房地產融資三條紅線

A. 建築三條紅線是什麼

1.道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃
控制線
。專
道路的
兩側
最外邊的線。
2.
用地紅屬線
是用地
范圍
的規劃控制線。
建築物及其綠化、道路等的最外
邊界線
。
3.
建築紅線
一般稱為
建築控制線
，是建築物
基地
位置的控制線。
建築物接觸
地面
的最外邊線。

B. 房地產項目中的紅線指什麼

紅線一般是指各種用地的邊界線。

有時也把確定沿街建築位置的一條建內築容線謂之紅線，即建築紅線。它可與道路紅線重合，也可退於道路紅線之後，但絕不許超越道路紅線，在建築紅線以外不允許建任何建築物。

房地產項目牽涉的紅線有用地紅線和建築紅線，用地紅線是指規劃部門審批的用地位置和范圍線，建築紅線指建築物的基地位置控制線。

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房地產項目中的紅線作用：

城市道路系統規劃確定的道路紅線是道路用地和兩側建築用地的分界。

一般來說，道路紅線就是建築紅線。然而，在一些城市，建築紅線被單獨畫在主幹道紅線之外，以將道路的上部空間延伸到兩側，使道路更加開放。

一些公共建築和居住建築應當適當地留出，這有利於人或交通的分布，以及綠化和美化環境。

在建築紅線的控制下，沿街建築前後交錯，既能滿足不同的功能需求，又能避免城市景觀的單調，使城市建築的形態和街景富於變化。

C. 「最嚴格水資源管理制度」中的「三條紅線」指什麼

最嚴格水資源管理制度中的三條紅線是指：

一、確立水資源開發利用控制紅線

嚴格執行建設項目水資源論證制度，對擅自開工建設或投產的一律責令停止；嚴格取水許可審批管理，對取用水總量已達到或超過控制指標的地區，暫停審批建設項目新增取水。

對取用水總量接近控制指標的地區，限制審批新增取水；嚴格地下水管理和保護，盡快核定並公布禁采和限采范圍，逐步削減地下水超采量，實現采補平衡。

二、確立用水效率控制紅線

文件要求強化節水監督管理，嚴格控制高耗水項目建設，落實建設項目節水設施與主體工程同時設計、同時施工、同時投產制度。

三、確立水功能區限制納污紅線

為實現這個目標，文件提出按照水功能區目標要求，從嚴核定水域納污容量，嚴格控制入河湖排污總量；建立水功能區水質達標評價體系，強化水功能區達標監督管理，特別要加強水源地保護和監測，切實保障飲用水安全。

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三條紅線政策背景：

淡水資源短缺是我國的一大基本國情，水利設施薄弱是我國經濟社會發展的一項突出制約。我國淡水資源僅佔世界總量的6%，比耕地佔比還要低3個百分點，人均水資源量僅為世界平均水平的28%，比人均耕地佔比還要低12個百分點。

新中國成立以來特別是改革開放以來，我國水資源節約和保護工作不斷加強，以水功能區管理為核心的水資源保護制度體系初步形成。但總體上看，目前我國水資源管理仍較為粗放，主要表現為「一低、一高、兩重」：農業灌溉用水效率較低，仍比先進國家低0.2—0.3。

2011年中央一號文件明確提出，實行最嚴格的水資源管理制度，通過建立「三項制度」，確立「三條紅線」，著力改變當前水資源過度開發、用水浪費、水污染嚴重等突出問題，使水資源要素在我國經濟布局、產業發展、結構調整中成為重要的約束性、控制性、先導性指標。

D. 三條紅線的政策背景

淡水資源短缺是我國的一大基本國情，水利設施薄弱是我國經濟社會發展的一項突出制約。我國淡水資源僅佔世界總量的6%，比耕地佔比還要低3個百分點，人均水資源量僅為世界平均水平的28%，比人均耕地佔比還要低12個百分點。目前，我國年平均缺水400億立方米，2/3的城市不同程度缺水，地下水超采面積達19萬平方公里，水功能區水質指標達標率僅為42%。
新中國成立以來特別是改革開放以來，我國水資源節約和保護工作不斷加強，以水功能區管理為核心的水資源保護制度體系初步形成。但總體上看，目前我國水資源管理仍較為粗放，主要表現為「一低、一高、兩重」：農業灌溉用水效率較低，仍比先進國家低0.2—0.3；萬元工業增加值用水量較高，仍明顯高於發達國家；河湖水污染和地下水超采仍較嚴重，一些地區「有河皆污，有水皆臟」，一半以上的城市地下水遭到污染。
隨著工業化、城鎮化深入發展和全球氣候變化影響，我國水資源、水生態、水環境面臨更加嚴峻的形勢。為此，2011年中央一號文件明確提出，實行最嚴格的水資源管理制度，通過建立「三項制度」，確立「三條紅線」，著力改變當前水資源過度開發、用水浪費、水污染嚴重等突出問題，使水資源要素在我國經濟布局、產業發展、結構調整中成為重要的約束性、控制性、先導性指標。

