信託spv

Ⅰ SPV的形態選擇

從長遠角度，我國可以允許當事人自由選擇信託型、公司型和有限合夥型的特殊目內的機構。因為，再慎密的制容度都無法防止機會主義的發生，法律不能代替當事人選擇最合理的模式，單一的模式不能滿足各方面的需求。而且市場鼓勵自由和創新，各種模式在各自的發展中會不斷的出現問題，同樣也會找出不同的解決辦法來完善自我。
就特殊目的機構的信託型模式，筆者認為，我國學者應當走出「一物一權」的藩籬，從更務實的角度勇敢承認信託權是一種新型的權利形態，不能再用以前陳舊的物權觀念來套用。對於《信託法》已經頒布的客觀事實，我們也可採用以《信託法》的特別法形式來規定特殊目的機構的信託模式，從而保證特殊目的機構的風險隔離。

Ⅱ 抵押型REITs什麼意思

一、什麼是REITs
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

二、REITs的分類
REITs因為是一種信託型基金，所以其有著以基金方式劃分的類別，即權益型和抵押型

權益型REITs，直接投資房地產，藉租金和買賣收入賺取利潤，當前全球大部分REITs都屬這一類。

抵押型REITs，將募集資金以金融中介的角色，透過貸款給房地產開發商、經營者賺取利息收入，有時也會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券，放在投資組合貸給房地開發經營者。

三、我國現有的REITs

1、准私募房地產信託基金:先有資金池 後投項目

在REITs呼之欲出之際,信託公司聯合房地產商推出了一些基金化運作的房地產信託產品。先有資金池,再投具體項目是近年信託公司創新的類REITs產品。

平安信託最近推出一款「平安財富·睿石房地產投資(信託)基金」。其投資范圍將涵蓋房地產市場以及房地產相關領域金融市場。

結構分析:某股份制銀行私人銀行部產品經理對記者表示,目前已經存在的房地產信託投資基金與真正意義上的REITs還有相當大的區別,如果一定要跟REITs比較,那隻能是部分相似。這種信託基金實質上類似於主要投向房地產行業的私募基金。

風險:普益財富研究員魏可向記者表示,此類產品一般採用分級設計,採用分級設計的信託產品,對於優先受益人來說,產品採用的結構化設計相當於受託人可以更大的折扣率處置標的公司股權,這就降低了處置股權的難度。但是,處置股權將使受益人無法按時獲取信託收益。另外若回購方違約,僅可通過處置股權一種方式保障受益人利益,途徑單一,也增大了產品投資風險。

收益:信託公司人士透露,這類與私募基金類似的房地產信託產品多數屬於承諾型產品。信託公司承諾投資者尋找合適項目進行投資。投資者的錢並不用馬上打到信託公司賬上,而是先付一部分定金,等到具體項目確定後,投資者所投的錢才會全部到賬。如果信託公司採用的是這種方式,那麼投資者在等待項目期內還可以運用這筆資金進行其他短期靈活投資,降低資金的流動風險。目前房地產信託產品的年收益率在7%-10%之間。

適合人群:房地產信託產品收益較高,投資標的區商業業態發展、經營態勢和商業收入的穩定性變動都可能影響信託計劃的資金和收益償付,適合風險承受能力強的投資者。

2、銀監會抵押型REITs:非上市流通 或面向機構投資者

去年8月,由銀監會聯合央行草擬完畢並負責解釋的《房地產集合投資信託業務試點管理辦法》已經基本勾勒出這一款式REITs的雛形。從公開資料看,銀監會版本的REITs類型屬於抵押型。

以浦東新區上報的REITs方案為例。發起公司為陸家嘴(600663)集團、張江集團、外高橋(600648)集團、金橋集團等浦東4家國有企業,這4家企業將提供年租金收入可達4.7億元的工業地產,把這些物業未來10年的租金收益權打包設立信託,然後由發行人委託主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發行該信託的租金收益憑證,募集資金總額將達35億元。

結構分析:用益信託工作室首席分析師李暘表示,這四家地產公司作為信託發起人,將這些商用物業的租金收益、按揭利息等作為標的委託主承銷商募集基金。投入基金的投資者獲得該信託的每年租金收益、按揭利息等收益憑證,每年按份額分得租金和貸款利息收入。地產公司則可繼續持有物業的所有權。期滿後地產公司再將物業回購。

