1. 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。 對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。 對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多採用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產信託政策出台（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。 對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標准，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。 解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多「貸」了些「款」而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS ，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似於住宅MBS ，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值 1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS ，會被越來越多的商業地產開發商所運用。 相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自於本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結合的專著。
2. 集體用地和發展商合作，融資開發商業地產
這么專業，搬個凳子一起學一起聽。
3. 創業/商業計劃書的財務分析報告包括哪幾個部分
參考前瞻產業研究院 發布的商業計劃書
2014-2018年商業地產項目商業計劃書
第1章：商業地產項目摘要
1.1 商業地產項目概況
1.1.1 項目背景
1.1.2 項目簡介
1.2 商業地產項目優勢前瞻
1.3 商業地產項目融資與財務分析概況
1.3.1 項目融資方案概況
（1）產業基金融資分析
（2）私募股權融資分析
（3）公開上市融資分析
（4）其他融資渠道分析
1.3.2 項目財務分析概況
第2章：商業地產項目公司介紹
2.1 商業地產項目公司發展簡況
2.1.1 公司基本信息
2.1.2 股東持股情況
2.1.3 主要產品服務
2.2 商業地產項目公司組織架構
2.2.1 內部部門設置
2.2.2 對外持股情況
2.3 商業地產項目公司管理模式
2.4 商業地產項目公司經營情況
第3章：商業地產行業及目標市場分析
3.1 商業地產行業發展現狀與市場前瞻
3.1.1 商業地產行業發展歷程
3.1.2 商業地產行業發展現狀
3.1.3 商業地產行業市場前瞻
3.2 商業地產項目目標市場分析
3.2.1 政策、經濟、技術和社會環境分析
3.2.2 市場規模分析
3.2.3 盈利情況分析
3.2.4 市場競爭分析
3.2.5 進入壁壘分析
3.2.6 前瞻市場分析總結
第4章：商業地產項目產品/服務分析
4.1 商業地產項目產品/服務簡介
4.1.1 項目產品/服務名稱
4.1.2 項目產品/服務特徵
4.1.3 項目產品/服務性能用途
4.2 商業地產項目產品生產經營計劃
4.2.1 項目產品生產方式
4.2.2 項目產品生產設備
4.2.3 項目品質控制和質量改進
4.2.4 項目產品成本控制
4.3 商業地產項目產品/服務市場前瞻
4.3.1 項目產品/服務競爭優勢
4.3.2 項目產品/服務市場前瞻
第5章：商業地產項目研究與開發
5.1 現有技術開發資源以及技術儲備情況
5.2 商業地產項目團隊對外合作情況
5.3 商業地產項目研發團隊技術水平
5.4 商業地產項目研發投入計劃
5.5 商業地產項目研發團隊激勵機制與措施
第6章：商業地產項目市場營銷策略
6.1 商業地產項目營銷戰略
6.2 商業地產項目市場推廣方式
第7章：商業地產項目融資和資金退出
7.1 商業地產項目資金需求用量與期限
7.1.1 項目總投資
7.1.2 固定資產投資
7.1.3 流動資金
7.2 商業地產項目資金籌集方式
7.2.1 項目資本金籌措
7.2.2 項目債務資金籌措
7.2.3 項目融資方案分析
7.3 商業地產項目資金籌集方式
7.4 商業地產項目資金使用規劃
7.5 商業地產項目投資回報前瞻
7.6 商業地產項目資金報酬與退出
7.6.1 股票上市
7.6.2 股權轉讓
7.6.3 股權回購
7.6.4 股利
第8章：商業地產項目財務預測
8.1 財務評價基礎數據
8.1.1 財務評價依據
8.1.2 財務評價基礎數據
8.2 項目銷售收入前瞻
8.3 項目成本費用估算
8.4 項目盈餘利潤估算
8.5 項目財務評價結論
8.5.1 項目盈虧平衡分析
8.5.2 項目敏感性分析
8.6 公司財務評價報表
8.6.1 公司現金流量表
8.6.2 公司損益表
8.6.3 公司主要財務比率
第9章：商業地產項目投資風險與控制
9.1 政策風險與控制
9.2 資源風險與控制
9.3 市場不確定性風險與控制
9.4 市場競爭風險與控制
9.5 研發與生產風險與控制
9.6 成本控制風險與控制
9.7 商業地產項目財務風險與控制
9.8 商業地產項目管理風險與控制
9.9 商業地產項目破產風險與控制
第10章：根據實際項目的不同特徵，可進行適當調整
4. 房地產項目融資的主體有哪些
每個房地產項目的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。 (1)項目發起人(Proiect Sponsors) 即商業房地產丌發商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發商是項目融資中的真正借款人。 (2)項目公司(Proiect Company) 即項目的直接主辦人。通常，由項目發起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，並直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個項目丌發經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。 (3)貸款銀行(Lending Bank) 貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。 (4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users) 即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發起人之一，成為項目公司股東，分享開發利潤：也可以只作為項目建成後的運營商，規避開發風險。 (5)工程承包商(Contractors) 通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業地產項目的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。 (6)擔保受託方(Security Trustee) 由於貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。 (7)房地產項目管理公司 項目建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。項目管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。 (8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser) 項目融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外 融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律文件的嚴謹。 (9)其它 此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。
5. 融資租賃怎樣介入房地產業
有以下三方面：
一、 房產設備類融資
1．主要是電梯、空調、消防、大樓安防系統及照明等設備（包括軟體及安裝工程等費用）。只要房地產項目前景好，房地產開發商只需自籌10-30%的現金（租賃的自籌要求大大低於開發貸款要求自籌30%以上的標准），其餘由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產開發10-30%的資金。
2．出售類房產設備租金的回收時限
