A. 房地產融資方式有哪些
眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。
一、銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
優點：
1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。
2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。
3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。
4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。
5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。
缺點：
1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。
2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。
3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。
二、債券融資
房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。
優點：
1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);
2、對企業原有股東的股權沒有影響;
3、發行債券的成本要低於普通股;
4、發債融資具有財務杠桿作用;
5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;
6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。
缺點：
1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;
2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;
3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。
B. 房地產融資的方式有哪些
城市快速軌道交通系統,是一種小於地鐵的中等運量的電動火車。與以往公共交通工具相比,具有容量大、速度快;污染小、能耗少;建設快、成本低的特點。大力發展城市軌道交通,對於緩解城市交通擁擠和改善城市大氣環境具有十分重要的意義,同時,建設軌道交通還將多方面地綜合利用城市,帶動整個區域的可持續發展。我國現有的城市軌道交通系統主要是地鐵交通,已具有相當的基礎。但是,我國發展軌道交通還存在著種種不利條件,其中最大障礙是資金問題,一般經濟不太發達的城市承受不了造價高昂的地鐵。其次,我國城市交通的體制和機構設置從中央到地方缺乏綜合協調的機制,若干平行單位分管城市交通的不同方面。交通規劃有地方政府審查,屬於建設部的則只有初步設計審查權。這種多頭行政和管理上的漏洞,已成為阻礙城市軌道交通發展的障礙。針對以上幾個方面的情況,我們就如何加快發展我國軌道交通系統的進程提出以下幾點對策與建議:1、一體化的交通規劃與管理機構隨著城市化進程的加快,我國城鄉一體化將成為社會發展的必然趨勢。城市應打破行政界線的束縛,在交通規劃、管理和政策上實行一體化,設置更高一級的交通一體化管理機構。協調城市運輸系統,根據社會發展對交通的需求來規劃各個區域運輸方式的發展,確定統一的交通發展政策。規范運輸市場行為,建立面向用戶的高效運輸體系。研究新型交通運輸技術,改善和提高我國交通設備的技術水平。建立高層次的運輸協調機構這一點在我國尤為重要。改革開放以來,運輸業雖然有了較大發展,但行業秩序欠佳的狀況不容忽視。市場管理手段較落後、交通基礎數據不健全、規劃方法不夠科學、規劃方案得不到重視以至無法實施的現象依然存在。建立一體化的交通管制機構是時代的需要。2、多渠道考慮融資方式(1)政府財政投資 地方政府的財政投資應成為城市軌道交通建設資金中最穩定的、最可靠的組成部分。它主要來源於工商稅、城市維護建設稅、公用事業兩項附加費、土地轉讓金和使用稅、遷入人口增容費和鐵路建設附加費等。(2)土地開發收益 通過轉讓軌道交通沿線的土地使用權或將此土地從事房地產開發,也可獲得建設資金,它可以彌補建設資金不足,可靠性雖不高,但也是融資渠道之一。(3)貸款 貸款分為外貸和內貸。外帶包括國際金融組織的長期低息貸款、外國政府的長期低息貸款或出口信貸,以及外國的商業貸款。內貸包括發行地鐵或市郊鐵路債券、向商業銀行貸款。(4)BOT 該投資方式利於我國從外商投資企業吸納國外資本與技術。在那些已經較完善地建立起BOT方式規范和標準的地方,尤其應鼓勵私營機構參與軌道交通的投資建設。3、為軌道交通創造良好的政策環境城市軌道交通的建設工程投資大,政府應該提供法規政策的保證。(1)土地補償政策 在軌道交通線路與車站附近給軌道交通投資商以房產開發補償;(2)稅收減免政策 如進口設備時減免關稅,運營期的初期免收所得稅和其他城市維護建設稅等,後期若干年減收一定比列的所得稅。(3)給經營軌道交通系統的企業以較大的經營許可權,使他們減免虧損。(4)實行政府部分投資,在設備回收等方面給予多方面優惠政策,甚至補貼。(5)推行優先發展軌道交通的政策,鼓勵大中城市發展軌道交通。由於地鐵造價高昂,在目前國家資金相對短缺的情況下應注重發展成本較低的輕軌交通。4、做好城市規劃,促進城市軌道交通建設受公路建設發展的局限性所致,道路運輸的規模和水平應當受到控制。然而,城市交通需求是必須要滿足的,大力發展軌道交通成為各國的共識。