棚戶區融資模式

Ⅰ 包頭東河區黃土渠棚戶區改造開始沒有政策是什麼樣子的現在進展到什麼程度了急！！！

已經開始了，但是進度緩慢，現在拆遷了一半多點，政策一般，一還一，每戶再優惠20平米，超出部分價格比較高，2000多呢！

Ⅱ 如何看待城中村改造

城中村「重建改造融資？

A：」城中村「重建改造融資：

開發貸款。貸款審批是很長一段時間，並正密切監視金融機構
2，營運資金貸款。特點是短期貸款處理時間短，對項目的進展情況，，如控制資金的使用和銷售資金回籠。周轉，降低融資成本。

3，民間借貸，企業借款人在司法實踐中普遍認同視為無效合同，因此，企業間的金融機構的貸款，委託貸款，因此，在實踐中，有大量的民營企業，民營企業向個人借款人，高利率以這種方式，操作不當是涉嫌非法集資。

4個項目承包建設的資金。全面建設單位未支付的項目將建造的建築施工企業的進步。在現實中比比皆是，在這種情況下，其實，也成為間接融資的一種方式。

5，募集資金自我改造的模式。例如，村民，村民自己籌集資金城中村改造重建。

6股額外股份，發行債券，上市公司可能會考慮資本市場融資，發行股票，發行債券，吸引投資基金的融資方式也成為今年以來就上漲。

「城中村」重建改造安置模式融資的影響？
/> A：目前，昆明城中村改造轉型探索階段，不同的放置方式確定的主要建設和融資機構，從而影響融資模式設置。階段看，主要有以下做法：
</ 1，政府主導的模式，由政府主導完成集體土地徵用，收回的國有土地，並負責統一拆遷，村級組織負責施工的村民安置用房，這種模式特點是需要使用政府資金的成本給村民。，如果大面積出現政府的資金和人力資源短缺的問題。
2，村集體合作的主要合作開發模式。房地產代理，房地產中介支付搬遷費用，拆遷人給予貨幣補償或回遷安置的項目，建成後，村集體享受一些房地產開發商的收益，這種模式的特點的基礎上房換房明顯直接的好處，村組織不具有投資，項目所需資金由住宅建築商和房地產公司在拆遷，獲得土地使用權，並在各個階段的發展和建設是商業風險

3，自建的公共援助模式。村建築單位聯合的建築業工會（由村或建設領導組織，統一規劃，設計，審批，管理的基礎上實施的村民大型），負責建造成本和質量的村級組織，村組織統一的區域配套設施建設（監理單位，也可以請求村民質量監督組雙監督），這種模式的特點有利於調動各方面的積極性工作分工，以減輕政府建設資金壓力和拆遷的阻力。資金由村民提出，更廣泛的來源。

在除了上述重建村莊改造模式，根據的建設模式，可以用於代表所提出的模型，回購模式，BT模式，選擇多種融資方式不同
對於開發商來說，「城中村」重建改造項目融資的法律風險是什麼？有何對策？

A：對於開發者而言，「城中村」重建改造項目融資的可能存在的風險：

收入風險。項目完成後，該物業是否是建的開發計劃進入市場或認購，可能形成的收入風險的項目，因此，該項目的預可行性研究分析，合理的營銷策劃就顯得尤為重要。
2，完工風險。完工風險存在於項目建設階段和調試階段，其中包括項目預算和完成時間，達到了設計的技術經濟指標。一般情況下，開發人員可以使用下面的方法，以減少完工風險：

（1）建設工程施工合同簽訂一個固定的價格。當然，承包人未綁定到接受固定價格合同安排經常尋求機會成本增加，並有機會寫的建設工程施工合同，讓人們通過的計劃安排降低施工合同完工風險的虛線鑒於此，在履約過程中的成本控制，開發人員應該做好
（2）采購工程商業保險和財產損失（尤其是在建築機械和設備）的項目公司，項目公司根據保險單得到一些索賠金，以及修復受損的設施和設備，盡快恢復建設項目。

（3）控制建設資金使用預算專款專用。

3，法律風險融資過程中，採取合理的合同安排，以保證設置，稅務規劃，法律風險可以降低到在一定程度上。

例如，根據法律規定，開發商是無法支付承包商安排工程時，承包商應有權行使工程價款優先受償權的規定，按照合同法286在這種情況下，通過事先安排的合同，明確雙方的權利和義務，同時也可以減少法律風險

