吉林土地信託

A. 中科院子公司再爆一「雷」 吉林信託4.5億逾期

近日，中科院子公司中科建設近日再陷兌付危機，吉林信託匯融38號4.5億資金逾期！

而這已是中科建設短短4個月內第四次出現兌付問題！

小債曾在《驚雷不斷！資管公司也違約了，且系中科院孫公司！》中提到，中科建設子公司中科金控「華創中科金一號集合資產管理計劃」1.5億元資金逾期。6月29日，中科建10.5億元人民幣3年期銀團 貸款 出現違約，不過這一消息被中科建單方面否認，表示已完成展期。另外，涉及中弘福分的匯融16號兌付希望渺茫。

匯融38號成立於2017年9月29日，發行規模4.5億元，信託期限24個月，按季付息。認購起點100萬， 收益 率8%-8.6%。

融資人為中科建設開發總公司，系中科院全資子公司，中科院是國務院直屬事業單位，也是中國自然科學最高學術機構、科學技術最高咨詢機構。擔保人為中科建下屬子公司中科建飛。

該信託資金主要用於位於上海市青浦區大虹橋板塊「中科-意邦國際家居博覽中心」三期項目的後期裝修及設備采購。其中3.5億元用於後期裝修，1億元用於歸還對應的部分金融機構借款。

小債從投資者處獲悉，匯融38號本應七月初付息，不過貸款及擔保人中科建設、中科建飛及二公司的上級主管機關中國社會科學院行管局聯合發表聲明，承諾七月底付息。然而截止七月底，融資方中科建並未能付息。投資者又收到中科建飛單方承諾八月底付息的聲明。

但截止目前，投資者依然未收到付息。投資人認為中科建二次違約，行為惡劣。

而令投資者不解的是，吉林信託負責該項目的經理電話不接、簡訊不回、微信不在線，早已無法與其取得聯系。無奈之下，9月5日，投資人來到吉林信託的總部討要說法，不過卻吃了閉門羹。

據小債調查，吉林信託並未給出實質性舉措。吉林信託方面表示，9月付息的可能性不大。

抵押物估值宣傳不實、資金被挪用、還款項目涉訴

小債通過論壇、qq投資群采訪了投資者。投資者的信任在於，一是看中了中科院子公司的金字招牌，二是相信吉林財政廳下屬吉林信託的管理實力，另外在匯融38號的風控措施中，還有約10億元的土地質押，就算後續出現兌付難題，也足以兌付本息。

小債（bondreview）獨家獲悉，匯融38號還存在抵押物估值虛高、資金被挪用的重大嫌疑。

在匯融38號信託項目執行過程中，信託公司並未對貸款賬號和回款賬號進行有效監管。

投資者曾前往上海實地考察，考察結果令投資者震驚。

一、其中，信託合同和盡調報告中的資金投向為3.5億用於意邦三期 B 項目後續裝修+1 億用於意邦三期 B 項目項目對應的金融機構借款。

而實際的情況讓投資者十分詫異，目前意邦三期B的酒店公寓至今還未裝修，附近雜草叢生，室內還沒有動工。也就是說，3.5億資金並為用於意邦三期 B 項目的裝修，資金去向不知所蹤，因而有涉嫌資金挪用的重大嫌疑。

二、而關於抵押物（意邦項目三期A），盡調報告中抵押物一樓租金6元/每天/平米，二樓租金約4.5/每天/平米，三樓租金3.8元/每天/平米，4樓租金3.4元/每天/平米。

而據投資者實際考察，實際出租價格與出租價格有很大出入，一樓3-3.5元/天/平方米；二樓僅出租了3間，剩餘都是空的，出租價格0.6-0.7元/天/平方米；三樓沒人租。與盡調報告中的價格信息相去十萬八千里。

在意邦項目三期A大樓中，有買下該項目商鋪的投資者反映，自買下開始，投資者多年沒有拿到租金，官司也已經打了很多年。現在法院讓租戶直接把資金交到法院去，不要交給意邦。

中科建飛訴訟纏身，並多次被各地法院納入 失信 被執行人名單。

三、吉林信託提供的盡調報告中，抵押物抵押率實為63%，而吉林信託在推介資料中卻告訴投資者為45%，欺瞞投資者。

另外，投資者收到的推介書與盡調報告中的所記載的抵押物估值嚴重不符，推介書中記載抵押物價值10億人民幣，而盡職報告中記載為7.11億。

經投資者實地考察，該抵押樓盤位於上海郊區，距市中心四十公里，位於一個農村小鎮，或存在價值高估風險。

四、該信託項目的還款來源為上海意邦項目未來2年銷售收入、融資人綜合收入、擔保人中科建飛的綜合收入、抵押物租金及未來處置收入。

目前，因上海意邦項目涉訴，法院已經查封了資產，因產權問題，目前沒有人再來買。也沒有辦法再抵押獲得融資。因為，匯融38號還款來源幾乎成了一紙空文。

投資者認為，吉林信託在執行過程中信託公司未對貸款賬號和回款賬號盡進行有效監管，使信託貸款被挪做他用，並且虛報抵押物估值和租賃價格，存在失職行為。

一眾機構踩雷中科建設

據盡調報告顯示，截至2016年12月31日，中科建設總資產407.69億元，所有者權益130.24億元，資產負債率68.05%；2016年實現營業總收入297.77億元，凈利潤27.74億元，企業營收狀況與利潤率良好。

