房企融資難

⑴ 新思路多箭齊發 民營房企融資開啟「破冰」之旅

「從項目啟動到落地只有一周時間，在多方努力下，發行工作圓滿完成。」談及碧桂園公司債券的發行過程，中信建投證券固定收益部行政負責人杜永良如是感慨。

2018年多起民企債券違約以來，民企發債難度明顯加大。近期，碧桂園、龍湖拓展以及美的置業三家民營房企在信用保護工具的保駕護航下成功發行公司債券，讓業內看到了民營房企融資困境破局的曙光。

中國證券報記者調研得知，引入信用保護工具是民營房企融資困境反轉的關鍵。對於企業而言，最為關鍵的是要苦練內功，在市場探底時期積聚實力。

融資開閘

近日，碧桂園、龍湖拓展、美的置業相繼完成境內公司債券的發行，成為首批創設信用保護工具發債的示範民營房企。業內人士直言：「民營房企融資『破冰』之旅開啟。」

記者從深圳證券交易所及上海證券交易所獲悉，5月20日，碧桂園完成了2022年第一期5億元公司債券的簿記建檔工作，由中信建投證券擔任主承銷商。同日，美的置業成功發行2022年(第一期)公司債券，發行規模為10億元，主承銷商為申港證券和國泰君安證券。在此之前，龍湖集團間接附屬公司龍湖拓展向專業投資者公開發行2022年公司債券(第二期)，發行規模為5億元，由中信證券擔任主承銷商。

5月24日，據中債信用增進公司披露，其和上海銀行聯合創設信用風險緩釋憑證，助力新城控股發行2022年第一期中期票據。5月23日，上交所公司債券項目信息平台顯示，「綠城房地產集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券」項目狀態更新為「已反饋」。

東方金誠研報顯示，截至5月15日，民營房企已連續65天無公開市場債券發行。此次民營房企融資「開閘」備受市場關注。

「此次碧桂園發行公司債券吸引了包括國有大銀行、股份制銀行和證券公司等多家機構踴躍參與投標，全場申購倍數高達1.6倍，票面利率為4.5%，遠低於企業同期限債券的可比利率。」杜永良表示。

保駕護航

值得關注的是，在當前房地產行業融資環境不佳的背景下，民營房企融資能夠「開閘」，信用保護工具功不可沒。據悉，碧桂園、龍湖拓展以及美的置業等房企在近期發債過程中均引入了信用保護工具。

談及為何引入信用保護工具，杜永良直言是為了提升投資者的認購意願。地產行業步入下行期，市場投資信心變得敏感，債券市場上民營地產公司債券發行認購數量和規模均有所減少，導致債券融資成本快速上升。以碧桂園為例，2021年12月發行的21碧地04票面利率為6.3%，顯著高於2021年9月發行的21碧地03，21碧地03票面利率為4.33%。「今年以來，我們與碧桂園廣泛摸排市場投資意向，但市場上有債券認購意向的投資者較少，初步報價也遠遠超出企業接受的范圍，經過多輪摸排仍遲遲無法落實合適的認購意向。」

不過，破解上述難題的轉機很快到來。進入5月，證監會宣布在交易所債券市場推出民營企業債券融資專項支持計劃。該計劃通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力並符合國家產業政策和戰略方向的民營企業債券融資。

杜永良告訴記者：「中信建投證券聯合中證金融向碧桂園提出『債券發行 信用保護合約創設』的綜合服務方案，經多輪溝通後，該方案得到投資者高度認可。」

所謂「信用保護工具」，即信用保護賣方和信用保護買方約定在未來一定期限內，信用保護買方按照約定的標准和方式向信用保護賣方支付信用保護費用，由賣方就約定的一個或多個參考實體或其符合特定債務種類和債務特徵的一個或多個、一類或多類債務向買方提供信用風險保護的金融工具。信用保護工具包括信用保護合約和信用保護憑證。