Ⅲ 棚戶區改造怎麼辦理銀行貸款

可以利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式。

農行提出，要積極提供多元化的融資服務，在信貸支持棚戶區改造的同時，充分利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式，助力棚戶區改造項目建設。

要加強行、司聯動，充分利用農行投行、基金、租賃、保險等綜合化經營平台，拓寬棚戶區改造項目融資渠道和模式，有效降低信貸風險。要深化公私聯動，通過棚戶區改造貸款的投放，拉動零售、負債和中間業務等綜合金融服務需求，有效提升項目綜合收益。

要拓展延伸金融服務，深入挖掘大型集中成片棚戶區項目改造後衍生的各項金融需求，合理增設經營機構和自助機具，搭建和完善服務網路等，為改造項目提供全方位、可持續的金融服務。

(3)棚戶區融資模式擴展閱讀：

農行有關負責人介紹，棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，大力推動棚戶區改造是黨中央、國務院為推動科學發展、保障和改善民生採取的重大舉措。

農行作為國有控股大型商業銀行，肩負著服務民生、回饋社會的責任和使命。通過積極推進棚戶區改造信貸業務發展，不斷提升金融服務、保障民生的能力。

農行此次推出棚戶區改造創新信貸產品，將有效把握未來五年棚戶區改造信貸業務的發展機遇，拓展和培育新的對公信貸業務增長點。

同時，農總行每年在信貸資源配置時，將根據國務院棚戶區改造發展規劃，並結合各地分行棚戶區改造貸款實際需求，進一步加大信貸規模的傾斜配置力度，保障業務的快速健康發展。

Ⅳ 中國城鄉建設投融資工作委員會是什麼單位

在黨中央，國務院的指導原則下，全面建設小康社會，在全面建設小康社會的指導原則下，中國重點城鎮和城市將積極，有效，有力地推進全面建設小康社會的關鍵時期。建設社會主義新農村，整合多方資源，2008年在北京正式成立了專門從事中國重點城鎮建設和發展的國家機構

在政府各部委的聯合協調下，黨和國家的新型城鎮化和城市建設將成為重點工作，全面服務於中國城市經濟發展和企業事業單位參與城鎮化和城市建設。

重點發展以新型城鎮化和城市建設為核心戰略，農業創新，扶貧，精準扶貧，文化，教育，養老，醫療等行業的智慧城市，打造新型的全國城鎮化和城市多元化，多行業，多維該系統提供全面的服務。

(4)棚戶區融資模式擴展閱讀：

工作內容

中國重點城市建設投資指導委員會的工作是全面推進「1887工程」。（建設部，國家發展和改革委員會，民政部，國土資源部，農業部和科技部六部委在全國范圍內共同評選了1887年。該鎮將進行小康示範建設（簡稱「1887工程」）。

按照重點城市建設的總體要求，從中國重點城市的理論研究，模式探索，經驗推廣，提供重點項目投資，融資咨詢和指導，到發展「農業現代化，農村城鎮化，農民發展」。具有中國特色的「公民化」。發展路徑將促進中國特色重點鎮的建設。

中國重點城鎮的建設是一種基於城鄉一體化理念的新發展戰略，旨在解決「三農」問題。這是有關改革，改革，開放和逐步轉變的首要問題。農業蓬勃發展，工業蓬勃發展；農民富裕，國家富裕；農村地區穩定，世界穩定。

Ⅳ 秭歸異地搬遷扶貧與棚戶改造是一回事嗎

秭歸異地搬遷扶貧與棚戶區改造是兩件事情。

一、異地搬遷扶貧
指將生活在缺乏生存條件地區的貧困人口搬遷安置到其他地區，並通過改善安置區的生產生活條件、調整經濟結構和拓展增收渠道，幫助搬遷人口逐步脫貧致富。「十五」期間，國家發展和改革委員會組織實施了易地扶貧搬遷試點工程，共安排國債資金56億元，搬遷120多萬人，取得了顯著成效。「十一五」期間，將繼續積極穩妥地推進易地扶貧工程。
根據《方案》，「十三五」時期將堅持群眾自願、積極穩妥方針，堅持與新型城鎮化相結合，對居住在「一方水土養不起一方人」地方的建檔立卡貧困人口實施易地搬遷，加大政府投入力度，創新投融資模式和組織方式，完善相關後續扶持政策，強化搬遷成效監督考核，努力做到搬得出、穩得住、有事做、能致富，確保搬遷對象盡快脫貧，從根本上解決生計問題。

