地產融資總監

① 人民幣貶值對房地產有什麼壞處

人民幣貶值對房價的影響。在過去的時間里，中國房價大漲的其中一個原因便就是人民幣升值。所以對於資金密集型的中國房地產行業來說，人民幣對美元貶值可不是一個好消息。地產分析師表示，人民幣貶值，對目前房地產市場將是利空的，短時間內將會對房企海外融資等造成一定的負面影響，人民幣貶值使得外匯投資者對投資中國物業市場趨於謹慎。

人民幣匯率波動情境下，人民幣貶值對房價的作用機理主要涵蓋三種效應：

一、流動性效應。人民幣貶值將壓縮投機資本的獲利空間，促使資本流出，造成國內流向房地產業的資金緊張，進而改變當前房地產的供求關系。在房地產供應總量不變條件下，由於缺乏資金及需求支持，房地產價格上漲沖動將被抑制。

二、逆財富效應。人民幣貶值將造成進口商品價格上升，從而導致進口減少，造成國內商品價格上升，使得社會購買力不足，造成房地產消費需求不振，最終對房價形成下跌壓力。

三、替代效應。在人民幣貶值或者具有貶值預期條件下，政府為保持匯率穩定將進行市場干預，通過購入人民幣釋放美元從而提振人民幣匯率，這將造成流動性不足，抑制房地產價格上漲。

如果融資難度加大，房企會採取措施，加快降價銷售來回款，會對房價產生沖擊，但考慮到房企境外融資規模不大，單就這一點來看，人民幣貶值對房價沖擊也有限。

所以通過上述分析可以發現，人民幣貶值，人民幣匯率的下跌，在房地產市場供大於求階段將強化房地產價格的回調，有助於打破房地產市場單邊上升的市場預期，避免房地產泡沫的進一步積累，有益於房地產行業釋放風險健康發展。此外，房價回調為下一步進行依託市場力量的政策實踐提供了彈性空間。更重要的是，匯率影響房地產價格是一種市場機制，它通過資源配置方式對房地產市場進行影響，有助於凸顯市場在我國經濟發展中的決定性作用。

② 融資渠道收窄對房企有何影響

「我們最近一期披露的資本債務率在7成5左右，凈資產負債率達到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負債率將下降。」

華北某國資背景房企財務總監李明(化名)近日忙於對各路投資者解釋目前公司的財務狀況。在多家房地產企業了解到，千方百計降低資本負債率，成為多數房企財務工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務負責人的工作量驟然加重。

中誠評級相關人士介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標准也越發嚴格。「我們以前有三個等級的指標。其中，行業狀況、企業整體素質、經營情況、財務情況和償債能力是一級指標；償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標；然後關注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務比等三級指標。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標取消，三級指標則向上提，細化成二級指標。指標體系扁平化，有利於評級的准確性。以往市場好的時候，更關注經營情況，比如土地儲備面積、區域分布和結構、項目結構等，財務方面關注存貨周轉情況。但現在更關注企業的債務指標，防範金融風險成為重點。」

「一般而言，不同房企的融資結構不同，有的開發貸為主，有的中票為主，有的則信託為主。」某資深地產分析人士表示，在錢越來越貴，企業負債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，「比如，以信託為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過」。

