孚臨金科融資

㈠ 房企增信債券融資范圍擴大，已有試點公司開啟第二輪融資

監管支持下的房企融資再有新突破，不再局限於首批試點房企和參與座談會的房企。另據澎湃新聞獲悉，部分首批試點房企已經開啟第二輪增信債券融資工作。
有房企人士向澎湃新聞表示，第二輪增信融資給了他們內部相當大的鼓舞，公司希望藉此緩解流動性緊張的局面。
分析人士表示，在銷售下滑、融資不暢的情況下，利用優質資產進行融資，一定程度上可以緩解房企的現金流問題。特別是已經有房企溝通監管支持下的第二輪融資，也給部分擁有優質資產的房企更多信心。
今年8月，中國銀行間市場交易商協會兩次組織房企舉行座談會，探討房企發債為房企提供支持；交易商協會還聽取參會房企訴求，並表示將進一步研究如何支持房地產市場平穩健康發展。
首批試點的房企包括旭輝控股集團（00884.HK）、龍湖集團（00960.HK）、金地集團（600383.SH）、碧桂園（02007.HK）、遠洋集團（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置業（03990.HK）和濱江集團（002244.SZ）等。
參與第二次座談會的房企包括，中南建設（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產（01238.HK）、世茂集團（00813.HK）、富力地產（02777.HK）等多家民營房地產企業。
據澎湃新聞統計，截至目前，已經有5家房企成功發行中債增進公司全額擔保的人民幣中期票據，發行額度為62億元，發行利率在3.30%-3.33%之間。中南建設等公司則向澎湃新聞表示，正在推進與中債增進公司合作的計劃。
隨後，多家試點名單外的房企也開始尋求增信發債。
其中，卓越置業集團有限公司旗下的卓越商業管理有限公司正在申請由中債信用增進投資股份有限公司（下稱「中債信用增進公司」）提供全額擔保的債券。另外，此前未參與座談會的中駿集團（01966.HK）計劃發行由中債信用增進公司全額擔保的債券，中駿集團告訴澎湃新聞，一直有在積極溝通，目前沒有進一步落地的細節。未在首批試點名單且未參與兩次座談會的綠地控股（600606.SH）正計劃推進與中債增進公司的合作。

㈡ 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

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傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。

㈢ 房企資金安全頻獲交易所關註：現金均無法覆蓋一年內到期債務

鳳凰網房產淄博訊（編輯 姜鶴）上海銀保監局20日發文稱，因向不符條件的房地產項目發放貸款，南京銀行被罰50萬元。而近期銀保監會也再度要求嚴查金融機構違規向房地產項目提供融資。這也使得房企資金安全再度被關注，其中，泰禾集團、金科股份等上市開發商的資金問題均遭到交易所問詢。

監管層對金融機構資金流入房地產監管仍較嚴

上海銀保監局行政處罰信息顯示，2016年1月至2018年3月，南京銀行上海分行向某資本金不足的房地產項目發放貸款，被責令改正，並處罰款50萬元。值得注意的是，監管層對金融機構資金流入房地產的監管依然較嚴。

上周五銀保監會公布的2019年金融機構「鞏固治亂象成果 促進合規建設」工作要點顯示，2019年無論是銀行還是信託，抑或金融租賃機構，都將把向房地產領域的信貸作為嚴查對象。

其中，對銀行機構而言，要嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房。同時，要防止資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。還要嚴查並購貸款、經營性物業貸款等貸款被挪用於房地產開發等。對信託機構而言，既要防止向開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，還要防止直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

部分房企非銀融資攀升增成本

記者對比發現，近幾年部分房企融資成本明顯上升，增加財務費用壓力。今年3月26日以來，A股上市房企泰禾集團出人意料地連續出售旗下11個項目公司股權，累計回籠資金接近80億元。根據年報，泰禾集團2016年到2018年，融資結構逐年偏向非銀渠道。

2016年泰禾集團754.11億元的融資中，銀行貸款309.61億元，佔比41.06%，成本只有6.79%。往來銀行主要有中國銀行、建設銀行、興業銀行、民生銀行等。非銀貸款佔比為35.74%，成本為8.40%。2017年，在1354.94億元的融資規模中，融資成本偏低的銀行貸款269.82億元，佔比快速下降至19.91%。非銀行貸款佔比飆升到61.24%。到了2018年泰禾集團銀行貸款佔比只有18%。非銀行貸款融資佔比高達61.27%，成本上升到9.17%。整體平均融資成本為8.52%，同比提升了0.42個百分點，相比2016年提高了0.9個百分點。

政策鼓勵企業降低銀行等間接融資是為降成本，泰禾集團雖然銀行融資渠道大幅下降了，但成本卻不降反升，並導致該公司利息支出大幅增加，2017年財務費用達到7.09億元，同比增長90.50%。2018年進一步增加到8.30億元，同比增長17.03%。有分析稱：「今年還稍微好一點，很多發展商過去幾年的融資成本都很高，特別是境外融資的，利率超過10%的不在少數，財務費用支出高企。如果資金回籠和新的融資跟不上，很容易帶來連鎖反應。」

提醒：資金風險不容忽視

記者了解到，近期交易所對房企的年報事後問詢函中，均對資金風險進行追問。5月8日，深交所向泰禾集團下發問詢函，根據年報，泰禾集團短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金該負債的覆蓋比例僅為0.26。而且泰禾集團存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。因此，深交所要求泰禾集團結合開發項目回款情況、融資能力等，說明相關資金安排，分析說明即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。不過，5月16日，泰禾集團稱將延期回復問詢函。

