券商房地產融資

1. 券商連續20日均資產達到50萬元，可以開通別的券商來融資嗎

隨著社會經濟的不斷發展，在我們的現實生活之中，很多朋友在投資的過程中，應該遇到過很多的問題，尤其是關於券商連續20日均資產達到50萬元，可以通過開通別的券商來進行融資，這種問題是非常疑惑的，實際上當我們遇到這種情況的時候實際上是能夠去開通的。

綜上所述，只要我們滿足了這個條件，那麼我們就可以直接去開通別人的券商來融資，但是我們在開通的過程中，還是要注意一些相關的操作事項，否則還是會給自己帶來不必要的經濟損失，這對自己來說還是非常不好的。

2. 是向券商融資還是向銀行代款融資好呢

1、債券融資：\r\nA、銀行貸款：最常用的工具，但通常需要提供抵質押物，如果銀行提版供的融資額度不權能滿足需求，可通過專業擔保公司增信增大額度，但同時要多支付融資成本（擔保費）。\r\nB、信託融資：根據需要資金的項目通過信託公司發行信託產品，房地產公司經常用這個工具，通常融資成本較高，融資額度較大。\r\nC、發行中期票據、短期融資券、私募債、中小企業債等：這個工具對企業的資質要求較高（除私募債外均要求企業凈資產在6000萬以上），前兩個通過銀行承銷發行，後兩個通過券商承銷發行，融資周期較長\r\n2、股權融資：顧名思義，尋求投資者，以雙方協議價格出讓股份換取資金。

3. 房地產股票融資面臨哪些問題

房地產股票融資面臨的問題
1、融資成本相對較高
股票融資的直接成本包括上市費用和股利，此外還會產生稅負成本、管理成本等間接費用。上市費用，即企業上市前必須聘請專業的律師事務所、會計師事務所和券商進行嚴格的評估與輔導，從而產生入市費、年費、審計師費、財務顧問費、承銷商費等～系列費用的支出。股利，即為了保持良好的市場形象，房地產企業通常在年終結算後，將盈利的一部分作為股息按股額分配給股東，因而增加了公司的成本。稅負成本，即在上市融資的情況下，存在對公司法人和股東「雙重征稅」的情況。這實際上相當於提高了股東的成本，降低了其收益。管理成本，即上市公司信息公開需要的費用，以及董事會和監事會進行重大決策的談判成本等。
2、對財務信息透明度的要求增強
房地產企業資金運作數額較大，作為商業的機密，房地產企業一般不願披露財務運作的細節，然而一旦成為上市公司，就必須按規范及時進行信息披露，從企業自身的角度來講，企業運用資金的自由度必然受到限制。
3、對企業治理結構造成影響
股票融資導致公司治理結構發生變化。新股東的加入帶來了管理層的變動，使得管理層不穩定，企業的戰略方針和經營策略變化的不確定性增加，不利於企業長期發展。

4. 證券公司能幫房地產公司融資么

證券公司一般能提供的融資方面的服務是發行股票、債券和資產管理計劃。在現在這個政策環境下，房地產公司發行股票和債券基本是不可能了。如果是資質好一些的項目是可以做資產管理計劃產品的。別的融資方面的服務就不是證券公司專屬的了，可能只是提供個介紹服務而已。

5. 可以拿本人房產證到證券公司融資嗎

可以的，可以通過房屋抵押貸款的。
房產證貸款流程：
一、貸款人所具備的條件
1、具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;
2、有本市常住戶口，有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;
3、願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;
4、房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。
二、所抵押房產的條件
1、房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;
2、房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;
3、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;
4、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。
三、房產證抵押貸款流程
1、備齊資料，包括夫妻雙方身份證戶口本結婚證房產證購房合同或發票個人賬戶最近半年的銀行流水對賬單
2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。
3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。
5、貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6. 券商投行和房地產公司的投融崗怎麼選

如果最終想做金融，還是先入行比較好。

7. 哪裡可以查房地產企業是怎麼進行融資的啊

新視角論壇是由搜狐網、焦點房地產網主辦的大型地產年度峰會，自2005年舉辦以來，至今已經成功舉辦了三屆，每屆都吸引了很多經濟學家、房地產專家、全國重量級地產企業參與。由於規格高、陣容強，關注行業深度問題，「中國地產新視角論壇」被業界認為是由媒體主辦的最高規格的地產論壇之一。2008年3月18日，「中國地產新視角」落地天津，我們將會用全新的視角看待處於快速發展通道中的天津，用最權威的聲音來解讀天津在打造未來經濟增長第三極中的機遇與挑戰。

█ 以下為實錄

【翟山鷹】：我同意張博士說的話，有幾點我可能和張博士有小小的分歧。第一，大家靠外資是救不了企業的，外資的錢實際上進不來。從07年到08年，在國內的房地產開發項目，ST已經有四家做成功了。雖然已經成功了，但我認為房地產融資已經到了迫在眉睫的事情。有一家在帳面凈資產是15億，帳面資金是32萬元，大家能想得到嗎？融資的手段都想盡了。我給大家出的第一個方式就是自己救自己，思路就是現金流的問題，我覺得房地產企業和其他行業有不同點也有共同點，但是有一點是一樣的就是要不停創新，自己救自己來自於我自己接觸的一些公司，房地產公司有很大一部分資金用來拿地，土地拿過來還要開發、銷售。問題出現了，終端沒有人買，好，我低價銷售，我拿地成本這么高，我低價銷售成本找誰要呢。況且就算低價銷售你也未必賣得動，如果市場變得惡性降價的時候，你降我也降，這怎麼辦？