融資人目前的主營業務主要包括房建工程、基礎設施建設和商品銷售。其中房屋工程和商品銷售2016年分別佔主要收入來源的39.97%和40.64% 。

擔保方中科建飛為中科建設全資控股子公司，截至 2016 年 12 月 31 日， 擔保人總資產159.95 億元， 資產負債率 60.72% ； 2016 年實現營業總收入 11.57 億元，凈利潤 14.84億元。中科建飛投資控股集團還在2017年8月獲得中誠信國際最新主體信用評級AA+。

而中科建設作為中科院旗下唯一的建設子公司，除了可以承攬中科院下屬相關項目的建設工作，同時還附帶中科院的技術研發優勢。

中科建設目前共存續債券5隻，余額50億元，其中15中科建設PPN001將於2018年12月21日兌付，距今已只有3個月的時間。

其中，截至2016年末，融資人中科建設長期借款余額達到62.58億元，借款主體包括摩根士丹利、建行交行、中江信託、長城資產、等22家機構。值得注意的是，抵押借款比例大幅度提升，增速迅猛。從現在算起到年終，中科建設還需償還至少7億長期借款，加上需償還的債券共計超過22億，兌付壓力巨大。

截至2016年末，擔保人中科建飛的長期借款余額達到16.35億元，借款主體包括農行、四川信託、中江信託、中糧信託、長城資產5家機構。

吉林省信託有限責任公司是吉林省唯一一家專業從事金融信託業務的非銀行金融機構，控股股東為吉林省財政廳。

吉林信託還是港股上市銀行九台農商行第三大股東(持股13.26%)、東北證券第二大股東(11.8%)、天冶基金第一大股東(61.25%)，天富期貨有限公司控股股東（55%）。

吉林信託這兩年可謂風雨飄搖，先後兩位董事長被調查，不良資產率高企，2016年末不良率位居行業第二，不過今年，吉林信託固有資產不良率有所下降，從22.87%下降至7.72%。

值得深思的是，對於廣大普通投資者來說，如果連中科建這樣全民所有制的企業都靠不住了，市場上還有多少靠譜的 理財 產品？

B. 吉林信託的未來展望

面對未來五年、十年乃至二十年的發展,吉信人已為公司未來發展勾畫出了一幅藍圖：在全面完成公司改制重組，實現投資主體多元化的前提下，將不斷向集「金融信託、證券投資、基金管理、投資銀行、風險投資、期貨經紀、商業銀行」於一體的現代金融（投資）控股集團的目標邁進。公司將實施追趕型、跨越式發展戰略，積極應對挑戰,在提高理財產品和資產管理技術含量及業務創新上狠下功夫,靠自己的技術、品牌、服務和誠信佔領市場，逐漸打造自己的優勢，贏得廣大客戶和投資者的信賴。繁榮雖已成為歷史，未來仍將再創輝煌。
前瞻未來，前程似錦，吉信人已充滿必勝信念；負重拼搏，任重道遠，吉信人頭腦更加清醒。 面對吉信的發展和演變，吉信人面臨的既是挑戰，又是機遇。我們堅信，只要緊緊扭住未來經濟金融發展的大好機遇，解放思想、乘勢而上、與時俱進、奮發圖強，以新的思路謀劃發展，以新的突破促進改革，以新的舉措拓展業務，吉信的未來只能掌握在吉信人自己的手中。

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D. 土地流轉信託的解釋分析

土地流轉信託雖然也有「信託」二字，在實務中信託公司並非唯一的操作方，信託公司參與土地流轉信託則是信託公司作為受託管理者，受託管理農村集體組織或農戶個人的土地承包經營權。
土地流轉信託的關鍵因素分析，信託公司作為金融機構，如果要大規模開展土地流轉信託，信託報酬的收取比例以及具體來源，這應當是各家信託公司關心的首要問題。
需要明確的是，信託公司的信託報酬只能來自於土地流轉後所產生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信託公司對土地流轉進行管理，產生了「增值收益」。
信託公司收取信託報酬方可得到委託人（即原土地承包權所有人）的認可，信託公司才有長期收取信託報酬的理由。
這就對信託公司的「土地流轉信託」管理專業能力提出了嚴峻的挑戰。
那麼，土地流轉的「增值收益」是如何產生的呢？首先，土地集約型經營，就具備了比土地零碎經營更好的經營基礎。但需要注意的是，這僅僅是基礎，但並非必然。土地集約型經營，也需面臨種植、產品銷售等諸多經營風險，並非易事。
土地流轉後的土地經營狀況，這是整個信託計劃成敗的關鍵，也是信託公司能否長期合理獲取信託報酬的關鍵。