5月20日，深交所在對金科股份下發的年報問詢函中稱，截至2018年底公司資本負債率為83.63%，處於同行業較高水平，速動比率0.38%，同比下降0.06個百分點。一年內到期的有息負債600.9億元，同比增長54.46%，貨幣資金余額298.52億元，不能覆蓋其一年內到期的有息負債和非流動負債。因此，深交所要求其說明公司是否存在短期償債風險及相應的應對措施。

因此，上述行業分析師指出，從目前來看，部分短期負債比較大、融資成本偏高的房企資金依然面臨較大壓力，建議二級市場投資者盡量迴避。

（原題：《房企資金安全頻獲交易所「關注」》）

㈣ 「三道紅線」壓頂 年底房企股權融資大增

今年突如其來的疫情打破了房地產行業原有的發展節奏，行業在經歷低谷後率先復甦，展現出較強的韌性。不過，在地方調控頻頻收緊、「三道紅線」融資新規穿透式監管下，高負債房企面臨較大壓力，以期通過加快銷售回款、出售資產、股權融資等多種手段降杠桿、降負債。

據同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月份，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%。在業內人士看來，在「三道紅線」之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰投、轉讓項目股權等現象將繼續增加。

11月40家房企股權融資環比增331.2%

「三道紅線」即剔除預收款後的負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比不低於1。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。根據「三道紅線」要求，幾乎所有擴張迅速、規模較大的房企都不同程度地中招。

眾所周知，房地產投資大、周期長，融資是最關鍵的環節。業內人士認為，圍繞房地產行業已經形成了非常大的金融生態。一直以來，房地產和金融相互促進，金融離不開實體，房地產業的發展也需要金融的支持。由此，房企依賴金融加速擴張，甚至出現過度金融化的現象，資金鏈斷裂的風險也隨之增加。「三道紅線」的出現對於房企來說，無異於「打蛇打在七寸」上。

在「三道紅線」壓力之下，房企開啟「降負」通道，除了加速銷售回款之外，股權融資也大幅增加。據同策研究院監測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權融資總額為256.36億元，佔比23.50%，環比大幅上漲331.2%，其中包括恆大集團轉讓所持廣匯實業40.96%的股份，獲得148.5億元，融創服務與金科服務、世茂服務拆分上市分別獲得融資摺合分別為48.7億、10.19億與2.55億元。國泰君安研報稱，股權融資不會增加有息負債，同時可以增厚權益，對改善公司負債水平作用顯著。

事實上，在日前舉辦的「2020年華夏房地產投融資高峰論壇」上，業內人士以財經視角解讀「三道紅線」下房企的融資邏輯和破局之道。其中，力高地產控股集團副總裁梁婉嬋稱，「三道紅線」促進房企間的股權合作，包括很多金融機構也涉足房企股權投資領域，比如在百強房企之間、房企和金融機構之間、房企和小型地產商之間的股權合作。

「過去金融機構並不願意做股權投資，因為股權投資要承擔市場風險，而是傾向於做債務投資。現在看來，『三道紅線』管理的是有息負債，實際上是債務投資，而股權投資還是獲支持的。」中南建設董秘梁潔表示，當房價不再上漲，在「三道紅線」約束之下，企業的融資優勢沒有之前那麼有利，即使融資能力再強，有息負債的增加最多就是15%。此時，企業的差異性就更明顯地體現出來。比如，運營管理能力強的企業，投資准確度高，周轉效率高，能夠贏得更多的股權投資。

從這個角度來看，「三道紅線」也給一些企業帶來了機遇。中奧地產資本運營總經理鄧志超就表示，「三道紅線」的約束讓更多的房企意識到需要進行股權合作，比如在土地市場上，一些企業因此增加了拿地的機會。

原財政部科學研究院MPA碩士研究生導師/博士、錦州銀行非執行董事呂飛也表示，在現有的市場環境下，現金流充沛、產業結構調整到位的企業，是一次難得的開拓市場機遇，可以通過並購獲得優質項目。

「三道紅線」下房企如何應對融資趨緊？

在業內人士看來，「三道紅線」雖然劍指房企高負債，但是目的是為了防控房地產金融風險。濰坊銀行投資總監兼投資銀行事業部總經理章延文表示，房地產作為一個高速增長的行業，積累了一定的風險。目前監管的指向也是在去金融化，希望住房恢復正常的消費產品屬性。「三道紅線」的提出並不是打擊房地產，而是針對房地產行業負債率過高的現象，要控制負債率的快速提升，防控房地產行業風險的發生。

事實上，今年8月16日，銀保監會主席郭樹清就發表文章指出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。

分析人士提出，當前房地產的融資風險需要降下來，以消除「灰犀牛」的威脅。那麼，在「三道紅線」下，究竟該如何應對當前市場融資環境變化所帶來的風險？

呂飛表示，在當前監管政策環境下，對於此前「粗放式」發展的企業肯定是非常困難的，必然會「臨時抱佛腳」，比如找過橋資金補充流動性，降低資產負債率，力求渡過眼前難關，甚至還要處置部分優質資產，加速現金迴流，達到監管部門提出的「三道紅線」要求，這都是當前一些企業自救的方法。

平安證券首席經濟學家鍾正生則指出，隨著融資監管的加強，房企應加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工應趨於謹慎，需要警惕由此引發的房地產投資波動。

中國人民大學商學院教授、人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大直言，開發商需要進行經營模式的轉變，由一個金融家變成企業家或者投資者。

對於未來的融資政策預期，鍾正生分析表示，當前房地產融資監管處於偏緊的狀態，加上「三道紅線」這一常態化的監測機制，預計後續進一步大幅收緊的空間有限，畢竟政策大幅快速收緊也會導致房地產過快失速，產生過度波動的風險。