E. 房企融資監管「三條紅線」體現房地產調控新思路

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。據悉，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。這也是此前在業內多次傳聞的「三條紅線」。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監管新規，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環節稅收等方式，調節房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩定發展。如果只從買方市場進行調節，而對賣方市場放鬆調節，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業產能過剩等問題，也不利於形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持「房住不炒」的前提下，從供給端入手調控，更有助於實現房地產市場調控「穩地價、穩房價、穩預期」目的，特別是監管新規劃出的 「三條紅線」，既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到「三條紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部「踩線」，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

對於已經符合融資新規條件的房企，今後就會按照新規要求融資拿地開發房產，體現了「三條紅線」預期引導作用。更進一步，在監管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以後不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處「攻城略地」，防止以所謂「新地王」為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最後，在房企融資監管「三條紅線」的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的「實體」功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

F. 什麼是房地產融資

房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。

房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。

第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：

選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書

↓

向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書

↓

向計委申報立項報告

↓

計委函至規劃局

↓

規劃局會簽返計委

↓

計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽

↓

運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告

↓

對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
↓

據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知

↓

規劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門徵求意見

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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科

結果報市房地局 結果報市房管局

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市政府下文批地

↓

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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理

釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價

│ │

申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得

│ 土地使用證

按規劃設計條件征詢意 │

見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房

│ │

規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證

│ │

委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置

│ │

到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊

│ │

規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證

│ 了解線路情況與供電局運行班協商

修改後送首規委審圖 改造、移線方案

│ 煤氣、道路、上下水改路由

首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式

出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。

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進行個體設計（大公共建築首規委審查）

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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明

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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單

製作資料 計劃（建委會簽）

│ │ │

報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領

許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證

│

建委、物價局下文批價

│

運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實

│

四源費繳納

│

到開發辦市政處核實任務

│

開發辦工程處同意招標

│

填招標申請書並到市招標辦登記

│

招標辦看現場

│

運用「投資項目概預算系統」編制標底

│

招標辦審查標底

│

開標會

│

定合同，寫評標報告，發中標通知書

│

招標辦蓋章同意

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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書

同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記

務來源及一切手續

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工

↓

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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司

路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝

計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定

委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案

配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計

建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場

收 收 驗收 驗收 規劃 施工

設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗

及驗收 監理所 委託 同意接氣

送電 下水報 設計 憑通氣單到

裝 到勞動 管網所辦固

規劃設 局報裝 定資產轉移

計 環保局 手續及通氣

竣工驗 審查消 手續

收 音除塵 憑接氣單到

設備 液化氣公司

竣工驗收 辦各戶通氣

手續

通氣

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全部工程竣工

↓

四方驗收、檢驗單簽字蓋章

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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收

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出庫分配及銷售、辦理產權證

↓

運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段

G. 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

H. 房企融資「三道紅線」試點推出，這意味著什麼

最近的大事件是層出不窮，各行各業都有相關法律以及規定被改革，這一下終於輪到樓市了，有媒體報道稱部分較知名的房地產企業被叫到北京面談，而且還是央行和住建部聯合起來面談這些公司，面談的內容大多就是和房價有關。特別是落實不炒房，和降低負債的問題。這就意味著高房價真的可能要成為過去式了。

為什麼要在這個時候將房地產的債務管的這么嚴，我個人認為是這些年我國房價漲幅過大，流向房地產行業的投資也越來越多，資本市場是一個此消彼長的市場，在房地產沉澱的資金越多，其他行業的資金就會減少，這就導致了其他行業的發展速度相對來說就會緩慢，這就是一個特別不好的情況，因為這就會越來越依賴房地產模式來拉動經濟，這樣的話泡沫也會越來越大，因此在房地產的問題上應該及時剎車。免得一旦暴雷後果不堪設想。

I. 房地產術語中的紅線是什麼意思

紅線一般是指各種用地的邊界線。有時也把確定沿街建築位置的一條建築線謂之版紅線,即建築紅線。權它可與道路紅線重合,也可退於道路紅線之後,但絕不許超越道路紅線,在紅線內不允許建任建築物。

簡單的說就是在一塊地畫個圈,建築只能在圈裡,這個圈就是紅線