債務融資泛海

Ⅰ 土地增值稅啟動立法 業內：對個人征稅可能性不大

房地產行業的又一種融資渠道收緊了。

7月12日，國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》等。

2018年至今，房地產調控政策越來越頻繁地落地，調控范圍從國內發債向海外融資、信託等渠道擴散。

新京報記者根據Wind數據整理發現，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元；現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發布了增發預案公告，數量相比2018年同期增長150%。

「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源，只是房地產企業面臨資金多重管制下的一個板塊。

20家房企負債超千億，新城控股排第六

「為了強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，對房地產企業發行外債申請備案登記提出要求」，7月12日，國家發改委在上述通知中指出，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，有效防控外債風險。

6月13日，銀保監會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源。

到了7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。

如果從數據上來看，從2017年至今，135家房地產企業的負債總計一直在增加。

Wind金融終端數據顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產企業的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產企業的負債總計突破8.5萬億元。

從個股來看，2017年一季度時，負債合計超過千億的房地產企業共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開股份、陽光城、榮盛發展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時，負債總計超過千億的房地產企業達到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業負債超過千億，新增的四家企業是新湖中寶、金融街、藍光發展、大悅城。

在過去的兩年中，135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負債總額第六的是泛海控股，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產企業，至今保持第六的位置。

值得一提的是，盡管135家房地產企業的負債總計和負債超千億企業都在增加，但房企的負債中位數出現了變化。

從2017年一季度到2018年上半年，房地產企業的負債中位數一路增長，從2018年三季度開始，房地產企業的負債中位數下降。

「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源。

張大偉表示，加強監管的最直接影響，就是目前房地產企業的資金成本相比於之前有所增加，特別是規模比較小的企業，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現象也將明顯減少，「特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大」。

流動資產下滑，不到4成房企現金流為正

光大證券表示，隨著房地產「前端融資」業務進行收緊，未來信託房地產業務規模將下降，同時項目融資操作也將更加規范。未來政策或將根據執行反饋情況進行調整，預計收緊態勢至少持續到四季度。「我們認為，即便未來的政策尺度可能有所調整，但不會背離總體的調控基調。」

至於房企的應對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節奏，減少資本開支，預計房地產開發商還將提高周轉速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達預期，同時外部融資出現收緊，將導致房企的資金鏈出現壓力。

房地產企業目前資金鏈是否承壓？

與負債率相對應的，135家房企的經營活動產生的現金流凈額在2018年全年逐漸好轉，但在2019年一季度出現惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現金流為正，2018年中報時現金流為正的企業擴大到了63家，2018年三季度76家房企現金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現金流為正的企業只有51家，佔比不到4成。

從135家房企的現金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現金流情況不斷好轉。

現金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現金流凈額低於-20億元，現金流最少的企業是萬科A，隨後是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發展、金地集團、新湖中寶、新城控股等，這些都是當年負債高企的房企。

2019年一季度，現金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產，全部低於-50億元。其中華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為-154.53億元。

除了經營活動現金流之外，流動資產是一項可以在一年內變現或者耗用的資產指標，直接體現企業的償債能力和變現能力。135家房企的流動資產也出現了下滑。

在2018年一季度、中報和三季度，這些房企的流動資產合計中位數緩慢增長，但在2018年報時，流動資產合計的中位數下滑。

在135家房企中，流動資產最少的幾家企業，流動資產幾乎都出現減少。2019年一季度，流動資產最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業、中房股份、凌雲B股、東灃B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動資產在2018年底時為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動資產在2018年底時為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。

融資需求井噴，2019年欲增發的房企增150%

「最近房企的確更加關注資金鏈的安全，不過，中型房企還是在明顯加速拿地，這也推動了房企的融資需求」，張大偉表示。

Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企發布了增發預案公告，從4月開始數量明顯增加。

在1月至3月期間，發布增發預案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一個月內，就有中航善達、京漢股份、華麗家族、新華聯、數源科技等5家發布增發預案。5月-7月，則有榮盛發展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發布增發預案。相比之下，在2018年同期，6家房企發布增發預案，2019年增發的房企數量同比增長150%。

值得注意的是，2019年不僅發布增發預案的房企大幅增加，增發終止的房企也多了起來。

Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增發方案終止，分別是中體產業、雲南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。

2018年同期，增發方案終止的房企為4家，分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。

相比之下，2019年真正實施增發的房企並不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海臨港和大悅城2家房企發布了增發實施方案公告，而2018年同期，發布增發實施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成資產收購，3家上市公司完成資產轉讓。這一節奏在2019年明顯提速。2019年同期，完成資產收購的房企共11家，還有4家公司在今年完成了資產轉讓。