「有了信用保護工具，相當於通過『低保險費』撬動市場資金參與民營企業債券投資。」中信建投證券執委會委員、董事會秘書王廣學形象地說道。在王廣學看來，通過創設信用保護工具配合民營房企債券發行，可以利用債券市場投資人風險偏好的差異，吸引風險保守型的投資者認購民營房企債券。

有了信用保護工具「護航」，主承銷商在推進民營房企公司債券發行過程中遇到的困難也迎刃而解。「從項目啟動到落地只有一周時間，但多項工作任務順利完成，包括准備債券募集材料、啟動公司上會流程、申請中證金融聯合創設、聯系溝通意向投資者、債券簿記建檔及合約簽署等。」杜永良表示，為了打消投資者顧慮、吸引機構參與投標，中信建投證券還從主動創設信用保護、指導企業完善信息披露、加強與投資機構溝通三大方面提升投資人對此次發行債券的了解和認可。

破局可期

事實上，在信用保護工具「護航」下，民營房企債券融資「開閘」讓業內看到了行業融資困境破局的曙光。

「本次碧桂園公司債券成功發行，顯示出信用保護工具對民營房企債券融資具有重要的促進作用。」王廣學認為，該模式為後續地產企業平穩、有序開展債券融資工作提供了新思路。

南開大學金融發展研究院院長田利輝認為，碧桂園等民營房企此次的發債模式為其他民企的債券融資提供了可以借鑒的具體舉措，有助於改善行業融資難、融資貴問題。

田利輝進一步表示，服務實體經濟的金融創新對於經濟增長意義重大。「在當前經濟環境下，我國更要切實增強金融服務實體經濟能力，通過增信、信保等多種金融創新來凝聚市場信心，實現正向反饋和良性循環，在保障投資者應有回報的同時服務企業的融資發展，促進企業穩步發展和經濟穩健增長。」

田利輝認為，民營房企還可以考慮通過REITs等金融工具實現資產證券化，獲取資金，改善現金流。當然，最關鍵的是企業要苦練內功、改善效率，提升核心競爭力，在市場探底時期積聚實力。畢竟，市場從來都更加認可和青睞有實力的企業。

⑵ 房企為什麼融資難

房企融資難的主要原因包括：企業自身因素、金融市場環境、政策調控等多方面影響。

一、企業自身因素

房地產企業的融資能力與其自身的經營狀況、財務狀況、信用評級等密切相關。部分房企可能存在較高的負債率、不透明的財務管理、不穩定的現金流等問題，導致其融資能力受限。此外，部分房企在經營過程中可能存在不規范的市場行為，如虛假宣傳等，進一步影響其信用評級和融資能力。

二、金融市場環境

金融市場的波動和融資環境的變化也是影響房企融資的重要因素。例如，信貸政策的收緊導致銀行對房地產企業的貸款更加審慎，融資渠道收緊增加了房企的融資難度。此外，債券市場的發展程度和投資者的風險偏好也影響房企的債券融資。

三、政策調控的影響

政府對房地產市場的調控政策也是影響房企融資的重要因素之一。為了控制房地產市場過熱，政府可能會出台一系列調控政策，如限購、限貸等，這些政策的變化可能會影響房地產市場的融資環境，進而影響到房企的融資能力。此外，政府對房地產企業的監管加強，也可能導致房企在融資方面面臨更大的挑戰。

綜上所述，房企融資難是多方面因素共同作用的結果。要緩解這一難題，需要房地產企業加強自身建設，提高信用評級和財務狀況的透明度；同時，也需要政府繼續加強對房地產市場的調控和監管，維護金融市場的穩定；此外，還需要金融機構加大對房地產企業的支持力度，提供多樣化的融資渠道和方式。

⑶ 銀行、信託通道緊縮逾六成 房企融資凜冬已至

房企的日子越來越艱難。11月6日，國購投資有限公司（以下簡稱：國購投資）發布了《關於法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》（以下簡稱：公告），這家「安徽第一大房企」將走向破產重整之路。

