角度來講，是合法的，因為這么重要的事情，各項經濟管理手續都很齊全，各項公司手續，各項金融管理手續，都是政府備案的，從這兩方便不要懷疑。唯一可以說的，就是市民自願。如果是單位人員，就不要妄自評論了。

④ 地方政府還要建造多少「新城」

謹防「新城」變「鬼城」 城鎮化不是造城大躍進 近年來，一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛建設新城新區，並且有愈演愈烈之勢。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心對12個省區的最新調查顯示，12個省會城市全部提出要推進新城新區建設，共規劃建設了55個新城新區，其中沈陽要建設13個新城新區，武漢也規劃了11個新城新區。在144個地級城市中，有133個提出要建設新城新區，佔92.4%，平均每個地級市提出建設1.5個新城新區。161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，佔41.6%。 今天《人民日報》也刊文指出，這種拔苗助長、超越實際的做法，不可避免地帶來了許多問題。一些地方在城市建設中拍著腦袋搞規劃，新城區動輒就是幾十、上百平方公里，但由於缺乏有效的產業支撐，招來的商家寥寥無幾，新城區最終變成了荒草地；一些地方大興土木，用鋼筋水泥和磚瓦石塊在短時間內人為造出一個新城，但由於沒有足夠的人口，到了夜晚一片漆黑，無人居住，成為「鬼城」；還有一些新城在建設過程中，大肆違規佔地擴張，安置補償不合理，政策不到位，引發群眾不滿，群體性事件頻發，嚴重影響了社會和諧穩定。 城鎮化不能被簡單解讀為「造城」 從大背景來看，城鎮化被公認為現代化的必經之道，但必須指出的是，城鎮化並不能被簡單粗暴地解讀為造城。後者長期被地方政府奉為搞活經濟、拉動經濟增長、既出政績又掙面子的不二法門。然而，造城畢竟與真正意義上的城鎮化南轅北轍。 城鎮化的定義是「因產業升級而自然形成的人類聚集現象」，通俗地說就是讓更多農民進城。通過戶籍制度、土地制度改革，使農民轉變為市民，農村土地轉變為城市土地。一言以蔽之，城鎮化首先應是人的城鎮化，在進城的過程中提高農民在土地增值收益中的分配比例，確保農民不是被趕進城市，而是在城市中生活水平有提高、長遠生計有保障。 脫離人口城鎮化片面追求土地城鎮化，其結果是，不談「進城」只「造城」。超前規劃各種工業園區、開發區和新城區，在沒有產業支撐、合理配套的背景下，巨額的建設投入也正在把某些地方政府拖入債務的泥潭。 謹防「新城」變「鬼城」 面對「新城熱」，需要冷思考。以加速城鎮化之名，過度脫離城市發展需求，過於注重城市空間的擴張，一味追求大幹快上，必將帶來耕地大量佔用和越來越嚴重的資源環境破壞問題。如若新城沒人住，或空置率過高，則造成資金循環嚴重不暢，加劇了財政金融風險。城市發展有其自身規律，政府和民眾的願望雖好，但不能代替市場的選擇，不能決定人口流動和產業聚集的方向和速度。目前各地新城發展模式如出一轍：將政府部門從老城搬遷到新城區，依靠政務中心的搬遷帶動區域發展。但這種模式也並非一用就靈，即便政府遷入新城，仍無力帶動新城發展的例子不在少數。 土地是我國最可寶貴的資源之一。一些地方在新區建設中熱衷於大馬路、大廣場，以大為美，用起土地大手大腳。據統計，我國內地大中城市人均綜合用地已超過120平方米，東京人均綜合用地僅78平方米，香港才37平方米。如此大方的土地消費，顯然已經背離了我國的基本國情。城市建設必須牢固樹立資源節約、集約發展的意識，盡快遏制「跑馬圈地」式的粗放開發模式。 面對「新城熱」，需要嚴把關。在我國人多地少、城鄉發展不平衡、生態環境接近承載極限的情況下，建設城市新區，必須綜合考慮土地問題、環境問題、人口問題、財政問題、產業問題等多種復雜因素，冷靜謀劃，因地制宜。要嚴把規劃關，把人口轉移的目標、城市擴張的規模、土地出讓計劃、產業發展布局等協調起來統籌考慮，防止主觀意願代替科學決策。建設新城要佔地，但在什麼地方占，佔多少，也要有個章法。審批部門應當切實負起責任，把好關口。建城需要投入，現在一些地方政府融資平台大規模舉債，風險逐步積累，亟待有效化解。要結合財稅體制改革，研究建立規范合理的城市建設投融資體制。新城建設還要與產業規劃同步進行。產業旺，則人聚。人聚，則城興。如果沒有產業支撐，只盲目發展房地產，就會激發房地產炒作和投機。 城鎮化不是造城大躍進 脫離人口城鎮化片面追求土地城鎮化，其結果是，不談「進城」只「造城」。超前規劃各種工業園區、開發區和新城區，在沒有產業支撐、合理配套的背景下，巨額的建設投入也正在把某些地方政府拖入債務的泥潭。 與此同時，現階段以拆遷、征地為主要手段的「造城運動」雖然進行得轟轟烈烈，頗具「人有多大膽，地有多大產」之大躍進式作風，但仍脫不了「一任領導一任規劃」、決策過於隨意等種種嫌疑，甚至野蠻強拆、利益尋租的違法行徑也時有所聞，這無疑是偏頗和危險的。 【財識網手機客戶端下載財經文摘iPad下載】 3g.21fd.cn 用手機隨時隨地看資訊(來源：綜合編輯 編輯：何熠)