內容來源：鳳凰網

③ 海輝的管理團隊

孫振耀，執行主席
孫振耀先生2008年3月起擔任海輝軟體國際集團公司董事長。自2002 年至 2007 年期間，孫先生曾擔任中國惠普執行總裁及惠普全球副總裁。在惠普與康柏合並前，他於 2000 年至 2001 年期間，擔任中國惠普執行總監。1991 年至 1999 年期間，擔任中國普惠公司的計算系統事業部總經理。孫先生於 1982 年作為系統工作師進入到惠普台灣公司，1983 年至 1990 年期間曾擔任過多個銷售管理職位。
孫先生擁有台灣中原大學計算機科學學士學位。
盧哲群，首席執行官
盧哲群先生擁有 20 多年在多家頂級 IT 公司擔任全球營銷職務的經驗。在加入海輝之前，盧先生曾任中國惠普公司執行副總裁，全面負責惠普在中國大陸和香港地區的大額服務業務運作，其中包括技術服務、集成、外包和咨詢。
作為一名成功的領導者，盧先生在幫助公司實現新的增長模式方面顯示出超強的能力,極大地提升了股東所持有的價值。盧先生曾擔任 Vanda Systems & Communications Holdings Limited 公司的首席執行官，在他的領導下，該公司收購了 Hutchison Global Communications 以及 PowerCom 兩家公司，一躍成為技術旗艦企業。在加入 Vanda 前，盧先生曾擔任 Internet Capital Group 亞洲業務執行總監，以及 Cap Gemini 集團亞太區首席執行官。
盧先生最初就職於 IBM 公司，此後加入亞洲 Lotus 咨詢公司，曾擔任過多個亞太地區管理及銷售方面的高級職務。
盧哲群先生畢業於新加坡國立大學，獲得電子工程學士學位。
林興俊，首席運營官
林興俊先生於 2004 年加入海輝，任戰略規劃部門主管。在過去幾年中，林先生參與了公司的核心運營活動，包括企業收購和合並，以及公司業務的整合，並發揮了重要作用。
林先生的職業生涯從 1996 年加入波士頓咨詢集團 (Boston Consulting Group) 開始，在那裡他積累了國際化企業以及戰略發展和轉型管理等方面的豐富經驗。在 BCG 任職 7 年後，林先生又以其出色的行業專業能力加入馬來西亞南方銀行 (Southern Bank Berhad) 的金融咨詢服務部門，成為負責企業擴展的戰略主管。
林先生是美國西北大學凱洛格管理學院 (Kellogg School of Management) 的工商管理碩士 (MBA)。
李勁松, 執行副總裁
李勁松先生曾在川崎重工任職 5 年，於 1997 年加入海輝，負責管理日本業務。李先生於 1998 年在日本主持建立了海輝與 JBCC 日本公司的合資公司 JBDK 公司，並於 2002 年主持建立了海輝在東京的獨資子公司 － 海輝（日本）。
李先生畢業於大連海事大學計算機應用專業。
孫永吉，執行副總裁
孫永吉先生擁有豐富的 IT 行業和國際化企業管理經驗，是此行業的資深人士。他不但是傑出的領導人還是勇於開拓的企業家。孫先生曾任多家巨頭公司的高層職務，他在日本的 ASCII 公司、新加坡的 NEC 公司、美國的 Sun Microsystems 公司以及Lotus 公司擔任過各種管理和技術職位。孫先生還曾是 Lotus（中國）公司的創始人，1994年至1988年全面負責管理Lotus（中國）的R&D中心。並於2000 到 2003 年間創建並擔任新大陸科創網路公司首席執行官。
此外，孫先生於 2003 至 2006 年間創建了北京天海宏業國際軟體公司並任首席執行官，經並購後加入海輝國際集團公司擔任高級副總裁，負責產品工程服務業務。
孫先生持有南京航空航天大學的計算機科學碩士學位和美國馬薩諸塞州 Babson College 的 MBA 學位。
Gene Tsai，高級副總裁， 負責套裝解決方案服務
在加入海輝之前，Gene 於 2000 年合夥創建了 Envisage Solutions，並擔任公司首席執行官。Gene 領導 Envisage 為許多財富 1000 強企業提供優質服務，帶動公司飛速發展。在創辦 Envisage 之前，Gene 曾先後擔任 TEQ International 的歐洲 CRM 執行總監、 Accenture 公司產品和金融服務經理。Gene 畢業於加州大學 Irvine 分校，經濟和商業管理專業。
王久長，高級副總裁，負責政府事務
王久長先生畢業於大連海運學院（現大連海事大學），獲船舶工程學學士學位。畢業後擔任大連海事大學副校長，並獲得國際經濟法碩士學位。在大連海事大學任職 21 年後，王先生成為大連船舶檢查局副局長，直至 2001 年加入海輝。 王先生現任海輝集團高級副總裁，參與集團整體戰略規劃，同時負責人力資源及技術部門的日常工作。
王瑾，高級副總裁，負責人力資源管理
王瑾是一位經驗豐富的人力資源管理人員，在硬體、軟體、晶元製造和通信等高科技跨國企業中積累了廣泛的人力資源管理經驗並把多年來積累的這些經驗帶入高級管理層。她曾任微軟（中國）有限公司的人力資源總監，微軟中國公司是微軟全球員工人數和利潤增長最快的分公司，她對微軟在中國的業務擴展發揮了重要的推動作用。
隨後王瑾擔任了英特爾中國的人力資源總監，負責英特爾在中國大陸和香港地區的人力資源管理工作。
王瑾還曾在中國惠普公司工作了多年，擔任各種職務。
Ivan Ng，高級副總裁, 負責戰略客戶
Ivan Ng 是一位資深的業務主任，擁有豐富的業務開發、咨詢和 IT 管理經驗。他在開拓新的市場、推進服務能力建設和管理區域性營銷方面業績斐然。
在加入海輝之前，Ivan 曾在戴爾擔任微軟解決方案亞太及日本區總監，負責戴爾解決方案業務的區域策略和增長。他的職業生涯始於 Lotus（隸屬於 IBM Software Group），還擔任過咨詢和管理方面的多種角色，之後創建了一家以互聯網服務為主的公司。在此之後 Ivan 又加入了 Avanade（Accenture 的分公司），就任基礎架構服務亞洲區總監。
Ivan 擁有新加坡國立大學的計算機專業本科學位。
白珊，高級副總裁，市場和聯盟合作
20多年來，白珊一直致力於專業服務與科技行業的利潤創收和卓越運營事業。作為海輝軟體國際集團市場與聯盟高級副總裁，她注重通過市場營銷、銷售流程、聯盟和並購等商業戰略顯著加速企業增長的步伐。在加入海輝之前，她曾擔任北京微軟戰略合作部的業務總監，幫助中國新興高成長企業構建一個強勁的IT生態系統，業務涉及軟體開發外包、硬體和設備製造、數字娛樂系統、獨立軟體開發商和風險投資等行業。
在此之前，白珊負責Tescom一家以色列軟體質量公司的北美業務，並幫助其在倫敦AIM交易所成功上市，同時負責對中國的外包公司進行評估，尋求合作機會。早前，她成立了四家公司：一家特殊紡織品製造公司；一家風險投資的軟體公司；一家就業咨詢公司；以及一家企業調研公司。白珊的職業生涯從擔任德勤和凱捷的咨詢管理開始。
白珊現在擔任Women in Leadership董事會顧問，這是一個中國領先的女性高管商業組織。她還是享譽全球的中國非政府機構Future Generations咨詢委員會的成員，為環保事業做貢獻。2005年至2007年，白珊曾擔任GlobalEXECWomen國際理事會執行委員，並擔任其在2007年12月北京舉辦的「國際婦女影響獎」年度頒獎儀式的主持。曾在2006至2007年擔任中關村軟體協會品牌戰略副主席。
