房地產企業融資計劃

『壹』 請教，可否向萬科集團發放貸款，貸款用途用於旗下子公司具體的地產項目可否發放這樣的貸款

各個銀行規抄定不同，你應該請教你們銀行的風險管理部。
1、今年對房地產都是收緊的，有的銀行對於房地產項目都是停審停貸的。但是理論上，項目貸款配套流動資金也是正常的。
2、集團統一融資，是趨勢和主流。即一家商業銀行對集團旗下子公司統一盤子考慮，給予集團授信，給予一個總額度，各個子公司在額度內調劑使用。

『貳』 房地產企業融資計劃書

我來幫你吧，我們有十年的經驗了

『叄』 什麼是房地產融資

房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。

第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：

選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書

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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

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向計委申報立項報告

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計委函至規劃局

↓

規劃局會簽返計委

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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

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對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知

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規劃局法征地意見函

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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價

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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得

│ 土地使用證

按規劃設計條件征詢意 │

見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房

│ │

規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證

│ │

委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

│ │

到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊

│ │

規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證

│ 了解線路情況與供電局運行班協商

修改後送首規委審圖 改造、移線方案

│ 煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。

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進行個體設計（大公共建築首規委審查）

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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單

製作資料 計劃（建委會簽）

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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領

許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證

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建委、物價局下文批價

│

運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

│

四源費繳納

│

到開發辦市政處核實任務

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開發辦工程處同意招標

│

填招標申請書並到市招標辦登記

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招標辦看現場

│

運用「投資項目概預算系統」編制標底

│

招標辦審查標底

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開標會

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定合同，寫評標報告，發中標通知書

│

招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記

務來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工

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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司

路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定

委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案

配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計

建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場

收 收 驗收 驗收 規劃 施工

設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗

及驗收 監理所 委託 同意接氣

送電 下水報 設計 憑通氣單到

裝 到勞動 管網所辦固

規劃設 局報裝 定資產轉移

計 環保局 手續及通氣

竣工驗 審查消 手續

收 音除塵 憑接氣單到

設備 液化氣公司

竣工驗收 辦各戶通氣

手續

通氣

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全部工程竣工

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四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產權證

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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段

『肆』 房產測量項目特點與借鑒價值怎麼寫

任何融資行為都是要明確地反映資本方的價值取向，即便是包含資本方與市場規則相違背的條件和願望。目前太多的融資中介、創投機構和投資理論都在向融資各方傳達所謂投資項目價值評估和分析的重要性和科學方法是必要的和極其重要的，特別是對於房地產項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業計劃書、財務分析報告以及其中的關於利潤率、內部收益率、(凈)現金流等多種財務指標的測算。
實際上，在我國當前經濟發展水平和環境中，對於房地產項目投資分析並不會使用那種復雜的分析工具和財務方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對於房地產項目的興趣和意願。