根據人民法院公告網消息，截至11月11日，宣告破產的房企已經增加到431家。房企融資接近冰點，同策研究院最新數據顯示，其監測的40家典型上市房企，在10月完成融資金額摺合人民幣235.82億元，環比大幅下跌65.80％。

10月融資額度驟降

根據國購投資2018年度審計報告，截至2018年12月31日，國購投資單體資產總額約為120.08億元，負債總額為126.34億元。國購集團及其下屬公司因流動性問題，陷入債務危機，由此而引發大量的訴訟和執行案件於短期內集中爆發，各公司的銀行賬戶和資產被多家法院凍結、查封，企業生產經營受到重大影響，企業財產面臨被強制執行的風險。

而在國購投資公告的前一天，11月5日，標普全球評級（下稱標普）在發布的報告《中國房地產觀察：融資受限束縛開發商擴張拳腳》中表示，中國房地產開發商正在換擋變速，接受融資環境前所未有收緊的現實。融資受限將抑制購地活動，同時，隨著銷售回籠現金變成越來越重要的一個資金來源，部分開發商將加快銷售步伐。標普預計2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。作為需求指標的銷售面積近幾個月已重新恢復增長。雖然2019年上半年房地產銷售表現強勁幾乎都歸功於房價上漲，但8月以來全國累計商品住宅銷售面積已重返正增長區間。

同策研究院最新數據顯示，其監測的40家上市房企，在10月完成融資金額235.82億元，環比大幅下跌65.80％。而且，多個融資渠道的融資額均跌至冰點。數據顯示，10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。

克而瑞地產的研究數據則顯示，10月份，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，融資金額大幅下滑更多是季節性因素，因為年關將至，房企開工意願減弱，導致需求減少。不過，不可否認的是，房企確實面臨較大的融資壓力，隨著政策加碼，「缺錢」可能會是一種常態。

海外融資成救命稻草

銀行的房地產開發貸款也明顯收縮。

央行公布的數據顯示，房地產領域貸款增速則連續14個月回落，9月末，人民幣房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個百分點，降至24.1%。房地產開發貸款余額11.24萬億元，同比增長11.7%，增速比上月末低1.7個百分點。前三季度，新增房地產開發貸款為1萬億元，占同期各項貸款增量的7.7%，佔比與去年全年佔比相比低了3.9個百分點。

央行辦公廳主任周學東認為，目前是比較合理的佔比。過去房地產熱的時候個人購房貸款增長會非常快，佔比高的時候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產及購房領域。現在從全國來看，佔比降至24.1%，是相對比較合理的水平。根據多年觀察，25%左右的佔比是比較合理的。過去幾年多數情況下，這一數據都在30%以上。」

與此同時，信託的融資額度也快速下降。11月9月，用益信託網發布10月份集合信託市場報告。據用益金融信託研究院統計，10月共有58家信託公司成立1314款集合信託產品，環比減少27.12%；成立規模為956.67億元，環比減少47.03%。房地產信託規模下降是導致信託規模下降的重要原因，房地產信託共募集資金281.72億元，環比下滑60.47%。報告認為，房地產信託再度收緊以及宏觀經濟下行壓力是影響信託公司展業的重要因素。

多條融資通道幾近被封殺之後，海外融資成了房企「救命稻草」。根據中原地產統計，僅11月5日這一天，房企美元債融資金額就接近20億。9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月為15.8億美元。10月數據顯示，累計已經有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房地產行業資金緊張，房企抓緊窗口期，大量大額度發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處。截至11月5日，2019年房企合計海外發布的計劃融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。從融資成本看房企融資成本分化，主要在6%-15%之間。

張大偉表示，美元債對於房地產企業來說，並非主要資金來源，整體政策影響看，2019年二季度後房企大額度融資減少，房企搶地現象也開始減少，特別是對於融資渠道較少的企業來說，壓力將非常大。今年特別是下半年開始，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規范與收緊。目前看，信託與海外融資，都是規范而不是全面暫停，對於中小房企來說，對於高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

⑷ 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

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傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。