① 大灣區，涉房企業上市護身符
調控漸重、市場趨冷，大灣區成了部分涉房類企業炒作發展、謀求上市的最大概念。北京商報記者最新梳理發現，部分涉房類企業為了盡快實現上市融資，開始不斷強調自己作為大灣區布局企業的身份，甚至有些企業不惜改名「硬蹭」大灣區的熱度。典型案例如：「二戰」港股IPO的方直發展，以及前不久更名成「大灣區文旅」的中國文旅。但是，大灣區的概念真的能助推相關企業上市暢通無阻嗎？那些整體規模不大、此前發展受限的企業又能否依仗「蹭概念」被拯救？
不惜改名字
港股IPO首戰折戟、二次遞交上市招股書的粵系房企——方直發展，再度以「大灣區房企」的身份向港交所發起沖刺。據港交所11月8日披露消息，繼2021年4月21日首輪遞表失效後半年後，方直發展再次向港交所遞交招股書。
在招股書中，方直發展將自身描述為「一家聚焦大灣區經濟圈的成熟綜合型房地產開發商」，主要從事物業開發及銷售、商業物業投資、室內裝修服務等，業務活動主要集中於大灣區經濟圈各地，尤其是大灣區內深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等一線、二線及精選三線城市的核心區域。
然而，從現有城市布局來看，方直發展尚未真正做到大灣區11個城市全覆蓋。對比企業先後遞交的兩版招股書，方直發展對自己的起家地——惠州的依賴度一直程度頗深。在該公司於11月8日最新披露的招股書中，截至2021年8月末，方直發展在廣東省的12個城市共有45個物業開發項目，其中惠州項目數量佔到了近一半，具體數量為20個。
靠「大灣區概念」謀求上市的不只方直發展，還有「換個馬甲」繼續賣房的中國文旅。
作為房企「中國奧園」旗下的子公司，中國文旅在外界的解讀中一直是一家披著「文旅外衣」賣房的涉房類企業。在不到兩年的時間里，該公司已向港交所主板發起了四次上市沖擊。
2020年4月17日，中國文旅首次向港交所遞交招股書；在超期180天未獲港交所「放行」後不到一周，第二份上市申請材料便再度遞向了港交所，不過最終結果仍然是申請「失效」。在2021年4月，中國文旅第三次遞交上市招股書，然而仍然沒有叩響港交所的大門。
今年10月22日，該公司將公司名稱由「中國文旅有限公司」變更為「大灣區文旅康居股份有限公司」，並再一次向港交所提交了招股書。
在業內看來，中國文旅第四次沖擊港股IPO，並在同期更名成「大灣區文旅」，表明了其深耕大灣區的決心，並希望藉助大灣區概念助力自身上市進程。
更好「講故事」
隨著粵港澳大灣區熱度的持續走高，越來越多的房企開始積極拓展灣區內的土儲。據北京商報記者不完全統計，截至目前，大灣區已經匯聚了近50家房企相繼布局。而伴隨著樓市調控逐漸進入深水區，當被房企視為「必爭之地」的大灣區激戰頻起，一眾中小涉房業務企業顯然也沒有放過大灣區的這波「概念紅利」。
在同策研究院資深分析師肖雲祥看來，涉房類企業大「蹭」灣區熱度的背後，實質上是為了將企業自身的品牌與大家熟知的IP進行綁定，形成標簽化。「說直白一點，就是向資本市場傳遞概念，為了更好地『講故事』。」
肖雲祥告訴北京商報記者，其實涉房類企業「蹭」大灣區概念的主要利好，體現在品牌營銷和市值管理上。「因為目前大灣區經濟的概念較受市場熱捧，而部分企業通過綁定IP的形式，首先在營銷上傳遞企業將承接大灣區發展紅利，有較好的發展機遇。此外，在資本市場中，大灣區概念也會獲得資本市場青睞。」
但從企業端的表現來看，近期一眾著急赴港IPO的企業，上市的直接目的仍然沒有跳脫「融資續命」。方直發展在其招股書中透露，若此次赴港上市成功，所募集資金的一部分將用於支付已收購的土地，並為未來擬收購地塊的部分地價提供資金；同時，償還一部分已用於項目開發用途的部份現有銀行及信託融資貸款。
無法拯救一切
對於一部分規模增長乏力、融資需求相當迫切的涉房類企業而言，因政策紅利加持而極具發展潛力的大灣區，似乎是行業寒冬之下，企業們目前能夠找到的為數不多的一些慰藉。不過，在整體大環境趨緊、調控嚴苛的現實背景下，「大灣區概念」真的能夠拯救一眾「上市困難戶」嗎？
答案或許是否定的。對於二度遞交上市申請的方直發展以及「四戰港股IPO」的中國文旅而言，仍將在管控趨嚴的港交所上市規則下，接受相關部門的各項核查。至於「蹭」大灣區概念到底能否助力中小涉房類企業上市，在業內看來，市場其實不會太過「買賬」。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向北京商報記者記者表示，多數房企「蹭概念」或將引發企業熱度短期上漲現象，但房地產市場政策調控不斷加碼，規范房企的「三道紅線」等金融監管措施也不容忽視，只有企業自身發展穩健，或才能藉助區域發展的利好達到事半功倍的效果。