來北京之前，白珊在美國也是慈善機構的積極參與者。曾在2006年擔任美國電子協會中國貿易代表團執行代表，並擔任喬治亞中國聯盟的創始大使。2005年，白珊擔任Women in Technology協會主席，連續4年服務於喬治亞技術協會董事會，連續3年出任美國政府科技顧問董事會顧問。白珊擁有密歇根大學漢語和國際商務學士學位，喜歡深海潛水、滑雪、徒步旅行、烹飪和音樂，享受和三個孩子在一起的生活。
Yasuhiko Kobayakawa，高級副總裁，日本業務執行總監
Yasuhiko 在 IT 行業具有超過 15 年的工作經驗，在多個行業特別是金融業具有豐富的 IT 和業務流程咨詢經驗。在加入 hiSoft 之前，他曾在 Japan Unisys 商務咨詢部主管咨詢服務。在任職 Japan Unisys 之前，他曾在 Accenture 工作 13 年，負責金融服務。他的客戶理念是：不僅要針對客戶的問題提供解決方案，而且要利用自己在金融服務和咨詢方面的經驗以及技術主動幫助客戶向前發展。大學畢業後，Yasuhiko 曾在日本一家綜合性公司工作。
Yasuhiko 畢業於日本京都大學土木工程系。
Faye Tan, 高級副總裁，負責戰略客戶
Faye在IT行業中積累了超過15年的銷售和交付團隊管理經驗。在IBM任職的7年中，她負責管理金融服務業務，也積累了豐富的區域經驗，多年來在包括泰國，新加坡，中國，香港，和馬來西亞等國負責交付業務及團隊的管理。Faye還擁有豐富的項目管理經驗，特別是應用及系統集成等項目，並已開始主導為大型企業設計和建立全套網路的解決方案。
Faye 擁有加拿大多倫多大學的學士學位。
劉鵬, 高級副總裁, 戰略發展
劉鵬擁有超過17年的專業服務和技術領導經驗, 有效地促進他在海輝推動戰略聯盟。劉鵬先生於 2000 年加入海輝最初負責美國業務, 設立了海輝集團在美國的獨資子公司 DMK International。在加入海輝之前，劉先生曾擔任亞太國際公司的董事及副總裁，以及大連神迅信息有限公司副總裁。
劉先生持有美國西雅圖大學工商管理碩士學位, 並獲6 Sigma 黑帶資格。
白昱， 高級副總裁，負責戰略客戶
白昱於2007年十二月加入海輝擔任副總裁，並負責帶領海輝銷售團隊進行銷售業務拓展、提升業績，包括對目標客戶銷售預測、推動和銷售過程的管控。
白昱在IT行業具有十五年的銷售管理經驗。在加入海輝之前，白昱曾擔任惠普中國服務銷售的總經理。
在任職惠普的十一年生涯，他憑借領導力，培養組建了高效銷售團隊，並為惠普中國創造了很好的銷售業績。
白昱擁有中歐工商管理學院MBA學位。
執行主席
孫振耀
孫振耀先生2008年3月起擔任海輝軟體國際集團公司董事長。自2002 年至 2007 年期間，孫先生曾擔任中國惠普執行總裁及惠普全球副總裁。在惠普與康柏合並前，他於 2000 年至 2001 年期間，擔任中國惠普執行總監。1991 年至 1999 年期間，擔任中國普惠公司的計算系統事業部總經理。孫先生於 1982 年作為系統工作師進入到惠普台灣公司，1983 年至 1990 年期間曾擔任過多個銷售管理職位。
孫先生擁有台灣中原大學計算機科學學士學位。
董事會成員（按姓名的字母順序排列）
李宏瑋
李宏瑋女士目前是 Granite Global Ventures (GGV) 的執行合夥人，全面負責 GGV 在中國的投資經營。2002 年至 2005 年期間，她擔任集富（亞洲）的副總裁。2001 年至 2002 年期間，她就職於摩根士坦利 (Morgan Stanley) 的投資銀行部。此前，李女士在 1995 年至 2000 年期間，擔任新加坡航天科技集團 (Singapore Technologies Aerospace Group) 的主任工程師。
李女士畢業於康奈爾大學 (Cornell University)，擁有電子工程學士學位和理工碩士學位。她還擁有西北大學凱洛格管理學院 MBA 學位。
盧哲群
盧哲群先生擁有 20 多年在多家頂級 IT 公司擔任全球營銷職務的經驗。在加入海輝之前，盧先生曾任中國惠普公司執行副總裁，全面負責惠普在中國大陸和香港地區的大額服務業務運作，其中包括技術服務、集成、外包和咨詢。
作為一名成功的領導者，盧先生在幫助公司實現新的增長模式方面顯示出超強的能力，極大地提升了股東所持有的價值。盧先生曾擔任 Vanda Systems & Communications Holdings Limited 公司的首席執行官，在他的領導下，該公司收購了 Hutchison Global Communications 以及 PowerCom 兩家公司，一躍成為技術旗艦企業。在加入 Vanda 前，盧先生曾擔任 Internet Capital Group 亞洲業務執行總監，以及 Cap Gemini 集團亞太區首席執行官。
盧先生最初就職於 IBM 公司，此後加入亞洲 Lotus 咨詢公司，曾擔任過多個亞太地區管理及銷售方面的高級職務。
盧哲群先生畢業於新加坡國立大學，獲得電子工程學士學位。
樂文勇
樂文勇先生於 2001 年加入集富（亞洲），目前擔任該公司的中國常駐代表，負責在中國的投資活動，主要專注於中國民間創建的私人持股技術公司。他於 1998 年加入集富（亞洲）位於東京的母公司――集富株式會社。此前，樂先生在中國上海大眾汽車公司財務部工作過一年。
樂先生擁有上海交通大學工業管理專業學士學位及日本國際大學商務碩士學位。
Terry McCarthy
Terry McCarthy 目前擔任納斯達克上市的林洋新能源公司 (Solarfun Power Holdings Co., Ltd) 獨立董事及審計委員會主席、紐約證券交易所上市的華奧物種集團公司 (Agria Corporation) 獨立董事、及 TriUnited Investors, LLC, Kansas 的管理有限責任公司成員兼投資人。
他擁有賓夕法尼亞州立大學學士學位、南加利福尼亞大學 MBA 學位及金門大學稅務碩士學位。
投資公司海輝能吸引業界最為尊崇的風險投資公司進行投資，充分說明了海輝管理層的領導能力以及公司的持續發展勢頭。那麼，有哪些公司投資於海輝，他們對海輝又有什麼樣的評價呢？
德豐傑全球創業投資基金 (DFJ ePlanet)
德豐傑全球創業投資基金（Draper Fisher Jurvetson ePlanet Ventures，簡稱 DFJ ePlanet）是一家全球風險投資公司，分支機構遍布美國矽谷、亞洲以及歐洲。DFJ ePlanet 成立於 1999 年，以利用不斷增長的技術全球化趨勢，其目前管理的資本（即其第一筆資金）超過6.5 億美元。DFJ ePlanet 通過投資於亞洲、歐洲及美國的信息技術和醫療設備行業的起步公司，尋求為投資者提供優越回報。目前基金的投資主要集中在無線、半導體、消費者互聯網、生命科學、VOIP、寬頻及其他新興的服務行業。
作為國內領先的軟體外包供應商，我們希望海輝能夠成為中國的 Infosys、Wipro、Tata。