⑤ 灃西新城管委會城投公司

全國各大城市的政府投資融資平台，全稱為城市建設投資公司，簡稱「城投」。起源於1991年，當時，國務院進行新一輪政府投融資體制改革，要求地方政府不再直接負責基礎設施建設，而是將其公司化運行，承擔相應的政府職能；此類城投公司很多是不具備盈利能力的，屬於事業單位或者國有獨資公司性質，他們是通過政府補貼的方式實現盈利，屬於帶有政府性質的特殊市場經營體。[

⑥ 武漢的房價明年會穩住嗎

今天的最新消息，你可以看看，本人認為明年穩中有降吧 上海開發商開始打折 北京有樓盤直降4000元/平米 來源：東方網 作者：劉秀浩 黃佐貞 朱楠 杜琴慶 2010年04月19日03:51 「新國四條」和「國十條」的出台，使不少購房者決定選擇觀望一段時間。CFP 資料 國務院調控重拳頻出 樓市出現拋售降價現象 相比此前6年的樓市調控，2010年的房地產調控政策來得更早，更猛烈。與此同時，「新國四條」和「國十條」的傳導效應也變得更加迅速。除了銀行已在第一時間內作出反應外，房地產開發商也紛紛行動，開始動用各種手段加快現金回籠。 郊區樓盤率先松動 早報記者了解到，4月份上海將迎來今年的開盤潮，從目前形勢來看，開發商已經不再抱「朝南坐」的心態，開始對旗下樓盤進行各種名義的打折促銷活動。 如，總價在2000萬-2500萬元/套的別墅項目綠寶園，現支付50萬元意向金在購房時可享受50萬元優惠，另根據首付時間還有相應折扣。松江九亭樓盤富頓街區可以免費辦理VIP卡，並享受5000元購房優惠；位於浦東南匯地區周康板塊的綠洲康城親水灣由於房價已經上漲至約25000元/m2高位，開始打出9.3折的大幅度折扣。 據中央電視台報道，通州區是近幾月北京房價快速上漲的地區之一，隨著調控新政推出，17日開盤的K2清水灣項目已開始降價，全款買房單價降4000元/m2，而均價22000元/m2，也比網站宣傳的售價24000-29000元/m2低了很多。北京中原市場研究部張大偉則認為北京部分郊區房價年內有望下調20%至30%。 另據報道，政府調控樓市重拳出台後，深圳、上海紛紛出現投資客拋盤，而北京則出現浙江投資客單筆上億元的拋售。 購房者考慮放棄中簽號 然而，與開發商打折相對，購房者的觀望情緒卻已經明顯顯露。 上周末，滬上約有10個樓盤開盤，綠地集團名下浦東南匯地區樓盤綠地布魯斯小鎮開盤時雖仍有排隊隊伍，但售樓現場並未出現此前一搶而空的情景，不少購房者表示，因為政策出台，將選擇觀望一段時間。 曾一度需要搖號才能買房的臨港新城樓盤港城滴水湖馨苑今天開始選房，已有不少購房者表示，考慮是否要轉讓中簽號或乾脆放棄購買。 業內人士表示，由於此次「國十條」對開發商的「基礎」資金來源進行了全線限制，包括銀行貸款、上市以及再融資等全部被阻。這種情況下，一旦市場走冷，銷售回款將成開發商保證現金流正常運轉的最重要法寶，因此盡早回籠資金將是當務之急。 實際上，已有開發商採取非常手段，包括恆大地產、碧桂園、恆盛地產等公司全部都開始發行利率超過10%的高息債券，以獲得資金補充。 申城各方反應 貸款 新政今起實施沒法趕末班車 昨天，早報記者從凱盛經略（上海）投資管理有限公司副總經理趙煒處了解到，今日起，滬上所有銀行統一對二套房貸全面收緊，首付一律五成，貸款利率為基準利率的1.1倍，「一般從貸款送件到獲批至少需要一至兩周的時間，而這次從政策出台到落實僅3天，所以（貸款者和貸款中介公司）根本趕不上末班車。」趙煒表示，至少是2周前送件的房貸案件還能在這3天內抓緊操作，趕緊批下來，其他沒獲批的房貸案件只能按新政策執行。 據了解，不僅是二套房貸，首貸房貸也全部收緊。目前上海的銀行對首套房貸7折優惠利率已全面叫停，各銀行優質客戶也最多隻能拿到首付三成、7.5折的優惠利率，而大多數貸款客戶只能拿到8-8.5折的優惠。 