融資城架構

❶ 什麼叫PPP項目

PPP(Public-Private Partnership)，又稱PPP模式，即政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種項目運作模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

拓展資料：

PPP的模式特點

第一，PPP是一種新型的項目融資模式。PPP融資是以項目為主體的融資活動，是項目融資的一種實現形式，主要根據項目的預期收益、資產以及政府扶持的力度而不是項目投資人或發起人的資信來安排融資。項目經營的直接收益和通過政府扶持所轉化的效益是償還貸款的資金來源，項目公司的資產和政府給予的有限承諾是貸款的安全保障。

第二，PPP融資模式可以使更多的民營資本參與到項目中，以提高效率，降低風險。這也正是現行項目融資模式所鼓勵的。政府的公共部門與民營企業以特許權協議為基礎進行全程合作，雙方共同對項目運行的整個周期負責。PPP融資模式的操作規則使民營企業能夠參與到城市軌道交通項目的確認、設計和可行性研究等前期工作中來，這不僅降低了民營企業的投資風險，而且能將民營企業的管理方法與技術引入項目中來，還能有效地實現對項目建設與運行的控制，從而有利於降低項目建設投資的風險，較好地保障國家與民營企業各方的利益。這對縮短項目建設周期，降低項目運作成本甚至資產負債率都有值得肯定的現實意義。

第三，PPP模式可以在一定程度上保證民營資本「有利可圖」。私營部門的投資目標是尋求既能夠還貸又有投資回報的項目，無利可圖的基礎設施項目是吸引不到民營資本的投入的。而採取PPP模式，政府可以給予私人投資者相應的政策扶持作為補償，如稅收優惠、貸款擔保、給予民營企業沿線土地優先開發權等。通過實施這些政策可提高民營資本投資城市軌道交通項目的積極性。

第四，PPP模式在減輕政府初期建設投資負擔和風險的前提下，提高城市軌道交通服務質量。在PPP模式下，公共部門和民營企業共同參與城市軌道交通的建設和運營，由民營企業負責項目融資，有可能增加項目的資本金數量，進而降低資產負債率，這不但能節省政府的投資，還可以將項目的一部分風險轉移給民營企業，從而減輕政府的風險。同時雙方可以形成互利的長期目標，更好地為社會和公眾提供服務。