■個案

雲南城投：收購成都會展100%股權失敗

為時約兩年的重大資產重組，以失敗告終。7月17日，雲南城投收到證監會出具的終止審查通知書。證監會決定終止對雲南城投本次重大資產重組的行政許可審查。

早在2017年，雲南城投就宣布計劃收購成都會展100%股權，以實現戰略重組、整合資源的目的，提升公司市場競爭力。成都會展的大股東是雲南城投的控股股東，交易價格最初定為240億元，雲南城投決定以發行股份方式收購成都會展100%股權。

但這次股票發行並不順利。2018年10月，雲南城投修改重組方案，交易價格下調為235億元。2018年11月，雲南城投又宣布，因市場環境的變化，部分事項尚需與交易對方進一步協商，無法如期提交《反饋意見》的書面回復，向證監會申請終止本次重組事項的審查。

今年6月，雲南城投宣布終止此次發行稱，因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化，交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。公司決定終止本次重大資產重組。

發行股份收購資產失敗的背後，雲南城投的資產負債率也在這期間居高不下。數據顯示，2016年末、2017年末、2018年末，雲南城投的資產負債率分別達到了89.22%、88.82%、89.37%；報告期資產周轉率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，雲南城投的利息費用就達到了17.5億元、18億元。2018年年底，雲南城投年末貨幣資金為26.71億元，同比下降49.92%。

在2019年度，雲南城投還將有124.7億元的債務即將到期，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元。

在2018年年報發布後，雲南城投的到期債務，是否存在償付風險就遭到監管層問詢。公司當時回應稱，將通過加快新項目開發及銷售進度，多營銷手段並用，加大公司存貨去化力度，並通過處置項目回籠資金。

雲南城投的業績也在下滑。2017年度、2018年度的營業收入分別為143.91億元、95.43億元；扣非後凈利潤分別為1.12億元、-8.21億元。在2018年度，雲南城投靠處置資產拉升業績，公司處置大理滿江康旅投資、昆明七彩雲南城市建設合計實現18.21億元投資收益。

大連友誼：操作10年的項目暫緩子公司債務逾期

債務問題爆發後，大連友誼開始了多種途徑的籌錢之路。7月17日，大連友誼董事會決議，擬向控股股東武信投資控股的股東武信投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。

之前的7月9日，大連友誼公告稱，全資子公司沈陽星獅房地產向華信信託申請的貸款部分逾期。「沈陽星獅因開發產品去化較慢，資金狀況緊張，致使部分債務逾期未能清償，逾期貸款本金9840萬元。」

公司表示，公司及下屬子公司因債務逾期存在面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶被凍結、資產被凍結等風險；也可能存在需支付相關違約金、滯納金和罰息等情況；進一步增加公司的財務費用，加劇公司的資金緊張狀況，對公司及下屬子公司的生產經營和業務開展產生一定的影響。

債務逾期的背後，大連友誼扣非後凈利潤連續虧損。據大連友誼定期報告，2017年度、2018年度扣非後凈利潤分別為-2823萬、-4.026億元。

2018年以來，大連友誼旗下的房地產項目也狀況頻頻。2018年年報中公司表示，近年來零售行業陷入了高成本低回報的窘境，在2018年7月，決定對沈陽友誼時代廣場項目及邯鄲友誼時代廣場自持商業部分停止內部施工。同時，公司房地產業在售項目系商業地產產品，受所處區域商業地產持續低迷的影響，項目去化緩慢，銷售收入下降。

目前，大連友誼操作10年的金石谷項目已暫緩建設。2008年，大連友誼收購金石谷公司70%股權，並在2009年取得「金石谷項目」《國有土地使用證》，宗地用途為旅遊綜合用地，使用年限50年，總佔地面積68.40萬平方米。大連友誼收購金石谷項目時，將該項目定位為國內一流的旅遊地產開發項目。

但金石谷項目未能如期完工。大連友誼稱，高爾夫球場監管政策出台，金石谷項目已按照國家部委要求進行整改，但未取得任何政府部門的書面批復。

7月13日，大連友誼發布業績預告稱，預計2019年1月至6月歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司所屬房地產項目可銷售部分竣工交付，但部分項目自持商業因經營位調整暫緩建設，同時金石谷項目考慮市場情況暫緩建設，按相關規定停止利息資本化導致本期財務費用同比增加，利潤減少。