- Alvin Sun，
德豐傑全球創業投資基金執行董事
紀源資本 (Granite Global Ventures)
由 Venrock Associates 創建的 Granite Global Ventures 公司是處於成長階段的風險投機公司，專注於信息技術和醫療保健領域的投資。Granite Global Ventures 公司的投資對象大多是已經完成產品開發並擁有了客戶基礎，正尋求成長資金以擴大業務的企業。通過其在矽谷、上海和新加坡的辦事處，Granite Global Ventures 公司的業務團隊以他們的專業技能來滿足處於發展階段的公司的需要，幫助這些公司擴展全球業務，並憑借其在資本市場的經驗，為那些准備上市的公司提供支持。
海輝是中國為數不多的遵循了軟體發展規律並可以滿足歐美市場需要的企業之一。我們希望可以在未來的幾年內幫助該公司跨越現在的發展階段，與公司的管理層和股東一起努力，實現其成為外包領域全球領軍者的目標。
- Thomas Ng，
Granite Global Ventures 公司董事總經理
GE Commercial Finance
GE Commercial Finance 是 GE 最大的「增長點」之一。GE Commercial Finance 通過產品出借、成長資金、周轉信貸額度、各種形式的設備出租、現金流動項目、資產融資等方式在超過 35 個國家/地區的客戶業務推廣活動中發揮了重要作用。其服務領域包括醫療保健、製造、車隊/船隊/機隊管理、通信、建築、能源、航空、基礎設施和設備，等等。GE Commercial Finance 擁有超過 3100 億美元的資產。
GE Equity 是 GE Commercial Finance 的一部分，也是 GE 的全球私募股權投資團隊。它與 GE 的運營企業在工業、基礎設施、媒體、醫療保健和金融服務領域展開緊密合作，並抓住 GE 獲得的各種私募股權投資機會進行資本投資。我們將在既定的具有高增長潛力的公司中充當少數股東，並充分利用 GE 的商業網路、行業技術和成熟的運營規范從各方面協助我們的創業投資公司。該團隊自 1995 年以來已投資 1,000 多家公司和 LP 基金。
海輝與 GE 的這次合作超出通常的商業意義。海輝公司科學合理的運營方式、強大的管理團隊和高增長潛力也是我們選擇海輝進行股權投資的重要原因。這是對我們與海輝一直以來親密合作的肯定。
- Mark Chen
高級執行總監
GE Commercial Finance - Equity 亞太區總裁
IFC
國際金融公司 (IFC) 是世界銀行組織的一個分支機構， 主要業務是向發展中國家的企業提供融資服務和投資。
自 1956 年起，該機構已與 129 個國家/地區的近 2000 家公司開展合作。國際金融公司是目前向發展中國家私營機構提供貸款和融資服務的最大公司。
通過鼓勵高生產率企業和有效資本市場快速成長，國際金融公司對成員國家的經濟發展起到了極大的推動作用。在這種情況下，為政府提供咨詢有助於創建利於吸引國內外個人儲蓄和投資的環境。
就其成功記錄和身為多邊國際機構的特殊立場而言，國際金融公司起著私人投資催化劑的作用。它的參與增強了投資人的信心，並吸引著其他的投資人和股東。
中國要發展科技產業，從而成為全球知識經濟的領頭羊，必然要倚賴於像海輝這樣的創新型企業。
- Peter Woicke，
國際金融公司執行副總裁
英特爾投資 (Intel Capital)
Intel Capital 公司是 Intel 公司的戰略投資機構，也是全球最大的高科技風險投資公司之一。該公司主要從事投資和投資管理業務，以支持 Intel 的戰略目標。Intel Capital 公司的總體戰略是促進計算和通信的發展，以此為指導，Intel Capital 公司在世界范圍內尋求合適的投資對象，共同合作以推動科技的發展和革新，開發行業標准解決方案，引領全球互聯網業務的增長，實現新的使用模式，並改進計算和通訊平台。
英特爾投資公司很高興看到目前中國高科技企業的飛速發展。我們對海輝的投資正說明了我們對所提供的產品和服務能加速這種發展的提供商的承諾和支持。
- Cadol Cheung，
Intel Capital 公司亞太地區總監
我們投資海輝是看中了海輝強勁的增長潛力、專業的軟體開發能力、可優化的管理流程，以及精於技術、注重執行的管理團隊。
- 陳鎮洪，
集富亞洲董事及執行副總裁
JAFCO集富亞洲（JAFCO Asia，原 Nomura/JAFCO 投資（亞洲）有限公司）風險投資公司的主要投資對象是亞太地區管理水平較高、具有高速成長潛力的新興公司。集富亞洲幫助其投資的中國公司發展與其他亞洲國家/地區的戰略夥伴關系，並促進技術轉讓。
集富亞洲深入了解亞太地區，至今已向 13 個國家/地區的 240 家公司進行投資，投資總額超過 6 億美元，其中 140 多家已收回投資。近兩年來，集富亞洲已將業務重心轉移到科技投資方面。集富亞洲是該領域中的優秀風險投資公司。
三菱日聯證券(香港) 資本有限公司管理的「Greater China Trust」
Greater China Trust 由三菱日聯證券（香港）資本有限公司 (Mitsubishi UFJ Securities (HK) Capital Limited) 管理，投資重點是大中華地區正在擴展中、尚未進行 IPO 的私營公司。
三菱日聯證券（香港）資本有限公司是三菱 UFJ 證券公司 (Mitsubishi UFJ Securities Co., Ltd) 的子公司。三菱 UFJ 證券是日本最大的證券公司之一，有 100 多家分支機構，是日本最大金融機構三菱 UFJ 金融集團 (Mitsubishi UFJ Financial Group) 的子公司。它在紐約、倫敦、蘇黎世、香港、新加坡、北京和上海均有關聯公司，交織成一張全球網路。
海輝比中國其他軟體開發公司更有競爭優勢，這不但歸功於其堅毅忠誠的管理層，也歸功於其經過專業培訓的員工以及來自世界各地的國際客戶。
- Jun Otsuka，
三菱日聯證券（香港）資本有限公司執行董事
住友商事亞洲資本 (SCEA)
SCEA 是住友商事株式會社 (Sumitomo) 的全資子公司，後者是日本五大綜合商社之一，在鋼鐵、運輸/建築、機械/電力、電子/傳媒、化學、自然資源/能源、消費品/服務、房地產/原料以及金融/物流等行業均有業務和投資。
SCEA 是 Sumitomo 在亞洲的直接投資子公司，投資對象是亞洲（除日本以外）地區的高素質公司。自 2002 年成立以來，SCEA 在中國和亞洲地區（馬來西亞、泰國和新加坡）已經投資了超過 15 家高增長企業，投資范圍包括高科技行業和傳統行業。SCEA 的投資策略是利用 Sumitomo 幾乎覆蓋所有行業的全球貿易網路，尋求所有可能的機會，幫助其投資的公司進行發展和擴張。
我們見到的是一個具有遠見和激情的公司，在其強勁穩健/擴展性強的軟體開發能力和強大/堅毅的管理團隊的推動下不斷發展，我們希望海輝能夠發展成為國內乃至全球的市場領頭羊。
- Tsuyoshi Konda，
住友商事亞洲資本執行總監

