房地產結構性融資

『壹』 房地產融資方式有哪些

眾所周知，房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性，房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持，那麼在近年銀根緊縮的情況下，要如何選擇適當的融資方式呢?在這里，律圖小編將為您介紹常見的三種房地產企業的融資方式及其各自的優缺點。

一、銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

優點：

1、企業利用銀行貸款融資，在貸款獲准後，即以客戶的名義在銀行開立貸款賬戶，用於貸款的提取、歸還和結存核算。

2、銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初申請比較復雜，需要企業有詳盡的可行性研究報告及財務報表。

3、由於銀行種類繁多，分布廣泛，而且貸款的類型、期限多種多樣，一般利用銀行貸款融資相對比較方便、靈活。

4、銀行貸款融資風險較小，一般不涉及稅務問題。但銀行作為企業，也追求利潤最大化，一般貸款利率較高。

5、銀行貸款融資不涉及企業資產所有權的轉移，但一旦銀行因企業無力償還而停止貸款，則可能使企業陷入困境，甚至導致企業破產。

缺點：

1、對於開發商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件: ①企業開發資質，要求三級以上,如果是項目公司申請開發貸款，控股股東具有三級以上開發資質也滿足要求;②國有土地使用權作為抵押或企業擔保。抵押價值一般為評估額的5折以內，並且開發項目已取得四證，多數銀行還要求項目按揭貸款也由該行辦理;③企業注冊資金3000萬以上，行內評級A+級以上，近三年累計開發面積20萬平米以上。

2、對銀行而言：①呆壞賬風險。銀行無法使用如證券化的方式來分散這種風險，而只能將風險集中在自己身上;②成本增加風險。我國還沒有發達的評估市場和評級市場。

3、對政府而言，如果大量的房地產融資都是源於銀行系統，必然會增加對房地產調控的癱瘓。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

優點：

1、籌集的資金使用期限較長(與貸款相比);

2、對企業原有股東的股權沒有影響;

3、發行債券的成本要低於普通股;

4、發債融資具有財務杠桿作用;

5、籌資范圍廣、金額大、對象廣泛;

6、對投資人來說，收益較為穩定，風險較低。

缺點：

1、對投資人來說，無權干涉企業的經營決策;

2、對發行人來說，發行程序比銀行貸款復雜;

3、對發行人來說，財務成本比發行股票大。

『貳』 關於結構性融資與經營性融資

結構性融資是指通過改變公司的股本結構、債權結構達到融資的目的。其中的股本融版資通俗點權說就是新的投資者投入資本成為分享利潤的一部分；而債權就是企業向外界借錢而只是付出固定的收益給別人。兩者有區別。經營性融資也大概就是你說的提前拿到資金，而達到融資的目的，此時或許企業資金不足。在房地產行業表現的尤為突出，房地產先出售期房，收取押金和保證金，從而再建造房子正書出售。其中不涉及利潤分配和固定的收益分享。而向銀行的貸款，不管是否貿易和非貿易，如果銀行需要收取費用，一般為利息，那就是結構性融資了。至於兩者的區別，主要是看做法的區別去區分融資。

『叄』 結構性融資含義是什麼

結構性融復資（structured finance）是一個廣泛的術制語，用來描述被創造來透過復雜的法律及公司實體以協助轉移風險的一塊金融領域。

結構融資是指企業通過利用特定目的實體(special purpose entitiesor special purpose vehicle,SPEsorSPV)，將擁有未來現金流的特定資產剝離開來，並以該特定資產為標的進行的表外融資。

特點
1.為客戶提供中長期資金來源
2.提高客戶資產周轉率
3.降低客戶資產負債率
4.實現信用增級，降低融資成本，豐富投資者的投資品種。

利率
以貨幣市場同期產品收益率（或Shibor）為基準利率，在此基礎上綜合考慮發行人的信用利差、流動性利差以及其他各類風險收益因素利差，得到本期融資券的最終定價。