❷ 新常態下如何做好平台融資的實踐與思考

（一）結合平台定位，明確轉型發展方向
制定平台轉型發展戰略。融資平台要在總結歷史經驗和客觀分析內外部環境的基礎上，立足當前實際，著眼未來發展，制定過渡時期的發展戰略，確定發展定位和使命願景，明確一定時期的發展方向。
繼續推進城市開發建設。一般來說，城市開發建設是各地平台的主業，也是核心競爭優勢。在轉型過渡期間，基於繼續獲得地方政府支持以及自身轉型需要，平台首先要繼續堅持城市開發建設的目標任務。一是繼續做好當地政府交辦的任務，取得政府層面的大力支持和幫助，為轉型贏得良好的外部環境。二是在此期間，要培育形成可復制、模塊化的城市開發建設能力，為「走出去」參與市場化競爭奠定基礎。
確保國有資產保值增值。把資產運營管理作為重要任務之一，科學高效運營在城市開發建設過程中形成的國有資產，健全管理體系，拓寬經營思路，創新經營模式，不斷提升國有資產運營管理能力，確保國有資產保值增值。例如西城集團制定了2014-2018年五年發展戰略，戰略明確提出西城集團的發展定位為：以城市開發建設和資產運營管理為核心，培育發展優勢產業，建設有實力、可持續的現代企業集團。
（二）規范資本運作，嚴格防範債務風險
投資決策科學審慎。平台要建立集中管控、分級審批、預算管理、陽光公開的預算管理制度，嚴格實行預算管理；建立投資決策機制，在現有「三重一大」議事制度的基礎上，結合平台實際對投資方向、投資數額限定等進行明確規定。
融資渠道多元合規。要建立多元化、結構化的融資渠道，多措並舉，確保資金安全和資金鏈安全。要把合規放在首位，建立專門的法務部門和監察審計部門，對各類融資進行內部審計；聘請專業的中介機構，定期不定期對融資運作進行外部審計。
政府債務安全可控。投融資平台要未雨綢繆，對未來一定階段的到期債務科學制定還款計劃，完善各項保障措施。同時，根據當地城市發展需要，結合自身債務情況，合理確定融資規模，及時報當地主管部門審批。在具體實施過程中，由平台承擔的公益性項目或業務，要積極協調當地政府，明確資金來源。近幾年西城集團在做好風險控制的前提下，積極推行了預算管理制度，在市主管部門的監督指導下，合理確定年度投融資規模，同時加強與銀行金融機構的戰略合作，重點進行了直接融資的有益探索，成功發行了企業債、中期票據、海外債等，初步建立了多元化的融資渠道，有力規避了各類金融風險。
（三）完善治理結構，健全現代企業制度
構建經營「防火牆」。首先，進一步理順和政府的關系，在新的發展階段，要積極協調政府按照購買服務等合規程序操作；其次，要盡快解決投融資平台在當地與其他國有企業等之間的互保問題，逐步斬斷風險鏈條；最後，要合理確定平台內部的公司層階，避免管理失控，引發連鎖反應。
提升財務管控水平。投融資平台的本質即為投資融資，核心業務即為資本運作。財務管控水平總體要完成從「會計核算型」向「管理+服務+監督型」轉變，力爭建成「決策支持型」財務團隊，為平台各項經營管理決策提供重要支撐。同時，建立科學完善的資金結算中心，必要時可組建成立財務公司。
完善內部治理結構。在投融資平台本部層面，以資本結構為基礎，構建完善的公司治理結構，健全黨委會、董事會、總經理辦公會、所屬子公司經營例會、職工代表大會等決策機制和會議制度，同時健全監事會體系和紀檢工作體系，為平台發展築起堅固防線，全面提升投融資平台的決策水平和執行效率；在所屬子公司層面，以股權結構為基礎，通過人力資源統管、高管人員派出、財務委派、定期審計、組織架構審核、重大事項報告等制度，加強所屬企業管控，有效行使出資人權利，維護平台合法權益。例如濟南西城集團結合自身實際，實行了以黨委會、董事會、總經理辦公會以及子公司例會為主體的決策治理體系。黨委會決策由誰干，董事會決策干什麼，總經理辦公會和子公司例會作為執行層確定怎麼干。
（四）強化資產整合，奠定轉型發展基礎
加強與政府溝通協調。當前，平台公司要加強與政府部門的溝通協調，積極爭取現有資產的確權劃轉，實現資產與資金的良性循環，必要時可通過資產證券化直接融資。
加強資產優化重組。各平台公司要明確專職單位將分散在各個板塊的資產進行集中管理和優化重組，提升整體運營效益。例如濟南西城集團成立了企業管理部和資產運營公司，企業管理部負責資產監管、完善確權手續，資產運營公司負責集團所有物業資產的運營管理。
提升資產經營收益。廣泛借鑒資產經營管理的先進經驗，創新經營思路，在確保出租收益穩定提升的同時，大力發展相關領域的主力公司，孵化新興產業，打造經營專業、模式多樣、效益突出的綜合性資產管理運營集團公司，努力在各自優勢行業形成自主性品牌。
（五）完善約束機制，激發隊伍整體活力
健全人力資源體系。要堅持「德為先，能為本」的用人理念，打造一支有理想、有擔當、有作為的幹部隊伍。平台的員工隊伍要實現由建設者向建設者和經營者兼具的總體轉型，形成專業結構、年齡結構和職位結構合理，核心骨幹隊伍穩定，後備人才梯隊充足的優勢人力資源；改變不適應企業發展和市場競爭的傳統行政人事管理機制，建立健全現代企業用人機制，在薪酬、績效、培訓、招聘等人力資源模塊中構建科學、健全的管理制度體系。
強化目標約束。在完成上級主管部門政府性考核指標的前提下，要根據平台公司的實際情況和市場化經營要求，科學合理設置考核指標，制定自身考核方案。要積極參考平台各業務板塊的市場化指標和佔用母公司資源情況，合理制定發展目標。例如濟南西城集團業務涵蓋金融投資、城市開發建設、資產運營、健康、文化和旅遊六大板塊，由於各業務板塊發展模式不一，西城集團主要參考各自板塊市場平均利潤率、各板塊佔用集團資金資源情況等確定的考核指標。
全面評價成效。結合平台公司機構設置，明確承擔考核任務的責任單位，嚴格按照考核方案進行業績評價。平台公司要將考核結果與績效工資發放、幹部崗位調整等掛鉤，真正發揮考核激勵約束作用和導向作用，為平台轉型發展提供堅強保障。
（六）增強市場意識，提高經營管理水平
企業管理實現制度化。要注意搞好制度設計，重點要著眼管根本、管方向、管長遠。要根據投融資平台實際確定合理的管理幅度和層次，用制度來管人管事管錢管權，讓權力和決策在制度框架內陽光運作，以制度為抓手提昇平台管理水平。
業務流程實現規范化。投融資平台要根據自身的政府背景和市場化運作需要，進一步完善平台內部各項工作流程，明確職責許可權和任務分工，做到確保責權利的統一。
經營決策實現科學化。主要是決策要科學，科學決策關鍵要樹立科學的理念，明確科學的思路、制定科學的程序，要加強研究論證，加強民主協商。
（七）主動溝通協調，積極爭取政府支持
搶抓新型城鎮化機遇。目前，新型城鎮化及相關政策導向為城市的開發建設指明了目標方向，新型城鎮化不再單純追求規模與空間的擴張，要求平台要堅持提升城市品質、完善功能配套為著力點，打造生態、宜居、宜業、可持續發展的城市片區。
搶抓國企改革機遇。隨著新一輪國企改革大幕的拉開，在國家和地方政策的指引下，國企改革在產權層面、經營層面邁出了實質性步伐。投融資平台應圍繞國企改革方向，拓寬合作思路，擴大自主經營權，利用國有資本撬動社會資本，可考慮選擇與知名上市房地產開發公司、大型商業管理運營公司等業務關聯度高、資金雄厚、技術先進的大企業集團開展多種形式的合作，逐步提升自己的競爭力。例如，在濟南西客站片區，西城集團先後與恆大集團、中建八局、上海綠地、山東高速等實力企業組建了合作公司，直接參與土地二級開發和城市建設。
搶抓推進PPP運作模式機遇。順應當前國家大力推進政府和社會資本合作方面的形勢，將積極參與PPP和企業自身的轉型發展二者緊密結合起來，實現從最初履行政府出資方職責、獲取股權收益向作為社會資本方投資運營區域開發項目的角色過渡和轉變。例如濟南西城集團正在推進的西部會展中心總建築面積55萬平方米，是濟南市規模最大的會展中心，已經納入濟南市首批PPP運作示範項目，同時也是濟南西城集團的首個PPP運作項目。目前濟南市政府已初步確定由濟南西城集團作為社會資本方負責投資運營。通過深入溝通交流，取得政府大力支持，深度參與PPP運作，將使西城集團進一步提高市場化、專業化運作水平。
綜上所述，近些年，各類地方政府投融資平台公司為城市開發建設做出了巨大貢獻，同時也積累了不容忽視的風險和問題。在經濟新常態下，平台公司面臨中央監管措施不斷加強和自身債務不斷膨脹的雙重壓力，為保證健康可持續發展，更好的發揮積極作用，平台一方面要加強業務模式創新，提升經營管理水平，一方面要充分抓住市場機遇，加強與政府的溝通協調，轉變思路觀念，拓展外部市場，實現真正的轉型發展。