④ 如何做好房地產行業

原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機

下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力

2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。

具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。

張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。

「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。

房企如何完成全年目標?

實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。

「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。

克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。

相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」

張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。

張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

⑤ 出賣房地產,各個部門的職業

您好！
房地產公司各部門崗位職責
總經理崗位職責
1. 全面負責公司的經營管理工作，提出和把握公司發展建設總體目標和方向。
2. 制定公司經營管理目標、成本目標和利潤目標，審核確定公司分配製度。
3. 負責公司內部組織機構配置以及各級經營管理人員的選聘。
4. 負責拓展開發公司的對外經營業務，與地方政府及相關職能部門協調聯絡，確保關系順暢。
副總經理崗位職責
協助總經理全面負責公司經營管理工作；受總經理委託，臨時主持公司日常經營管理工作；根據開發意圖，與設計單位進行對接，在設計階段為後續的成本控制工作打下基礎；督促、指導工程管理部的工作；完成總經理交辦的其它工作。
行政總監崗位職責
1. 在總經理直接領導下，負責公司行政和財務管理方面的工作。
2. 負責督辦招聘、培訓、選拔、任用、調配、解聘、績效考核及獎懲等方案的制定及組織實施。
3. 負責對財務部各項工作進行審核，監督公司的成本控制工作。
4. 完成總經理交辦的其它工作。
銷售總監崗位職責
1. 在總經理直接領導下，負責公司銷售方面工作，擬定銷售方案。
2. 負責銷售方面日常行政管理工作和銷售工作計劃的審定，檢查、控制以及部門員工的考評工作。
3. 負責銷售方面涉及方案推廣、銷售策略、價格策略、銷售策劃報告、宣傳媒介等方案的制定。
4. 負責實施銷售費用（包括廣告推廣費用）的審核、控制。
5. 負責對下屬分工授權、檢查，頒布制度對其業績進行評估。
6. 負責售出商品房的審核，編制銷售情況報表。
7. 負責員工的銷售回款和與財務部的協調工作。
8. 完成總經理交辦的其它工作。
總經理助理崗位職責
1. 協助總經理協調工程管理方面的相關事宜。
2. 協助總經理協調與物業公司的相關事宜。
3. 協助總經理制定公司中長期經營管理發展規劃。
4. 協調與行業主管部門或相關單位的關系，協助總經理做好社會公共事務的管理工作。
5. 完成總經理交辦的相關事宜。
財務部部長崗位職責
1. 貫徹有關財政方針、政策，遵守各項財務制度，帶領本部門員工認真落實公司制定的各項規章制度。
2. 做好記賬和結賬工作，定期開展財務人員的專業培訓和考核。
3. 負責公司各種款項支付、報銷的審核，監督及審核公司各種經濟合同的執行情況。
4. 研究公司的財務管理措施和執行情況，協調與其它部門之間的關系，及時處理財經方面突發事務。
5. 負責對外與財務相關職能部門的協調聯絡工作。
6. 負責公司的融資、籌資工作，做好財務管理工作。
7. 完成總經理交辦的其它工作。
財務部會計崗位職責
1. 按時間和程序做好會計賬務和公司費用報銷的審核工作。
2. 按工程進度適時開展材料計劃的審核、成本分析和成本控制的審計工作。
3. 參與招標的商務洽談，負責工程預結算以及商品房的銷售審計工作，監督各部門合理使用資金，提高資金使用率，控制資金流向。
4. 負責與銀行、稅務、統計、財政等相關部門的溝通及協調工作，按時參加稅政培訓。
5. 按月、季、年做好報稅工作。
6. 完成總經理交辦的其它工作。
財務部出納崗位職責
1. 管理好公司轉賬、現金支票及其它票據。
2. 做好銀行和現金收支賬務，現金日記帳、銀行存款日記賬應每日核對相符，並編制好銀行存款余額調節表。
3. 及時匯報資金流向和用途，每周報資金明細表。
4. 負責辦理企業賬戶的設立、取消等相關銀行業務事宜。
5. 負責辦理公司員工的各種保險，根據人員及工資變化隨時掌握和調整工資的變動情況，每月按指定時間發放工資，做好勞資管理工作。
6. 完成總經理交辦的其它工作。
辦公室文員崗位職責
1. 負責辦公室日常工作和公司車輛、後勤管理工作。
2. 負責督促、落實公司的各項規章制度，負責員工考勤登記工作。
3. 負責對公司員工考評、晉級、招聘、辭退、轉正的審批及相關手續辦理工作。
4. 負責公司相關文件、檔案、圖書和印鑒的管理工作。
5. 負責辦理公司證件的年檢工作。
6. 負責組織、安排公司的各項會議、活動。
7. 負責有關業務單位到公司洽談或考察的接待工作。對於公司外部需會見總經理的人員，做好接待工作。
8. 負責協調各部門及相關單位之間的關系。
9. 負責公司食堂管理及辦公區域清潔管理工作。
10. 負責列印公司文件，辦公室電話、傳真、復印機等設備的使用與管理。
11. 負責辦公用品、低值易耗品和公司其它物品的采購及保管和發放工作。
12. 負責報刊、信件的發放、轉送工作。
13. 保證各部門聯絡暢通，並了解各部門工作內容。
14. 負責起草總經理交辦的各種文件及相應的會議記錄，並將各部門對每次會議的落實情況及時向總經理匯報。
15. 完成總經理交辦的其它工作。
司機崗位職責
1. 遵守公司的各項規章制度，完成分配的任務。
2. 遵守交通管理部門制定的法規、法紀。
3. 保證車容整潔、車輛機械性能良好。
4. 每日自查、自檢車輛狀況。
食堂工作人員崗位職責
1. 負責日常的工作餐及公司內部聚會或對外招待的食堂工作。
2. 制定餐廳菜譜，徵求員工意見，改進餐廳工作。
工程管理部部長崗位職責
1. 領導本部門工作，對本部門工作完成情況和工作質量負全責。
2. 根據公司的總體工作目標和計劃，制定本部門的具體工作目標和工作計劃。
3. 負責對施工單位及監理單位的管理，協調各專業隊伍的施工。
4. 對技術變更、現場簽證和工程款支付進行審核。
5. 負責施工過程中的各項招標工作。
6. 負責完成工程項目竣工驗收工作，做好政府職能部門公共關系的管理。
