㈠ 中介是如何被互聯網消滅的
房產中介一直是互聯網久攻不下的堡壘。
事實上，互聯網房產中介早已有之，一直與傳統中介並行發展。2015年，隨著O2O概念的盛行，互聯網對傳統房產中介發起了一輪猛攻，各大互聯網平台風起雲涌，大有圍剿傳統中介之勢。房多多、愛屋吉屋、Q房網、安居客、吉屋網、好屋中國、悟空找房等均獲得巨額融資，也曾一度使得傳統中介兵臨城下。然而，兩年以來，傳統中介的城池不僅沒有半點的破損，互聯網中介卻已經兵敗如山倒。
2015年部分互聯網中介融資情況
互聯網中介的盈利困難與經營危機先後爆發。多數平台的盈利不及預期甚至虧損，以搜房網為例，2016年搜房網四個季度全部報虧，全年虧損2.142億美元；Q房網2015年虧損2.09億元，2016年下半年得益於線下門店的拓展才扭虧為盈。盈利的難題又導致經營危機不斷，原安居客創始人梁偉平二次創業項目「安個家」失敗、搜房網高管頻繁離職、Q房網被收購、愛屋吉屋發生裁員討薪事件等等。互聯網中介步履維艱，而伴隨著房價上漲，傳統中介依然春風得意、風生水起。
互聯網中介的商業模式困境
互聯網房產中介深陷困境的根本原因在於未能把握住行業的痛點，始終找不到合適的商業模式。到目前為止，其商業模式主要有兩種：
第一種是作為傳統中介的服務埠，如早期的安居客、搜房網、Q房網等大都採取此類模式。隨著安居客、搜房網等埠的漲價，中介公司聯合抵制服務埠。北京鏈家、搜狐焦點二手房、我愛我家都曾停止與搜房網合作；2014年也曾爆發過八家中介共同抵制安居客的事件。雖然目前搜房網、安居客等依舊是各大傳統中介經紀人的平台，但上面已經很難找到真實信息，不管是房源還是價格。強勢的傳統中介如鏈家、中原也都在大力推廣自身的APP，其界面整潔，房源真實，用戶體驗遠遠勝過僅作為服務埠的平台。服務埠的模式就好像把街頭的小廣告搬到了網上，用戶發生信任危機是遲早的事。
第二種是線上線下的O2O模式。Q房網、搜房網等是最早一批由服務埠轉為O2O模式的中介，更多的互聯網中介從開始成立就採用此類模式，如愛屋吉屋、好屋中國、吉屋網等。O2O模式希望實現兩個夢想：降低交易成本、消滅線下門店。從理論上來說這也是一種極具潛力的商業模式，也是此類互聯網中介能夠得到融資的重要原因。愛屋吉屋推出中介費1%，搜房網一度推出傭金0.5%，遠低於傳統房產中介的1.5%~3%。但是，這種模式不僅從一開始就受到傳統中介的強烈抵制，而且線下看房的成本實際上並沒有降低，巨額的推廣費用和不可避免的經紀人跳單問題都是其增加成本的因素；另一方面，O2O模式還面臨著房源真實性的問題，以至於和傳統中介相比反而處在相當的劣勢。愛屋吉屋不得不上調中介費，搜房網的0.5%傭金率也不得不提高到1.5%，與傳統中介無異。
傳統中介的「黑」
要理解互聯網房產中介的真正痛點，首先要弄清楚傳統中介面臨著哪些問題。
第一，傳統中介的盈利模式就決定了這是個「黑」行業。房源是中介的核心資源，傳統中介盈利就在於對房源的壟斷，很大程度上賺的是信息不對稱的錢。以至於不少小中介的經紀人偽裝成客戶去向中原、鏈家等大公司套取房源。中介公司為爭奪房源也是無所不用其極，2015年，南京某地區鏈家負責人率領50餘人打砸中原地產門店。壟斷也是欺詐客戶、亂象叢生的根源。
第二，經紀人與客戶利益不一致。在信息不對稱的條件下吃差價，不僅吃買賣價差，交易環節的贖樓、貸款、過戶等任何一個環節都可能成為吃差價的節點。陰陽合同、霸王條款隨處可見，特別是買家往往成為受害者。中介公司鼓勵員工「挑戰高傭金」，傭金越高分成的比例越高；特別是中介對員工洗腦式的培訓，導致經紀人素質低下；經常看到中介公司招聘經紀人的唯一標準是「有強烈的賺錢慾望」、「一夜暴富的強烈渴望」等等，這無疑為經紀人欺詐客戶埋下了伏筆。在房地產成交火爆的時段，經紀人甚至還會收取動輒幾萬甚至幾十萬的「茶水錢」。在國家明令禁止的情況下，首付貸依然屢禁不止。