風險:北大縱橫管理咨詢集團合夥人、房地產專家張健表示,從目前公開出來的REITs方案來看,這些產品幾乎沒有風險。原因是這些地產很早就被地產商買下來,租金早以比買入時上漲多倍。

收益:由於國內REITs還沒出來,在國內沒有先例可參考。由於收入一部分是貸款利息,因此利率變化對其影響極大。而投資項目的租金收入情況則要看經濟環境以及個體項目素質。投資者可以調查公司的房地產目前租金與市場水平的差距,項目的素質(如地段和租戶的背景等)是否良好等。

投資者群體:業內分析,銀監會版本的REITs可能會屏蔽風險承受能力過低的個人投資者,主要面向國內金融機構,保險資金也可能列入其中。

3、上交所權益型REITs:上市交易 關注資產評估價值

上交所正在研究的權益型REITs是可上市的品種。相關人士預計初步方案將在今年下半年成型,且權益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所。

這種版本的REITs可以參考國內企業在海外發行上市的產品。如長江實業發起、在新加坡上市的置富REITs,是亞洲第一隻跨國REITs(第一個持有香港資產的新加坡房地產投資信託),共集資19.9億港元。

結構分析:權益型R EIT s發行人向投資者募集資金,隨後用於收購寫字樓、購物中心等,這些經營性物業所產生的租金收益等現金流會按投資比重分配給投資人。REITs可直接持有物業,也可透過特殊目的公司(SPV )持有物業。

風險:張健表示,投資REITs之時,投資者要關注宏觀經濟的指標。當失業率增長了,GDP增長下滑了,租金收入下滑了的時候就要警惕了。如果長期的經濟循環是出現下滑的情況,對於REITS的投資就有潛在的風險了。

由於可以上市,REITs在二級市場的買賣價格可能會與評估價值有所偏離。當買賣價格高於或低於評估價值很多時,投資者就需謹防市場風險。

收益:REITs紅利回報率一般在7%-8%。回報主要是租金和資產升值。但在二級市場上,REITs價格的波動受買賣供求關系影響會偏離評估價值。這跟買賣股票並無差異。從國內房地產到海外發行上市的REITs最近三年的回報來看,股息回報率基本維持在6.5%～7.5%之間浮動。按照相關規定,REITs必須每年將至少90%的應納稅收入分配給股東。

適合人群:海外案例看,REITs面向大眾發行,主要是對REITs有所了解的穩健型投資者。

Ⅲ 「信託+計劃」的雙SPV結構為什麼那麼火

特殊的產品結構決定了 。現在雙SPV結構雖然很火，但是實際上還是要看資金的具體去向。說白了，越復雜的產品結構越有問題。一方面就是為了躲避監管，或者為了方便管理。主要原因就是這兩個點。

Ⅳ 銀行 信託 為什麼還要一層spv

簡單一句話，SPV的設立需要具有信託或者證券營銷資質。
但是在我國《商業銀行法內》中規定，「商容業銀行不得從事信託投資和股票業務，不得投資於非自用不動產，在境內不得向非銀行金融機構和企業投資。」所以從法律上就把這條路堵住了。