❸ （簡答題）簡述我國企業融資結構及存在的問題。

回答這道題我覺得應該從以下兩個方面入手:
1.國有企業
2.非國有企業
我國國有企業融資結構中目前存在的突出問題有:上市公司偏愛股權融資而相對忽視債務融資;未上市公司偏好發行股票並上市;普遍缺少非國有資本的注入
在非國有企業融資結構中目前存在的突出問題有:親友借貸、職工內部集資以及民間借貸等非正規金融在中小企業融資中佔了很大一部分;普遍缺乏長期穩定的資金來源;信貸普遍較少(這與國家,銀行的政策有關)

❹ 匯豐集團與匯豐控股的關系以及匯豐集體的組織架構包括其附屬子公司、發展歷程

匯豐控股是匯豐銀行的股東。 °香港上海匯豐銀行有限公司－匯豐集團創始成員，前稱香港上海匯理銀行，總部一直設於香港。現時香港上海匯豐銀行及各附屬公司主要在亞太地區地區設有分行及辦事處。 °中東匯豐銀行有限公司－前稱中東英格蘭銀行，1940年代開始在中東地區開設分行，1959年被香港上海匯豐銀行收購。 °恆生銀行有限公司－香港上海匯豐銀行於1965年收購恆生銀行51%股權，後來增至62.14%。 °Laiki Bank－前稱The Cyprus Popular Bank Limited，於塞普勒斯的利馬索爾創立，1971年被香港上海匯豐銀行收購。 °沙地英國銀行－1978年由香港上海匯豐銀行創立，佔40%股權，並接收中東英格蘭銀行在沙烏地阿拉伯的分行。 °美國匯豐銀行－香港上海匯豐銀行於1980年收購海豐銀行51%股權，並於1987年再收購其餘股權；1999年，匯豐再收購利寶銀行集團，並且並入美國匯豐銀行。 °加拿大匯豐銀行－1981年由香港上海匯豐銀行在加拿大溫哥華創立。 °埃及匯豐銀行－前稱埃及英國銀行，1982年由香港上海匯豐銀行在埃及開羅創立，佔40%股權，後來增至90%。 °澳洲匯豐銀行有限公司－1986年由香港上海匯豐銀行在澳大利亞悉尼創立。 °HSBC Bank AS－1990年由香港上海匯豐銀行在土耳其伊斯坦布爾創立。2001年，英國匯豐銀行收購Demirbank TAS，並並入HSBC Bank AS。 °英國匯豐銀行有限公司－前稱米特蘭銀行有限公司，香港上海匯豐銀行於1987年收購米特蘭銀行14.9%股權，並於1992年由匯豐控股收購其餘股權，成為匯豐集團歷年來最大的收購事件。現時英國匯豐銀行為匯豐集團在歐洲地區的總管理處，該行及各附屬公司主要在歐洲地區設有分行及辦事處。 °HSBC Trinkaus & Burkhardt AG－前稱Trinkaus & Burkhardt KGaA，是一家在1980年被米特蘭銀行收購的德國私人銀行。 匯豐建信銀行－前稱瑞士建信銀行，於瑞士蘇黎世創立，加入匯豐集團之前為米特蘭銀行的附屬公司。 °馬來西亞匯豐銀行有限公司－1884年，香港上海匯豐銀行已經在馬來西亞設立分行；1994年，馬來西亞匯豐銀行有限公司在當地注冊成立。 °巴西匯豐銀行－前稱Banco Bamerins do Brasil SA，1997年，匯豐巴馬蘭特銀行成立後接管其資產、負債及附屬公司。 °阿根廷匯豐銀行－前稱Banco Roberts SA，於1987年由米特蘭銀行購入股權，其後再撥入匯豐集團，並於1997年成為匯豐全資附屬公司。 °匯豐私人銀行（瑞士）有限公司－前稱Republic National Bank of New York (Suisse) SA，於瑞士日內瓦創立，加入匯豐集團之前原本是利寶銀行集團的附屬公司。 °馬爾他匯豐銀行有限公司－前稱馬爾他銀行，於1999年由米特蘭銀行收購70.03%股權。 °法國匯豐－前稱法國商業銀行，於巴黎創立，2000年被匯豐控股收購，匯豐控股亦同時在巴黎證券交易所上市。 °墨西哥匯豐－前稱Grupo Financiero Bital, SA de CV，於墨西哥城創立，2002年被匯豐控股收購。 °美國匯豐融資有限公司－前稱Household International, Inc.，2003年被匯豐控股收購。 °百慕大銀行有限公司－2004年被匯豐控股收購，匯豐控股亦同時在百慕大證券交易所上市，股份代號為1077223879。