銀行 等待三套房限令本地細則 對於新「國十條」中暫停第三套房的放貸和異地炒房者貸款的規定，滬上多家銀行信貸部負責人均表示，由於周末原因，目前尚未接到總行的通知。不過，某大行信貸部人士透露，「估計上海是此次房價調控地區之一，不然也不現實。」他估計經上海各相關部門協商後，上海相關的細則將會很快出爐，「這也算是一種表態。」 昨日接受早報采訪的銀行信貸部人士均表示，在目前尚未明確上海是否劃入三套房調控城市前，對於三套房和異地購房的申請還是會受理，但能否最終審批下來就另當別論了。 凱盛經略總經理蘇曉江認為，暫停第三套房貸和異地炒房貸款的最新政策，要落實尚有一段時間，不會像收緊二套房貸那樣「說來就來」。蘇曉江表示：「目前銀行對第三套房的認定都不統一，到底是以個人為單位，還是家庭為單位，有待商榷。」 蘇曉江認為，新「國十條」中對異地炒房不予貸款的規定，可以說是「精確打擊」。「之前政府對樓市的調控政策，其實大多還是壓制本地購房需求，而對於真正的外地炒房者並沒有相應的打擊措施。我認為暫停對異地炒房者的貸款對樓市的影響比二套房貸政策更大。」 不過，在實施細則上，「國十條」異地炒房的定義，蘇曉江表示，這在操作上可能會出現問題，比如說很多外地來滬工作人員購買的是綜合保險，這在認定上可能會較為復雜，具體執行細則還有待銀行落實。 中介 同樣二手房已應聲下調12萬 記者昨日從滬上多家房產中介了解到，新政影響在二手房市場上已有顯現，周末帶看量有明顯減少。上海永慶房屋總經理陳史翎告訴記者，政策出台後，該公司旗下門店客戶看房量已減少近三成。 陳史翎認為，接下來市場肯定會陷入冰凍期，「很多買家一聽出政策了，立刻陷入觀望，認為房價肯定會出現下調；而房東則幾乎沒有立刻下調叫價的，急拋急售的也極少。」 陳史翎的這一判斷在購房者黃小姐身上得到印證。記者昨天在一家中介公司門口遇到的購房者黃小姐告訴記者，她本打算在浦東濰坊板塊購置一套110萬元左右的老公房，政策一出，她立刻將總預算縮減至90萬元。「政策出台前一天，我接到中介電話，說一套130萬元的濰坊新村房源要立刻看房，否則就要被人搶購了。第二天調控政策出台了，中介再給我打電話，口氣完全變了，說濰坊板塊還是比較抗跌的，又推薦給我一套同小區同樣面積的房源，總價已下調到118萬元了。」黃小姐對房價走勢堅決看跌，決定觀望一段時間再出手。(東方早報) 北京： 二手房源已漲4成 業內人士稱房價可能跌30% 據北京中原地產統計，新政出台短短4天之內，北京新增二手房房源暴漲了四成，二手房市場新增客戶量卻下跌了八成，並有近七成老客戶轉向觀望，二手房價格上漲的趨勢已經明顯被遏制。與此同時，記者從上周末開盤的多個樓盤處獲悉，客戶流失率普遍超過兩成。業內人士認為，樓市很可能因為系列政策出現明顯的轉向，由賣方市場轉向買方市場，房價下跌可能達到30%。 買房人「突然消失」 北京隱現退房潮 「您還考慮我們的房子嗎？今天我們退出來了幾套房子，新政策出台後有些人因湊不齊首付退房了。」4月18日一早，王小姐就接到北京通州區樓盤珠江拉維小鎮銷售人員的電話。 此前，受通州國際新城規劃的利好影響，該項目均價由3月份的18000元/平方米一下調高到25000元/平方米。昨天在電話中，銷售人員告訴王小姐，此次退出的幾套房的價格在21000~23000元/平方米。 上海重慶 ： 住宅消費稅或近期開征 首選上海重慶 昨天，有媒體報道指，「兩會」後，重慶市已將「特別房產消費稅」的徵收方案上報國務院。決策層已批復當地財稅部門會同住房部門准備操作此事。另外，二手房交易個稅全部按照交易差額的20%收取，這一政策或將率先在濟南實施；而對多套房產在保有環節上徵收「房產保有稅」
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⑦ 消息稱央行將「三道紅線」試點房企商票納入監控范圍