土地是房地產項目的第一要素，土地現狀的不同對於項目融資定價也會導致許多不同的融資條件。
1)：完成項目規劃(項目概念、規劃設計等)的初步審核和批准，但土地的徵用與收購需要融資，包括原協議出讓土地(已過關或遺留項目)項目和新規劃建設用地項目。
許多項目方對此以為擁有房地產市場土地供應的緊缺資源的來源(如項目規劃、土地)，其心理意識是：沒有這些資源就不會由投資和開發的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平至上，大多數的項目方在開始融資談判方案的設計中會期望保持在項目投資權益40%-60%的比例份額，而絕大部分項目方會在49-51%之間取捨。
實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認可的合理的權益比例也就在5-10%以內，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，並且隨著對項目結局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關於項目規劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部「資產」和「價值」，而對於投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態下所進行的談判是不存在對價和等價的。
另一個談判定價的方法在於投資方希望和願意全部接盤開發建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數，理想的選擇由兩個，一個是將前期的工作成果摺合成相應的對價，一次性將項目沽出;另一個方案是將前期成果摺合成為投資股權或相應的權益份額，與投資方共同運作項目建設。後一種反而可以獲得一個較高比例的回報預期。
在當前國內投資環境和金融體制下，上述條件的房地產項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰略投資、信貸融資和財務融資，而所謂過橋融資更是痴人說夢的妄想。唯一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉讓由投資者獨立運作，項目方必須認識到沒有投資者會採取合作開發和分享權利的模式進入。
2)：土地和項目的權屬相對明確，項目已經開工或僅進行初步的基礎建設，但土地出讓金或土地徵用費未能交清。這一類土地在「8.31大限」中有不少未能過關，給房地產企業或投資商造成的間接經濟損失是當初購入土地價格的數倍。
這類項目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項目的土地使用權證，進而通過土地使用權證進行下一步的融資(主要為銀行土地抵押貸款)，或以便能夠獲得項目的銷售許可證，通過銷售獲得資金來源;繼續工程建設，加快建設進度，盡早達到可銷售階段以及利用項目進行融資(主要銀行在建工程抵押貸款)。也有的是為了償還其他借款(如貸款到期)，以保證項目的相關權益可以繼續為項目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項目公司股權抵押或託管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項目方期望通過進一步的融資來釋放原先首控制的權利與權益。
這類項目可能的融資方式包括轉讓收購、重組合並、合作開發、財務融資等，但在具體的項目運作過程中往往由於房地產項目自身的要件制約投資方對項目進行有效的控制和風險規避，比如土地使用權的抵押、變更在程序上受到非常嚴格的法定形式和程序限制，項目資產的產權性質以及所有權形式卻又是與項目資質及各類項目批准證書密切相關，特別是涉及投資方擬通過資產渠道的方式退出時，這些批准文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產項目的融資業務陷於極其復雜的法律關系之中。
在這一類項目融資活動中，關鍵的就是項目的談判定價，主要就是項目評價與估值。
項目評價與估值包括以財務分析各項指標分析定義的項目市場價值，主要是通過分析項目的全部投資現金流量表、資本金現金流量表、損益表、資金來源與運用表、總投資估算表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表，並同過凈現金，財務凈現值、靜態投資回收期、動態投資回收期、內部收益率等指標來衡量項目的盈利能力和風險，這些也都是最為基本的投資分析模型。
這種項目評價是以項目現狀為主的估價和核算，主要包括：
a、土地現狀條件及同級別土地的市場價格、項目各項規費繳納情況，測算出項目的土地價值。一個簡單的標准就是折算出項目建設的樓面價，它能夠反映出項目投資的基礎成本，也是項目投資回報測算的依據，樓面價的高低通常也就可以反映項目的盈利能力和風險水平。
樓面價的計算公式為：
樓面價 = 土地成本 ÷ 項目規劃建築面積
其中：

1、土地成本為融資方獲得項目時所支付的土地價格或融資談判過程中雙方確認的土地價值。
2、 地成本的條件對於土地價值或價格也是至關重要的，但通常還是 以相同或相近區位的土地市場交易價格作為定價談判的基礎依據，而不會是土地獲得時的實際支出。
3、 項目的土地規事程序或規費繳納存在不足或瑕疵的，計算時可以根據實際情形予以扣除為交納的費用並按約定比例打折。
4、項目方用於非土地方面的工程投入，不可計算在內，應當另行計算。
b、項目現狀條件成熟，項目方已經在土地及建設工程上有所投入的，主要考慮工程基礎設施條件、工程建設進度(即工程量)、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測算方法就是計算工程或在建工程的現值。以項目建設主體所完成建築面積的工程量為標准，可以區分兩個方案：
a)項目建設的工程主體未完成的，根據融資交易方式的不同也會有不同的談判定價方式，但主要的還是將土地價格單獨核算後，再計算工程投入、工程量以及工程量現值。其中，屬於轉讓收購的，工程量現值的出讓價款可以由雙方談判確定，屬於合作類的融資類型的，應當以工程量的現值為准。
工程量現值的計算公式為：
工程量現值 = 工程現狀造價 - 未付工程款項
這類項目的談判過程及談判價格的確定還存在較大的不確定性和風險因素，對於如何准確調查項目的投入和工程量的審核審計也會有許多變動，特別是對於工程造價部分工程款項支付的確認也是應當必須明確的。
b)項目建設的工程主體已經完成的，可以根據項目在建工程實際完工的建築面積測算出融資交易價格，在這個方案中，土地價格和工程造價合而為一個完整的項目交易條件。
其價格表現形式為每平方平米的單位價格。需要注意的是完工建築面積應當依據規劃批準的建築面積，實際建築面積超出規劃建築面積的，屬於合理比例並符合不辦規劃手續的，可以確認;否則超出的部分，應當扣除辦理不辦規事手續應當交納的費用和罰款等。
該類項目的交易價格所反映的市場價值和風險都以已經非常明顯。它基本上是非常接近項目最終建設成本，也比較容易測算出市場銷售價格的利益回報。
C、項目土地的取得為協議出讓的，土地原權屬單位沒有全部獲得土地轉讓價款或雙方約定土地權屬單位按比例獲得房產的
原土地權屬單位的資產權益應當在項目的土地價值或資產價值中相應地按比例或份額扣除。
如果該類項目尚未進行開發建設，項目方可以獲得的價款基本上為一次性轉讓價款，難以據此獲得更大的利益回報。在可以合作開發建設運行的模式下，項目方的權益比例不會超過10%.
d、項目建設為掛靠其他具有房地產開發資質企業的，投資方按照約定向資質單位繳納的管理費用或分配的款項(或資產)應當在測算前予以扣除，也可以在轉讓款項中轉由融資方向資質方支付。