7. 完成總經理交辦的其它工作。
工程管理部副部長崗位職責
1. 協助部長落實部門各項工程計劃，解決工程中的各類問題。
2. 重點控制工程施工中的各項成本，合理降低工程造價。
3. 對施工中的變更、現場簽證及工程款支付進行審核。
4. 在公司及部門領導的安排下完成具體的招標工作，組織相關人員編制標底，進行商務洽談及考察，並代表公司簽定相關的合同。
5. 辦理房地產開發前期的各類文件及手續，做好房地產行業及行政公共關系的管理。
6. 完成總經理交辦的其它工作。
工程管理部專業工程師崗位職責
1. 熟悉和掌握相關技術規范、技術標準的內容及其適用條件和范圍，科學有效地指導工程施工。
2. 熟悉工程材料和設備的技術性能，掌握驗收標准，對進場的材料進行質量控制。協同監理單位對各施工工序進行質量控制，對施工過程中的隱蔽工程進行檢查和驗收。
3. 熟悉專業工程的施工技術、操作方法、驗收標准，對工程項目施工建設進行管理和檢查。
4. 根據工程計劃，對施工項目質量、進度、實施階段成本進行全面控制。
5. 負責專業技術變更和現場簽證資料管理工作，並嚴格履行工作程序。
6. 督促監理公司監督施工質量，處理質量事故。
7. 負責專業分部、分項工程檢查驗收和項目竣工驗收工作。
工程管理部檔案員崗位職責
1. 負責施工過程中對參建各方檔案工作的指導和督促工作。
2. 負責收集本部門的相關檔案及日常的會議記錄等工作。
3. 負責項目竣工後的檔案移交工作。
銷售部部長崗位職責
1. 負責部門工作計劃、目標的制定，及部門各項業務（銷售、合同、催款等）的完成。
2. 負責組織房地產銷售市場調研、信息收集和政策法規的研究工作，及時掌握市場動態，跟蹤把握市場行情，及時提出合理的整體促銷計劃和方案，認真組織和努力完成項目的銷售工作。
3. 及時協調和處理解決客戶和本公司的各類投訴並反饋有關信息，認真做好售前、售中、售後的各項服務工作。
4. 負責向上級主管領導提交銷售統計與分析報表。
5. 負責售出單位認購書的簽收及審核。
6. 制定實施銷售費用計劃及預算，嚴格控制銷售成本。
7. 參與項目策劃工作，負責售樓處、樣板房方案及裝修標准方案的制定工作和組織實施工作。
8. 負責制定銷售提成方案及定期統計提交公司審核發放。
9. 負責對售樓員進行培訓和管理，根據實際工作情況向上級建議獎勵、留用、處罰、解聘售樓員。
銷售部銷售主管崗位職責
1. 根據公司整體經營目標，參與制定銷售計劃，同時制定本組每月銷售計劃，掌握銷售進度。
2. 負責填寫工作日誌，銷售日報及銷控表的核對和填制，銷售統計工作。
3. 負責每日的記帳。
4. 負責復審每日簽約的合同，認購單，保留單。
5. 負責銷售部的排班及考勤管理，記錄。
6. 負責會議的記錄，文稿撰寫等文秘工作。
7. 負責銷售部辦公用品的管理。
8. 配合經理完成銷售及經理交辦的其它工作。
9. 在銷售部經理領導下負責具體銷售工作。
10. 定期組織匯報銷售情況，編制銷售報表，定期報送部門領導。
11. 根據銷售計劃，參與制定和調整銷售方案，並負責具體銷售方案實施。
銷售部銷售內業崗位職責
1. 負責辦理備案、貸款工作，審核合同的簽訂及貸款人的要件。
2. 負責檔案和合同管理，通知並將資料分發到有關部門（如將重新使用的價格表報送辦公室、財務部）。
3. 行政及其他費用開支的具體經辦，已發生的費用分門別類錄入電腦，進行費用控制與統計，制定月報表。
4. 參與傭金計算。
5. 負責銷售部業績考核表的發放與回收，送交分管領導。
6. 根據合同規定製定客戶應繳樓款金額及時間表，並落實到具體銷售人員，監督催款情況。
7. 制定銷售台帳，定期上交主管領導。
8. 執行銷售部主管領導安排的其它日常工作。
銷售部售樓員崗位職責
1. 負責房屋銷售工作，負責實施完成公司總的銷售計劃。
2. 對照工程圖紙，對商品房的結構、戶型、面積、室內各種設施了解清楚、背熟記牢。
3. 深入市場搞好調查研究，熟悉房屋市場的銷售趨勢、價格走向及行業競爭情況，為制定銷售策略提供意見。
4. 嚴格執行公司制定的銷售價格，如有變動，必須向銷售總監請示，經同意並做批示後方可變動。
5. 對售房中發生的重要問題，要及時通過部門經理向公司匯報，不得擅自處理。
6. 積極地同房屋交易機構及購房者進行聯系，多渠道做好房屋銷售工作，確保銷售計劃的完成。
7. 對客戶提出的問題，要及時反饋給公司有關部門或人員進行處理，直到客戶滿意為止。
8. 設立裝戶圖、建立銷售台帳，對已銷售的房屋應收房款、已收房款、未收房款登記清楚。
物業管理部部長崗位職責
1. 全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理，完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。
2. 組織本部門人員進行前期樓宇的接管驗收，業主入住資料准備。協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。
3. 協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關系，以便於開展各項工作。
4. 定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。
5. 負責物業管理部的崗位確定和編制人員招聘計劃，協助辦公室做好物業服務中心人員的招聘、考核、錄用及人員調整工作。
6. 負責編制物業服務工作所需的物品采購計劃，上報公司相關部門，並負責所購物品的保管和發放工作。
7. 負責制定物業服務中心工作計劃，並保證計劃的貫徹執行。
8. 全面負責物業服務中心工作，保證物業服務中心管理范圍內的工作質量，為住戶提供良好的管理與服務。
9. 負責制定、貫徹、落實崗位責任制，制定工作要求，工作目的，建立各項管理制度。
10. 負責指導、監督、檢查物業服務中心各項工作及基層人員的工作完成情況。
11. 完成總經理交辦的其它工作任務。
物業管理部物業管理員崗位職責
1. 負責所管物業區域內的日巡檢和協調違章及投訴的處理工作。
2. 參與樓宇的竣工驗收和接管工作，准備業主入住資料、辦理裝修驗收手續並陪同業主看房。
3. 辦理業主裝修審批手續，負責裝修巡視，並辦理裝修驗收手續。
4. 對所管區域內房屋現狀進行檢查，並按規定上報管理中心匯總制定年度維修養護計劃。
5. 熱情接待來訪業主，樹立良好公司形象，對業主的建議或投訴要及時登記並處理。
6. 負責管理費和各項費用的催繳工作。
7. 在部長的領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。
8. 負責管理公司清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。
9. 負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。
10. 負責物業服務中心內部資料，業主資料的檔案管理工作。
11. 積極完成上級領導交辦的其它工作。
望採納，謝謝