自己救自己的方式很多，大家知不知道，有一種茶花，單株茶花可以在國際市場拍賣到上百萬美元的，但是茶花在當地是很便宜的。有人買了幾千株茶花，他的圈地方式很有意思，在當地圈了七八百畝地，全部種上茶花，簽訂20年到50年不等的租用合同。種上茶花以後，面臨一個問題，茶花不具備產業化升值效應，但是種植本錢很低，而且單株是有評估價格的。如果你要徵用土地，要拆遷，拆遷費就是天價，擱在這我不拆，別人想拆我掙了。我什麼時候有錢了我自己做這個東西，別人想拆拆不了。還有像很多大的公司，擠上游的錢的錢，和下游的建築公司成立項目公司，所有的地都是由項目公司運作，項目公司運作，建築公司掏所有的錢，往往運作完了，大家拆帳分帳。所以我談到要自己救自己，和資本市場對接，和資本市場對接就是上市。上市有兩種方式，一個是辛苦上市IPO，還有就是買殼，這對於房地產商來說他們付出的代價都是極其巨大的，比如說很簡單，沒有上市的房地產商，如果有人來買你這個房子，讓你有一個億的利潤你就敢賣；但是如果是上市的開發商，給你一個億的利潤你就要考慮考慮你敢不敢賣，為什麼不敢買，因為很簡單，你的利潤是否帶動股市估價的增長，如果有人在你不知道的情況下以很低的價格在股市上囤積你的股票，那麼他給你一個億買你的房子，你的股市按照市盈率高速增長，然後通過拋售獲得比買你房子高得多的利潤，然後用比買房低一半的價格傾銷你的房產，這個故事在市場上很容易發生。所以房地產商要進入資產市場，就要完全轉變思想，這個很痛苦，但是這個思想不轉變就別想進去。

中國風險投資專家委員會委員翟山鷹

回來再說上市，上市和資本市場對接，無外乎有兩個，一個是國內上市，一個海外上市。中國上市兩個條件，一個是IPO，一個是買殼。中國證監會對中國房地產企業IPO上市是什麼狀態，就是這個閘建好了，所有上市公司都放在這，實在扛不住了拉閘放一點，然後再把閘封死。沒有政策說你不能上市，但是你要看清這個趨勢，所以如果你不是花了大價錢，大成本已經做好了在閘門口等著呢，能不能上市就是一個巨大的問號。你們有沒有想過上市企業成本多高，律師評估、審計、公關費要花多少錢，還有時間成本、人力成本，這些都是天文數字，所以准備工作會給你帶來巨大的精神壓力。那麼最快的方式，像我們做SP

科苑，SP公司，這種公司很大的作用是干什麼呢？就是買殼，買殼就是拿著現有的上市公司，經營狀態不好的，把自己公司裝進去，變相上市，進行融資。買殼是可以進行融資的，一個房地產公司在買殼的過程中可以融資5億到10億，所以在中國，買殼是房地產企業首選的融資方式。那麼條件也很硬性，要有15個億的凈資產，而且基本上喜歡的都是商業地產、工業地產，住宅地產都不用想了，為什麼？15億凈資產的標准，國內很小的殼裝進去，你要想掙錢，最後通過一些手段來看，15億凈資產是一個底線，達到這種標準的房地產商不是特別多。像紫微在西安是第一大房地產，凈資產也才15個億。為什麼我談到的第二個是商業地產、工業地產，住宅地產起步就很難，因為任何公司，不管是IPO上市，或者是買殼，有一個硬體條件永遠也繞不過去，那就是「每股收益」，也就是說每股平均下來盈利是多少。如果每股低兩種上市方式都不可能通過。一般買殼的公司要求條件至少稅後第一年收益是4毛或5毛以上，我說15億凈資產是5億股，如果是5毛錢利潤也是2.5個億的凈利潤。你們想想一個公司的上市，你的大量的像比如財務的計算方式，你收到的錢，還有壞賬、准備金等等，我要造成上市以後在你帳面有現金的情況下，你公布出去審計結果達不到那個標准，達不到標准你的股票價格就會一跌到底。

如果不夠這個標准在中國這個路徑是很難走得通的。你要做IPO項目找中國最牛最強的財務公司幫你做案子，找最好券商團隊，現在券商魚龍混雜，一份上市材料兩個保薦人簽字才能實施。我們說成熟的券商是兩個保薦人兩年簽三單，保薦人資格年薪市場最低是120萬。所以大量券商囤積保薦人，但是很多保薦人他們只是考過證書，沒有實際操盤經驗去練手，如果你要是找的是練手的，你就話可很多錢什麼都得不到。好，找到券商之後，如果找到你的項目以後，要去證監會，這叫和發行審核委員會去做預溝通，把所有環節都搞定了，回過頭來才能確定項目能做不能做。這些過程都是很多房地產公司不可想像的。這要和殼公司協調，現在股市凈殼太難找了。有的是拖欠幾十億的負債，還有3000多人的工人等著你。所以國內房地產公司除非實力特別強大的，我個人不建議你在國內做IPO和買殼。