華麗家族：跨界收購時隔四年終止參股華泰期貨爆雷

6月17日，華麗家族收到證監會出具的終止審查通知書，公司籌劃已久的2015年度非公開發行股票事項終止。

2015年時，華麗家族宣布，計劃向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發行股票，募集資金總額不超過26.65億元，扣除發行費用後全部用於收購北京墨烯控股集團100%股權並對其進行增資，投資智能機器人項目以及臨近空間飛行器項目。

這原本是一次跨界收購的非公開發行。2015年11月，華麗家族曾因徐翔案股價大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公開發行股票事項正有序推進，「涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目及智能機器人項目均進展順利。」數據顯示，徐翔為法定代表人的上海澤熙投資持有華麗家族股權，為華麗家族第二大股東。

但此後，華麗家族的發行遲遲不見實質進展，本次發行一直未收到證監會核准批文。2019年5月，華麗家族再一次申請非公開發行延期的議案，在股東大會中被否決，向證監會申請撤回相關申報文件。

申請4年未獲得通過的背後，是華麗家族涉足石墨烯業務、機器人業務一直處於虧損狀態，而本身核心的房地產業務狀況也逐漸下滑。

2018年華麗家族實現營收3.86億元，同比下降81.66%；凈利潤1983萬元，同比下降91.2%。

今年5月，上交所在對華麗家族的問詢函中提到，房地產業務是華麗家族的主要收入和利潤來源，然而公司目前持有蘇州環太湖大道2.32萬平米待開發土地，且近3年以來無任何進展，要求公司說明房地產業務的發展是否具有可持續性等問題。華麗家族回復表示，因太湖大道所在轄區對該區域的詳細規劃優化尚未完成，該地塊尚未進行開發建設。

2019年4月，華麗家族下屬公司競得遵義市一塊約93.18畝的土地，預計三至五年開發完成。

值得注意的是，在4月底華麗家族發布的一季報中還表示，本年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。

7月9日，華麗家族因華泰期貨遭受損失。公告表示，華麗家族參股的華泰期貨全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業務客戶在華泰長城資本多次發出追加資金通知的情況下，未依據合同約定追加足額資金或有效減倉以縮小風險敞口。故華泰長城資本對該客戶頭寸採取強行平倉操作以釋放風險，初步統計損失金額約4684萬元。

Ⅱ 泛海控股為什麼不漲

原因如下：
（1）短期到期債務金額大，一天到晚擔保融資，當然給錢的人都不是傻瓜，認為本息有保證，但對於股市來說，感覺就像是隨時都要爆倉一樣，惶惶不可終日。
（2）股權結構有問題，一股獨大，老盧一個人拿了72%左右股份，搞得像國企大股東，游資惹不起躲得起，你做你的創投吧，沒人給你抬轎。
（3）公司不重視市值管理，市值管理不是僅僅拿幾個億增持一下就算完事，現在創投這么火熱，如果是真正創投，可以借機宣傳。
（4）機構一天到晚T 0降低成本，真正的市場參與者寥寥無幾。
【拓展資料】
泛海控股股份有限公司於1989-05-09在北京市工商行政管理局登記成立。法定代表人盧志強，公司經營范圍包括投資及投資管理；資產管理；經營房地產業務及物業管理等。
控股是指掌握一定數量的股份，以控制公司的業務。 是指通過持有某一公司一定數量的股份，而對該公司進行控制的公司。控股公司按控股方式，分為純粹控股公司和混合控股公司。純粹控股公司不直接從事生產經營業務，只是憑借持有其他公司的股份，進行資本營運。混合控股公司除通過控股進行資本營運外，也從事一些生產經營業務。 某一機構持有股份達到50%以上或足以控制該股份公司的經營活動。
絕對控股：是指股東出資額佔有限責任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上。
相對控股是指在企業的全部實收資本中，某經濟成分的出資人擁有的實收資本(股本)所佔的比例雖未大於50%，但根據協議規定擁有企業的實際控制權(協議控股)；或者相對大於其他任何一種經濟成分的出資人所佔比例(相對控股)。

Ⅲ 娉涙搗閫甯傚悗鏋

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Ⅳ 「三支箭」改善地產融資環境

「元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。」北京市西三環某售樓處負責人告訴中國證券報記者。

感受到地產預期修復的不僅是售樓人員。「從整個行業來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。」萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。

「第三支箭」持續加力正在開啟房地產市場信心修復之路。自證監會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30餘家涉房企業發布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質發行階段，「助陣」行業修復。

股權融資隊伍擴容

伴隨房企股權融資政策持續優化，首單百億級再融資日前花落保利發展。在2022年最後一個交易日，保利發展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優化以來，募集資金規模最大的涉房再融資。此次非公開發行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產開發項目和補充流動資金。

