房地產融資新規

① 房地產面向社會融資有什麼規定嗎

深入解讀房地產融資渠道及具體處理方式

近年來，房地產行業發展迅速，已成為我國國民經濟中的支柱性行業。眾所周知，房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。

當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信託、房地產基金、海外融資、股權融資等，由於各種各樣的限制，融資規模仍然有限，這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。深入解讀房地產行業的融資渠道及具體的處理方式。
一、我國房地產融資渠道及現狀
1、銀行貸款
目前我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金以及其他資金等兩個方面，房地產自有資金比例比較低，主要依賴於銀行貸款。銀行信貸資金貫穿於土地儲備、交易、房地產開發與銷售整個過程。根據中央和銀監會的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。銀行貸款實際上支撐了房地產開發商經營周轉的主要資金鏈。
2、房地產信託
房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人簽訂信託投資合同，委託人將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押證券，或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張。著是的房地產企業對銀以外的融資渠道的資金需求更加緊張，房地產信託業務得以發展。不過，目前信託產品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制約、信託產品的流通性問題，以及信託計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信託的發展。但從長遠看，信託資金是億個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產融資渠道的一個補充。
3、上市融資
上市融資是房地產企業的一個理想融資渠道，它可以分為直接上市和間接上市兩種，直接上市的數額比較大，但是融資門檻高，更多房地產企業選擇間接上市，其中買殼是比較常用的方式，買殼上市需要大量的現金，上市的目的是通過增發，配股再融資籌集資金，但前提必須是有好的項目和資產進行置換。但擁有大量項目，好的開發項目和優質房產都是中小企業很難具備的，因此房地產企業走上市融資的路子還是很難。
4、債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高，與股票相比又有一定的安全性。因此，在證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮形式。但是，目前我國房地產債券發行的規模小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的准確性、可信性還有問題，這都影響了企業通過債券融資的規模。
二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1、建立多層次房地產融資渠道體系
當前，我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來，我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業的信貸機構，債券、信託、基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限，股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。因此，迫切需要通過建立多層次的融資體系，為不同企業提供不同的融資場所。
2、開發更多的房地產金融投資產品
房地產渠道融資的多元化開展，關鍵是需要設計出有差異的，服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國房地產金融建設剛剛起步，銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。國家加大對房地產金融產品的開發，房地產自身的金融建設必會成長起來。
3、完善房地產金融法律法規
國家應出台適用於房地產金融發展的法律法規，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，做出嚴格的規范，使我國房地產多元化融資規范化的發展。
總之，在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面，走多元化的發展道路，但在現實中需要國家加強對房地產金融市場的宏觀調控，進一步完善法律法規。房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據自身特點，採用多種融資途徑和方法。

② 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出

一，房企融資再度收緊短期內會導致房地產企業資金緊張而加快現在住房銷售，從而會對住房價格起到抑製作用

實際上，我國房企融資收緊和政策的調控一直在進行，並不是從今天開始的，也不會在今天結束，這一次不過是再一次繼續收緊的政策體現。

今年以來，雖然在房地產調控政策上起起伏伏，受到各種救市政策、斷供潮、房住不炒不等於房價不漲等的過程，但對房地產融資的控制一直沒有松動。

二，房企融資再度收緊會影響到房地產企業拿地熱情，從而從長期看會由於減弱住房供給而助推房價

房地產企業融資的“三道紅線”是分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業財務風險，目的是整體上控制房地產企業融資的高杠桿風險，短期內可能會通過加快房地產銷售回籠現金對沖融資的收縮，但從長期看，無論是對龍頭房企還是中小房企都將有深遠影響，特別是對房地產企業的拿地將產生較大的影響，無論是房地產企業的激進拿地擴張，還是房地產企業的正常拿地儲備都將受到非常大的沖擊和影響。

三，堅持房住不炒和不以房地產政策作為短期刺激經濟的手段不會改變，房價的大漲和大跌都不符合未來的房地產預期調控目標

這次的房地產企業融資再一次收緊，應該與7月份公布的住房價格變動有關，雖然說住房價格上漲的態勢有所得到抑制。但從目前已知的7月份房價漲幅看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅都呈現回落的態勢，但價格漲幅回落與房價下降是兩碼事。

③ 房地產公司融資需要什麼條件

澎湃新聞獲得的消息顯示， 交易所反饋給陸家嘴的文件函提到，如發行單位屬於「關注類」企業，需另外提供至少六個方面的消息，待交易所審核，方能發行。

根據去年10月的監管函，發行公司債的房企需滿足一定的基礎條件，非上市的民企收到規模的限制。境內上市公司、房地產央企、符合條件的地方政府所屬房企，或是中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企，滿足其中之一方可發債。

