三條紅線房地產融資

❶ 房企融資「三道紅線」試點推出，這意味著什麼

最近的大事件是層出不窮，各行各業都有相關法律以及規定被改革，這一下終於輪到樓市了，有媒體報道稱部分較知名的房地產企業被叫到北京面談，而且還是央行和住建部聯合起來面談這些公司，面談的內容大多就是和房價有關。特別是落實不炒房，和降低負債的問題。這就意味著高房價真的可能要成為過去式了。

為什麼要在這個時候將房地產的債務管的這么嚴，我個人認為是這些年我國房價漲幅過大，流向房地產行業的投資也越來越多，資本市場是一個此消彼長的市場，在房地產沉澱的資金越多，其他行業的資金就會減少，這就導致了其他行業的發展速度相對來說就會緩慢，這就是一個特別不好的情況，因為這就會越來越依賴房地產模式來拉動經濟，這樣的話泡沫也會越來越大，因此在房地產的問題上應該及時剎車。免得一旦暴雷後果不堪設想。

❷ 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。

❸ 房地產三條紅線指的是什麼

房地產三條紅線的具體內容為：

（1）剔除預收款後的資產負債率不超過百分版之權七十；

（2）凈負債率不超過百分之百；

（3）現金短債比不小於一。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。

三條紅線主要是為了剔除資本金因素，基建投資中包含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。

(3)三條紅線房地產融資擴展閱讀：

房地產三條紅線的意義：

1、融資管理規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為。

2、矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

❹ 房地產項目中的紅線指什麼

紅線一般是指各種用地的邊界線。

有時也把確定沿街建築位置的一條建內築容線謂之紅線，即建築紅線。它可與道路紅線重合，也可退於道路紅線之後，但絕不許超越道路紅線，在建築紅線以外不允許建任何建築物。

房地產項目牽涉的紅線有用地紅線和建築紅線，用地紅線是指規劃部門審批的用地位置和范圍線，建築紅線指建築物的基地位置控制線。

(4)三條紅線房地產融資擴展閱讀：

房地產項目中的紅線作用：

城市道路系統規劃確定的道路紅線是道路用地和兩側建築用地的分界。

一般來說，道路紅線就是建築紅線。然而，在一些城市，建築紅線被單獨畫在主幹道紅線之外，以將道路的上部空間延伸到兩側，使道路更加開放。

一些公共建築和居住建築應當適當地留出，這有利於人或交通的分布，以及綠化和美化環境。

在建築紅線的控制下，沿街建築前後交錯，既能滿足不同的功能需求，又能避免城市景觀的單調，使城市建築的形態和街景富於變化。

❺ 房企融資監管「三條紅線」體現房地產調控新思路

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。據悉，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。這也是此前在業內多次傳聞的「三條紅線」。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監管新規，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環節稅收等方式，調節房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩定發展。如果只從買方市場進行調節，而對賣方市場放鬆調節，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業產能過剩等問題，也不利於形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持「房住不炒」的前提下，從供給端入手調控，更有助於實現房地產市場調控「穩地價、穩房價、穩預期」目的，特別是監管新規劃出的 「三條紅線」，既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到「三條紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部「踩線」，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

對於已經符合融資新規條件的房企，今後就會按照新規要求融資拿地開發房產，體現了「三條紅線」預期引導作用。更進一步，在監管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以後不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處「攻城略地」，防止以所謂「新地王」為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最後，在房企融資監管「三條紅線」的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的「實體」功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

❻ 密集調控政策下 業內人士對樓市「金九銀十」看法不一

【環球網房產綜合報道】 進入9月，意味著樓市傳統的「金九銀十」的到來。

近段時間，不少開發商們主動示好。一口價、特價房、買房送家電等優惠頻現，從線上到線下，五花八門的促銷活動透露房企們想在這段時間打個「翻身仗」。

但7月以來，中央多次開會強調「房住不炒」，釋放出調控收緊的信號。密集的調控政策下，讓「金九銀十」的實現蒙上了一層陰影。

繼8月26日召開的部分城市房地產工作會商會，強調落實城市主體責任，毫不動搖堅持「房住不炒」定位後，多地樓市調控繼續升級。

9月3日，東莞在前期「7.25」新政的基礎上加強細則管理，明確社保連續繳納不足半年的不能通過一次性補繳來取得購房資格，同時對7月25日以後網簽的住房要求 3 年限售(含贈與)。

9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發布了《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內容作了進一步明確規定。

9月6日，沈陽市房產局、沈陽市自然資源局等聯合發布關於《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，提出嚴格執行個人購買首套商品住房首付比例不低於30%規定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和「首付貸」，將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整到5年。