⑥ Bridge loan代表什麼

同學你好，很高興為您解答！

Bridge loan：過渡貸款，一名人士或一家公司在獲得永久融資版前採用的短期貸款。權

對於各個投資領域內的專業人員，包括基金經理、證券分析師、財務總監、投資顧問、投資銀行家、交易員等等，CFA非常重要；它直接證明了你的職業素養和能力，被投資業看成一個「黃金標准」,這一資格被認為是投資業界中具有專業技能和職業操守的承諾。考生考過CFA對自己將會有很大幫助。

希望我的回答能幫助您解決問題，如您滿意，請採納為最佳答案喲。

再次感謝您的提問，更多財會問題歡迎提交給高頓企業知道。

高頓祝您生活愉快！

⑦ 中國房產信息集團的管理層

胡女士曾在美國雷曼兄弟投資銀行部（紐約）及加拿大BMO金融集團 （紐約）杠桿融資部和特殊資產管理部有十年以上的工作經驗，對融資及資本市場運作有著深入的理解。她還在加入本公司前的四年裡就職於紐約的莎頓布魯克對沖基金，負責股票分析和資產管理工作。胡斌女士曾受訓於外交學院，本科畢業於美國衛爾斯利女子學院經濟系，並獲有美國哥倫比亞大學工商管理碩士學位。
中國房產信息集團副總裁。 張女士自1999年擔任《深圳特區報》房產部資深編輯後，一直從事房地產媒體運營工作，擁有成功運作中國房地產媒體的實踐經驗。2001-2003年任《成都商報》社房地產事業部主任；2004年擔任《先鋒·居周刊》執行副總編，2005年擔任《新民晚報》房地產事業部主編，期間均參與創刊及實現成功運營。2006年加入上海克而瑞信息技術有限公司任副總裁，參與公司創建，負責公司主體業務運營及品牌整合推廣等工作。2007至今兼任推廣中心總監，2008至今兼任華北事業部總經理。張女士擁有四川大學本科學位，四川省社會科學院碩士學位。
中國房產信息集團副總裁。 中國房產信息集團董事
自2009年10月起出任公司董事。香港紅杉資本中國有限公司的創辦合夥人。曾參與創辦中國經濟型酒店連鎖企業如家快捷酒店管理公司（納斯達克代碼－HMIN），和中國最大的旅遊服務網站攜程網(納斯達克代碼－CTRP)。沈先生是如家的聯席董事長，攜程網的董事和中國媒體廣告公司分眾傳媒控股有限公司的獨立董事（納斯達克代碼－FMCN），並在多家中國私人公司的董事會中任職。他曾在2000年至2005年期間擔任攜程的首席財務官，2003年至2005年出任該公司總裁。創辦攜程之前，沈先生已擁有紐約和香港的投資銀行8年以上工作經驗。沈先生從中國上海交通大學獲得本科學位，美國耶魯大學管理學院獲得碩士學位。 自2009年9月起出任公司董事。自2001年起出任易居中國一手房營銷代理業務執行副總裁，2004年12月至2007年8月擔任易居中國董事。1998年至2000年期間，他出任上海房屋置換股份有限公司的企劃總監。1994年至1998年，朱先生擔任上海旭陽文化發展傳播公司的總經理。1992年至1994年，他曾出任上海好萊塢房地產開發公司的企劃總監。朱先生擁有上海工業大學本科學位,上海交通大學EMBA學位。
中國房產信息集團董事 中國房產信息集團獨立董事
自2009年10月起擔任公司獨立董事。現任微軟公司全球資深副總裁兼微軟中國研發集團主席。張亞勤博士於1999年加入微軟公司。張亞勤博士是微軟亞洲研究院的創始人之一，並曾經擔任的院長及首席科學家。張博士還於2003年在北京建立了微軟亞洲工程院(Advanced Technology Center， ATC)。加盟微軟之前，張亞勤博士在美國 Sarnoff 公司工作，任多媒體實驗室總監，主要負責數碼影像、MPEG、高清晰度電視、多媒體網路、多媒體信息系統的研發工作。加盟Sarnoff 之前，他在美國 GTE 實驗室任高級研究員。張亞勤博士擁有美國喬治·華盛頓大學電氣工程博士學位，中國科技大學電氣工程碩士學位及學士學位

⑧ 翻譯一句話 中文翻譯英文 上海瑛瓏投資管理有限公司 運營總監 房地產開發 企業融資 這幾個短語 麻煩了

上海瑛瓏投資管來理有源限公司
Shanghai Yinglong Investment Management Co.,Ltd.

運營總監
Operation Director

房地產開發
Real estate development

企業融資
Corporate finance

給樓主作參考

望採納

olenda花菜

⑨ 黑龍江調控「升級」：禁止房企貸款拿地

日前，黑龍江省住房和城鄉建設廳、自然資源廳等六部門聯合發布了《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》（下稱《通知》）。《通知》指出，今後黑龍江省房地產開發企業購置土地資金不能通過金融貸款或市場融資，違規者兩年內不能參加土地招拍掛；2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，將全面實行項目資本金監管制度。
對此，中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，「這一政策將有利於降低房企的杠桿率和市場的穩定，降低『地王』的出現概率。但對中小企業來說將影響非常大。」