值得注意的是，粵港澳大灣區這片曾被房企視為投資熱土的區域，已經迎來了密集調控。趨冷的地產大環境以及有所降溫的區域市場，也已降低了一部分布局企業的熱情。據克而瑞相關統計，2021年開年以來，大灣區樓市調控不斷，「惠八條」「莞八條」雙雙發布，「二手參考機制」也在深廣莞相繼落地。
在地產分析師嚴躍進看來，對於方直發展、中國文旅這類「上市困難戶」而言，「融資續命」就是企業目前的最大期待。即使後續如願登錄港交所，在經歷地產行業動盪、爆雷頻發的2021年後，資本市場的「韭菜」似乎也不是那麼好割了。
就赴港上市進展、布局大灣區的後續發展策略等問題，北京商報記者致電方直發展官網電話，但截至記者發稿，電話未有人接聽。
② 手握2萬億粵港澳大灣區舊改貨值，這家企業被稱為「舊改之王」
8月27日下午，佳兆業於香港舉行2019年中期業績會，集團主席兼執行董事郭英成帶隊獨立非執行董事饒永、行政總裁兼執行董事麥帆、副總裁吳建新、高級顧問譚禮寧、首席財務官劉富強均出席了本次業績會。
盡管上半年房地產行業經歷降溫、房企融資收緊，佳兆業仍然交出了一份讓投資者和市場滿意成績單。
下半年1200億貨值將入市
完成年度目標無壓力
上半年，佳兆業實現合約銷售人民幣347億元，同比增長37％。合約銷售面積196萬平方米，同比上漲38％。其中，大灣區合約銷售貢獻了58％，大本營深圳合約銷售額占整體的30％。
此外，舊改項目占整體銷售額的33％，鹽田佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場三個舊改項目銷售情況強勁。
按此前佳兆業公布的全年875億目標計算，當前佳兆業已完成年度目標約40％。
盈利能力方面，佳兆業也顯示向上攀升的勢頭。上半年佳兆業營收同比上升34％至人民幣201.1億。公司毛利率達33.4％，同比增長1.8％，公司凈利潤上漲24％，提升至27.8億元。
截止期末，佳兆業資產負債率降至82.7％，在佳兆業副總裁吳建新指看來，「這在行業內算是一個比較好的水平」。
凈負債率方面，原定降至200％的目標提前達成，於6月底已降至191％，相比2018年底下降了45%。佳兆業首席財務官劉富強透露，下半年佳兆業要將凈負債率繼續下至180％。
截至6月30日，佳兆業現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結余及受限制現金）為人民幣299.8億元，速動比率維持在1.3倍的良好水平，流動性較充裕。
佳兆業降負債舉措
最新數據顯示，截止7月的銷售額為400億，接近完成目標的一半。吳建新表示，下半年公司還有1200億的貨值，且絕大部分位於大灣區，按計劃集中於9-12月入市，不到50％的去化率就可以完成全年的目標。
重注粵港澳大灣區
約2萬億舊改貨值待釋放
上半年，佳兆業繼續重點布局大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群，新增土儲15個項目，共計246萬平方米，平均土地成本約為每平方米人民幣6600元。
按權益建築面積計，期內大灣區新增土地儲備占整體新增土地儲備的60%，長三角及華中區域分別佔19%及13%
截止期末，佳兆業共計擁有2600萬平方米的土地儲備，預估貨值逾5000億元。其中，一線和重點二線城市佔比達到76%，大灣區佔比達到55%，大灣區貨值佔比達7成。
截止6月底土儲分布
舊改方面，截至6月底，佳兆業擁有舊改土儲面積近730萬平方米，舊改土儲貨值達近人民幣2000億元，佔比近40％。
此外，逾3200萬平方米佔地面積的舊改項目尚未納入土儲，其中在大灣區內共有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，預計可帶來近兩萬億的總貨值。
未來佳兆業計劃每年轉化80-100萬平方米舊改土地。據了解，佳兆業舊改土儲成本僅約3000元/平方米，通過低成本的舊改方式獲取土地，使得佳兆業得以保持較高的毛利率和收益。
據悉，未來1-2年，佳兆業預計將有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；
麥帆在業績會上提到具體案例，上半年佳兆業已轉化三個舊改項目，分別是深圳福田口岸項目、上海徐行鎮項目、廣州小坪村項目，實現轉化可售面積達73萬平方米，可售貨值人民幣404億元。下半年，在大本營深圳，深圳福田東山項目、深圳南門墩項目、深圳百靈達項目預計會納入土儲，其中，深圳福田東山項目已進入開發階段。
舊改項目轉化詳情
今年以來，土拍市場競爭激烈，基於行業下行風險及融資不斷收緊，不少房企拿地愈發謹慎，部分頭部企業甚至表態將停止拿地。
