❶ 投資商鋪應該關注什麼*型商鋪優勢和缺點分別是什麼
1.買商鋪最重要的是地段，地段好的商鋪投資的風險會大大降低，能拿到好地段地塊兒的開發商，一般實力也比較強，也能更好的保證後期返還的租金能按時給到投資戶；政府如果在該地段有產業、交通、及其他配套等規劃，也是人流的保證；
2.商鋪後期的運營商也很重要，好的運營商招商有渠道，至少能保證市場能正常運作起來；目前來看，*的商鋪一般都是大的專業化市場運作，一個市場做起來並不容易，所以後期運營商的品牌和實力也很重要；
3.關於使用權商鋪和產權商鋪：
使用權商鋪在一線城市，或者市中心的商鋪比較常見；(使用權商鋪有個特點，就是*承諾給的租金或者回報率較高；大多須一次性付款)使用權商鋪投資總價比較低，比較受小額投資戶青睞；這類市場一般都是*統一經營，投資戶收租金即可；缺點就是租期到期後，這商鋪和你就沒關系了。
產權商鋪：一般*租金回報率比較低；產權商鋪要投資戶有很好的眼力，要看好這個地塊長遠的規劃，例如周邊配套不斷的完善、後期租金的水漲船高等，產權商鋪很受長期投資戶的親睞，因為是長期的，商鋪一直是你的，而且有房產證，以後急需資金也可以去銀行套現。
所以如果是小額投資短期要有高回報的 可以考慮使用權商鋪；偏好長期投資的，可以考慮產權商鋪；
*商鋪的優勢:
統一的招商及運營：*商鋪一般前幾年會統一經營管理，所以買這種商鋪省心省力；任何市場前期統一經營很重要，只有統一經營 才能吸引大的商家品牌入住，不會形成惡性競爭，才會形成市場品牌，吸引更多的顧客群體；
回報率有保障：一般前期市場培育期，運營商會給予減租等優惠吸引商家入住，所以前期市場的實際回報率並不一定高，*就解決了商鋪前期回報率低的問題；
因為有運營商運營，所以市場的管理費，廣告費，清潔費等都是從商家收取的，投資戶是不需要付的，前期每年拿回報率租金即可；（一般這些東西在*合同里都會有說明）
*商鋪的缺點：
前幾年商鋪不能自己經營，商鋪的營運權是委託給開發商或者運營商的，所以想要期轉讓也比較麻煩，因為沒有經營權，接手商鋪的人買了自己也不能做生意或者出租給別人；
如果是售後返租，假如開發商給你承諾很高的回報率，因為返租是以後的事情，不排除一些開發商通過暫時的資金鏈競爭，以高額回報率來吸引投資戶購買，這後期的風險也是不言而喻的；
「售後*」的情況可以分成三類：
第一類是承諾回報當真兌現的；
第二類是手頭急需一筆錢，需要通過此手段融資；
第三類則是從開始就是惡意的，目的是算出很高的回報率賣完產品退出；
這就要求投資者分清承諾方是誰，承諾是否寫到合同里，承諾方有沒有實力兌現承諾。
❷ 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。 對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。 對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多採用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產信託政策出台（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。 對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標准，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。 解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多「貸」了些「款」而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS ，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似於住宅MBS ，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值 1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS ，會被越來越多的商業地產開發商所運用。 相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自於本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結合的專著。
❸ 商圈融資
商圈融資浮出水面，大有可為，不妨一試 為破解長期困擾商貿企業特別是中小商貿企業的融資難題，商務部正會同銀監會等部門醞釀出台《關於促進商圈融資發展的指導意見》。據了解，目前浙江等批發市場較為發達的地區自發形成的商圈擔保融資、供應鏈融資、商鋪經營權質押融資等三種模式有望推向全國。 發展商圈融資，放大了單個企業的信用，可以增強其融資能力，也降低了金融機構的徵信成本，提高其為中小商貿企業服務的積極性。《意見》將進一步明確商務主管部門、銀行業監管部門、融資性擔保機構、金融機構、商圈管理機構在推動商圈融資發展中承擔的職責。 商圈擔保融資是指每個成熟商圈配有商圈管委會或者管理公司，入駐商圈的中小商貿企業可向商圈管理機構申請融資，由管理機構初步篩選後，配備擔保公司為合格者擔保獲取銀行貸款;供應鏈融資是指商貿企業將自身運營狀況置於商圈內有實力和信譽的供應鏈核心企業監管下，藉助核心企業為自身增加信用，獲取銀行貸款;商鋪經營權質押融資是指個體工商戶將商鋪經營權、優先續租權向銀行質押獲取小額融資。 據不完全統計，我國有中小商貿企業2600萬戶，占商貿企業總數的99%以上，受制於固定資產少、規模小、業態繁多，中小商貿企業長期面臨著融資困境。不過，不管政策部門的想法如何，最終還要看商業金融機構的意願。實際上，像商鋪經營權質押融資已經有一些銀行在做，這就是源於此類融資模式創新。
❹ 如果我現在需要投資一個CBD商鋪，需要信託融資
想要做信託首先要有一份商業計劃書，看你的類型只能做貸款型，信託融資最低也得5000萬以上吧，如果你的商鋪不夠的話，你就貸款吧。
要是找途徑的話，可以選擇在：投資銀行，財務咨詢，律師或者會計師。尋找及咨詢。
❺ 請教用商業鋪面如何貸款
首先請問，LZ 是要貸款多少呢？
如果是小額貸款，可以考慮無抵押無擔保信用貸款，現在很多個體戶由於資金不太充足，肯定會遇到一些資金的問題，現在個體工商戶申請小額貸款也挺方便的，國家也積極扶持個體戶。要是想通過貸款解決資金問題的話可以去找一下數銀在線啊，聽說是專業解決個人和企業融資問題的，還是和各大銀行合作服務。你要是有需要可以去咨詢一下他們的客服。
❻ 實體店鋪融資的方式哪個最強
DIY手工定製、時尚百貨、益智玩具、時尚飾品
文化用品、數碼配件等數十個品類
上萬種時尚產品於一店的多功能、一站式服務型綜合店面