Ⅳ 債權可否作為信託制spv財產的問題

當然可以了。債權信託是很普遍和常見的信託類型。當讓可以作為信託制的spv財產。

Ⅵ SPV的法律形態

參照各國的資產證券化實踐和相關立法，SPV的法律形態主要有信託、公司、有限合夥三種。 1、信託形式概況
信託是一種起源於英美的制度設計，其基本含義是「委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行個管理或者處分的行為。」從信託法上來看，信託主要有以下這些特徵：（1）信託是為他人管理、處分財產的一種法律安排；（2）是委託人向受託人轉移財產權或財產處分權，受託人成為名義上的所有人；（3）受託人是對外唯一有權管理、處分信託財產權的人；（4）受託人的任務的執行、權利的行使受受託目的的拘束，必須為了收益人的利益行事（而不是受委託人和受益人的控制）。從其運行機制上來看，應當遵循兩個最基本的法律原則：一是信託財產的所有權和利益分離。即信託一旦成立，委託人轉移給受託人的財產就成為信託財產，所有權由受託人取得，但信託財產本身及其產生的任何收益不能由受託人取得而只能由收益人享有。二是信託財產的獨立性。即在法律上，信託財產與委託人、受託人及收益人三方自有財產相分離，運作上必須獨立加以管理，而且免於委託人、受託人及收益人三方債權人的追索。
以信託形式建立的SPV被稱為特殊目的信託（SPT，special purpose trust），其在英美法律中歸屬於普通法上的商業信託（business trust），這種信託運行機制是由發起人將證券化資產轉讓給SPT成立信託關系後，由SPT向發起人發行代表證券化資產享有權利的信託受益證書，然後由發起人將受益證書出售給投資者。在資產證券化操作中的信託關系表現為：發起人是委託人；SPT是受託人，通常是經核准有資格經營信託業務的銀行、信託機構等營業組織；信託財產為證券化資產組合；受益人則為受益證書的持有人。
2、我國情況分析
截止1995年3，全國具有法人資格的信託機構達392家，總資產達6000多億元，大概佔全部金融資產的百分之十。信託業的發展彌補了我國傳統單一銀行信用的不足，為利用社會閑散資金，引進外資，拓展投資渠道，促進市場經濟的發展，提供良好的途徑。由於歷史的原因，信託投資公司熟悉貸款業務，與銀行保持良好的關系；從事證券承銷業務，對證券市場比較熟悉。某些由地方財政、政府職能部門、銀行全資設立的信託投資公司有一定的官方身份，對於政策性較強的不良資產、住房抵押貸款的證券化有著獨特的意義。同時，我國政府自1998年對信託業開展整頓以來，信託投資公司進行了大規模的關停並轉，保留下來的少量信託投資公司，大多由地方財政控制，資本金充足，資金結構合理，資信比較高，特別是中國國際信託投資公司還在國際金融市場有一定的影響，在國外發行過很多證券，是我國最早引進外資的窗口。因此某些信託投資公司有條件成為資產證券化試點。
問題
在我國採取信託形式的特殊目的機構還會遇到以下問題：
首先，我國於2001年頒布了《信託法》，該法將信託定義為：「委託人基於受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受託人的利益或特定目的，進行管理和處分的行為。」《信託法》並未承認受託人對受託財產的法定所有權，這顯然受到大陸法系「一物一權」的影響，這對於強調與發起人破產隔離的特殊目的機構而言，是難以接受的。
其次是債權可否作為信託財產，《信託法對此並無明文規定，《商業銀行法》也沒有規定商業銀行是否可以通過發行抵押證券（債券）的形式出售貸款，籌集資金。這就使我國商業銀行進行資產證券化過程受到商業銀行法律制度的約束。
再次，2002年6月中國人民銀行頒布的《信託投資公司管理辦法》第9條規定：「信託投資公司不得發行債券，也不得舉借外債。」這就從經營范圍中限制了信託公司發行資產支持證券，而特殊目的機構的核心業務就是發行證券並償付證券本息。由此看來，依照我國現行法律，特殊目的機構難以採取信託形式。 1、公司形式概況
在英美法系中，公司是指由法律賦予其存在，並與發起人、董事和股東截然分開的法人團體，公司可分為營利為目的的商事公司和發展慈善、宗教、教育等事業的非營利公司。作為特殊目的機構的公司只能是商事公司。以美國為例，公司的形式主要包括普通公司、S公司和有限責任公司等。
