碧桂園融資史

⑴ 碧桂園事件說明了財務存在哪些問題

企業財務管理中存在的問題

• (一)企業融資法規不規范

  企業在經營過程中不可避免地需要籌集大量資金維持日常經營，但我國的資本市場尚不成熟，企業上市數量十分有限，融資仍十分艱難，這主要是因為我國相關融資政策及法律法規還不健全，缺乏有效的擔保機制與完善的融資法律體系，現有融資體系不利於企業融資。相較大企業而言，中小型企業的融資更加困難，中小型企業的貸款管理成本要遠遠大於大企業的貸款成本，銀行從自身利益出發，一般不願意借款給小企業，加之國家缺少相應的融資法規支持，以致交易成本過高，造成融資困難。近幾年，我國融資政策的主要基調是兩防，政府繼續嚴卡信貸與土地閘門，在這種法規制度下，銀行將會進一步縮小企業貸款范圍，融資難度也會進一步加大。

• (二)企業財務管理水平低

  目前，我國企業發展受限的主要原因之一便是財務控制環節薄弱，管理水平較低，很多企業並未充分意識到財務管理在企業中的地位，財務管理觀念比較陳舊。例如，企業的資金管理制度不完善，管理要求不嚴格，導致了部分資金閑置、應收款項形成死賬;企業的存貨控制環節薄弱，部分產品聯系不到供貨商家，造成存貨積壓;企業的財務工作流程不嚴謹，財務人員素質有限，直接影響了企業的會計信息質量，弱化了財務管理能力。同時，企業財務觀念淡薄、處理手段不先進也是導致財務管理水平較低的主要因素。企業管理者比較注重生產與銷售，而忽視財務管理，沒有充分意識到財務管理的核心地位。另外，很多企業的經營者沒有經過良好的培訓，管理者沒有充裕時間改進財務的分析工具，絕大多數企業將電腦當成擺設，不能充分利用財務軟體建立賬套，這十分不利於企業的長期發展。

• (三)企業內部會計監督制度不健全

  內部監督制度主要是為了保護企業資產，提高會計信息質量，確保有效提高企業的經營效率。一般而言，企業的內控制度核心是權責發生制，保證企業內部相互平衡。而企業內部的一些成本核算、財務收支審批等制度並不健全，實際工作中也甚少使用，內部審計得不到足夠的重視。目前，完善企業的內部監督制度已經成為企業實現現代化管理的必要手段之一，直接影響著企業的財務管理水平，而我國企業很多是領導集權制，所有權與經營權高度統一，致使企業缺少資金調度的能力，超額支出、坐支現象時有發生;同時，集權制管理下的企業財務風險也較高，決策往往依賴管理者的經驗與所得信息的完整性、准確性，稍有差池，企業就會面臨幾何遞增的風險。

• (四)財務管理人員素質不過硬

  我國的市場經濟體制確立較晚，受計劃經濟的影響，很多企業管理者的理念跟不上時代的發展要求，財務人員的專業素質普遍達不到行業標准。加之企業忽視財務管理的作用，相應的財務人員也往往得不到重用。高素質的專業人才應匹配較高的薪水標准，但對很多企業來說，看不到專業人員帶來的利益，相反卻看到了無謂增加的成本，因此企業一般聘請水平一般的財務人員，職責也僅僅限於處理單據、做賬、對外報送報表以及申報納稅而已。同時，企業的管理者缺失一定的財務管理知識，無人監督賬務處理的正確與否，財務管理缺乏必要的考核與監督，無法滿足目前財務管理信息化、高效化的要求，這些都會在一定程度上影響會計信息的質量，致使財務信息的及時性與反饋性大大降低，無法為企業提供可靠有效的決策支持。

⑵ 恆大、碧桂園、萬科、保利房地產的融資方式和產品區域

這個問題，您咨詢我，咨詢錯人了。

你上面說的四家公司，沒有一個是歸我管的，他們的融資方式，我只通能過他們的上市年報來看。

⑶ 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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