地產非標融資

『壹』 什麼是非標資產，大概有哪些類型

非標資產的全稱是非標准債權資產，指未在銀行間市場和證券交易所市場交易的債權資產，同時銀行的理財產品所持有的非標資產是銀行體系的非標資產的一部分。早期的存在形式包括信託受益權、信託貸款和信用資產。近年來，非標准資產的存在形式不斷變化和擴大。例如，中國銀監會今年3月底發布的文件將投資於銀行理財產品的各類信貸資產稱為非標准資產。

非標資產包括的種類
非標准化債權資產是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產，包括但不限於信貸資產、信託貸款、委託債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受（收）益權、帶回購條款的股權性融資等。
1、信貸資產。又稱為信貸業務或貸款業務。信貸在商業銀行的資產業務中是最主要的業務
2、信託貸款。指受託人接受委託人的委託，將委託人存入的資金，按其（或信託計劃中）指定的對象、用途、期限、利率與金額等發放貸款，並負責到期收回貸款本息的一項金融業務。
3、委託債權。指有投資意願且有投資能力的投資者作為委託人，通過銀行、信託公司、企業集團財務公司等專業金融機構（即受託人）進行的對特定項目的固定收益類債權投資。
4、承兌匯票。指辦理過承兌手續的匯票。即在交易活動中，售貨人為了向購貨人索取貨款而簽發匯票，並經付款人在票面上註明承認到期付款的「承兌」字樣及簽章。付款人承兌以後成為匯票的承兌人。經購貨人承兌的稱「商業承兌匯票」，經銀行承兌的稱「銀行承兌匯票」。
5、信用證。指銀行根據進口人（買方）的請求，開給出口人（賣方）的一種保證承擔支付貨款責任的書面憑證。
6、應收賬款。指企業在正常的經營過程中因銷售商品、產品、提供勞務等業務，應向購買單位收取的款項，包括應由購買單位或接受勞務單位負擔的稅金、代購買方墊付的各種運雜費等
7、各類受（收）益權、帶回購條款的股權性融資

『貳』 非標資產.這個非標資產是什麼意思

非標資產的概念和分類

非標資產的全名為非標准債權資產，是相對於在銀行間市場或交易所流通的債券來講的，銀行通過銀行理財或同業業務等形式投資的類信貸資產都屬於非標准資產，不能在銀行間市場或交易所流通。非標資產較早的形式有信託受益權、信託貸款、信貸資產。近年來非標資產的存在形式不斷變化、擴充，2013年3月底出台的銀監會8號文，明確將非標資產做了定義：非標准化債權資產是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產，包括但不限於信貸資產、信託貸款、委託債券、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受（收）益權、帶回購條款的股權型融資等。非標資產的業務形式有：銀信合作、票據雙買斷、同業代付、信託受益權轉讓、買入返售銀行承兌匯票同業償付、銀證合作。

『叄』 為什麼要對非標資產進行監管

非標資產的全名為「非標准化債權資產」，是指未在銀行間市場及證券交易專所市場屬交易的債權性資產。

標准化的融資渠道，如銀行貸款等，均是在一種相對明確、規范與公平的機制保護下進行的投融資過程，非標產品則是繞過銀行或債券審批管理部門，通過某個非標准化的載體，從而將投融資雙方銜接起來。

(3)地產非標融資擴展閱讀

商業銀行應實現每個理財產品與所投資資產的對應，每個產品單獨管理、建賬和核算。單獨管理指對每個理財產品進行獨立的投資管理；

單獨建賬指為每個理財產品建立投資明細賬，確保投資資產逐項清晰明確；單獨核算指對每個理財產品單獨進行會計賬務處理，確保每個理財產品都有資產負債表、現金流量表等財務報表。

『肆』 什麼叫非標融資

非標准債券融資：

企業的融資行為按資金的類別可分為股權融資和債權融資（債務融資）

標准化債權資產，指有公開上市交易的債權性金融產品。中國的債權性金融工具有兩個公開交易的市場：銀行間市場和滬深交易所市場。在這兩個市場上上市交易的債權性證券，屬於公開上市的標准化證券

非標准化債權資產，指未公開上市交易的債權性資產，如信託貸款等。比起標准化債券資產，這類資產一般不公開發行，風險較高，流動性也低，缺乏標准化的證券特徵，但名義收益率會高很多。

(4)地產非標融資擴展閱讀

各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行，郵政儲蓄銀行：

商業銀行理財資金直接或通過非銀行金融機構、資產交易平台等間接投資於「非標准化債權資產」業務增長迅速。一些銀行在業務開展中存在規避貸款管理、未及時隔離投資風險等問題。為有效防範和控制風險，促進相關業務規范健康發展，現就有關事項通知如下：

二、商業銀行應實現每個理財產品與所投資資產（標的物）的對應，做到每個產品單獨管理、建賬和核算。單獨管理指對每個理財產品進行獨立的投資管理；單獨建賬指為每個理財產品建立投資明細賬，確保投資資產逐項清晰明確；單獨核算指對每個理財產品單獨進行會計賬務處理，確保每個理財產品都有資產負債表、利潤表、現金流量表等財務報表。