房企不能貸款拿地 違規者兩年內不能拍地
《通知》指出，在2019年年底前，對黑龍江省房地產開發企業按照兩等(A、B)四級（AAA、AA、A、B）進行信用評價，實行動態評價管理機制，以房地產開發企業信用等級為依據，對其開發經營的房地產項目在項目資本金、預售許可預售資金監管、項目管理等方面實行差異化監管。
《通知》還要求，各地市要建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等，並載明如承諾不實則自願放棄開發用地中標資格。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格，並在兩年內禁止企業參加土地招拍掛。
「部分違規資金進入土地市場，在當前房地產市場降溫的情況下，將加大行業資金鏈壓力和泡沫風險。」在某智庫中心研究總監嚴躍進看來，嚴格審查企業購地資金，客觀上也是對當前房地產市場和土地市場的管控。「客觀上將使後續房地產市場更加穩定，從而防範出現系統性風險。」
張大偉則向《每日經濟新聞》記者分析認為，「這一政策對於市場的影響並不大。」在他看來，拿地不得貸款，這是房地產調控的一個原則，當下樓市房企拿地已很少直接融資。對房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上非常主流，大部分融資企業也都要求佔一定的股權降低出資風險。
全面啟動資本金監管 多層封頂才能預售
據人民網，此前黑龍江省住房和城鄉建設廳組織各地對全省房地產「爛尾樓」項目進行排查整治，各地目前共排查鎖定房地產「爛尾樓」項目117個。經調研和對各地上報情況分析，房地產「爛尾樓」問題成因復雜，其中因企業資金鏈斷裂的有85個項目，涉及債務糾紛的有11個項目。
《通知》規定，2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，要全面實行項目資本金監管制度，即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金。
《通知》明確指出，將按照房地產開發企業信用評價等級對其開發的房地產項目實行差異化監管。管理部門在工程項目取得《建築工程施工許可證》之前啟動項目資本金監管。按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，並確保返還資金用於項目建設及經營管理。同時，將探索實行資金、擔保機構擔保等組合方式實行項目資本金制度，並按照相應節點解除擔保、返還資金。
「這一措施有利於進一步夯實資本金制度。」嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，目前固定資產投資基建資本金制度有所放鬆，但房地產本身沒有放鬆，各地也不應隨意放鬆資本金制度。「應嚴格管控、嚴格要求。」
據記者了解，2018年黑龍江省已出台相關規定，在2019年1月1日以後獲得土地開發權的新樓盤，房地產開發企業申請新建商品房預售的，多層樓房工程形象進度達到封頂時，高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時准予預售。《通知》強調，各地市要嚴格按照此標准進行預售許可審批，同時可結合實際，開展現房銷售。
值得注意的是，今年以來，全國各地房地產市場調控政策頻出。據中原地產統計數據顯示，今年11月各地出台的房地產類調控高達72次，而在2018年11月則只有20次。今年1~11月，全國各地合計出台房地產調控次數高達554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。
「2019年10~11月樓市政策密集發布的主要原因集中在人才購房相關政策、公積金政策、市場亂象監管政策。特別是11月，部分城市開始集中用人才政策調整購房資格，這是出現11月政策年內最高的主要原因。」張大偉指出，房地產調控最嚴格的時期已經過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利於穩定房地產市場的政策。

⑩ 涉房貸違規屢現為什麼這么多

2018年開年，關於房地產金融風險整肅之風越發嚴厲，關於銀行資金違規流入樓市受到查處的新聞一波未平一波又起。近期，海南銀監局發布行政處罰信息公開表，海口農村商業銀行股份有限公司（以下簡稱「海口農商行」）員工梁某因違規向房地產開發商貸款遭到監管部門處罰。據北京商報記者不完全統計，今年以來，銀監部門已經針對違規輸血樓市對商業銀行開出10張罰單。事實上，近年來監管部門出台系列措施加強變相輸血樓市資金的整頓檢查，但仍有機構頂風作案，分析人士表示，加強涉房貸款核查管控仍將是未來監管關注重點。

多家銀行違規被罰

經歷了2017年樓市嚴控後，2018年開年，監管部門對於房地產資金來源是否合規的檢查力度依然不小。近期，海口農商行員工梁某因違規向房地產開發企業發放流動資金貸款，用於房地產開發的違法行為引發監管關注，當地銀監局對當事人給予警告的行政處罰。

據北京商報記者不完全統計，今年以來，監管部門針對違規「涉房貸款」已開出10張罰單。如1月9日中信銀行廈門分行因部分個人貸款資金違規挪用並流入房地產市場被罰款25萬元；1月11日，平安銀行廈門分行因為相同的原因被罰款25萬元；1月19日，天津濱海江淮村鎮銀行違規發放個人消費貸款用於購房被天津銀監局處以20萬元罰款，同日，廈門銀監局也對農業銀行廈門市分行罰款35萬元，處罰原因為個人消費、經營貸款資金被挪用於購房。1月23日，北京銀行上海分行因某同業投資資金投向項目資本金不到位的房地產開發項目等原因被要求責令改正，並處罰款50萬元。2月9日，中原銀行鄭州分行因個人綜合消費貸款被挪用於「購房首付」吃監管罰單。

在這10張罰單中，有3張罰單處罰時間是在去年底，分別涉及浙商銀行杭州分行、郵儲銀行廈門分行和招商銀行杭州分行。

緣何屢禁不止

事實上，為了防範房地產市場過快上漲、抑制炒房，自2016年10月以來，樓市調控政策逐漸蔓延至全國各地，經歷了2017年一整年的樓市調控後，房地產市場的非理性投資得到明顯抑制，但違規涉房貸款卻並未銷聲匿跡。

盡管查處力度不斷加大，銀行變相「輸血」樓市資金、暗箱操作現象仍屢禁不止。對此，上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，商業銀行貸款政策具有很強的主觀性，違規貸款資金往往會流入像房地產這類投資收益比較高的行業，這也意味著商業銀行持續看好房地產未來投資收益。另一方面，商業銀行發展過程中缺乏紀律性和專業風控能力，後續也需要商業銀行自身加強把控。

「對於銀行資金違規流入房地產，處罰比較多的，一是資金用於為房地產企業支付土地購置費用；二是個人消費貸款、個人經營性貸款或者信用卡透支等資金用於購房。這兩類貸款，對於銀行而言，貸款利率更高，銀行議價能力更強，所以對於銀行而言是有利可圖。同時，對於房企支付購地款，其資金來源渠道一直比較有限，通道業務受阻後，房企的資金渠道進一步受限，所以資金需求比較大。而對於個人消費貸款流入購房，也與個人按揭貸款額度緊張有關，很多人會繞道通過消費貸款買房，所以也反映出購房需求較大與購房資金緊張。」蘇寧金融研究院高級研究員趙卿坦言。

信貸政策收緊環境下，開年以來，包括廣州、深圳、南京等多個城市傳出房貸收緊、首套房購房貸款利率上浮的消息。融360監測數據顯示，2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，環比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。

趙卿認為，從銀監會以及各地銀監局的表態來看，2018年對於房貸的信貸政策會趨嚴，特別是在去杠桿、去通道下，非標資產進入房市的資金也會受到限制，同時，對於消費信貸類資金進入房市的清理也會加強。

有需求就有市場。