❺ 匯豐控股的組織架構

先以洲份劃分，再按當地匯豐銀行創立年份排列
亞洲大洋洲
香港 - 匯豐 / 恆生；中國 - 匯豐 / 恆生；日本；菲律賓；新加坡；馬來西亞；泰國；斯里蘭卡；韓國；台灣；澳洲；越南；紐西蘭
香港匯豐的子公司（以下地區的匯豐以香港匯豐的子公司形式運作）：哈薩克；澳門；孟加拉；印度尼西亞；汶萊
中東非洲
巴林；黎巴嫩；約旦；阿曼；科威特；卡達；阿聯酋；沙烏地阿拉伯；埃及；亞美尼亞；以色列；利比亞；模里西斯；巴基斯坦；卡達；南非
歐洲
英國匯豐銀行有限公司－前稱米特蘭銀行有限公司，香港上海匯豐銀行於1987年收購米特蘭銀行14.9%股權，並於1992年由匯豐控股收購其餘股權，成為匯豐集團數一數二的大型收購事件。現時英國匯豐銀行為匯豐集團在歐洲地區的總管理處，該行及各附屬公司主要在歐洲地區設有分行及辦事處。
HSBC Trinkaus & Burkhardt AG－前稱Trinkaus & Burkhardt KGaA，是一家在1980年被米特蘭銀行收購的德國銀行。
匯豐建信銀行－前稱瑞士建信銀行，於瑞士蘇黎世創立，加入匯豐集團之前為米特蘭銀行的附屬公司。
HSBC Bank AS－1990年在土耳其創立，原本是米特蘭銀行的附屬公司。2001年，英國匯豐銀行收購Demirbank TAS，並並入HSBC Bank AS。
匯豐私人銀行（瑞士）有限公司－前稱利寶銀行（瑞士）有限公司，於瑞士日內瓦創立，加入匯豐集團之前原本是利寶銀行集團的附屬公司。
馬爾他匯豐銀行有限公司－前稱Mid-Med Bank plc，於1999年由米特蘭銀行收購70.03%股權。
法國匯豐－前稱法國商業銀行，於巴黎創立，2000年被匯豐控股收購，匯豐控股亦同時在巴黎證券交易所上市。
美洲
美國匯豐銀行－香港上海匯豐銀行於1980年收購海豐銀行51%股權，並於1987年再收購其餘股權；1999年，匯豐再收購利寶銀行集團，並且並入美國匯豐銀行。
加拿大匯豐銀行－1981年由香港上海匯豐銀行在加拿大溫哥華創立。
巴西匯豐銀行－前稱巴馬蘭特銀行，1997年，匯豐巴馬蘭特銀行成立後接管其資產、負債及附屬公司。
阿根廷匯豐銀行－1987年，羅伯士集團由米特蘭銀行購入股權，其後再撥入匯豐集團，並於1997年成為匯豐全資附屬公司；2006年，匯豐再收購Banca Nazionale del Lavoro阿根廷業務，並且並入阿根廷匯豐銀行。
墨西哥匯豐銀行－前稱Grupo Financiero Bital, SA de CV，於墨西哥城創立，2002年被匯豐控股收購。2011年首季貸款額為1,672億元（墨西哥披索），增長近15%，而截至3月底，存款達2,596億元，上揚15.3%。
美國匯豐融資有限公司－2003年，匯豐收購Household International, Inc.；2005年，匯豐再收購Metris Companies, Inc.，並且並入匯豐融資。
百慕大銀行有限公司－2004年被匯豐控股收購，匯豐控股亦同時在百慕大證券交易所上市。
巴拿馬匯豐銀行－1973年由香港上海匯豐銀行在巴拿馬巴拿馬城開設辦事處，2007年升格成為當地分公司。
巴拉圭匯豐銀行－原為萊斯銀行TBS巴拉圭業務。
哥斯大黎加匯豐銀行－原為Banex，因主要股東Grupo Banistmo於2007年被匯豐完成收購而組成。 匯豐控股董事會由17名董事組成，包括4名執行董事和13名非執行董事
范智廉（主席兼執行董事）；
駱耀文（副主席兼獨立非執行董事）；
歐智華（行政總裁兼執行董事）；
麥榮恩（執行董事）；
霍嘉治（執行董事）；
史美倫（非執行董事）；
凱芝（獨立非執行董事）；
張建東（獨立非執行董事）；
顧頌賢（獨立非執行董事）；
方安蘭（獨立非執行董事）；
何禮泰（獨立非執行董事）；
李德麟（獨立非執行董事）；
駱美思（獨立非執行董事）；
費卓成（獨立非執行董事，風險委員會成員）；
穆棣（獨立非執行董事）；
約翰桑頓（獨立非執行董事）；
約翰列普斯基（獨立非執行董事，風險委員會成員）。