『伍』 為什麼要對企業進行盡職調查

摘要：盡職調查來龍去脈

文|劉斌（中國人民大學管理學博士，訪美學者，知本咨詢首席國企改革專家）

編輯|億億

「盡職調查」，簡稱「盡調」，這個詞語經常在涉及企業股權和其他重大經濟行為時被提起，專業人士對其中內容相對明白，其他企業管理者總覺得這個概念過於抽象。混改是企業發展中的大事，引入投資者的這個環節，所有正式表達意願的潛在投資者都會提出，「我需要搞一個盡調」。

那麼，什麼是盡調？在混改中企業投資人的盡調，主要解決什麼問題呢？

一、盡職調查來龍去脈

企業並購和投資行為是項復雜的法律工程，並購的成功與否取決於眾多因素。其中，投資者對目標公司了解的程度是眾多決定因素中最為重要的因素之一。因此，投資者必須對目標公司進行必要的調查，了解目標公司各方面的情況。

這樣的調查工作往往不是投資者自己能夠獨立完成的，必須委託專業機構進行，比如委託律師調查目標公司的主體資格、目標公司經營管理的合法性、目標公司資產、債權債務等可能存在的法律風險等等，委託資產評估公司對目標公司的資產進行評估，委託財務咨詢公司或者其他專業機構對目標公司的經營能力、經營狀況、競爭能力等方面進行調查、評估，委託專業機構對目標公司的技術能力進行調查、評估，委託環境評估機構對目標公司所涉及的環境保護事項進行評價，等等。在實踐中，這些調查被稱之為「盡職調查(Due Diligence)」。

可見，盡職調查是為了幫助投資者深入了解被投資或者被並購企業方方面面情況的總體過程，形成的結果，一般是投資者自行起草或者委託的中介機構起草的《盡職調查報告》。通過這個成果，投資者來判斷一家潛在投資企業是否與自己的投資戰略和原則相吻合，是否達到了投資價值標准，對投資後續談判和最終投資決策提供參考意見和建議。所以，盡職調查在企業股權投資中起到基礎環節的作用，所有各方都要給予高度重視。

那麼，一個盡職調查一般包括哪些具體的內容？我們做一個概覽性的說明：

一般在投資、收購兼並中的盡職調查往往分為三個方面進行 ：

商業調查

即對被投資對象的市場現狀、市場前景的調查。商業調查經常涉及到投資價值的確定方式，一般由專業的咨詢公司來做。

法律事務調查

法津事務調查涉及到被並購對象一切可能涉及到法律糾紛的方面，如投資對象的組織結構、正在進行的訴訟事項、潛在的法律隱患等，該項工作一般由律師事務所來進行。

財務盡職調查

財務盡職調查往往不會涉及到投資價的確定，但是，只要是投資方委託的事項，如了解被投資企業的資產負債狀態、經營成果、內部控制、或有負債、或有損失、關聯交易、財務前景等，都可以成為財務盡職調查的范圍。這些調查結果會對投資的進行與否有直接的影響。