普通公司從稅收角度看，必須按聯邦所得稅法C章的規定繳納所得稅，所以普通公司也被稱為「C公司」。評級機構要求C公司作為特殊目的公司時應滿足以下條件：公司至少有一名獨立董事；在特殊目的公司進行提交破產申請、解體、清算、合並、兼並、出售公司大量資產、修改公司章程等重大活動時，必須得到包括獨立董事在內的所有董事的一致同意；特殊目的公司不能被合並。
S公司是指那些選用聯邦所得稅法S章的規定，以避免以實體身份繳納聯邦所得稅的公司。S公司本身受若干規章和條件的限制，如股東數目不得超過35人，股東不得是公司和非本國國籍的非居民等，這就限制了S公司成為特殊目的公司的可能。
有限責任公司以某些特殊的形式經營，它在責任方面像普通公司，在稅收方面又像S公司。評級機構要求有限責任公司作為特殊目的公司應滿足下列條件：有限責任公司至少有一名股東是破產隔離的主體，通常為特殊目的公司；特殊目的公司在進行提交破產申請、解體、清算、合並、兼並、出售大量公司資產、改組公司組建文件時必須得到包括公司獨立董事在內的董事的一致同意；有限責任公司不能被合並；一般要求稅收意見書，以確認有限責任公司是以合夥而不是以公司的身份納稅；在稅法許可的條件下，組建文件應該規定，在某股東董資不抵債時，只要其餘股東的大多數同意，有限責任公司就會繼續存在。如果其他股東不同意有限責任公司繼續存在，則組建文件必須規定：有限責任公司只有在獲得評級證券持有者的同意後，才能對抵押品進行清算。
2、我國情況分析
我國的公司分為五種：有限責任公司、股份有限公司、無限責任公司、兩合公司和股份兩合公司。我國的有限責任公司指由不超過一定人數（50人以下）的股東出資組成，每個股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產為限對其債權人承擔責任的企業法人。我國對有限責任公司的立法較完善，特殊目的機構可採用此形式。這里有幾種情況可作詳細分析。
一種情況是國有獨資公司。如美國有政府國民抵押協會、聯邦國民抵押協會、聯邦住宅貸款抵押公司，香港有按揭證券公司。這些做法可以借鑒。我們也可以設立一個由政府支持的國有獨資公司，其經營業務為購買商業銀行發放的住房抵押貸款，發行資產支持證券。其首筆注冊資金由政府撥專項資金投入，其後可以發行公司債券以募集資金，所募資金專門用於購買住房抵押貸款。這種模式應以《公司法》中有關國有獨資公司的規定為依據，依照《公司法》，國有獨資公司也有發行公司債券的資格。因此，此模式很具有現實性和可操作性，基本上不存在法律障礙。
不兼容的主要體現
尤其需要指出的是，為借鑒亞洲金融危機的教訓，化解金融風險，推進國企改革，我國在1999年分別成立了中國信達、長城、東方、華融四家資產管理公司。資產管理公司是國務院下屬的國有獨資金融企業，他們從四家國有商業銀行中分離出來，又獨立於四家國有商業銀行，其100億元資本金全部由財政部。有人認為可以將現在的四大國有投資公司直接作為特殊目的機構，其實這是對特殊目的機構法律性質的誤解，二者並不具有兼容性。主要體現在：
（1）從設立目的看，資產管理公司是為了化解各國有專業銀行的信貸風險，該信貸風險主要表現為不良信貸資產所產生的信用風險；而特殊目的機構將原始權益人不具有流動性的資產以證券的形式發行，轉化為現金，盤活原始權益人的資金，實現資本的充足率。
（2）從發行證券項下資產的性質看，資產管理公司發行的證券是以其自身整體資產和信用做擔保；而特殊目的機構所發行的住房抵押債券則是以特定化的所謂的證券化資產做擔保（支撐）。
（3）從存續期間來看，目前資產管理公司是永續性企業，而特殊目的機構的存續期間往往與發行住房抵押債券的期間相當。
其他特殊機構
另一種情形是由商業銀行或證券公司等金融機構設立特殊目的機構。從國外經驗看，由發起人（如銀行）設立一個附屬融資子公司來擔任特殊目的機構的情形是很常見的。商業銀行設立特殊目的機構有很多優勢，比如能避免在貸款出售上的煩瑣的定價、評級、討價還價問題，簡化資產證券化的部分程序，還能從資產證券化中獲得超出服務費收入的更大的利潤。但是，我國的商業銀行在業務上有限制。《中華人民共和國商業銀行法》規定：「商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信託投資和股票業務，不得投資於非自用不動產。商業銀行在中華人民共和國境內不得向非銀行金融機構和企業投資。」《證券法》和《信託法》也規定：「證券業和銀行業、信託業、保險業分業經營、分業管理。」這樣，我國的商業銀行目前不能投資於非銀行的金融機構，不能成為以發行資產支持證券為主要業務的特殊目的機構的控股股東。而且，商業銀行設立特殊目的機構容易被管理者、投資者認為是商業銀行的變相融資，而非資產證券化運作。特殊目的機構和商業銀行之間的母子關系還可能導致內部的關聯交易，不能實現「真實銷售」和真正的「破產隔離」，證券投資者的利益容易受到侵害。另外這種方式特殊目的機構發行的債券的評級也會受到商業銀行本身信用的重大影響，增加信用增級的開支。因此，我認為，不宜由商業銀行出資設立特殊目的機構。