「公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。」保利發展表示。

自股權融資「第三支箭」啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據不完全統計，包括保利發展在內，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。

房企資產重組案例也相繼亮相。格力地產2022年12月8日審議通過並正式披露了重大資產重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發行股份並支付現金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發布了擬重組公告。

「通過此類收購，有助於擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

多項政策助力

房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監會近期在研究部署貫徹落實中央經濟工作會議精神時強調，要落實好已出台的房企股權融資政策，允許符合條件的房企「借殼」已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，「借殼」上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。「對於擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利於盤活優質資產，增強母公司資產規模;對於上市但目前處於出險階段的房企，則有望獲得優質資產的注入，還可藉助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。」劉水說。

公募REITs政策利好也正成為商業地產轉型升級的「助推器」。證監會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

這一表述意味著商業地產公募REITs的落地又向前推進一步。「目前我國商業性房地產存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業性房地產市場有助於促進商業性房地產市場的恢復。」復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。

融資環境將實質性改善

業內人士預期，2023年房企整體融資環境將得到實質性改善。「地產融資『三支箭』將繼續發揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質發行階段。」中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產政策持續加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發表研報判斷，後續將出台更多穩定企業主體政策，幫助企業有序降低債務和資金壓力。

房企資產負債表料得到修復。「2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表。」劉水認為，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度;二是重組並購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用;三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。

隨著房企融資環境持續改善，機構人士認為，2023年房地產市場將逐漸探底回穩。在政策推動下，房地產業將向新發展模式平穩過渡。

平安證券首席經濟學家鍾正生表示，房地產新發展模式或是「多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及「租購同權」方面進一步發力。

Ⅳ 樂視面臨退市，退市已經成為定局了嗎

樂視退市已成定局，樂視網的交易止於2020年月21日，最終股價收報0.18元，總市值7.18億元，較高峰時的1700億元市值蒸發了99%以上。

一、樂視從2015年最高峰，一直到2020年5月份，整整5年不停地跌到退市之前，28萬股民血本無歸。 圍繞核心圈層展開業務，壯大是大企業的發展常態，最終都會出現兩種情況：
一是抓住了核心圈層，或推出更多其需求的業務，或向緊密圈層拓展，然後成為大規模的企業。
另外一種情況則是無圈層商業意識，大力擴張，規模做大，而無圈層商業意識的企業，當大力擴張，規模做大後，最後很可能是崩盤的結果。 顯然，樂視第二種情況走向走去。

Ⅵ 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」

身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」

Ⅶ 監管來了！地產信託融資命門勒緊

信託通道業務正一步步被堵死。

5月8日，銀保監會出台《信託公司資金信託管理暫行辦法(徵求意見稿)》（以下簡稱「辦法」），對外公開徵求意見，意見反饋截止時間為2020年6月8日。

其中明確，全部集合資金信託投資於同一融資人及其關聯方非標債權資產合計金額不得超過信託公司凈資產30%；全部集合資金信託投資於非標債權資產合計金額在任何時點均不得超過全部集合資金信託合計實收信託的50%。——這些條款被認為最為嚴苛。

據中誠信託戰略研究部統計，截至2019年年底，68家信託公司凈資產規模合計6316.27億元，凈資產均值為93.5億元。這意味著，一家百億凈資產信託公司同一融資人非標債權投放規模不能超過30億元。目前單只地產信託計劃規模在20億元以上地產項目十分常見。

「這要求信託公司分散合作方，會使單一地產融資方從信託公司獲得的融資額度減少，加大信託公司展業難度。」用益信託資深研究員帥國讓對中國房地產報記者表示。

同時，「當前信託公司投資非標佔比大多超過50%，50%上限將加大非標收縮壓力，尤其是存量較大的基建和房地產信託，首當其沖。」某信託公司高管告訴中國房地產報記者。

擺在房企面前的另一個問題是，2020年面臨到期的房地產信託產品能否順利兌付。

限制「非標」 嚴管「通道」

根據資產來源不同，當前信託分為資金信託和財產信託。截至2019年12月，資金信託和管理財產信託余額分別為17.9萬億元和3.7萬億元。

所謂資金信託，指委託人將自己合法擁有的資金，委託信託公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分。按照委託人數目的不同，資金信託分為單獨資金信託和集合資金信託。信託公司接受單個委託人委託的即為單獨資金信託，接受兩個或兩個以上委託人委託的，則為集合資金信託。

銀保監會有關部門負責人表示，近年來，由於內外部環境變化，資金信託出現為其他金融機構監管套利提供便利、盡職管理不當引發賠付壓力、違規多層嵌套、與同類資管業務監管規則不一等問題。