6月30日，據財聯社報道，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。

早在2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按「紅-橙-黃-綠」四檔融資管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

「三道紅線」試點房企，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這些試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標。

市場有觀點認為，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。不過，同策研究院研究總監宋紅衛則對《投資者網》分析表示：「商票屬於供應鏈融資范圍，這個是國家目前政策支持的方向。未來，從票據屬性來看，不會進入三道紅線的限制范圍，只能是向更為標准化，規范化的方向發展。」

房企商票規模提升

IPG中國首席經濟學家柏文喜對《投資者網》表示：「三道紅線監管新規大大壓縮了房企的債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。」

「目前已經出現了不少房企商票違約問題，部分企業的商票存量已經超過2000億，如果不將之及時納入監管范圍，則有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行的風險。」柏文喜認為：「這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因，而且未來整個房企的商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」

何謂商票？商票需基於真實的貿易活動，持票人可持有至到期由承兌人兌付，也可在到期前背書轉讓或向銀行貼現。由於商票具有無因性，近年來融資屬性逐漸增強。商票融資主要有商票貼現與質押、民間資本買斷、互聯網票據平台、票據資產證券化、標准化票據五種融資方式。

宋紅衛對《投資者網》分析表示：「房地產商票融資近兩年發展迅猛，尤其三道紅線之後，由於票據融資可不計入有息債務（票據融資在負債表中計入應付賬款、應付票據），所以房企對於商票融資的傾向趨強。」