❻ 求上市房地產開發公司組織架構

個人住房信貸「假個貸」的成因及風險防範
隨著我國「十一五」規劃戰略的實施、城市化進程的力n快和居民收入持續快速增長，居民購房消費需求將進一步增強，個人住房信貸業務的發展空間巨大。作為成長性和厚利性的個人金融產品，個人住房信貸業務已經成為國內商業銀行大力發展的戰略支柱業務。在個人住房貸款規模急劇擴張的同時，其自身積累的風險也隨著時間的推移逐漸暴露，特別是不符合大數定律的群發性「假個貸」風險的屢屢曝光已經引起監管當局和社會各界的廣泛關注，各家商業銀行也使出渾身解數對「假個貸」進行排查和化解。在此，筆者結合工作實踐談談防範個人住房信貸「假個貸」的粗淺看法。
1、個人住房信貸「假個貸」的主要表現形式

（1）個人住房信貸「假個貸」的定義

目前個人住房信貸的「假個貸」無論在理論界還是實務界都沒有統一的定義。筆者認為：個人住房信貸的「假個貸」主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸「假個貸」的主要表現形式

在個人住房信貸操作實務中，碰到的「假個貸」的形式多種多樣，筆者從「假個貸」給銀行造成危害程度的角度對「假個貸」的形式進行歸納：

①惡意套取銀行資金的「假個貸」。這類「假個貸」往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的「假個貸」。開發商在資金到手後，迅速轉移資金，對項目的後續建設置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規模小、資金實力差的房地產中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構二手房買賣交易、勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施「假個貸」騙取銀行信貸資金，在獲利後進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

②融資用於項目建設的「假個貸」。這種類型的「假個貸」是開發商在開發建設過程中，或由於項目銷售不理想或由於戰線過長、在建項目多、後續資金不到位，或銷售雖好但其他資金未按計劃到位、項目不能停工、工程款又必須支付，於是就以假購房者的名義申請貸款，解決資金短缺，在後續資金到位時提前歸還貸款或在找到合適的買家時再通過轉按的形式變假為真。還有部分開發商不出於購房人的真實購房意識表示，以威逼利誘的方式借用關系人如公司內部職工、或花錢僱用民工的名義向銀行申請按揭貸款，公司為其出具虛假未實際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明並且告知其應對銀行面談的技巧，從而輕松套取銀行貸款資金，用於後續項目的建設，後續貸款歸還由開發商統一轉賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委託協議進行扣款。

③債權債務抵沖的「假個貸」。如買房人與賣房人之間存在債權債務之間的糾紛，通過房子的抵債，債權人再將房子向銀行申請按揭貸款，最典型的是開發商將房子抵作項目施工隊的工程款。目前雖然建設主管部門規定不允許建築施工單位墊資施工，但在房地產項目開發建設的過程中建築施工單位墊資施工、帶料施工早已成為「行規」。部分房地產開發商在施工過程中或在工程價款結算時因為資金緊缺沒有錢支付工程款，往往會將房子作價抵作工程款給施工隊，施工隊就拿抵債的房子向銀行申請按揭貸款進行變現，在房子找到新買主後或轉按或提前還款。由於施工隊的流動性很強，一旦在當地的工程結束沒有新的項目，施工隊便會逃廢債將房子留給銀行進行處置。

2、個人住房信貸「假個貸」的成因分析

剖析個人住房信貸「假個貸」形成的深層次原因，可以發現，地方行政部門對房地產開發企業的「軟」管理和預銷售制度的缺陷為開發商實施「假個貸」提供了土壤，而銀行內控不到位又為開發商實施「假個貸」提供了便利。

（1）地方行政部門的原因

①地方行政部門對房地產開發企業管理的力度有待進一步加強

眾所周知，房地產行業屬資本密集型行業，對資本的要求相對較高，一個房地產項目的成功運作，需要成千萬乃至上伍元的資金。住房的生產銷售關繫到、千家萬戶老百姓的切身利益，關繫到地方行政部門「以人為本」施政理念的實施，也關繫到社會的安定團結，地方行政部門對關系國計民生的房地產行業管理的力度需進一步加強。主要表現在：一是對房地產開發企業的資本充足率要求過低。根據建設部2000年頒布的《房地產開發企業資質管理規定》的有關規定，一級房地產開發企業需要注冊資本5000萬元，二級房地產開發企業需要注冊資本2000萬元，三級房地產開發企業需要注冊資本800萬元，四級房地產開發企業只需要注冊資本100萬元。1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第十三條規定房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%，這一規定直到2004年才變更為資本金占項目總投資的比例不得低於35%.過低的入門門檻和項目資本金制度使得絕大部分資金實力不強、經驗不足的企業紛紛進軍房地產開發領域，為後續房地產領域一系列問題的產生埋下了風險隱患。二是房地產市場秩序尚需進一步規范，房地產領域的虛假廣告、囤積房源、哄抬房價、偷稅漏稅和商業欺詐等不規范經營行為和違法行為屢禁不止。