二、棚戶區改造
是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉建設部統計顯示，我國在過去幾年進行了大規模的棚戶區改造，約改造5000萬平方米棚戶區，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。
2005年開始，在東北三省實施振興戰略中相繼開展了大規模的棚戶區改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用3至5年時間，讓200多萬居民全部遷入新居的。
截止2008年，包括棚戶區在內有大約1．5億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進行改造。根據住房城鄉建設部規劃，我國將從2009年開始，對國內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模的改造。

Ⅵ 建築業資產負債率為什麼那麼高

長期以來，建築施工企業的資產負債率一直處於過高的水平，據有關資料統計，全國施工企業的資產負債率平均高達83.5%，有的甚至超過90%。高負債率給施工企業的經營發展帶來了諸多負面影響和財務風險。

施工企業高負債運營成因
（一）行業宏觀方面分析 具體如下：
（1）建築施工行業盈利能力低下，股東後續資本性投入匱乏，導致企業資本結構失衡。據2007年施工行業發展報告報道，國內建築施工行業產值利潤率長期徘徊在2%￣3%，屬於國民經濟中的微利行業。倘若施工企業僅僅靠自我發展積累來優化財務結構，則速度十分緩慢；另一方面，建築行業仍然屬於「國退民進」的競爭性范疇，目前建築施工企業中民營企業數量已經佔到總數的74.5%，而國有企業從競爭性領域退出的使命尚待時日，按照現代企業制度改造自身的任務也遠未完成。國有施工企業產權單一、原始注冊資本偏低、後續資本性投入嚴重不足等現象普遍存在。
（2）建築市場秩序混亂，政府相關部門行業監管乏力，企業間惡性競爭大量存在。
（3）稅費過重，增加了企業的負債。施工企業屬於典型的微利企業，相對於其他各行業企業來說，稅負顯的過重。
（二）從企業微觀管理角度分析 具體如下：
（1）工程項目結算遲緩導致資產負債率居高不下。行業會計處理的特點和工程項目結算遲緩的現實引發企業資產負債同時虛增，導致資產負債率提高。按照新會計准則體系中《建造合同准則》以及《施工企業會計核算辦法》的規定， 對於未完成結算的項目所發生的成本反映在存貨項目下的「未結算工程項目」而非應收賬款項目，對於收到業主或發包單位的備料款或進度款反映在預收賬款項目。實際上由於業主或發包單位始終處於強勢地位，即便簽定了合同，工程項目的分段或終審結算常常被有意或無意拖延，這就會引起施工企業期末資產負債表中存貨、預收項目偏高，應收賬款項目偏低。相應地，由於施工企業與業主或發包單位的結算不能及時定案，施工企業與所屬分包單位的項目結算也不能確定，企業與分包單位之間的往來只能通過預付、應付來反映，這兩類項目同樣長期不能結轉，從而加劇了企業資產負債的同時虛增。隨著企業經營規模的擴大，由於資產負債同時虛增引起的負債率升高問題就越突出。
（2）歷年含量工資及福利費節余的影響。含量工資及福利費節余是企業長期欠付職工的效益積累。據了解，目前各施工單位大多早已將其作為流動資金周轉使用，在資產負債表上卻又作為負債項目來管理反映。但它又與一般意義上的負債項目譬如應付賬款、長短期借款等有所不同。這一因素對企業資產負債率的影響也是不容忽視的。
（3）其他長期掛賬應收、應付項目處理滯後，影響企業期末資產負債率的計算結果。有些施工企業期末掛賬的其他應收、應付項目數額也比較大，例如保證金，有的已經逾期，但企業一直未做核銷；有些長期應付款項目按照制度規定可以轉為資本公積或營業外收入等權益性項目，但是企業出於種種考慮未予處理；有些集團性質的施工企業，關聯企業間的資金往來以及代收代支等業務均通過該項目反映，由於沒有定期核對清理，出現長期掛賬現象。因此，會計基礎工作的薄弱在一定程度上同樣會導致資產負債虛增，影響到會計期末資產負債率的計算結果，使其偏離實際。