『肆』 房地產公司如何融資

1、自籌資金。自籌明派檔資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

2、預售資金。房地產預售也羨罩是當前市場上比較流行的一種融資方式。在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

3、商業銀行貸款。商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。

4、企業合作融資。房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

5、信託融資。信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。在供給激亂方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

6、債券融資。房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

『伍』 結構性融資是什麼意思

什麼叫結構性的融資呢？結構性融資是指通過改變公司的股本結構、債權結構達到融資的目的，具體來說的話：1.我們講產權融資，也就是說你可以引進新的股東，讓新的股東新的投資者持有股份的身份加盟進來，這種形式的話我們叫做產權融資，或者叫股權融資。新的股東給你投資，有你資產的一部分，所以他用資金換取了你的產權，我們說這是產權融資，與其相對的我們叫做債權融資，債權融資指的是對方不是以投資者的身份，而是以債主的形式進入你的公司。債主的形式進入你的公司，這個債主的話從某種程度上不願意跟你分享你的利潤，他拿的是固定收益的，我們現在很多人過去的企業家從銀行貸款更多體現的是在債權融資，銀行到期你必須還清的，你掙的再多，回報率再高跟銀行無關，也不要，銀行是不跟你風險共享的。二者是有本質上的差異，產權和債權，究竟什麼企業適合產權？什麼企業適合債權？我們還需要進行具體的分析，當然這兩個融資的形式完全不一樣，所以是說它的作用和對每一個公司的需求是截然不同的，比如說我們說一個公司它的經營狀況非常好、收益率也非常高，假設一個公司它的資產是一個億，現在他別人要給他投資以債主的形式進來，新的投資者以債主的形式沒進來之前，他一個億回報率能拿到40％，因此他一年從這一億中獲取4000萬的利潤，這個時候你說這個市場非常好，你想以投資者以債權的形式引進來，他又給你投資了1個億，你們二者一加一個億變成了兩個億，但是你當初一個億的盈利4000萬，現在你就得到了8000萬，可是這個時候假設你是先以產權的形式引進的，結果變成了什麼呢？你們現在這個企業盈利比以前增加了兩倍，由4000萬變成了8000萬，可是你的盈利要分給你的合夥人50％，也就是說，他拿4000萬，你還剩4000萬。從這個意義上講，你這個融資的話沒有太大意義。
比如說兩個人，我現在有一份，別人又給你一份，結果你們兩個人評分，他把他的拿走了，你拿你的，等於你沒引進投資者之前是一樣的，我舉的例子是產權融資，假設我們這個時候採取的形式是以債權的形式，以債主的形式進來。債權和產權正好是相反的，債權是不跟你分得利潤不跟你風險共擔，是實現預定的，比喻你給我20％回報或者是10％的回報，假如給他10％的回報，這個投資者是以債主的形式進入你的公司或者項目中，最終你原來你1個億盈利4000萬，現在變成2個億盈利8000萬，最後一算帳，他只能拿回他投資的10％，這是以債權的形式，按事先預定好的。
什麼概念呢？最終的結果你們兩個盈利是8000萬他拿走10％1000萬，你還有7000萬，我可以告訴大家，債權和產權之間的差異有多大，剛才我講到結構性融資，這只是結構性融資的一個主要方面。
再把結構性融資延伸一點，結構性融資剛才我說到了是通過改變股本結構甚至資產結構達到的目標，結構性融資包括產權包括債券，債權的形式可以通過銀行或者是共同基金，多數情況下是以貸款的形式進入的，也有一部分是有產權，另外一種產權的形式是上市，上市指的是直接產權，通過上市的形式是說你要發行股票，你這個股票發行了，你是用公共的資金換取你公司的股票，或者是換取你公司的股權，是一個公共產權，二者的話無論是股權還是債權，它都分為是公募的和私募的兩類，對很多企業家現在恐怕是公募的難度和渠道相對要少一些，也就是說公募的渠道比較少，難度比較大，相反私募的渠道和方法相對會多一點，但是我們必須要搞清楚他們之間的相互關系，搞不清楚的話對企業的發展是非常不利的。
上面講的是結構性融資，下面的話也就是說除了結構性融資以外，公司的融資的形式還有其他的，比如說經營性融資，可能從理論上和認識高度上我們很多企業家並沒有認識到經營性融資，但是事實上我們說很多企業家、很多企業尤其是房地產開發商都實際上在做這些事情，比如說經營性融資很多開發商在房子還沒有建起來的時候，通過賣期房的形式，通過預交抵押金等等形式，實際都是屬於經營性融資的一種方式，因為他的目的是自身開發商的資金不足，或者說是現金流困難、現金流不是很充裕，通過提前拿到資金，實際上就達到了一個融資的目的。