②預售資金管理制度設計不合理

根據《商品房銷售管理辦法》第十一條的有關規定，「開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設，但商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定」，這一制度設計的結果是各房地產管理部門要求房地產開發企業在銀行開立預售資金專戶，由銀行履行資金監管職能。由於資金開戶方和資金使用方都是房地產開發企業，地方行政部門沒有在資金開戶方和資金使用方之間架設「防火牆」，在房地產金融業務競爭日益激烈的情況下，房地產開發企業要求支用自己賬戶的資金，銀行不可能真正起到監管的作用。地方行政部門把本該自己承擔的責任轉由銀行來承擔導致的結果是這一制度形同虛設，房地產開發企業可以任意支用預售購房款包括銀行按揭貸款，廣大購房群體的利益得不到應有的保護，同時也為有不良企圖的企業實施「假個貸」提供了土壤。

③融資渠道單一

房地產行業屬於資金密集型行業，同時它又屬於資源消耗型行業，它對國家宏觀調控政策和貨幣緊縮政策的實施十分敏感，從房地產行業發展歷程分析發現，每一輪的宏觀調控，首當其沖受影響的就是房地產行業。追根究源是因為房地產企業先天資本積累不足，大部分的房地產開發企業資金實力弱，都是以1000萬元左右的注冊資金來運作總投資上億元的項目。在面臨資本市場門檻高、房地產信託基金條件苛刻且規模小的情況下只能通過銀行貸款來進行籌融資。這也是房地產開發企業資產負債率居高不下的主要原因。目前，房地產項目建設資金來源主要有企業自有資金、銀行貸款、預收資金和其他資金。在操作實務中，這四項資金來源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風生水起的宏觀調控環境為部分資金實力差的房地產開發企業實施「假個貸」提供了外部條件。

④誠信缺失，社會信用制度不健全

市場經濟是信用經濟、契約經濟，完善的信用制度是市場經濟走向成熟的標志，也是市場經濟發展到一定程度自然形成的要求。但長期以來，信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國20多年改革以來一系列經濟問題如假冒偽劣、偷稅逃稅、虛假廣告、撕毀合同、欺騙股民、三角債、欠帳賴帳不還等現象的重要根源。社會信用制度的不健全已經成為制約我國市場經濟健康發展的嚴重障礙。同時由於我國目前仍停留在建立個人徵信制度的起步階段，還沒有一部規范徵信行業行為的專門法律、法規，使得個人信用信息的採集與利用無法可依。社會信用法制建設的滯後以及失信懲罰機制的缺位又助長了部分企業和個人不講信用行為的發生。

（2）銀行內部的原因

①對風險與發展的把握不到位

個人住房貸款因其收益穩定、成長性好，已經成為各家商業銀行的必爭之地。但在激烈的市場競爭環境中，受粗放經營時代形成的信貸文化的影響，各家商業銀行在爭搶市場份額過程中存在著不同程度的「冒進」主義思想，特別是個人住房貸款風險暴露往往在貸款發放的5～8年後開始，眼前賬面上相對對公貸款而言較低的不良率便助長了這種「冒進」主義思潮在住房金融業務條線的蔓延。同時由於國內商業銀行的資產業務主要以公司類貸款為主，經營個人類貸款的時間不長、經驗不足，對個人住房貸款的市場風。險、信用風險和操作風險等風險規律的形成、風險的識別和計量研究不夠。但以移植公司類貸款風險控制的經驗作為指導思想制定出來的業務運作流程與風險控制流程往往又與市場脫節，得不到市場和客戶的認同，不利於業務的發展。因此樹立新型科學的風險管理文化，正確把握風險與發展的平衡點，是商業銀行面臨的重要課題。

②對房地產開發企業、房地產項目以及房地產中介公司的審查不到位

對房地產開發企業和項目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發貸款支持的項目，一種是有銀行開發貸款支持的項目。對前一種情況由於銀行處於弱勢地位，只是面上按制度要求了解企業的房地產開發資質等級、營業執照以及項目的《國有土地使用權證》、《建設工程用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》是否齊全，對房地產開發企業的基本情況和項目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨於競爭的壓力不敢深入了解。對銀行有開發貸款支持的項目在企業現金流的分析不深人不全面，特別是對企業預收售房款的估計過於樂觀。在二手房按揭貸款中，由於缺乏量化指標對房地產中介公司的審查也是形同虛設。

③對借款人的審查不到位

對借款人的審查重點是對借款人購房行為真實性、首付款的真實性以及房價的合理性進行審查，因為對借款申請人上述情況的審查對於銀行防範「假個貸」有著重要作用。盡管在銀行的個人住房貸款操作流程中對借款申請人的審查有著嚴格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場競爭中，絕大部分客戶經理將面談和首付款憑證的真實性審查作為影響效率的重要因素之一，或流於形式敷衍了事，或將面談的內容格式化千篇一律，讓房地產開發企業輕松掌握銀行面談的要求事先進行針對性的准備，從而輕而易舉地化解銀行為防範「假個貸」而設計的措施。
④貸後管理不到位