通常，一個完整的盡職調查項目，會深入了解企業十大方面的內容，已達到相對深入掃描企業全景的狀態：

公司背景

行業分析

財務和會計資料

財務報告制度和會計程序與控制

稅收

組織，人力資源和勞資關系

營銷和產品

加工製造和物流

研究與開發

財務比率

二、混改盡職調查的特點和重點

投資目標不同，盡職調查會在基本框架的基礎上，進行各種適應性優化。混改是國有企業股權結構改變的主要方式，通過吸引外部投資者的方式推動國企市場化改革的進程。在這種戰略性行動中，盡職調查也有幾個突出的特色：

突出業務前景價值

『陸』 你能給我發份房地產項目融資計劃書範文嗎謝謝

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『柒』 市場利率和匯率走勢對企業融資安排的影響是什麼

市場利率是由資金市場上供求關系決定的利率，市場利率因資金市場的供求變化而經常變化；市場匯率是指在自由市場上買賣外匯，幣值取決於供求關系的實際匯率。在外匯管理制度較松的國家,官方匯率往往有行無市，實際外匯交易均按市場匯率進行。

陳湛勻指出：企業要充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。

陳湛勻教授

以下是陳湛勻的部分觀點實錄：

如何控制債務融資風險呢? 首先，是優化企業的債務融資行為，其次，充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。企業要積極利用金融工具規避金融風險，比如利率風險、匯率風險和通脹風險，還要完善企業債務融資的法律法規和監管環境。

最後，應大力發展企業債券市場，它不僅能擴展企業的融資渠道，還能減少企業對銀行貸款的依賴。

2018年以來，資本市場風向大變，市場漸冷，「融資難」、「錢荒」等詞頻頻出現。2018年以來發行的企業債券多為借新還舊，小部分用於補充營運資金，真正進行投資的並不多。例如2018年2月19日，中國南方航空公司2019年第一期公司債募集說明書顯示，本期債券發行規模擬用於償還公司債務，剩餘部分用於補充營運資金。下面我們具體分析一下恆大的債務融資案例。

案例分析：恆大的債務融資

恆大地產債務融資的背景

眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，資金投入大、資金周轉慢等特點，房地產企業的融資需求通常較大，僅靠內部資金無法滿足企業正常的資金需求, 外部融資是企業獲得正常經營所需資金的一個必要手段。根據Wind統計，截至2018年10月12日，房地產企業發債（信用債）規模達4843.81億元，已遠超2017年全年3747.74億元的規模。

但目前隨著金融去杠桿以及房地產調控從嚴，國內房地產市場進入下行周期，房地產企業融資環境並不好，融資渠道被大幅度收窄，融資模式有限，房地產企業的資金狀況開始趨於緊張。2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止，涉及融資規模超過650億元。因此大多數房地產企業轉向國際市場尋找融資窗口期，加大境外發債的力度。

著名經濟學家、全球共德CEO陳湛勻教授簡介：

著名經濟學家，金融學教授，博士生導師，中國首批統計學博士點專業博士。現任中國上海市投資學會副會長、中國商業聯合會專家委員、中國糧食經濟學會常務理事、國家自然科學基金評審專家，中國首創擬人化資本運營專家，上海電視台「夜話地產湛勻妙語」欄目主持人，中國第一財經、東方衛視、鳳凰衛視等媒體特邀嘉賓，長期應邀為北京大學、清華大學、香港大學授課，並被聘為國際論壇峰會和國外大學演講，與英美法徳加拿大等國家名校進行學術交流，走訪過100多個國家和地區，被譽為具有國際視野、最受歡迎的實戰型權威金融專家。陳湛勻教授已獲近20項國家、省部級優秀科研獎。陳湛勻教授長期專注於地產金融、高新技術、中小企業成長，對這些領域保持高度前瞻性，具有豐富的實際經營經驗。他擅長實用解決具體方案，將廣泛的商業知識和特定行業的深入了解相結合，致力於運用金融專業技術幫助企業提升可持續競爭優勢、贏利能力，放大企業價值並創造價值，成功輔導不少企業上市。

『捌』 房地產融資計劃書中股東實力怎麼寫

就寫股東曾經投資過的案例，或現有的身價