房產信託公司

A. 抵押給信託公司的房子能流通嗎

一、銀行抵押貸款可用哪些抵押？

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房產。銀行抵押貸款可用來抵押的第一樣就是房專產，比如個人住房、家屬庭住房、不動產廠房、商鋪等。用房產抵押貸款，一般需要先評估，評估後，可以貸款至評估價的百分之七八十。

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B. 房產如何信託

目前抄信託市場負面報道太多，襲投資信託產品時需要慎重選擇產品，房地產投資也是同樣的道理。
不能說房地產信託不好，要從交易對手方實力、項目所處地理位置和市場前景來分析，建議投資者選擇一二線城市優質地區的房地產項目，不要盲目選擇。

C. 什麼是房地產信託

房地產信託有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產版委託給信託權公司，由信託公司按照委託者的要求進行管理、處分和收益，信託公司在對該信託房地產進行租售或委託專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由於房地產的這種信託方式，能夠照顧到房地產委託人、信託公司和投資受益人等各方的利益，並且在《信託法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信託，即委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量採用的房地產融資方式。

D. 你好，我想了解一下房地產信託的門檻，能告訴我嗎有沒有一些好的房地產信託公司呢

信託是可以投融資復的，制不知你問的是投資門檻還是融資門檻呢？並沒有專門的房地產信託公司，可能只是某個信託公司房地產信託產品比較有名氣罷了，好不好還要看具體產品的收益率和保障措施——當然，這也是從投資角度來講的。如果是融資，就要看信託公司的產品設計能力了。而且不知道你是哪個地方的，基本上每個省都會有一到兩個信託公司，你可以去了解一下。如果不滿意，可以了解就近省份的。如果還不滿意，就到網上搜搜吧，一般好的公司從其網站可以一窺。之所以受到地域限制，是因為除了委託第三方銷售以外，無論你投資還是融資都有必要要到信託公司現場去。

E. 房地產信託融資中，房地產公司與信託公司之間是如何進行操作的

牽扯的東西太多了
關鍵點：
1抵押物的折扣率，一般目前產品抵押物折扣率45%以上就很版難權銷售了，所以產品的設計很關鍵。
2.對方信託公司募集資金實力，地產信託目前銷售難度很大，尤其是一些類似口碑不好的信託公司，就算產品審核通過，募集資金不成功，只會給需資方帶來更多的不利
3.融資成本：投資者收益是市場而定的，信託公司的渠道費最多可收取5%，還有一部分的銷售渠道費，這個一定要反復協商，可以多詢價幾家公司，彈性很高，也需要很高的談判技巧，一定需要對方出具銷售清單，也就銷售預備工作對方一定要做好，否則成本別先談，要做到多詢價多了解市場行情，成本高了你們公司負擔不起，會直接導致項目的成敗
4.股權和抵押物一般都是需要公證過戶的，對方也會派常駐監事管理日常事務
5.一般會簽融資合同，保障產品的到期，否則要求對方支付違約金，現在必須帶律師和注冊會計師，信託公司方出面的人要有話語權。。。。。等等