對於本通知印發之前已投資的達不到上述要求的非標准化債權資產，商業銀行應比照自營貸款，按照《商業銀行資本管理辦法（試行）》要求，於2013年底前完成風險加權資產計量和資本計提。

三、商業銀行應向理財產品投資人充分披露投資非標准化債權資產情況，包括融資客戶和項目名稱、剩餘融資期限、到期收益分配、交易結構等。理財產品存續期內所投資的非標准化債權資產發生變更或風險狀況發生實質性變化的，應在5日內向投資人披露。

四、商業銀行應比照自營貸款管理流程，對非標准化債權資產投資進行投前盡職調查、風險審查和投後風險管理。

五、商業銀行應當合理控制理財資金投資非標准化債權資產的總額，理財資金投資非標准化債權資產的余額在任何時點均以理財產品余額的35%與商業銀行上一年度審計報告披露總資產的4%之間孰低者為上限。

六、商業銀行應加強理財投資合作機構名單制管理，明確合作機構准入標准和程序、存續期管理、信息披露義務及退出機制。商業銀行應將合作機構名單於業務開辦10日前報告監管部門。本通知印發前已開展合作的機構名單應於2013年4月底前報告監管部門。

七、商業銀行代銷代理其他機構發行的產品投資於非標准化債權資產或股權性資產的，必須由商業銀行總行審核批准。

八、商業銀行不得為非標准化債權資產或股權性資產融資提供任何直接或間接、顯性或隱性的擔保或回購承諾。

九、商業銀行要持續探索理財業務投資運作的模式和領域，促進業務規范健康發展。

十、商業銀行應嚴格按照上述各項要求開展相關業務，達不到上述要求的，應立即停止相關業務，直至達到規定要求。

十一、各級監管機構要加強監督檢查，發現商業銀行違反本通知相關規定的，應要求其立即停止銷售相關產品，並依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》相關規定實施處罰。

十二、本通知自印發之日起實施。

農村合作銀行、信用社等其他銀行業金融機構開展相關業務的，參照本通知執行。

『伍』 非標資產是什麼，怎麼理解

非標資產全抄稱非標轉化債權資產襲，是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產，包括但不限於信貸資產、信託貸款、委託債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受(收)益權、帶回購條款的股權性融資等。

投資門檻較高，投資期限較長，在國內還未形成成熟的交易市場，以至於多數投資者對這類投資標的望而生畏，對於大眾所期望的低投資門檻、高流動性投資標的，非標資產項目顯然還難以達到。

『陸』 什麼是非標債權資產

債權是請求他人為一定行為（作為或不作為）的民法上權利。本內於權利義務相對原則，容相對於債權者為債務，即必須為一定行為（作為或不作為）的《民法》上義務。因此債之關系本質上即為一司法上的債權債務關系，債權和債務都不能單獨存在，否則即失去意義。

『柒』 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

『捌』 私募ABS，發債和非標資產 這四個進行融資的區別

私募ABS，發債和非標資產 這四個進行融資的區別有以下幾點：
一.融資規模

鑒於ABS產品的融資規模的預算取決於資產包和未來現金流，故ABS產品與發債和地方交易所非標資產的可比性並不高。ABS標准化產品相較於ABS非標准化產品，對於資產包的認證會更為嚴格，故融資規模會相對更小一點。 在發債與地方交易所非標資產進行比較之前，需要明確的是，通常情況下，相同類型的產品，公開發行的融資規模要小於非公開發行的融資規模。而地方交易所非標資產雖然是非標准化非公開化發行的產品，但由於其自身流動性較差，故一般情況下其融資規模並不大。所以通常情況下，發債的融資規模要大於地方交易所的非標產品。
二.票面利率
在通常情況下公開發行產品的票面利率要低於非公開發行的產品，標准化產品的票面利率要低於非標准化產品的票面利率。 ABS產品無論是標准化ABS（證券交易所發行），還是非標准化ABS（其他場所發行），均為非公開發行產品。所以一般而言，非標准化ABS的票面利率要略高於公募的債券產品。
三.融資流程
ABS、發債和地方交易所非標資產的融資流程標准化程度都較高，且差異並不懸殊，詳細的申報文件及審批流程皆可在各審批機構的官網上下載查詢相應的指引。 具體選擇哪種融資方式最為合適，還是需根據自身的需求，因地制宜，量身考量，為企業設計最為適宜的融資方案。
——恩美路演

『玖』 房地產金融的非標業務現如何

「非標業務收緊後，我們只做符合『432』條件的房地產信託項目。但現在基本找不到符合條件的項目，暫時就都沒做了。」某信託機構業務管理部副總經理說。「432」指房地產項目「四證齊全」、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿。去年12月底，銀監會下發通知，商業銀行和信託公司開展銀信類業務，不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

河南某房企總經理表示，非標業務收緊後，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金，其餘70%通過信託等渠道解決。「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。