施工企業高負債特點及主要風險
（一）企業高負債的特點
其一，從負債構成上看，長期負債一般相對較少，主要是短期負債如短期借款、預收賬款和應付賬款。由於工程項目多、結算周期長，按照會計准則的要求，相當大部分備料款和進度款結算前作為負債反映，而且長時間不能與應收賬款轉銷，導致企業預收賬款越積越大。據不完全統計，施工單位預收賬款往往占企業流動負債的60%￣80%。
其二，真正意義上的負債並不多，而且多數屬於零成本負債。預收賬款、含量工資節余項目從嚴格意義上講不符合會計准則中負債的定義，盡管會計報表中將其作為負債反映和管理，因為這兩個項目的轉銷未必導致經濟利益流出企業；另一方面，預收賬款、含量工資及福利費節余、絕大部分應付賬款一般是不存在資金成本的，與銀行長短期借款形成的負債有著明顯的不同。從所有者的角度出發，這種零成本性質的負債越多越好，由此而導致的資產負債率上升完全不足為懼。
其三，資產負債率會因經營規模、結算情況（應收和預收抵消情況）而發生變化。按照現行的財務會計處理方法，在工程合同價格合理，不存在墊資、欠資、應收和預收相互不抵銷的情況下，資產負債率會隨著經營規模的擴大而上升；在合同價格合理，不存在墊資、欠資、應收和預收充分抵銷（結算及時）的情況下，不管經營規模如何，資產負債率都為零；若存在墊資、欠資的情況，負債率會隨著應收和預收抵消的情況而變化，二者抵銷的越充分，資產負債率就會降低，否則會升高。
（二）企業高負債率的主要風險 高負債率和微利經營給企業的良性發展帶來了諸多不利影響，這種狀況決定了整個行業技術創新投入不足，並將長期影響行業競爭力的提升，影響到企業的可持續發展。具體來說，過高的資產負債率加劇了企業在經營和財務風險方面。
其一，嚴重影響經營投標工作的拓展。在目前的市場環境下，通過投標承攬工程是施工企業最主要的業務獲取渠道，許多業主出於工程項目質量、安全、資金、工期等綜合考慮，對參與投標單位的負債率有明確的要求。假如企業負債率高於80%的話，將會影響到綜合評分，甚至直接失去入圍資格。過高的負債率對施工企業而言，無論是開拓新市場還是鞏固老市場，都是十分不利的。
其二，過高的負債率降低了企業的資信度，導致融資能力的下降。過高的負債率不僅加大了企業資金成本，降低了企業的盈利水平和競爭能力，同時也降低企業的資信度，影響到金融部門對企業的信用評價，導致其融資能力下降。例如銀行部門對施工企業資產負債率審查評價時，一般以60%為參考基準，超過該基準則認為企業具有較高的風險。這種影響處理不好的話將會導致企業資金、信用方面陷入惡性循環。
其三，影響到其他會計信息使用者對企業的財務狀況的評價。例如稅務、政府和行業監管部門、其他債權人等，他們會據此對企業的財務狀況做出失當的評價，甚至採取對企業不利的舉措，從而影響到企業的信譽和社會形象，最終影響到企業的生存和發展。

Ⅶ 企業以融資平台的方式參與政府購買服務（棚戶區改造）時，可不可以盈利有什麼文件作依據

說是有一個千分之一的計提，我也再找那個文件。

Ⅷ 2019年多地下調棚改目標：貨幣化安置政策收緊

近日，多個省市相繼進入地方兩會時間，各地2019年棚戶區改造計劃也陸續亮相。過去一年，棚改貨幣化政策曾多次引發討論，全年棚改任務完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊，2019年多地也紛紛下調目標任務。在因地制宜和防控重大風險的大背景下，穩定將成為2019年棚改主基調。

勢頭放緩

1月27日，浙江、上海、貴州、陝西、重慶等省市地方人大會議開幕，多地政府工作報告在2019年保障民生計劃中，均提到加強保障性住房的建設。而根據此前各地召開的住房工作會議，新的一年，地方仍將繼續推進棚戶區改造計劃。

住建部1月22日公布的數據顯示，2018年全國各類棚戶區改造開工626萬套，超額完成了去年度580萬套的目標任務。在地方層面，以浙江為例，2018年，該省棚改計劃完成開工29.2萬套，實際開工40.6萬套，完成率達139%。

不過，據21世紀經濟研究院分析師的不完全統計，相較於2018年的「突飛猛進」， 2019年各地的棚改目標均有所下降，且下降幅度較大。其中，山西從12.52萬套下調至3.26萬套；河南從50萬套下調至15萬套；四川從25.5萬套下調至15萬套；北京也從2.36萬套下調到1.15萬套。

有媒體據此解讀稱2019年棚改目標或將大幅縮水，整體跌幅可能過半。對此，克而瑞地產研究團隊發布的評論文章指出，從已經公布的19個省市2019年的棚改開工目標來看，總體較2018年計劃開工量下調幅度約21%，這與全國棚改計劃開工量下調幅度一致。