與此同時，在宋紅衛看來，「由於票據融資具有天然的優勢，比如門檻低，操作方便，流動性也比較強，同時，商票融資目前沒有納入監管，不用進入央行徵信系統，房企商票融資規模已經達到千億規模以上，並且還呈現快速增長的態勢。」

近年來隨著融資政策不斷收緊，房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量的9.27%。

對房企影響幾何？

近年來，在三道紅線、債務到期高峰期來臨等壓力下，房企紛紛開啟了降杠桿降負債。從全口徑來講，房企負債，既包括有息負債，也包括無息負債，而商票則屬於無息負債范疇。在房企降負債的過程中，部分房企有息負債有所下降，但無息負債卻增加了。安信證券數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億，同比大增33.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》表示：「房企降杠桿降負債是以無息負債增加為代價的。所謂的無息負債，就是開發商對上下游供應商的欠款，表現在與總包結算周期的拉長，並以商業票據的形式，形成對上下游的負債，即所謂的商業承兌匯票。」

在李宇嘉看來，以商票的形式，拖欠供應商的貨款，是部分房企變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯增加，主要原因是三道紅線壓頂、償債周期到來。此外，房企在產業鏈中處於強勢地位，形成了對上下游貨款和購買服務的拖欠。這種拖欠積累到一定程度的時候可能會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會問題。加強商票監管，能夠切實降低房企的杠桿率，穩定整個行業的杠桿水平。

克而瑞證券地產首席分析師孫楊對《投資者網》表達了相同的觀點：「把商票納入監控後，監管部門對房企的隱性負債要求更高，簡單來說，房企開具商票，延後半年或一年的時間去來償還這筆債務，相當於是再融資，若到期後房企無力兌現，產業鏈供應商就會出現資金鏈壓力，進而導致整個房地產產業的系統性風險。把商票納入監控，相當於進一步收緊了房企隱性負債，促進房企融資更加規范，也可以理解為房企進一步降杠桿。」

柏文喜認為：「房企商票納入監控，一方面，房企利用自身信用進行債權融資、商票融資等活動會受到監管和一定限制，同時也給房企的流動性帶來一定壓力，反過來，也可以促使房企盡快地將財務指標回歸到穩健運行的區間以內。對於一些不能及時調整的房企，也可能會出現暴雷，若債權融資、票據融資受限，那麼就有可能出現商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等」。

「將房企商票納入監控，相當於給房企票據融資帶上『緊箍咒』。」上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》分析：「『三道紅線』疊加商票監控，房企需要在范圍內降杠桿，融資或許受限，公司的資金鏈將主要以自身回血為主。」

金融監管日趨完善

6月29日，三棵樹（603737.SH）公告稱，2021年第一季度，因下遊客戶資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至2021年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363.72萬元。事實上，今年以來，多家房企出現商票未能按期兌付現象。

宋紅衛認為，房企商票融資屬於非標融資，目前市場不規范，存在中間商虛增額度等現象，也有房企因此而拒付商票的違約事件，因此，不斷規范房企融資，整頓商票市場融資是金融監管核心目標所在。在宋紅衛看來，將商票納入監控，是金融監管部門完善自己視線的事情，並非針對房企融資限制。

中原地產首席分析師張大偉則認為監控商票是打補丁的一個表態，代表了調控嚴格的趨勢。「但是，目前只是進行商票監控，而且不是行業全覆蓋、也無紅線規定，商票納入監控對房企有影響，但影響有限。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》表示，商票違約的風險，實際上商品的違約，對於金融市場有很大的沖擊，而且對於房企本身也有很多影響。若不進行整頓，那麼商票本身也容易引起企業的金融風險，最終形成很多負面影響。

嚴躍進認為，此次商票的監管具有積極意義，充分說明三道紅線的監管范圍在擴圍，預計後續會有幾方面改革：第一、商票的規模和運行情況會有較大的監管，成為房企融資端需要關注的內容。第二、部分房企後續發行商票的成本會增大，包括發行利率、貼現率等，進而影響商票使用的成本。第三、房企需要積極梳理內部的融資工具，對於潛在有風險的融資工具應該積極叫停。