如果是海外上市。新月房地產在2007年主板上市。整個歷時過程是36個月，三年的時間，當年准備的很早，新月在稅後利潤500萬的時候就開始准備在美國股市上市。我知道國內房地產公司在美國上市道路是暢通的，但是時間是很長的。如果上市順利的話，有可能在六個月後得到第一筆私募資金。美國主上市只能在主板，紐約、納斯達克或者是美國證券市場，千萬不要去其他的市場上市，沒有盈利能力，只會把公司拖死。像陝西桃花源房地產公司，他在陝西拿的最好的一塊地，布置怎麼被人家蒙騙了，結果他就把拿的最好的一塊地壓在了OTC上市公司的下面，現在他想從OTC撤出來，如果要在美國主板退市會有幾個辦法，但是如果是OTC，對不起我們找不到讓一隻股票退市的辦法。退不了市，資產只能壓在什麼資產都沒有的市場上。為什麼我提到中國就提到美國，因為全球只有兩個股市是由散民組成的，只有在由散民組成的股市裡上市你才可能拿到大量的資金。

除此以外的一個市場就是香港，在香港不要做買殼，也做不了，你只能做IPO，六個月，因為買殼根據香港法令，要走新股上市。為什麼提到香港這個地方，它是一個兩極很怪異的地方。現在香港有很多海外的人要到香港投資。我就要問一問你們通過什麼途徑把錢投資進來呢？我的背景在中國也算最大的投資銀行，我都不知道這個資金怎麼進來，我也接觸了很多老闆，他們有他們的用途和用意，如果你們了解碧桂園就知道，他有三個億的資產進入不了中國，但是都已經上市了。那麼海外的資金怎麼進入中國呢，還有地下錢庄，地下錢庄是很不規范的，會出現很多問題，讓你出現難以解決的問題。在香港上市可以考慮，很多公司在香港上市之後是一路下跌，跌的頭都不回，那為什麼我還要推香港，因為在上市前，你在做私募的時候會有很多持有美元的國際機構和公司給你投資；你一旦上了市以後，更多是香港的機構投資者會對你的股票價格進行操控，他們認為中國房地產公司是預計過高的。所以說也許上市以後股價會下跌，但是你不用擔心，你上市之前該融的資已經拿到了，香港是個現實的考慮。

提到香港也好，提到美國也好，出現一個問題，兩個字就是紅籌。中國公司去海外上市只有兩個：一個是H股，一個是紅籌構架。紅籌在2006年10號文以前很容易走，在2006年出了10號文以後就變得很艱辛。所有做紅籌的都是2006年10月份以前和2007年10月份以後搭的紅籌構架，搭好了紅籌構架才可以做海外上市的工作。所有都做好了，最快的在香港也要6個月。為什麼不建議去其他國家上市呢，新加坡就不用提了。

我剛才說了創新，一個真正成熟的同行是能為房地產融資提供大量創新思路和經驗的，比如說我在遼寧、沈陽、鄭州都提供過這樣的思路，房地產企業用錢是有規律的，每三四個月是一個周期，有用錢的高峰，四月份用錢一月份就在攢錢。此外房地產公司能利用的模式，叫有限合夥人企業，這個模式能夠組建類似基金的結構，如果這個結構管理風險控制制度變得很好的話，就是金融體系，那麼這個機構就可以和各種信託機構進行對接，放大的窗口很簡單，途徑也很簡單，我在做這個實驗，我個人認為是成熟的。這很像當年的大家攢起來的機構，一些金融機構可以起到風險控制委員會的作用，可以利用用現實的公示模式控制項目風險。作為我個人，對房地產企業預見是這種情況，雖然中國目前還有人沒有房子住，但是如果長遠看，五年、十年以後，遠期還是很好的發展趨勢，我的話覺得房地產還是有很紅火的階段，只要政府不征奢侈稅，謝謝大家！（編輯：李娜）

8. 長線投資 大家覺得房地產跟券商 哪個更有投資價值

其實，就我個人而言二者都是值得投資的。尤其是大藍籌，投資主要靠的是業績，盡管半版年來，樓市已經深權度萎靡，房地產企業業績大幅下滑，股市上房地產股票一泄千里，已經達到了擠掉了泡沫，甚至被低估的地步。長期則因為經濟基本面尚在，房地產市場的需求關系仍沒有改變，房子還是老百姓苦苦奮斗的重要財富，在此次行業內的市場調整中，已經對某些凸現出來的問題進行了，自我調整，所以房市的後期發展還是值得期待的。
至於券商股，作為一夥專業投資者，在資本市場上，無論牛市熊市，他們都是有能力有實力股東創造出財富的。並且從半年報預期老看，大部分A級券商還是業績不錯的