第三，成本居高不下，不僅面臨著每個門店動輒幾十萬上百萬的租金成本，也面臨著高昂的經紀人成本，中介機構的利潤長期不足5%。2015年全年中原地產實現7259億元的交易額，全年業績113億，平均傭金率1.56%，而深圳中原地產2016年銷售第一名個人到手傭金就超過900萬；鏈家2015年在全國擴張門店超過1000家，平均一天開三家店，2015年底門店突破5000家，經紀人8萬名，光是門店和經紀人的成本每年就達百億。鏈家2015年實現7090億元交易額，以1.56%的傭金率計算，除了首付貸、買賣差價等收益，2015年鏈家收入110.6億，幾乎剛好覆蓋其成本。
這些問題導致客戶對中介公司的認可程度非常低。上海市消保委2016年2月的調查顯示，使用過房產中介服務的消費者中僅有11％的人感到滿意；根據2016年6月鏈家發布的報告，在鏈家掛牌出售房產的業主中僅12%會再通過鏈家買房，高達84.8％的消費者遇到了糾紛，調查顯示，21.6%的消費者採取了維權行動，但維權成功的屈指可數。「黑」成了形容房產中介時用得最多的詞。
事實上，二手房過戶本身的程序非常簡單。以深圳為例，房產過戶主要包括：簽合同、查房、贖樓、貸款、過戶等手續，只要跑幾趟銀行和國土局就足夠，多數時間都是在走手續。簡單的過程對應著極高的成本和交易價格實屬不正常。
互聯網中介的真正痛點
與其他商品交易市場不同，房產交易市場有三個非常明顯的特點：
一、交易的極低頻性，大多數人一生中購買房產的次數都非常有限，不像衣食等必須每天購買。交易的低頻性決定了互聯網中介「羊毛出在豬身上」的盈利模式不具可行性，且單次交易利潤過低將不足以支撐其極高的成本。
二、房源的差異性，不同小區、不同戶型，甚至同一層樓的不同位置都存在巨大差異。不像家電市場，同一品牌的同一型號完全一致，甚至不同的品牌也沒有本質的差別。房源的差異性也導致房地產市場不能建立一個像淘寶一樣的平台，線下看房是尤其重要的環節。
三，房源的半公開性。由於涉及業主的隱私，房源不可能做到對市場完全公開；而業主和中介想要賣房子又必須部分公開，這種半公開性為中介對房源的壟斷創造了天然的條件。
在互聯網時代，靠壟斷資源牟取暴利變得越來越不現實；低效率的商業模式也將被淘汰。房源壟斷勢必被打破，線下看房成本勢必降低是未來的趨勢。針對二手房交易市場，互聯網中介要想找到合適的模式需要解決兩個問題：
1、增加房源的真實性與公開性，同時有效保護業主隱私；
2、大幅度降低線下看房的成本
這兩個問題是房產中介市場的真正痛點。
針對第一個問題，愛屋吉屋此前推出視頻看房，此舉也增強了客戶體驗，但其真實性和公開性問題並沒能有效緩解，房源壟斷問題更是無從解決。在目前的交易制度和政策下，任何平台都會把房源當做自身的重要資源，包括傳統的BAT巨頭涉足房地產也尚未解決公開性的問題。房源不公開，「拼服務」永遠無從談起。
線下看房高成本是尚未解決的另一個重要問題。傳統上，經紀人帶著買家滿街轉，效率極其低下。經紀人往往先帶客戶看幾個買家肯定不喜歡的房子，再去看真正想賣的房子。這一方面浪費了買家和經紀人的時間，也會增加中介花在經紀人身上的成本。目前，試圖解決這個問題的是上海的大房鴨和正在籌備的深圳紫點科技。大房鴨線下看房採用社區志願者的形式，由每個社區注冊的志願者帶客戶免費看房。大房鴨受到中介的強烈抵制，中介公司甚至「砸了」大房鴨的廣告牌。更為重要的，大房鴨依然在探索之中，志願者的模式能否經受市場考驗依然有待於進一步檢驗，然而至少這為解決線下看房問題提供了一個思路。
結語
解決房產中介高收費、低效率的問題是大勢所趨。隨著近期政策調控趨嚴，房地產成交量下降，傳統中介和互聯網中介都將發生重要整合，同時也給互聯網房產中介重新思考盈利模式提供了時間和彎道超車的機會。除此以外，監管部門也要適時推出更為細致的房地產交易法規，例如，房地產必須通過公開拍賣才能成交的規則，將一舉打破中介公司對房源的壟斷。未來，交易成本下降、過程公開透明、霸王合同不再、經紀人素質提高等將是整個行業的趨勢，也是互聯網中介需要擔負的歷史使命。
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