個人住房貸款期限長，嚴格的貸後管理有利於銀行貸款質量的提高。但在以規模論英雄的今天，在個人住房貸款不良率較低的光環照耀下，銀行各級管理人員的貸後管理意識跟不上貸款質量持續提高的管理要求，「重營銷，輕管理」的思想還不同程度地存在於各級管理人員和客戶經理的頭腦中。主要表現在：一是各級行配備的貸後管理人員嚴重不足、貸款催收手段單一、貸後管理的科技支撐缺乏，二是貸後管理制度的執行不力。按照銀行個人住房貸款貸後管理規定的有關要求，貸後管理人員每季度對次級、可疑類貸款要進行全面檢查，每季度要對房地產開發企業和項目進行回訪，但這些制度的規定沒有落實到行動上。

3、個人住房信貸「假個貸」防範的對策

（1）地方行政部門方面

①加強對房地產開發企業的監管，規范房地產開發企業的經營

房地產開發企業開發的產品牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益，關繫到國家建設和諧社會的大局，因此在房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業和國家對宏觀經濟進行調控促進國民經濟持續健康發展的今天，加強對房地產開發企業的監管，規范房地產開發企業的經營，提高其管理水平應當成為各級地方行政部門的頭等大事。一方面修改《房地產開發企業經營管理條例》和《房地產開發企業資質等級管理暫行規定》有關內容，提高房地產開發企業設立的注冊資金和房地產開發項目的自有資金比例，抬高房地產行業的入門門檻，加強房地產開發企業自身資金實力的積累；另一方面規范房地產—市場秩序，將房地產開發企業的誠信記錄如虛假廣告、囤積房源、偷漏稅和虛假按揭等不良記錄作為房地產開發企業資質年檢的重要要素，提高房地產開發企業不講誠信的成本，以此規范房地產開發企業的經營行為。

②加強對預售商品房的管理，改革商品房預售資金的管理制度

一方面修改《商品房銷售管理辦法》有關商品房預售的規定，要求房地產開發企業必須完成項目總投資的50%才能申領《商品房預售許可證》，另一方面充分利用現代信息技術建立起當地的商品房預售房資料庫，並實行網上實時銷售備案登記和預抵押登記，增加商品房預售相關信息的透明度，有效防止房地產開發企業利用消費者的信息不對稱進行商業欺詐。同時改革商品房預售資金的管理模式，要求商品房預售資金統一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關部門實行代管。當預售商品房項目的後期工程建設需要資金時，由資金需求方提供相關證明並進行支取，等工程完工決算後再將剩餘資金劃轉房地產開發企業。改變由房地產開發企業在銀行開設商品房預售資金專戶任由房地產開發企業自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火牆，杜絕開發商隨意挪用預售資金和惡意騙貸行為的發生，切實保護購房者的切身利益。

③拓寬房地產項目的融資渠道，改變房地產項目運作資金主要來源於銀行貸款的局面

房地產行業屬於資金密集型行業，因此要使房地產行業真正成為國民經濟的支柱產業，必須拓寬其資金籌措渠道，提高整個行業的資金實力。一是根據房地產項目的運作特點發展房地產信託業務，在房地產項目運作過程中最需要資金的購買土地階段通過房地產信託資金的投入解決符合條件的房地產開發企業的資金需求。二是適時推出房地產產業投資基金，將社會上的分散資金集中，形成資金規模優勢。由於產業基金主要投向有專業化優勢和市場品牌的企業和優勢企業的盈利狀況好的項目，客觀上形成了對有限資源的配置，有利於行業龍頭企業的脫穎而出，有利於整合國內房地產業，加快房地產開發企業的結構性調整，優勝劣汰，增強整個行業的實力。三是鼓勵符合條件的房地產開發企業充分利用資本市場不斷發展壯大，在提高融資能力的同時，提高企業的透明度，利用社會的力量規范上市企業的發展。通過上述途徑增強房地產開發企業的資金實力，減少對銀行貸款資金的依賴。

④加強誠信建設，建立起失信懲罰的機制

社會誠信的建設是建立和諧社會的重要基石，是經濟秩序和諧運行的前提，是黨中央提出的一項極其浩繁的系統工程，因此加強誠信建設刻不容緩。一方面加強誠信法制建設，盡快修訂民法通則、金融法律和有關行政法規規章中如公民隱私權保護、銀行為客戶相關信息保密義務等規定，同時加快信息公開法、個人數據保護法和規范徵信機構運作等法律的立法工作，使誠信的建設和利用有法可依，另一方面加快企業徵信系統和個人徵信系統的建設步伐，盡快將工商、稅務、海關、公安、法院、電力以及各電信公司的有關個人的相關信息資料與個人徵信系統連通，進一步擴充個人徵信系統的內涵，同時提高徵信系統信息的准確性和信息更新的及時性，在此基礎上建立起全國范圍的黑名單共享和制裁製度，提高法人和個人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。