住宅等以出售為目的的房地產項目建設期應為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發商出售房產的前提下，設備本金的回收起始點為房產項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發後的凈現金流量，首先用於還租，以保證租金回收進度快於售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現開發商利潤都兌現了而租金還未收齊。
3．開發商持有的（商業及辦公）房產的設備租金回收
開發商以持有為目的開發的商業及辦公房產中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始於房產的出租經營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數量與房產的出租狀態須保持高度的協同（收租的頻率及房產商的租金收入扣除稅費後用於還租且呈前高後低的遞增還租分布），真正體現房地產商以房養租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。
二、盤活開發商持有成熟商業物業
開發商往往持有大量優質商業、辦公物業（以長期獲得租金收益並分享房產增值的好處），但卻極大地限制了開發資金的及時周轉。雖然經營性物業抵押貸款也能解決部分高端物業的資金，但是銀行對物業的質量與規模、租客的品質等都有十分嚴格的規范，真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安全）。開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金收入扣除經營費稅後的余額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用於新項目的開發。
三、 優質商業房地產的開發
當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規都約定，凡是列入企業固定資產的動產和不動產，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產已成功融資租賃（如天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學校）也可作為融資租賃的標的物（如舟山同基船業有限公司在建船塢碼頭構築物及設備，湖南省岳陽市政府規劃1.4億元城市南環線道路，規劃7000萬元的污水處理系統。以上詳見羅曉春《關於融資租賃項目信貸的認識》）。因此，融資租賃也可融資參與優質的、市場風險極低的商業房地產項目的開發。
6. 商業地產前期有多少種可行的融資方法
房地產融資的十六種途徑
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構:
1．自有資金:
開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2．預收房款
預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3．建設單位墊資
一種是由建築商提供部分工程材料；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4．銀行貸款:
房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5．房地產信託:
現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。
6．上市融資:
上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7．房地產資產證券化
房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8．聯合開發:
聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9．開發商貼息貸款:
開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:
售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資；同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:
海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:
根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股——:私募股權融資::
受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售（IPO）未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:
由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：
所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
7. 商業房地產項目融資與運營管理
內容摘要：商業房地產開發投資具有投資規模大、回收期長、高風險、高收益的特點，採用合適的融資方式是商業房地產開發投資成功的前提。項目融資是一種新的融資方式，具有非公司負債型融資和風險分擔的特點。二者的結合是商業房地產開發的一個全新課題。
關鍵詞：商業房地產 項目融資 風險分擔 融資結構
商業房地產開發融資的特點
從2002年開始，商業房地產在我國飛速發展。統計數字表明，2002年，隨著中國加入世貿，國內商業地產的資金比重陡增11.8％。一波商業房地產開發投資的浪潮在我國已經展開。
商業房地產開發投資要求巨大的資金投入。投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，但商業房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業區、Shopping mall等的建設一般都需要大量的資金，而且，商業房地產經營一般還要經過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金准備。因此，資金問題，歷來都是開發商最為關注和頗費心機的問題。任何一家商業房地產開發公司，能否介入商業房地產市場，除了取決於其技術能力、管理經驗以及它在以往的房地產發展過程中贏得的信譽外，還取決於其籌措資金的能力和使用資金的本領。許多開發商都是因為資金問題對商業房地產望而卻步。
商業房地產具有高風險、高收益的特性。商業房地產的收益主要來源於租金收入，而能否獲得租金很重要的在於物業價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業競爭已經趨於白熱化，商業經營的不確定性增大。同時在商業房地產很長的投資回收期內，周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產生極大的影響。而且，商業房地產經營過渡期的存在使開發商在這一期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業房地產經營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經濟的飛速發展，而經濟結構處於轉型期，商業房地產開發投資中又蘊涵著巨大的商機。
商業房地產的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業房地產開發投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業房地產戰勝風險的保障，並且應該做好投資失敗分散風險的准備，否則一次失敗對商業房地產開發企業可能是致命的打擊。
項目融資的概念和特點
項目融資理論國際上產生於20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之後，一直是國際金融界關注的熱點之一。
「項目融資」是一個特定的金融術語，是「為一個經濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足於使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，並且滿足於使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障」。
中國銀行的網站上，將項目融資界定為：「項目融資即項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用於現金流量穩定的發電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上。」
傳統的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。