據不完全統計，今年7月開始，全國已有近10個城市收緊樓市調控。梳理各地升級的樓市調控措施，可以發現明確的發現主要目標就是為了打擊炒房。

如此密集的調控政策下，樓市的「金九銀十」還有希望嗎?業內人士對此看法不一。

貝殼研究院表示，今年的調控政策更加精準施策，「金九銀十」更難出現。貝殼研究院數據顯示，今年8月受監測的全國范圍66個大中城市新房市場合計成交套數同比下滑1.2%，環比下滑14.5%。貝殼研究院策略研究部分析師許小樂預測，新房市場受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會出現降價售房的小行情。許小樂認為中央層面已經多次強調「房住不炒」的政策導向，LPR利率連續四個月保持不變，上半年應對疫情的貨幣信貸政策逐步調整，房地產市場快速升溫的條件不復存在。

其實，回顧往年，「金九銀十」也從來都不是年度成交高點。貝殼研究院數據顯示，過去三年全國重點18個城市9月、10月兩個月的成交量均比上月下降，環比降幅在5%至10%左右。

克而瑞研究中心分析，聯繫到7、8兩月房地產市場淡季不淡，預計9、10月市場行情仍值得期許，隨著供應明顯放量，屆時成交有望繼續走高，部分熱點城市或再創年內新高。各城市市場或將持續分化，核心一二線城市市場需求堅挺，且有強勁購買力支撐，房地產市場前景值得長期看好，成交量價有望保持在高位。人口長期凈流出的弱三四線城市市場需求相較羸弱，疫情影響下市場購買力更是透支，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。

易居研究院認為，房地產市場已完全擺脫新冠影響，開始走上正軌。易居近日發布的《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環比小幅下降4%，同比增長16%。自5月份成交量年內首次同比轉增以來，已連續4個月同比正增長。從前8月數據來看，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來降幅持續收窄。

易居研究院預計，「金九銀十」部分房企將以價換量促回款。「三條紅線」融資新規規定，將根據房企負債情況實施差異化債務規模管理。對於部分資金壓力大的房企來說，以價換量促進資金回籠將是非常重要的工作。

所謂「三條紅線」是指，近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，並且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

其中，對房地產融資的管理，主要以「三條紅線」為標准，具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，然後實施差異化債務規模管理。

「三道紅線」中的三個指標為衡量企業負債結構、償債能力的主要指標。這三大指標互為表裡、相輔相成，綜合反映企業負債情況及償債能力。

同策研究院資深分析師肖雲祥認為，就2020年下半場，房企打折促銷是否將成為常態。後續還會有更多的房企會採取以價換量的方式回籠資金，降低負債。特別是對一些有規模發展意願，但是負債率較高、踩了「紅線」的企業而言，以價換量，加速回籠資金，是短期內快速減低負債率的有效方法。

不過房企降價是一回事，消費者是否有購房需求又是另一回事。受上半年公共衛生事件的影響，越來越多購房者開始意識到持有現金比持有房產更加重要，因此市場上的購房需求比以往有所下降。

中指研究院調查結果顯示，8月有購房計劃受訪者佔比較7月下降3個百分點，其中，半年內有購房計劃的受訪者佔比也較7月下降。全國置業意願強度整體下降，多數城市群、各線城市受訪者置業意願強度均下降。

❼ 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

❽ 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發建設

（記者 計思敏 胡志挺）11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
某房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。

❾ 12家房企9月底前提交降負債方案，控債方式是什麼

人民銀行和住建部在北京攜手找房企談話刷爆了網路，特別是三條紅線的發布讓所有房地產企業瑟瑟發抖，眾所周知房地產開發，肯定會涉及到融資，有融資就一定會有債務產生，於是控制債務就是這場談話的主要話題，根據媒體報到，當天就有12家龍頭型房地產公司被要求在9月底之前把降債方案拿出來，這明顯就是逼迫他們在樓盤開發上限制速度了。

媒體報道，12家需要拿出降債方案的企業為：碧桂園，恆大，萬科，融創，中糧，保利，新城，中海，華僑城，綠地，華潤，陽光城。

這12家裡面最危險的就是恆大，融創，綠地，中糧，因為他們已經越3條線了。如果不能拿出有效方案，那麼他們的房地產業務很快會因為資金問題被迫停止。

另外還有小道消息，在資金的監控上，要是房地產企業拿地和銷售額之比超過40%或者連續3年經營性現金流是負的，還得解釋拿地的錢是從哪裡來的。

這一次央行和住建部給的壓力非常大，有相關人員表示，位於紅色等級的企業，最好的辦法就是在銷售面上放水，將大量資金回籠，使財務方面有一個穩定的平衡關系。