（2）銀行方面

①創新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶

長期以來，銀行個人住房貸款的營銷模式主要是通過與房地產開發商和房地產中介公司的合作來獲得個人住房貸款客戶資源。在這種傳統的營銷模式中，由於房地產開發商和房地產中介公司利用各商業銀行急於發展個人住房貸款業務的心理，佔住賣方市場，銀行對房地產開發商和房地產中介公司推薦的客戶沒有選擇權。為改變這一被動局面，銀行必須創新營銷模式。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確保客戶購房行為真實且提供階段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款。這樣由銀行自主選擇客戶主導個人住房貸款業務的發展。二是建立一支營銷包括個人住房貸款在內的個人資產直銷隊伍，實行客戶經理上門直銷+個貸中心集中中後台運作的營銷新模式。直銷客戶經理的職責是負責上門銷售個人產品、上門收集貸款申請材料、上門調查和高端、頂端個人客戶的售後回訪，並對上門收集材料的合法、合規性、齊全性、上門調查報告的真實性負責，直銷客戶經理的收入跟個人資產業務營銷目標的完成情況掛鉤，個貸中心的客戶經理只負責貸款報批、合同製作、抵押登記辦理、貸款發放、貸後催收管理等中後台環節業務的處理。通過直銷客戶經理深入目標客戶的上門服務，一方面擴大銀行個人資產產品的影響，另一方面搶占未來社區金融服務市場先機。三是進一步優化「百易安」產品，將其操作流程與二手房貸款操作流程進行整合，使其更具可操作性和適應性，同時利用銀行個貸中心的品牌優勢大力營銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業務。

②創新思路，大力營銷以住房作最高額抵押的個人貸款，改變銀行過度依賴個人住房貸款產品的局面

建設銀行作為國內最早發放個人住房貸款的商業銀行，經過多年的發展，已經擁有龐大的客戶群體、系列的個人住房貸款產品。同時隨著房地產市場的不斷發展和居民可支配收入的日益增長，絕大部分城鎮中等收入居民或多或少擁有自己的一套或一套以上的住房。這部分固化的房產如不能及時流動轉化成現金流，將極大影響居民的生活質量。同時，考慮到我國房地產市場的發展現狀和國家出台的一系列宏觀調控措施，銀行必須創新個人住房貸款業務的發展思路，發揮銀行在個人住房貸款業務領域和住房公積金業務領域的傳統優勢，以住房貸款為平台，以住房為載體，大力發展以住房作最高額抵押的個人貸款業務，即以住房的評估價值為基礎按照一定抵押率設定最高額抵押，在有效額度和有效期限內允許客戶根據需要自由循環支用，滿足客戶除法律法規禁止用途外的所有合法資金用途，實現「個人貸款賬戶一戶通」，改變個人住房貸款業務過渡依賴個人住房貸款產品的局面。

③加強對房地產開發企業和房地產中介公司的審查

對房地產開發企業的審查主要從以下幾方面進行：一是通過查詢企業項目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來印證企業的資金實力和籌資能力。二是從房地產開發資質等級證書取得的時間可以了解企業的從業經驗，對於新成立的房地產開發企業要了解企業股東是否有過從業經驗。三是要重點了解企業的組織架構，通過組織結構了解項目施工企業、物業管理公司、法律顧問單位是否與房地產開發企業存在關聯方關系，防止企業通過關聯方關系人實施「假個貸」。四是要了解房地產開發企業是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防範企業通過以房抵債的方式實施「假個貸」。對房地產中介公司要重點了解其經營范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過不良信用行為的房地產中介公司排除在銀行合作夥伴之夕L.

④加強對購房人的審查

堅持與借款人面談和與借款人當面簽訂借款合同等制度，重點從以下幾方面對購房人進行審查。一是借款人是否屬於房地產開發企業股東或經營管理層及其親屬，是否屬於房地產開發企業的內部職工、下屬企業或其他關聯企業的員工、項目施工單位的員工、原材料供應商的員工以及法律顧問單位的員工，防止企業以關聯方關系人的名義實施「假個貸」。二是要重點審查購房人購房的真實性，除了靈活設計面談問題外，還要通過電話回訪的方式對購房人的直系親屬調查購房人購房的真實性，使房地產開發企業無法真正掌握銀行調查的方式方法。三是通過分析勾對房地產開發企業銀行專戶資金流水帳和比照其他購房客戶的房價等手段重點審查購房人首付款證明的真實性和房價的合理性。

⑤加強貸後管理與監控及時排除風險隱患

隨著銀行與房地產開發企業在「假個貸」市場的暗鬥，房地產開發企業實施「假個貸」的手法越來越隱蔽，即使銀行在貸前進行認真的審查也無法識別是否屬於「假個貸」。因此銀行必須加強貸後管理與監控，一是對同一樓盤或同一個房地產中介公司發生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時進行「假個貸」排查。二是對雖然貸款還本付息正常但通過由房地產開發企業轉賬統一替客戶歸還個人住房貸款本息的客戶必須及時進行「假個貸」排查。三是提高貸後管理的科技含量，通過技術手段對上述可疑貸款進行自動分類，使貸後管理人員能一目瞭然地了解情況，為貸後管理人員及時採取措施准備條件。
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