為補齊制度短板，銀保監會對照資管新規要求，研究起草了辦法，以推動資金信託回歸「賣者盡責、買者自負」的私募資管產品本源，發展有直接融資特點的資金信託，促進投資者權益保護，促進資管市場監管標准統一和有序競爭。

辦法對信託業務多方面做了具體規范,其中對投資非標的限制最為突出。信託新規要求集合資金信託投資債券和非標比例不超過總規模的50%,投資單一項目比例不超過信託凈資產30%。當前信託中8成左右資產投資於貸款和非標,這意味著新規出台後非標面臨較大收縮壓力。

哪些屬於非標債權資產類型？辦法規定，除在經國務院同意設立的交易市場交易的標准化債權類資產之外的其他債權類資產，均為非標債權。此外，明確資金信託不得投資商業銀行信貸資產，不得投向限制性行業。房地產行業正屬於限制性行業之一。

長江證券分析師趙偉分析稱，當前大部分信託公司凈資產規模低於100億元，對單一客戶非標不高於凈資產30%要求，可能限制非標融資擴張能力；對一些依賴單個大客戶的信託公司影響較大，迫使其補充資本金或者調整當前業務結構。考慮信託以投資非標為主，僅貸款佔比達40.7%，如果加上資管計劃等其他非標類投資，非標佔比很可能明顯超過50%，使得非標收縮壓力進一步加大。

從投向行業來看，非標資金信託中，房地產和基建等領域占重要比例。截至2019年年末，資金信託余額17.94萬億元，其中房地產和基建分別達2.8萬億元和2.3萬億元，非標融資收縮過程潛在收縮壓力不容忽視。

地產信託融資勒緊

在此之前，單只地產信託計劃規模普遍在5億元以上，規模在20億元以上的地產項目也十分常見。

今年5月6日，泛海控股股份有限公司發布公告稱，因控股子公司北京泛海東風置業有限公司向北京信託申請不超過25億元融資、期限不超過18個月，實際融資金額20億元，泛海控股擬為該筆融資提供連帶責任保證擔保。

閩系房企福晟集團、正榮地產、泰禾集團等在規模追逐之路上，信託融資都起著重要的作用。2018年年底，這3家房企分別與信託公司簽署戰略合作協議，合作規模總計達400億元。泰禾近兩年來亦多次陷入信託兌付糾紛中。

這種融資便利正在改變。一位地產人士稱，對單一客戶非標不高於凈資產30%的要求，強行打破了房企和信託公司「一對一」深度合作關系，使得房企被迫與更多信託公司合作。且融資額度大大減低。

其實，自2019年下半年監管就開始對信託公司房地產信託規模和通道業務規模進行雙壓降，監管部門要求信託公司嚴格控制房地產信託業務，規模不得超過2019年6月30日額度；2020年監管要求是「房地產信託額度務必不能超過2019年底」。這其中，房地產供應鏈融資業務、購房尾款融資業務、真實應收賬款融資業務、房地產融資租賃、房地產投資信託（REITS）等地產類多元化創新業務，以及地產類通道業務、「明股實債」類地產業務、真實地產股權投資業務，都被計入了房地產業務額度。

近年來各地銀保監局對信託公司開出的罰單，亦多圍繞在違規為銀行規避監管提供通道服務、違規接受保險資金投資事務管理類及單一信託、違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款等事由。

政策接連打擊下，以通道業務為代表的信託業務持續收縮，房地產、基建等信託融資明顯收縮。加上2018年結構性去杠桿影響，基建信託融資在2018年大幅收縮，地產信託融資規模也明顯下降，2019年下半年開始負增長。

用益信託統計數據顯示，今年一季度成立的房地產信託規模1167.61億元，同比下降42%，環比下降31.8%。「當然這其中一個重要原因是受疫情沖擊，一些房企工期暫停，加上員工不能出差，需要實地盡調的一些項目沒法進行，所以一季度房地產信託募資規模下滑。」某信託公司高管表示。

4月房地產類信託募集資金482.72億元，環比仍下滑9.52%，房地產類信託規模佔比25.8%，環比增加0.44個百分點。相較於高峰時期，2020年房地產類信託產品月度新增規模比重已大幅下滑。

同時，信託兌付壓力正在到來。數據顯示，近3年，資金信託到期規模約接近5萬億元。

「非標收縮壓力下，信託非標資產有望通過債務置換、資產證券化、REITs等實現標准化，信託可利用自身在房地產、基建等項目方面的積累和優勢積極參與、盤活存量資產。」前述信託高管表示。