對此，郭英成表示，佳兆業看好大灣區的發展和購買力，未來將在大灣區將繼續收儲，通過多元渠道尋找優質的土地，而小的城市或者不適合的地方會逐步減少拿地，優化投資結構。
此前，國務院常務會議在今年6月提出要「加快改造城鎮老舊小區」、「加大金融對舊改的支持」，這對於「舊改之王」佳兆業來說，是一個利好因素。
掘金「深圳先行示範區」
今年2月初，粵港澳大灣區發展規劃綱要正式出爐。8月18日,《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色 社會 主義先行示範區的意見》正式發布。深圳接連承接兩大政策紅包，是繼改革開放後迎來第二次 歷史 性機遇。
他補充說道：「以往我們是做一個房地產企業，現在定位是做一個城市運營商。」目前，佳兆業除地產以外，還擁有文體、航運、 科技 、互聯網等產業。
「關於先行示範區，當然是鼓勵大家到深圳去 旅遊 ，鼓勵大家到深圳看看或者到深圳置業。中國房地產市場從整體上來看，我覺得大灣區特別是深圳是相對平穩的，同時也符合我們的投資目標。」郭英成稱。
以下為佳兆業2019年中期業績發布會現場問答實錄（有刪減）：
麥帆 ：我們上半年賣了347億，完成全年875億約40%；下半年有1200億貨值，鋪排在三四季度，且集中在灣區的城市，現在的銷售量還OK，所以我們覺得完成今年的任務是沒有問題的。另外，我們認為下半年市場不會有大起大落的情況。
劉富強： 政府債我們會繼續做下去，我們今年制定的降負債率目標，本來在3月份發布的時候是打算年底做到200%，現在半年已經做到190%了。當然要看公司整體情況，比如銷售等等， 我們的目標是在年底降到180%。
吳建新 ：我再補充一下，除了凈負債率下降之外，可以看看我們資產債率已經下降到82.7%，這在行業內是比較好的水平。
郭英成： 其實我們是運氣好一點，作為廣東的企業，首先要感謝國務院、感謝黨中央對我們廣東的關愛和照顧，特別是這種特殊的支持，粵港澳大灣區公告完以後，又來了深圳先行示範區。
我們真是運氣不錯，從以往我們只是一個房地產企業，現在我們定位做一個城市運營商，所以我們除了地產以外，我們有航運、有文體，包括足球等。
先行示範區，國家最希望發展的肯定是 科技 和金融，我們在國內也有一個上市企業是佳雲 科技 ，主要是互聯網類的；最終更重要的是我們的土地，城市更新是我們比較有競爭力的板塊，我想這應該是未來我們比較具備競爭力的部分。
從今年上半年來說，我們各項的財務指標來看，不管是從負債還是利潤率、還是銷售價格，我們都逐步在改善，我們希望把負債控制在行業可接受的水平；目前我們負債的結構也相對比較合理，在繼續優化過程當中。
中國房地產從整體上來看，我覺得大灣區特別是深圳是相對平穩的，同時也符合我們的投資目標。
今年以來一二線城市比較不錯，這塊我們的佔比達到80%左右，我們還是對經濟各方面的因素是有抗風險的能力條件的。
現場提問：凈負債率降到180左右，具體怎麼降？中央現在各種融資在收緊，大家對於買房，銷售端在控制，融資端也是控制，對於市場來講大家都在收緊，剛提到要加快供貨和銷售，公司好多貨值會不會不擔心完不成？現在同行都在說不拿地，佳兆業怎麼看？
郭英成： 我們會花兩年時間，讓我們的負債比例達到行業有競爭的水平。債務結構來說，不論境內境外，哪裡融資便宜我們就往哪裡去追。
降負債具體舉措上，我們有很多用法，首先盡量減少重資產比例，這是我們一直在努力的，我們以前很多小型資產在出租的，我們想方設法把它變現。大宗資產，優質資產，比如深圳佳兆業中心、上海佳兆業中心這一類的，我們還是會保持一個長期持有的情況。
關於房地產方面，國家樓市調控、收緊，主要是讓房地產 健康 發展。我們有一個明顯的優勢，主要是深圳，上周深圳推的項目銷售還是不錯的，另外大灣區人民相對比較富裕。
關於拿不拿地，其實每個公司都不一樣，假如有錢的話，我們在大灣區還是繼續性找一些好的優質土地。小的地方或者不符合的地方，我們逐步在減少，我們投資結構希望繼續逐步優化。
饒永 ：補充一下，根據政府工作的數字，2018年我們人口凈增長58萬，等於內地一個中等城市，很多青年人把深圳看作一個創業熱土，所以這里人氣比較旺、購買力比較強。
譚禮寧 ：剛才你提到很多時候外界喜歡看負債比率，因為房地產會計准則來講，我們賣的資產都是以原始的價格進賬，特別是從佳兆業情況來講，我們很多是舊改的項目，我們成本是很便宜的，不是招拍掛，所以單看比率的時候沒有反映公司實際情況。
房地產行業，第一當然是看負債率，第二當然更重要的公司資產變現能力，能產生多少的現金流覆蓋利息，這是最核心的指標，和同行對比，我們是差不多達到2倍左右。因此，我們不但要看負債比率這個指標，還要看利息覆蓋率這個數據。
·END·