上述文章表示，各省市間有升有降，其中廣西、遼寧、陝西、重慶等6個省市2019年計劃開工量同比增長，歷年開工量在20萬套以上的江西、湖北、河北等3個棚改大省在2019年計劃開工量同比持平或者微跌。「前期棚改開工量較大的省出現階段性回調符合客觀規律和市場預期，例如河南省，2018年棚改實際開工量就已達到2016年的1.8倍，2019年計劃目標回落也在預期之中。」

根據國務院常務會議的安排，2018-2020年三年棚改攻堅計劃定下了再改造各類棚戶區1500萬套的目標。而從分割的年度計劃看，2018年為580萬套，2019年、2020年均保持在460萬套。

政策收緊

不論是目標減半還是下調21%，2019年棚改都將迎來政策性拐點，放緩已經成為大趨勢。

去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風口浪尖。雖然一個月後，住建部的聲明指出，並未叫停棚改貨幣化政策，但相較於此前的大力倡導，政策風向悄然轉變。住建部明確，要因地制宜地推進棚改貨幣化安置。對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

從歷年情況看，棚改貨幣化安置在地方樓市去庫存過程中扮演著關鍵角色。然而，與2017年強調三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作不同，2018年底召開的全國住房工作會議並未提及去庫存相關內容。

同時，更為關鍵的是，據多家媒體報道，去年12月，在住建部下發的2019年棚改計劃提出，政府購買棚改服務模式將被取消。

在各地實施棚改計劃過程中，政府購買棚改模式是主要的融資方式，由政府選擇具有實力的平台公司，與其簽訂購買服務協議，由平台公司負責具體實施，項目資金來源於國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行的棚改專項貸款。這意味著，政府需要對項目進行兜底，因而一定程度上將增加地方政府隱性債務風險。

而在防控重大風險的大背景下，各級都在嚴控債務問題。上述2019年棚改計劃指出，對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

在地方層面，相關政策已經初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會議上提出，要有針對性地調整完善貨幣化安置政策，對商品庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，取消貨幣補償獎勵政策，加大安置住房建設力度。2016年和2017年，江西省該項表述分別為「力推棚改貨幣化安置和政府購買服務」、「加大棚戶區改造力度，大力推進政府購買棚改服務」。

迎合市場所需

戴德梁行首席政策分析專家魏東向從市場角度進行觀察稱：「棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生，幫助棚戶區居民提升生活質量。但是中國房地產市場自2015年以來呈現連續上揚的態勢，在一二線城市紛紛限購的背景下，一些熱錢在末班車心態的引領下也紛紛流入三四線城市，推高了當地房價，同時放大了有效需求，造成房價高於真實價值，所以棚改貨幣化的政策調整是適應了當下的市場現狀。」

不過，基於2019年或取消政府購買棚改模式的考慮，天風證券固收團隊測算，2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右，落實到政策性銀行貸款與專項債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。

實際上，隨著2019年地方新增債務限額將提前下達，全年地方專項債有望進一步擴容。作為專項債的主要品種之一，棚改的資金來源一定程度上能夠得到保障。

去年10月召開的國常會也明確，各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發行力度。對新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前各地棚改目標的調整，體現了一城一策的導向。可以預計的是，很多2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會城市，棚改政策也會略有調整。當然目前新的情況在於，國家發改委對於軌道交通等建設的支持力度重新加大，實際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會降低，這也是政策調整下新的市場機會。

Ⅸ 三舊改造的廣州模式

在城中村改造方面，將確定符合廣州實際的城中村改造規劃指引，用於指導具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。
指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來廣州138條城中村改造可以套用的模式：
一是公開出讓融資實施全面改造，也被稱為獵德模式。
獵德村改造採取公開出讓融資實施全面改造的模式，於2007年拍賣融資46億元啟動改造。目前已經基本建成新獵德村(安置區)，由37棟高層住宅、一所九年制義務教育學校和一所幼兒園組成，總建設用地13.1萬平方米，總建築面積約68.7萬平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續歷史文脈。
二是自行改造、協議出讓融資實施全面改造，例如林和村。
位於天河區廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計583棟。林和村採取自行改造，協議出讓融資的方式實施全面改造。目前房屋已全部拆平，計劃3年內可建成回遷。
三是滾動開發實施全面改造，例如花地村。
位於荔灣區芳村地區的花地村，位於白鵝潭經濟圈核心區域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建築面積46.13萬平方米。花地村採取「搬積木」滾動式的方式進行全面改造，總投資約20億元。花地村第一期改造項目於2008年7月動工，目前已經基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。