項目融資至少有項目發起方、項目公司、資金提供方三方參與；項目發起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購買項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資產和未來的現金流量作為還款保證，原則上對項目發起方項目以外的資產，沒有追索權或僅有有限追索權。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風險分擔、非公司負債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結構多樣化、融資結構復雜，融資成本較高、充分利用稅務優勢，降低融資成本。項目融資的根本特徵就是融資不僅僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔，及對項目融資採取周密的金融安排，並將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。
項目融資的參與者一般包括：項目發起人(project sponsors)、項目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產品購買者或設施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設備、材料、能源供應商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務顧問(law or tax adviser)、有關政府機構(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。
項目融資與商業房地產的結合
目前我國商業房地產資金主要來自於房地產開發商、商業經營者自身的積累和傳統的外源融資方式。開發商自身資金積累主要是指開發企業自身的資金和以企業為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而後者目前在我國利用有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款、信託投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發企業完全承擔，然後由銀行承擔，非常不利於風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式，來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
目前，項目融資在我國處於起步階段，項目融資在傳統意義上並不用於商業房地產項目融資，主要用於三大類項目：一是資源開發項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業等均可成為項目融資的對象。二是基礎設施項目。三是製造業項目，如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：「項目融資主要用於需要巨額資金、投資風險大而傳統融資方式又難以滿足但現金流量穩定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發，以及運輸、電力、農林、電子、公用事業等大型工程建設項目。」傳統意義的項目融資需要現金流量穩定，而商業房地產的現金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優點為商業房地產項目融資，創造為商業房地產量身定做的項目融資模式是解決問題關鍵所在。主要內容為以下幾個方面：
如何實現有限追索 追索的形式和追索的程度，取決於貸款銀行對一個項目的風險的評價以及項目融資結構的設計。應該根據具體的商業房地產項目的風險系數、投資規模、投資結構、開發階段、經濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產技術管理、市場銷售能力來安排。尤其取決於商業房地產開發企業自身的實力和項目的市場前景。
如何分擔項目風險 風險分擔是項目融資的突出優點，應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關的第三方之間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決於各方的實力和在項目開發中的利益對比。
如何利用項目的稅務虧損來降低投資和融資成本 商業房地產項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合並納稅來獲得前期稅收上的利益。
如何實現投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統的公司融資更為靈活，但在設計融資結構時應最大限度地控制項目的現金流量，保證現金流量不僅可以滿足項目融資結構中正常債務部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
如何處理項目融資與市場安排之間的關系 對於一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現有限追索項目融資的一個信用保證基礎，但是商業房地產市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應該給予債權人一定的保證。
如何結合項目投資者的近期融資戰略和遠期融資戰略 長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出於對當地的投資領域不熟悉採取謹慎之策,僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由於種種情況的變化很可能涉及到「重新融資問題」的出現，其難易程度是根據融資結構的不同決定的。
如何實現投資者非公司負債型融資的要求 這是商業房地產項目融資的核心內容。
項目的基本融資模式主要有三方面的特徵：
在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產品。
在信用保證上。要求對項目的資產擁有第一抵押權，對於項目的現金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業務的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務資金；對於從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似「無論提貨與否均需付款」或「提貨與付款」性質的市場合約安排。
時間結構上。無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設、開發階段和項目的經營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以「設施使用協議」為基礎的融資模式；以「杠桿租賃」為基礎的融資模式；以「生產支付」為基礎的融資模式；以「黃金貸款」為基礎的融資模式； BOT 項目融資模式。
筆者認為在這些融資方式當中，商業房地產融資可以採用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合夥制結構三種模式：
通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一，項目投資者根據股東協議組建項目公司，並注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，建設經營並擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎上。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。
投資者通過項目子公司安排融資 建立項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結構安排融資。由於項目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項目的債務責任；第二，項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資；第三，在稅務結構安排上靈活性可能會差一些。
投資者通過合夥制項目安排融資 通過項目公司安排項目融資的優點：法律關系較簡單，便於銀行就項目資產設定抵押擔保權益，融資結構上較易於被貸款銀行接受、投資者的債務責任清楚，項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司負債型融資、可利用大股東的資信優勢獲得優惠的貸款條件、項目資產的所有權集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產，而將項目運作委託給另外的管理公司。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現在：在稅務安排上缺乏靈活性；債務形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由於投資者難以直接控制項目現金流量，各個投資者難以單獨選擇債務形式。