其他信息
我國公司法承認的另一種形式是股份有限公司。它是指全部資本分成等額股份，股東以其所持股份對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司債務承擔責任的企業法人。由於我國公司法對於設立股份有限公司的要求較高，注冊資本最低要達到500萬元人民幣，並要遵守公眾公司信息披露的問題，且設立手續煩瑣，成本耗費巨大，審批程序復雜，從經濟效益上考慮不適宜採取這種方式設立特殊目的機構。
障礙
我國特殊目的機構採取公司形態會遇到以下障礙：
首先，公司設立的條件。依據我國《公司法》第23、24、26、27、79、81條的規定，公司的設立有發起人人數和資本最低限額的限制，同時還必須有固定的經營場所和必要的經營條件。尤其是我國一人公司的規定較嚴格，只容許一人有限責任公司和國有獨資公司的特殊規定存，因此如組建特殊目的公司必然受到公司法，尤其是由全國人民代表大會常務委員會於2005年10月27日修訂通過，並2006年1月1日起施行的新《公司法》的限制。
其次是發行主體的資格。我國對資本市場的監管比較嚴格，發行主體公開發行證券必須符合法律規定的條件和程序，並經過有關部門的審批和核准。《公司法》對公開發行股票、債券規定了嚴格的條件。而特殊目的機構的凈資產一般很難達到我國公司法的要求。可見，在當前的法律框架下，特殊目的機構發行證券與相關的法律相沖突，無法直接依照上述法律法規發行資產化證券。再次是公司發行證券的性質。特殊目的公司發行的資產化證券的種類、性質、發行和承銷程序等目前尚無法律規定，也需要由法律加以確認。 1、有限合夥的概況。
有限合夥由一個以上的普通合夥人與一個以上的有限合夥人組成。普通合夥人承擔無限連帶責任，而有限合夥人不參與合夥事務的經營管理，只根據出資額享受利潤，承擔責任，即承擔有限責任。評級機構一般要求特殊目的機構有限合夥滿足以下條件：有限合夥至少有一個普通合夥人為破產隔離的實體，通常是特殊目的公司；在進行提交破產申請、解體、清算、合並、兼並、出售公司大量資產、修改有限合夥協議等活動時，必須得到破產隔離的普通合夥人的同意；如果普通合夥人不止一個，那麼有限合夥協議應規定，只要有一個普通合夥人尚有清償能力，有限合夥就會繼續存在，而不會解體；一般要求特殊目的機構有限合夥不能被合並。
2、我國情況分析
我國已經於1997年頒布了《合夥企業法》。提交全國人大常委會審議的《合夥企業法》（草案）中曾規定有限合夥，但審議中以「問題比較復雜」等理由否定了關於有限合夥的規定。另外，一般認為，英美法系的有限合夥與大陸法系的兩合公司較為一致，但我國《公司法》未規定兩合公司的形式。所以，以此形式設立特殊目的機構在目前的中國沒有法律依據。《中華人民共和國合夥企業法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十三次會議於2006年8月27日修訂通過，修訂後的《中華人民共和國合夥企業法》自2007年6月1日起施行，新法中已規定了有限合夥人條款及章節。

Ⅶ 「信託+計劃」的雙SPV結構為什麼那麼火

因為現在信託處於轉型期。原本依託房地產磅礴發展的信託業現在由於房地產的調控不好做了。所以謀求轉型。這樣的雙spv結構才會那麼火的。

Ⅷ REITs是什麼意思

房地復產信託投資基金(REITs)是房地產證制券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高,但能否通過其分散投資風險仍存在爭議。

(8)信託spv擴展閱讀

具備條件

1、專注投資於可產生定期租金收入的房地產項目；

2、積極地買賣房地產項目是受到限制的；

3、收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入；

4、收入的絕大部分必須會定期以股息方式分派給持有人；

5、訂明其最高借款額。

Ⅸ 資產證券化雙spv為什麼信託端和證券段的還本方式不同

這個還本方式的設計完全要基於基礎資產來設計的。