F. 自己的個人的私有房產，可以受託給信託公司經營嗎怎麼信託

如果沒有一定的規模，信託公司一般是不會接手的。

G. 房地產信託50強有哪些

第 1 名：萬科企業股份有限公司（2011年華潤新國投信託、2012年渤海國際信託）
第 2 名：恆大地產集團（2012年四川信託、2012年中融信託、大業信託）
第 3 名：保利房地產（集團）股份有限公司（2012年浙商金匯信託）
第 4 名：大連萬達集團股份有限公司（2012年大業信託、中融信託、長安信託）
第5 名：中國海外發展有限公司
第6 名：綠地控股集團有限公司
第 7 名：龍湖地產有限公司（2013年 中鐵信託）
第 8 名：華潤置地有限公司（2012年華潤信託）
第 9 名：世茂房地產控股有限公司（2011年西部信託、渤海國際信託）
第 10 名：富力地產股份有限公司（2012年安信信託）
第 11名：碧桂園控股有限公司（2011年長安國際信託，2012年中鐵信託）
第 12名：綠城房地產集團有限公司（2011年華潤信託、平安信託，中海信託，五礦信
托，上海信託，2013年中航信託）
第 13 名：金地（集團）股份有限公司（2012年中信信託、華澳信託、愛建信託）
第 14 名：融創中國控股有限公司（2011年新華信託，中誠信託，2012年大業信託，興
業信託，紫金信託）
第15 名：招商局地產控股股份有限公司
第 16 名：遠洋地產控股有限公司（2011年中誠信託）
第 17名：佳兆業集團控股有限公司（2011年中誠信託、四川信託，2012年中融信託、
大業信託）
第 18 名：北京首都開發控股（集團）有限公司（2012年吉林信託）
第 19 名：新城控股集團有限公司（2012年中融信託）
第 20 名：華夏幸福基業股份有限公司（2012年中鐵信託、新華信託，2013年東莞信
托）
第 21 名：金科地產集團股份有限公司（2011中誠信託）
第22 名：雅居樂地產控股有限公司
第 23 名：復地（集團）股份有限公司（2011中泰信託）
第 24 名：中信房地產股份有限公司（2011年長安信託）
第 25 名：融僑集團股份有限公司（2013年華潤信託）
第26 名：建業住宅集團（中國）有限公司
第27 名：北京金隅嘉業房地產開發有限公司
第28 名：天津住宅建設發展集團有限公司
第29 名：億達集團有限公司
第30 名：江蘇中南建設集團股份有限公司(外貿信託)
第31 名：路勁地產集團有限公司
第32 名：北京城建投資發展股份有限公司
第33 名：農工商房地產（集團）股份有限公司
第 34名：卓越置業集團有限公司（2011年華寶信託，中誠信託，2012年新華信託四川
信託）
第35 名：廣州時代地產集團有限公司
第36 名：旭輝控股（集團）有限公司（外貿信託）
第 37 名：沿海綠色家園集團（2012年中泰信託，金谷信託）
第 38 名：重慶隆鑫地產（集團）有限公司（2012柏瑞信託）
第39 名：上海城開（集團）有限公司
第 40 名：重慶協信控股（集團）有限公司（2012華潤信託）
第 41 名：建發房地產集團有限公司（2011年廈門國際信託）
第 42 名：福建正榮集團有限公司（2013年中融信託，2012年建銀信託）
第43 名：海亮地產控股集團有限公司
第44 名：禹洲地產股份有限公司
第 45 名：龍光地產控股有限公司（2012年中鐵信託）
第 46 名：融信（福建）投資集團有限公司（2011年 華潤信託 2012年長城信託，
2013年中融信託）
第 47 名：景瑞地產（集團）股份有限公司（2011年杭工商信託，2013年中建投信託）
第 48名：浙江佳源房地產集團有限公司（2011年中信信託，華潤信託，2012年渤海國
際信託，浙金信託，2013年中融信託，愛建信託）
第 49 名：浙江昆侖置業集團有限公司（2011 2012 2013昆侖信託）
第50 名：上海三盛宏業投資集團
第 51名：榮盛房地產發展股份有限

H. 公司型房地產信託投資的特點

一、貸款型信託融資模式

在這種模式下，信託投資公司作為受託人，接受市場中不特定（委託人）投資者的委託，以信託合同的形式將其資金集合起來，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託受益並於信託計劃期限屆滿之時支付最後一期信託收益和償還本金給投資者。
特點及優劣勢
1. 對公司(項目)要求 ：「四證」齊全 自有資本金達到35％ 二級以上開發資質 項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50％左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。
3. 退出方式：償還貸款本金。
4. 融資金額：視開發商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信託計劃。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，目前在12%- 20%居多。
7. 優勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。
8. 劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環境下難以通過監管審批。

二、股權型信託融資模式

在這種模式下，信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金，之後以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。
特點及優劣勢：
1. 對公司(項目)要求：股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保
3. 退出方式：溢價股權回購。
4. 融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結果。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信託計劃。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。
7. 股權性質：該等股權性質類似於優先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監督權等）。
8. 優勢：
a) 能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件；
b) 其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，並不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。
9. 劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發商利潤。

三、混合型信託融資模式（夾層融資型）

債權和股權相結合的混合信託投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。
特點及優劣勢：
1. 對公司(項目)要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團開發項目。
2. 要求的風險控制機制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監管。
3. 受託支付綜合採用退出方式：貸款償還及溢價股收購。
4. 融資金額：一般在5億以上。
5. 融資期限：以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長。
6. 融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低於15%/年。
7. 優勢：
a) 信託可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構；
b) 債權部分成本固定 不侵佔開發商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益佔比也較小。
8. 劣勢：交易結構比較復雜，信託公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。

四、財產受益型信託融資模式

利用信託的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權，並委託信託投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權，信託到期後如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信託公司有權處臵該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償。
特點及優劣勢：
1. 對信託財產要求：
a) 業已建成，產權清晰，證件齊全；
b) 能產生穩定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業。
2. 要求風險控制機制:
a) 通常設置一般受益權和優先受益權，分別由開發商和投資者（信託計劃）持有；信託到期後如投資者優先受益權未得到足額清償，則信託公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償；
b) 回購承諾及第三方擔保；
c) 物業抵押、股權質押等。
3. 退出方式：開發商溢價回購受益權或追加認購次級受益權.
4. 融資金額：視信託財產的評估價值和租金收入等確定。
5. 融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現資金循環使用。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。
7. 優勢：
a) 在不喪失財產所有權的前提下實現了融資；
b) 在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產品。
8. 劣勢：物業租售比過低導致融資規模不易確定。

I. 房地產信託是什麼

房地產信託是指信託投資公司發揮專業理財的優勢，通過實施信託計劃籌集資回金。用於房地產開發答項目，為委託人獲取一定的收益。它包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人（委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。