『陸』 結構性融資是什麼意思啊

結構性融資（structured finance）是一個廣泛的術語，用來描述被創造來透過復雜的法律及公司實體以協助轉移風險的一塊金融領域。

結構融資是指企業通過利用特定目的實體(special purpose entitiesor special purpose vehicle,SPEsorSPV)，將擁有未來現金流的特定資產剝離開來，並以該特定資產為標的進行融資。

換句話說，結構融資的對象是特定資產，而非資產所有者。這種風險轉移被用於於貸款債券化的創造而未制止承保標準的下跌，從而造成了2000年中期的信貸泡沫，以及2007年至2008年的信貸崩潰和金融危機。

(6)房地產結構性融資擴展閱讀

結構融資特點：

企業以增加公司的市場價值為目標來經營公司資源。一項經營活動，只有在其預期產生的未來現金收益的現值超出實施這項計劃的初始現金支出時，才會增加公司的價值。除非企業能夠完全依靠內部產生的資金來支持自身經營活動所需的資金，否則企業就必須進行外部籌資。

如果企業在一段時期內的經營不能產生足夠的現金流量來償還或者以獲得新的融資來替代到期的債務,就會面臨困境。企業必須保證其債務結構有一個漸進到期的安排，確保從其他渠道得到足夠的現金以償還到期的債務(見圖1)。

企業可以採取多種方式進行融資，可以選擇不同的融資結構。當借入資本所節省稅金的現值剛好等於財務風險的預期成本的現值時，公司就達到了它的最佳資本結構。最佳的資本結構是資產產生現金流的現值增值最大的結構。

傳統的融資方式主要通過增加企業負債（債權融資）和增加企業權益（股權融資）兩種方式來實現。債權融資和股權融資這兩種方式反映的是資產負債表右側的活動。結構融資進行的是資產負債表左側的活動，是一種資產信用的融資方式，通過構建一個嚴謹的交易結構來實現融資目的。

『柒』 房地產企業融資政策有哪些內容

一、房地產企業融資政策有哪些內容? 房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。 (一) 銀行貸款 一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%， 定金 及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對 購房 者發放的 個人住房貸款 。 (二)房地產信託 信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、 股權投資 、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。 但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到 信託法 的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。 (三)國內ipo (四)境外ipo (五)借殼上市 (六) 上市公司 資產置換 (七)房地產投資基金等 綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。 我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資 1.內部融資方式包括： (1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘 公積金 ，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。 (2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人 按揭貸款 ，是我國房地產企業開發資金的重要來源。 2.外部融資的主要渠道和融資工具有： (1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。 (2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。 (3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為 抵押 ，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款 抵押貸款 和房地產抵押貸款。 (4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。 (5)商業 抵押擔保 證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用 房產抵押貸款 匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。 (6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。 二、什麼叫房地產融資 從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和 清算 。 從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。 房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。找錢、 找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在與「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介(掮客)善用的工具和謀取錢物酒食的借口。 房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目?及對項目做出符合市場價值的評估;其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。 實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式(具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文)。 房地產的融資屬於房地產開發，流通及消費的過程中，使用金融手段進行籌集資金以及相關服務的一系列的金融活動。房地產的籌資過程中應當根據企業自身和項目的情況進行分析之後再做評估，以免面臨更大的風險。同時，融資過程應當按照相關法律 法規 進行。