此外，200億元總資產、30億元營收、凈利潤、65%負債率、一二線土地儲備佔比50%，這些分類指標將部分中小房企推至公司債門外。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，今年國內房企融資渠道收緊，未來會有更多的房企將融資需求轉向至海外，但門檻並非小企業可觸及。

④ 現行房地產開發投融資政策是什麼

央行通過連續提高存款准備金率、加息以及發行巨額央票等手段來回收銀行系版統資金。同時中權央政府推出國八條，國六條等政策措施以及其後的二套房政策等都對國內房地產市場的過度投機起到了很好的抑製作用，房地產市場發展開始由狂熱期步入穩步增長期。

由於市場的各種需求強勁，房地產價格出現了較大幅度的增長，同時由於我國房地產貸款違約率較低，所以被商業銀行視為優質資產經營。另外各股份制商業銀行為了搶占更多市場份額，進而大幅度進行房地產貸款的發放。

(4)房地產融資新規擴展閱讀：

注意事項：

投資者在進行房地產投資前必須進行充分的市場調查，選擇合適的地段，不同地段，房地產的價位有很大差別。假如你選擇投資居住型的房產，可以選擇在住宅小區投資一些距離購物中心和公共交通的房產，發展前景比較好。

投資者購買住宅和商鋪時一定要注意產權必須合法、有效，各項手續一定要齊全，避免造成法律糾紛。弄清楚房屋的剩餘使用年限和法定房屋功能。

⑤ 房企融資監管「三條紅線」體現房地產調控新思路

日前住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房企資金監測和融資管理規則。據悉，此次明確的房企融資管理新規是：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1。這也是此前在業內多次傳聞的「三條紅線」。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

這次會議透露的房企融資監管新規，體現了房地產調控的新思路。

首先，以往房地產調控從需求端入手，比如通過政策性限購、調整房地產首付貸款比例、調整房貸利息和房產交易環節稅收等方式，調節房地產市場的買方市場。但作為市場化較高的房地產行業，有賣才有買，賣買雙方決定了市場的穩定發展。如果只從買方市場進行調節，而對賣方市場放鬆調節，讓調控效果大打折扣，同時增加了房企的負債率和整個房地產行業產能過剩等問題，也不利於形成房地產調控的長效機制。因此，房地產調控需要從主要調節買方市場轉為買賣雙方都進行調控，務求調控實效。

其次，房地產市場在堅持「房住不炒」的前提下，從供給端入手調控，更有助於實現房地產市場調控「穩地價、穩房價、穩預期」目的，特別是監管新規劃出的 「三條紅線」，既是監管約束指標，又是預期引導指標，有相對明顯的調控效果。

天風證券根據2019年財務數據，按照三條標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中同時踩到「三條紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企有12家。

顯然，這些踩紅線的房企將要對照新規要求，逐步降低自身的財務杠桿，以達到合規經營的目的。這樣就硬性倒逼房企更加積極主動地去降杠桿、去庫存。從目前透露的信息來看，如果有的房企上述三項指標全部「踩線」，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

對於已經符合融資新規條件的房企，今後就會按照新規要求融資拿地開發房產，體現了「三條紅線」預期引導作用。更進一步，在監管紅線指標約束和預期引導下，一些房企以後不能拿銀行貸款或者負債取得的資金不加約束地到處「攻城略地」，防止以所謂「新地王」為炒作噱頭等影響購房行為和預期，約束意味強烈。

最後，在房企融資監管「三條紅線」的約束下，還倒逼一些房企將房地產商品銷售作為主攻方向，真正推動房企回歸開發和銷售產品的「實體」功能，實現降杠桿的同時，增加市場供給。特別是對財務杠桿過高的房企，就會推動房企通過多種營銷手段促進商品房銷售以增加企業現金流。這對購房者來說，就會得到降低購房成本的紅利，特別是首套剛需購房者將首先嘗鮮，這正符合房地產調控的目的。

當然，供給端對房企融資行為進行監管的同時，消費端的調控措施仍需同步跟進，雙管齊下，形成調控合力。比如對擁有多套住房的購房者嚴格執行限購等政策，防止買方市場的炒作行為。

⑥ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資抄（最常見的，最容易的襲）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

⑦ 房地產融資的相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。
(一)銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
(二)房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。
但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
(三)國內ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產置換
(七)房地產投資基金等
綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資
1.內部融資方式包括：
（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
（1）上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
（2）房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
（3）銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
（4）房地產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產（一般為收益性房地產）或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
（5）商業抵押擔保證券（CMBS）：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
（6）其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。